[대박땅꾼의 땅스토리]기획부동산에 대처하는 방법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 혁신도시 계획, 기업도시 계획, 각 지역의 대형산업단지, 새만금사업과 제주 신공항까지 조금만 살펴보면 대한민국 곳곳은 당장에라도 크게 발전하고 투자만 하면 대박이 날 것처럼 느껴진다. 정부에서, 지자체에서, 기업에서 어떤 개발사업을 계획했을 때는 가능성과 타당성을 염두에 두고 진행하는 것이 맞지만 실제로 개발사업이 진행된 후 지지부진하게 연기되는 일도 비일비재하고 생각만큼 사업성과가 나오지 않는 일도 많다.

단기적인 시일 내에 눈에 띄는 변화가 생기고 투자금의 몇 배가 오르는 일은 쉬운 일은 아니다. 기획부동산은 이런 각 지역의 호재들을 눈여겨본다. 그리고 해당 지역의 토지를 분양해 상당히 높은 폭리를 취한 후에 되파는 형식을 기본으로 한다. 국토부에서도 이러한 기획부동산의 행태가 나날이 교묘해 짐을 의식해 기획부동산 대처요령 등을 제시하기도 했다.

새로운 유형의 첫번째는 다단계식 판매다. 최근처럼 취업난으로 각종 문제가 발생하는 이때 높은 급여와 누구나 혹할 만한 근무조건을 제시해 사람을 고용하고 고용된 사람이 토지를 사들여 다른 사람을 소개하는 소위 다단계식 방법이다. 이는 고용된 이와 투자를 한 이들까지 피해를 볼 수 있어 심각한 사회 문제가 될 수 있다.

두 번째는 펀드식 투자자를 모집하는 것이다. 국내와 국외 부동산에 투자한다고 투자자들을 모아 자금을 모아 이를 들고 잠적하는 사례가 발견되기도 했다고 한다. 이들의 특징은 소액으로도 가능한 투자 느낌이 강한데, 실제로 투자자 543명에게 322억원의 투자금을 받아 60억원 정도만 사용 후 나머지 투자금을 개인적인 용도로 사용한 이가 적발되기도 했다.

세번째는 전통적인 기획부동산의 방식인 지분등기 방식이다. 공동지분등기 방식으로 토지를 판매하는데 기획부동산 등에서 멋대로 가분할(임시분할) 도를 만들어 분할할 수 있는 것처럼 속여 개별등기가 가능할 수 있는 것처럼 보이게 만든다. 그러나 막상 등기권리증을 확인하면 공동소유주만 100여 명이기도 하기 때문에 결국 소유권 행사가 불가능할 수 있다.

그 외에도 소유권 없이 토지를 판매해 소유주로부터 사용승낙이나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 팔고 도주하거나 지방의 임야 등을 대상으로 영업하는 사람들과 달리 도심지역의 토지를 사들여 투자자나 실수요자에게 웃돈을 받고 파는 것이다.

이와 같은 신종 기획부동산의 피해에서 벗어날 수 있는 대처법으로는 나부터 단련할 필요가 있다. 우선, 기획부동산인듯한 자들에게 ‘좋은 부동산 정보가 있다’며 접근하면 성급하게 계약하기보다는 토지에 대한 정보를 직접 알아보는 것이다. “전화 주신 분은 투자하셨나요?”’ 등으로 먼저 슬쩍 떠본다. 그리고 정보를 얻은 뒤에는 해당 토지의 지번을 요청하는 것이다.

토지의 지번을 받았다면 토지이용규제 정보시스템을 통해 토지정보와 주변 상황 등을 확인할 수 있고 지자체 도시계획을 담당하는 부서에 기획부동산에서 말하는 개발계획을 반드시 확인할 수 있다.

현장답사를 통해 내 눈으로 확인해 토지주변 도로의 현황도 확인하고 사도 및 등산로인지 확인하고 건축행위 제한 여부를 직접 확인하는 것이 좋다.

상당히 의심스러울 때는 인터넷등기소에서 법인등기부등본을 열람해 업체 설립일, 소재지 변경사항을 확인할 수 있는데 소재지가 수시로 변경되면 주의할 필요가 있다. 아니면 다른 전문가의 상담을 받는 것이 좋다. 원치 않게 계약금을 걸게 되면 계약금은 돌려 받기 힘든 점을 고려해 가능한 소액으로 하고 계약기간을 길게 하는 것도 방법이다. 계약 시 실소유자가 맞는지 혹은 법적으로 합리적인 위임을 받은 대리인인지 확인하는 것이 좋다. 계약 날짜 역시 관공서를 들러볼 수 있는 평일 계약이 훨씬 도움될 수 있다.