[겉도는 임대사업자 대책]무등록 700만가구..채찍만으론 힘들다

[이데일리 성문재 정다슬 기자] 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록 활성화를 위한 압박에 나섰지만 효과를 거둘 수 있을 지 의문이라는 지적이 많다. 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 다주택자를 옥죄는 대책만으로는 임대사업자 등록을 유도하기가 쉽지 않다는 것이다. 정부로서는 임대주택 등록이 활성화돼야 세수 진작과 함께 체계적인 임대주택 공급 및 관리시스템을 마련할 수 있다.

6일 통계청에 따르면 2015년 말 기준 전체 임대주택 750만가구 중 등록된 임대주택은 46만가구로 전체의 6%에 불과하다. 최소 700만가구에서 임대인(집주인)들의 임대소득이 정확히 파악되지 않고 있다는 뜻이다. 정부는 앞서 2010년 월세 세액공제 제도를 만들어 월세 소득을 파악하려 했지만 집주인들이 임대소득 노출을 꺼려 세입자들의 세액공제 신청이 기대에 미치지 못하고 있는 실정이다.

정부는 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하기 위해 8·2 대책에서 등록 임대주택에 대해서는 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외시켜주겠다는 방침을 밝혔다. 그러나 지금처럼 임대주택 관리가 허술한 상황이라면 집주인이 굳이 임대주택사업자로 등록하지 않을 것이라는 지적이 나온다. 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 신고해 부가세를 환급받은 뒤 세입자의 전입신고를 막아 월세 소득에 대한 세금을 탈루하는 사례가 많다는 것은 이미 공공연한 사실이다.

집주인 입장에서는 임대주택 등록에 따른 기대 혜택도 크지 않다. 기준시가 6억원 이하의 주택에만 양도세나 종합부동산세 등 각종 세제 혜택이 주어지는데 이미 지난 4월 서울 아파트값은 평균 6억원을 돌파했다. 게다가 오는 2019년부터는 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 소득세가 부과되는데 은퇴한 노년층이 임대사업자로 등록할 경우 더 이상 직장가입자의 피부양자 자격을 유지할 수 없어 건강보험료 부담이 임대소득에 대한 세금보다 월등히 커진다.

정부는 다주택자에 부과하는 양도세를 강화하면서 임대주택 등록시 제외해주는 유인책을 구사했지만 보유 주택을 팔지 않을 경우는 아무런 영향이 없다. 대부분의 집주인은 언제가 될 지도 모를 주택 처분 시점을 가정한 양도세를 두려워하기보다는 당장 매달 들어오는 월세 소득에 대한 세금 부과를 더 꺼린다는 게 세무 현장의 목소리다.

전문가들은 8·2 대책 이후에도 임대주택 등록 비율이 의미있는 수준으로 오르기는 어려울 것으로 보고 있다. 이대로라면 정부가 일정 수 이상의 주택을 소유한 집주인들에 한해 임대주택 등록을 의무화하는 것이 불가피할 것으로 전망된다.

조중식 가현택스 대표세무사는 “월세소득에 대한 세금은 원래 안내도 되는 것으로 잘못 알고 있는 집주인들이 상당히 많다”며 “임대사업자로 등록해볼까 알아보다가도 양도세 면제 조건(최소 임대기간 10년)이나 임대료 인상 제한 등을 보고는 포기하는 사례가 적지 않다”고 말했다.