[2020 전망]집값 잡힐까…상승론·하락론 팽팽

서울 아파트 밀집지역 전경.[사진=이미지투데이]

[이데일리 전재욱 기자] 내년에도 과연 집값이 계속 오를 것인가. 금융투자업계에서는 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞섰다. 상승을 점치는 쪽에서는 여전히 부동산 공급이 달리는 상황인 데다가 금리 인하로 유동성까지 풍부해졌다는 점을 이유로 들었다. 반면 정부가 집값을 잡으려는 의지가 강하고, 상승 요인 자체가 뚜렷하지 않다는 점에서 집값이 더 오르긴 힘들 것이란 전망도 만만치 않았다.

29일 이데일리가 증권사 리서치센터장, 자산운용사 대표 및 임원, 연기금·공제회 최고투자책임자(CIO) 20명을 대상으로 `내년 부동산 시장 가격 전망`을 설문한 결과, 상승(9명) 의견과 보합 및 하락(8명) 전망이 대등하게 맞섰다. 나머지는 가격 등락 전망이 아니거나(2명), 무응답(1명)이었다.

정부규제로 상승 여력 달려

집값 하락 요인으로는 정부 대출 규제가 우선 꼽혔다. 김학균 신영증권 리서치센터장은 “12·16 부동산 대책은 대출 규제와 세제 강화가 결합한 매우 강력한 내용”이라며 “장기로 보면 주택 공급 확대 여부가 중요하지만, 내년은 부동산 가격 상승이 주춤해질 듯하다”고 전망했다. 심효섭 KB자산운용 상무는 “정부의 강도 높은 정책으로 부동산은 약세 전환할 것”이라고 내다봤다. 익명을 요구한 한 연기금 CIO는 “정부 대출규제 강화와 보유세 인상, 분양가 상한제 확대 등 강력한 정책으로 약보합에서 움직일 것”이라고 전망했다.

상승 제한이 아닌 하락할 것이라는 의견도 있다. 강방천 에셋플러스자산운용 회장은 “최근에 부동산(가격 상승)은 마지막으로 남아 있던 잠재 수요인 30대 젊은 층까지 시장에 뛰어들며 나타난 결과”라며 “앞으로 집값은 하락 시기와 크기, 정도만 남아 있을 뿐”이라고 진단했다. 이창목 NH투자증권 리서치센터장은 “부동산 시장은 급락이 아닌 조정을 받을 것”이라며 “내년 4월 총선으로 부동산 가격 상승 기대감이 존재하지만 크게 영향은 없을 것”이라고 짚었다. 정연우 대신증권 리서치센터장은 “부동산 시장은 펀더멘털 여건의 급격한 위축이 없다면 자산시장 인플레이션 기대에 연동해 움직일 것”이라고 말했다.

저금리로 넘치는 돈, 집값 상승 견인

집값 상승 요인은 금리 인하에 따른 유동성 증가다. 윤희도 한국투자증권 리서치센터장은 “시중금리도 떨어질 것이기 때문에 부동산 가격 상승세는 이어질 것”이라고 예상했다. 장화탁 DB금융투자 리서치센터장은 “부동산 가격 상승 요인은 풍부한 유동성의 유입과 공급 축소에 대한 우려”라고 분석했다. 조용준 하나금융투자 리서치센터장은 “내년 공시가격 발표할 2분기에 일시 조정 후 전반적 상승세를 유지할 것”이라고 밝혔다.

집값 상승은 지역차를 보일 것이라는 의견이 뒤따랐다. 또 다른 연기금 CIO는 “부동산 자산 수요는 여전히 견고할 것”이라며 “국내시장은 부동산 규제 완화 지역 중심으로 수요가 확대되는 가운데 지역별 차별이 심화할 것”이라고 전망했다.

특히 서울 집값이 오를 것이라는 의견이 우세했다. 오현석 삼성증권 리서치센터장은 “내년 서울 주택 가격은 회수되지 않는 유동성을 기반으로 여전히 오름세를 보이고, 서울 이외 지역 주택 가격은 유지될 것”이라고 전망했다. 이경수 메리츠종금증권 리서치센터장은 “최근 분양가 상한제 도입 등으로 수도권 공급 확대는 더 더뎌질 것”이라며 “내년 서울과 수도권 중심으로 가격 상승이 불가피할 것”이라고 했다.

이채원 한국투자밸류자산운용 대표는 “정부 공급 물량은 시장에 본격적으로 풀리지 않았고, 특히 공급을 늘리기 어려운 서울 핵심지역은 가격을 안정시키기가 만만치 않을 것”이라고 내다봤다. 김형렬 교보증권 리서치센터장은 “기존 재건축 노후화 지속과 서울 신규 공급 부족 장기화 등 영향으로 추가로 상승할 것”이라고 했다.



집값 뛰면 건물값도 뛴다

집값 상승 요인은 상업용 부동산 가격도 들어 올릴 전망이다. KB증권에 따르면, 상업용 부동산 거래 규모는 지난해에 이어 올해까지 연속 연간 10조원을 넘어섰다. 특히 강남 권역을 위주로 한 프라임 오피스 평당가가 계속 오르고 있다. 서영호 KB증권 리서치센터장은 “주택 쪽에서 발생하는 중과세를 피하려는 수요가 상업용 부동산 쪽으로 흘러들 것”이라며 “대형 및 중소형 모두 가격이 상승할 여지가 있다”고 말했다.

익명의 기관투자가는 “낮은 금리가 유지되고, 리츠 등 수요가 확대되고 있다”며 “기관이 주로 투자하는 수익형 부동산은 강세를 보일 것”이라고 했다. 다른 기관투자가는 “상업용 오피스는 권역별로 차별화가 진행되겠지만, 전반적으로는 올해와 유사하게 움직일 것”이라고 예상했다.

다만 치솟은 가격이 변수다. 사학연금 측은 “내년에도 보유 유동성 해소를 위해 부동산 투자가 지속할 것”이라면서도 “전반적으로 상승한 매각금액은 투자자의 투자결정에 상당한 부담으로 작용할 것”이라고 했다. 한 기관투자가는 “상업용 부동산시장은 풍부한 유동성의 유입으로 수익(Cap Rate)이 하락할 것”이라고 덧붙였다.