[민간택지 상한제 초읽기]래미안대치팰리스 6년새 집값 '두배'

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 박민 기자] 서울 서초구 서초동 ‘래미안 서초 에스티지’(서초 우성3차 재건축)는 2014년 9월 분양가격이 3.3㎡당 평균 3100만원이었다. 1년 뒤 길 건너편에 분양한 ‘래미안 서초 에스티지S’(서초 우성2차 재건축)는 이보다 24%(750만원) 높은 3.3㎡당 3850만원에 나왔다. 앞에 것은 분양가상한제가 적용됐고, 뒤에 것은 민간택지 내 상한제가 사실상 폐지된 후에 분양한 물량으로 건설사가 시장 상황 등에 맞게 분양가를 책정했다. 하지만 5년이 지난 현재 두 단지 전용면적 84㎡짜리 아파트 가격은 19억~20억원으로 나란히 가격선을 맞추고 있다.

정부가 주택시장 안정을 위해 민간택지까지 상한제를 적용하기로 하고 마지막 검토 작업에 들어갔다. 분양가 상한제는 김현미 국토교통부 장관이 ‘도입이 필요하다’고 구두 발언한 순간부터 시장 에 혼란이 일 정도로 메가톤급 규제책이다. 전문가들은 시행 즉시 분양가격을 낮추는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 다만 2009년 이미 한 차례 시행한 경험에 비춰봤을 때 주택 수급 왜곡, 로또아파트 양산 등 상당한 부작용이 따를 수 있어 신중할 필요가 있다고 조언한다. 도입을 하더라도 과거 경험을 반추 삼아 리스크를 최소화할 장치를 마련해야 한다는 지적이다.

일단 시세 하락 효과는 있다는 분석이 나온다. 한국감정원 통계에 따르면 서울의 아파트값은 상한제가 본격적으로 실행된 2008년 한 해 동안 7.12%의 상승률을 기록했고, 이후 2009년 2.46%, 2010년에는 마이너스(-) 2.06%로 하락전환했다. 2006년 아파트 지수가 23% 넘게 올랐던 기억을 되돌리면 상한제 적용 후 안정세를 찾는 모습이었다. 다만 이를 분양가상한제 영향으로만 보기 어렵다는 분석이 지배적이다. 2008년 글로벌 금융위기 충격에 따른 여파가 2013년까지 계속됐기 때문이다.

과거 경험상 서초동 아파트처럼 상한제가 적용되면 비적용 아파트보다 분양가가 훨씬 낮아져 ‘로또’라는 인식이 커질 소지가 있다. 문제는 상한제 적용을 한 아파트를 따라 주변 시세가 내리는 것이 아니라 중장기적으로는 반대 상황이 된다는 점이다. 2008년 시행 당시도 시간이 지날수록 집값은 결국 주변 시세를 따라 튀어 올랐다. 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스(청실아파트 재건축)’는 상한제를 적용받아 2013년 10월 전용면적 84㎡짜리가 10억~11억원에 분양됐지만 현재는 일대 대장주로 자리매김하며 가격이 25억원까지 치솟 았다. 6년만에 집값이 15억원이나 급등했다. 심교언 건국대부동산학과 교수는 “과거에 수도권 200만호 공급처럼 아주 많은 물량을 쏟아낼때는 효과가 있겠지만 지금처럼 몇십만, 몇만 가구 공급에 그칠 경우 반짝 인하 효과에 불과할 것”이라고 지적했다.

분양가상한제로 새 아파트 공급이 줄어드는 것도 문제다. 국토부 통계에 따르면 서울의 경우 분양가 상한제 도입 당시 주택 공급의 선행 지표인 민간의 주택건설 인허가 실적은 2007년 5만4650가구→2008년 4만6114가구→2009년 2만3569가구 등으로 3년새 반토막이 났다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “재건축 재개발 규제를 풀어 공급을 뒷받침하지 않는 상황에서 적용하는 상한제는 장기적으로 봤을 땐 실효성이 떨어질 수밖에 없다”며 “상한제를 적용하더라도 다른 규제를 풀어주는 등 부작용을 최소화하는 방안을 마련해야 한다”고 말했다.