[최인용 세무사의 절세 가이드]고가의 부동산 취득, 절세 노하우는?

[최인용 가현택스 대표세무사] 부동산을 취득하는 것은 많은 사람의 목표이고 꿈일 수 있다. 아파트나 건물 토지등 부동산은 취득시, 보유하는중에, 처분시에 각각 세금이 많이 있다. 부동산을 취득할 때 부담되는 세금은 어떤 것이 있고 또 어떻게 줄일 수 있을지 알아보자

① 부동산 취득시에는 여러 비용을 부담한다.

부동산은 부동산 구입비용 이외에도 취득세를 부담한다. 주택과 토지 등 부동산의 종류와 증여취득인지에 따라 취득세가 다르지만 최대 약 4.6%까지 부담된다. 또한 부동산을 구입하기 위해 중개사등에게 지급하는 중개수수료도 거래금액에 따라 0.2~0.9%까지 부담한다. 등기를 하면서도 법무사 등에게 공과금과 수수료도 지급하게 된다. 따라서 부동산 취득시 자금에 대한 마련은 부대비용까지 하는 것이 바람직하다.

② 자금 출처 마련이 중요

취득시에 지급한 부동산 자금에 대해서는 자금출처를 명확하게 해 놓는 것이 중요하다. 부동산이 고가의 금액인 경우가 많으므로 취득자금이 명확하지 않는다면, 증여세나 기타 소득누락으로 과세 될 수 있기 때문이다. 경우에 따라 가족간에 빌리는 것이라면 이자등 지급내역이 갖추어져야 대금을 차입한 것으로 인정된다. 물론 원금은 갚는 과정을 사후관리 하게 된다. 부동산은 취득 시에 자금출처 문제를 반드시 전문가와 상담하고 구입계약을 하는 것이 중요하다. 자금 출처가 부족한 경우 대출을 이용하면, 보유시의 소득세도 이자비용을 절감할 수 있다.

③ 공동 명의 등 이용

공동명의로 취득하는 경우에는 부족한 자금을 나누어 준비할 수 있는 점이 유리하다. 특히 공동명의로 해놓는 경우 양도시에 양도차익이 명의자별로 나뉠 수 있으므로 양도소득세의 절세에 특히 유리하다. 특히, 수익성 자산에 대하여는 소득이 적은 가족의 명의로 하는 경우 소득 분산효과가 있어서 보유하면서 내는 소득세 등을 절세할 수 있다. 다만 공동명의는 부부간 이별이나 형제들의 다툼 등 명의자간 분쟁이 생기는 경우에 처분이 복잡할 수 있다.

④ 기타 취득시 절세방법

취득시는 허위계약서를 작성하게 되면, 취득세와 양도소득세 면에서 불이익이 있으므로 유의하여야 한다. 특히 허위계약서 작성시는 나중에 비과세로 양도하더라도, 비과세 혜택을 못받을 수 있으므로 유의하여야 한다.

부동산은 매년 6월 1일을 기준으로 보유하고 있는 사람에게 부가가치세나 종합부동산세를 과세하므로 기준일 이후에 잔금을 청산하는 것도 재산세를 한해 늦추어 수 있는 방법이다.

부동산 관련한 비용은 자금 증빙을 철저히 받는 것이 좋다. 양도소득세 신고시에 필요경비로 절세가 가능하므로 부동산 관련비용, 인테리어 관련비용등에 대해서는 반드시 증빙을 준비한다.