부동산 어디 가는 중이야 ? 혼돈의 주택시장

[조선일보 제공] ‘아파트 가격 폭등 후 일시적 조정인가. 버블(거품) 붕괴의 경고음인가.’


한 달여 전만 해도 연일 집값이 치솟던 서울·수도권 전역에 거래가 끊긴 가운데, 검단 신도시 일대와 강남 재건축 단지 등 폭등을 주도했던 지역 집값이 수천만원씩 떨어지고 있다. 이에 따라 ‘집값 거품’ 논쟁이 다시 거세지고 있다.

일부 전문가들은 시중 주택담보대출 금리가 연일 최고치를 경신하고 있는 상황을 감안할 때 내년부터 버블 붕괴 문제가 본격화될 것이라고 주장하고 있다. 하지만 용인 등 일부 분양시장은 청약경쟁률이 치솟는 등 과열양상이 여전하다. 이 때문에 “지금 상황은 지난 10~11월 폭등에 따른 일시적 조정”으로 보는 전문가들도 많다.

◆180도 달라진 검단 분위기=“11월 중순부터 개점 휴업 상태입니다. 정말 여기가 한 달 전 그렇게 달아올랐던 곳이 맞나 싶어요.” 20일 검단 신도시 인근 불로동 ‘하나부동산’ 김완식 사장은 “한 달 가까이 매매 거래를 체결하지 못했다”고 말했다.

실제 불로동은 물론 인근 원당·마전·당하동 등 검단 신도시 일대 부동산 사정은 모두 비슷했다. 한 달 전만 해도 집 사려는 사람들이 줄 서서 기다렸다는 중개업소엔 걸려오는 전화 한 통 없었다.

임시 휴업 중인 곳도 심심찮게 눈에 띄었다. 거래가 끊기자 집값도 급락했다. ‘11·15대책’ 직전 2억7000만원까지 치솟았던 불로동 33평형 아파트값은 최근 2억3000만~2억5000만원으로 떨어졌다. 입주한 지 2년 남짓된 원당동 30평형대도 한때 3억8000만원까지 올랐지만 최근엔 3억5000만원에 매물이 나오고 있다.

◆강남 재건축도 하락=집값이 떨어진 것은 신도시 후광(後光) 지역뿐만이 아니다. 좀체 흔들리지 않던 재건축 아파트값도 조금씩 하락하고 있다. 부동산조사업체 ‘부동산114’에 따르면, 서울 재건축 아파트는 지난주 0.04% 하락, 3개월 만에 처음으로 내림세를 보였다. 특히 강남 재건축 하락세가 두드러졌다.

일선 중개업소에 따르면, 개포동 주공 1단지 13평형 값은 정부 대책 전 8억2000만~8억3000만원에서 최근 7억7000만~7억8000만원으로 떨어졌다. 고덕시영 17평형 가격 역시 6억원에서 5억7000만원으로 하락했다.

강동구 ‘실로암공인’ 양원규 사장은 “내년 양도세 중과(重課) 조치에도 불구, 아직까지 두 채를 갖고 있던 사람들 중 일부가 ‘팔아야겠다’며 매물을 내놓고 있다”고 말했다. 상승폭이 둔화된 것은 전셋값 역시 마찬가지. 서울 송파구 잠실 주공 5단지의 경우 인근 새 아파트 입주와 맞물려 전셋값이 이달 들어 3000만~4000만원씩 떨어졌다.


◆버블이 꺼지는 징조인가?=신도시 후광 지역과 최고 인기상품으로 꼽히는 강남 재건축 단지 값마저 떨어지면서, 집값 거품 논쟁도 가열되고 있다. 한국금융연구원은 최근 “은행의 주택담보대출이 2001년 말 83조원에서 올 11월 말 214조원으로 늘어났다”며 “가계대출 부실로 인한 금융위기 발생 가능성이 있다”고 지적했다.


LG경제연구원 역시 “수도권 아파트 가격 거품과 가계 부채 급증이 현재 우리 경제의 가장 위기 요인”이라고 진단했다. 집주인들이 갈수록 늘어가는 이자 부담을 견디다 못해 급매물을 내놓기 시작하면, 집값 급락과 함께 경제 위기가 촉발될 수 있다는 분석이다.

이미 서울 일부 지역에서는 지난 10~11월 집값 급등세 속에 서둘러 집을 샀다가 정부의 대출 조건 강화 조치 등으로 잔금 마련에 어려움을 겪는 사례들이 나타나고 있다. 신한은행 고준석 부동산팀장은 “요즘 정치권에서 논의 중인 ‘반값 아파트’나 ‘분양가 상한제’도 기존 집값에 큰 영향을 줄 수 있는 변수”라고 말했다.

◆일시적 조정론도 만만치 않아=하지만 현 상황은 일시적 조정일 뿐이라는 의견도 적지 않다. 19일 실시된 경기도 용인시 ‘마북 e편한세상’ 청약에서는 34평형 1순위 경쟁률이 31대1까지 치솟는 등 분양 시장은 여전히 과열 양상을 보이고 있다.

이보다 앞선 이달 초 서울 방화동 ‘마곡 푸르지오’ 분양 때에는 31평형 경쟁률이 무려 118대1을 기록하기도 했다. 20일 청약을 받은 서울 ‘남산 트라팰리스’ 역시 평당 2300만원의 고분양가임에도 지난주 모델하우스 개장 이래 5000여 명이 다녀갔다.

우리투자증권 양해근 부동산팀장은 “실수요자들이 기존 아파트 시세를 어느 정도 인정하기 시작하면서 상대적으로 가격이 낮아 보이는 분양 시장으로 몰리고 있다”고 말했다. ‘내집마련정보사’ 김영진 사장은 “집값이 떨어지곤 있지만 지난 두 달간의 급등 폭에 비하면 미미한 수준”이라며 “오히려 조정이 끝나는 내년 봄부터는 공급 물량 부족으로 집값이 다시 오를 우려가 있다”고 말했다.