임대사업자 양도세 '예외규정' 새로 짓던 집 임대는 빠져 반발

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 성문재 기자] 정부가 작년 9·13 부동산 대책에서 임대사업자 혜택을 축소하면서 일부 항목에서 명확한 기준을 제시하지 못해 건설임대사업자의 반발을 사고 있다.

기획재정부가 지난해 9·13 대책에서 축소한 주택임대사업자 세제혜택은 신규 취득 주택에 대한 △양도소득세 중과 제외 △종합부동산세(종부세) 합산배제 △양도세 감면 등 크게 3가지다.

1주택 이상자가 9·13 대책 발표 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 임대등록을 하더라도 종부세가 합산과세되고 나중에 처분시 다주택자 양도세 중과도 적용받게 된 것이다. 또 임대개시 시점에 공시가격 기준 수도권 6억원, 비수도권 3억원을 넘지 않아야만 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)나 장기보유특별공제 50%(8년 이상 10년 미만 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)를 받을 수 있게 가액기준이 신설됐다.

다만 기재부는 임대주택 물량을 신규로 공급하는 건설임대의 좋은 취지를 인정해 양도세 중과 제외나 종부세 합산배제 혜택의 축소는 매입임대에만 적용하고 건설임대는 9·13 대책과 상관없이 종전 세제혜택을 그대로 주기로 했다.

기재부 관계자는 “건설임대는 임대시장 기여도가 충분히 인정되는 만큼 9·13 대책 이후 신규취득 주택이라도 양도세 중과 제외나 종부세 합산배제에 해당하지 않는다”고 말했다.

문제가 되는 건 양도세 감면 항목이다. 현행 조세특례제한법에서는 전용면적 85㎡ 이하 등록임대주택에 대해 양도세를 감면해주고 있는데 9·13 대책 이후 새로 취득하는 주택부터는 주택가액 기준을 충족해야만 양도세 감면 혜택을 주도록 법 조문을 고쳤다. 그러나 이 과정에서 매수인의 신뢰이익을 보호하기 위한 예외규정이 매입임대에만 명확하게 삽입되고 건설임대는 방치됐다.

규정만으로는 건설임대가 매입임대보다 가혹한 잣대를 적용받게 된 것이다. 법 조문에는 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우만 가액기준 적용의 예외로 두고 있다. 통상적으로 주택 매매계약 이후 잔금 시기까지 1~2개월 정도의 시차가 있기 때문에 대책 발표 전 계약한 부분에 대해서는 신뢰이익을 보호해주겠다는 뜻이다.

그러나 건설임대에는 매수인의 신뢰이익을 보호해줄 장치를 전혀 마련하지 않았다. 9·13 대책 발표 전에 이미 토지를 매입해 건축 허가를 받고 공사계약을 맺어 공사를 진행중인 건설임대사업자의 경우 9·13 대책 이후 공사가 끝나 임대주택을 공급하더라도 주택가액 기준을 충족해야만 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

국세청 관계자는 “법을 만들면서 건설임대의 취득 기준을 따로 명시하지 않았다면 일반적으로 완공일(사용승인일)을 취득날짜로 본다”며 “적용시기를 ‘대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용’이라고 규정했기 때문에 별도의 단서 규정이 없는 이상 법대로 해석할 수밖에 없다”고 말했다.

이형철 기재부 재산세제과장은 “법을 만들 때는 오해와 의문의 여지가 없도록 해야 하는데 이번 건은 법령이 명확하지 않아 해석이 필요하다는 것을 인정한다”며 “9·13 대책 발표 전에 ‘계약’을 체결한 것을 건설임대에 어떻게 적용할 지에 대해 해당 민원인의 정식 질의가 들어오면 유권해석을 내려 기준을 정할 수 있다”고 설명했다.

임대사업을 하고 있는 건설업체 김모씨는 “정부가 임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소하는 것은 이를 통해 부동산 투자를 하는 편법자를 가리기 위한 것인데 건설임대를 하는 법인들에게까지 이런 잣대를 들이대는 것은 억울하다”고 하소연했다.