[최인용 세무사의 절세가이드]주택 임대사업, 사업자 등록해야 유리

[최인용 가현택스 대표세무사] 임대주택등록사업자로하는 것과 사업자 등록없이 주택 임대를 하는것 어느것이 유리할까? 임대사업자 등록은 정부의 전월세난을 해결하기 위해 많은 세금상의 혜택을 주고 있다. 주택 임대사업자 등록은 세무서에 사업자등록을하는것 뿐만아니라 구청에 임대사업자 등록을 같이 해야 한다. 다만 5년이내에 임대를 하지 않고 양도하는 경우의 불이익도 있으므로 장기간의 주택보유가 필요한 사항이기도 하다.

임대사업자로 하는것과 일반임대를 하는것이 어떤 차이가 있을지 취득과 보유 양도시에 차이점을 알아보기로 하자

①주택 임대사업자는 취득세 감면이 가능

주택임대사업자등록을 한 주택(전용 60제곱미터이하)은 취득세 감면이 가능하다. 다만, 신규로 분양된 공동주택에 한한다. 따라서 기존주택의 매입을 통해 임대사업을 한다면 취득세 감면은 해당이 안된다. 또한 공동주택(아파트)에 대해서만 적용하므로 단독주택(다가구포함)은 취득세 감면이 되지 않음에 유의한다.

임대주택으로 사용하였더라고 하더라도 임대의무기간(현재4년)에 임대외의 용도로 사용하거나 매각 증여하는 경우에는 감면된 취득세도 추징될 뿐더러 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 한다.

다만 급하게 매각할 경우에도 기존임대사업자에게 양도하거나, 부도나 파산의 경우에는 취득세 등을 추징하지 않는다.

②보유시 재산세와 종합 부동산세도 절세 가능

전용면적 85제곱미터 이하의 2호이상 임대주택사업자 등록자는 보유시 내게 되는 재산세를 면적에 따라 25%에서 최대 100%까지 재산세를 감면 받는다. 이규정은 2018년까지 적용하며 2016년 올해부터는 감면받은 세액이 50만원을 초과하는 경우 세액의 15%정도는 내야 한다.

임대주택등록사업의 경우에는 종합부동산세도 피할 수 있다. 이경우 주택가격이 중요한데, 주택가격 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하의 경우에는 종합부동산세의 주택으로 합산되지 않는다.

주택임대는 부가가치세는 면세대상이므로 소득세에 대해서 알아볼 필요가 있다. 보유주택이 1채인 경우에는 고가주택(9억원이상)이 아니면 소득세가 과세 되지않는다.

보유주택의 경우 2채이상의 주택이 있다면 월세 소득이 2천만원까지는 소득세를 부담하지 않는다. 따라서 소형 주택임대의 경우에는 종합부동산세 합산대상이 아니라면 굳이 임대등록사업자를 할 필요는 없다. 3주택이상에 대해서는 보증금에 대해서도 과세가 되므로 임대 등록사업자로 하는것이 유리할지 판단할 필요가 있다.

③양도소득세 절세 가능

임대등록사업자의 주택은 주택수에서 제외된다. 따라서 임대주택4채와 거주하는 주택 1채를 가지고 있다면 거주주택에 대해서는 양도소득세가 과세 되지 않는다.

이경우 거주주택에 대해서 양도소득세가 비과세 되는 것이므로 임대주택을 팔게 되면 과세되며 임대의무기간내 양도시 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 한다.

국세인 종합부동산세나 양도소득세는 임대의무기간이 지방세와는 별도로 5년을 판단하므로 유의하여야 한다.

임대주택의 경우에도 장기 임대의 경우에는 감면규정등이 있다. 특히 임대주택중 한주택을 거주로 등록하였다가 파는 경우에도 그 기간동안의 양도차익에 대해서는 비과세가 가능하므로 여러 절세 방법을 찾아 볼 수 있다.

임대주택과 관련하여서는 방대한 세법조문이 다양한 법에 흩어져 있어 혜택도 있지만 장기로 주택을 보유해야 하는 리스크 요인도 있으므로 절세 방법을 잘 판단해야 한다.