[출구없는 부동산중개업]복비 아깝지 않을 전문가만 생존

[이데일리 양희동 기자] 1. 전세난에 시달리던 이모(41)씨는 지난 8월 경기도 용인시 처인구에 있는 아파트 한채를 샀다. 단지 뒤에 낮은 산이 있어 자연환경이 좋고, 가격도 시세보다 저렴했다. 하지만 막상 입주를 마치고 서쪽으로 난 작은방 창문을 열어 보니, 뒤쪽 산기슭에 무덤 하나가 눈에 들어왔다. 창문과 무덤 사이는 고작 20m남짓으로 가까웠다.

2. 서울의 한 아파트 단지에서 부동산 중개업소를 운영하는 박모(44)씨는 이른바 ‘투잡족’이다. 아파트 거래가 줄면서 생계를 위협받자 임대관리사업도 겸하고 있는 것이다. 박씨가 관리하는 원룸을 돌아보느라 사무실을 비우는 일이 잦아지면서, 몇 번 중개보조원이 매매계약서를 대신 작성하는 일이 생겼다. 보조원은 자신이 직접 서명까지 하면 문제가 될 것 같아 계약서에 공란으로 비워뒀고, 결국 서명 누락으로 박씨는 업무 정지 3개월의 처벌을 받고 말았다.

최근 부동산 중개업소가 거래 성사에 불리할 수 있는 중요 정보를 고객에게 제대로 알리지 않아 피해를 입는 사례가 늘고 있다. 부동산 경기 침체로 중개업소의 폐업이 속출하고 생계를 위협받으면서 ‘일단 계약부터 하고 보자’는 심리가 확산되고 있는 것이다.

21일 국토교통부에 따르면 올해 국토부가 서울·부산·세종시 등 지방자치단체와 합동으로 실시한 3차레의 부동산 중개업소 특별단속에서 적발한 총 72건의 위반 사례 중 절반이 넘는 37건이 거래 중요 사항을 누락한 ‘계약서 및 확인설명서’ 관련 사안이었다. 중개보조원 등 무자격자의 불법 중개가 21건으로 뒤를 이었다.

△부동산 경기 침체로 중개업소들이 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. 단순한 부동산 거래 중개에서 벗어나 전문성과 차별화 등으로 돌파구를 마련해야 한다는 목소리가 높다. 서울 잠실역 인근 단지 안에 들어서 있는 부동산 공인중개사무소들. <연합뉴스>

‘불황형’ 불법 중개 행위 늘어

불황 속에서도 부동산 중개업소의 불법 행위가 근절되지 않는 이유는 시장 침체에 따른 수입 감소가 주된 이유다. 계약 건수가 줄면서 중개업소들이 거래 성사에 불리할 수 있는 정보를 제대로 알리지 않는 경우가 적지 않다. 부동산써브에 따르면 올 들어 8월까지 공인중개사 1명이 한달 동안 성사시킨 전·월세 거래는 평균 1.4건, 매매는 0.79건에 불과하다.

최근 불법 중개 거래는 생존을 위해 어쩔 수 없이 하게 되는 불황형으로 분류된다. 예전에는 수완 좋은 중개보조원이 고객 유치를 위해 불법 중개를 하는 경우가 많았다. 반면 요즘에는 공인중개사가 ‘투잡’을 하느라 자리를 비워 보조원이 대신 계약서를 쓰는 등의 행태도 자주 발생한다.

서울시 관계자는 “공인중개사들이 투잡으로 임대관리까지 하는 경우가 많아 사무실을 비우는 시간이 길다”며 “중개업소에 찾아온 손님을 놓치지 않기 위해 보조원이 대신 계약을 했다 적발되는 경우가 심심찮게 나온다”고 말했다.

△올해 1~8월 공인중개사 1인당 한달 평균 매매 중개 건수. 대부분 한달에 한건조차 성사시키지 못해 생계를 위협받고 있는 실정이다. <자료:부동산써브>

“전문성과 차별 서비스 강화 필요”

일제강점기였던 1936년 12월 한 신문에는 ‘경성 주택난의 배후에 불량 소개업자 발호, 무허가 복덕방들은 단연 엄금하도록 본정 경찰서에서 엄중 단속’이라는 제목의 기사가 실렸다. 무허가 복덕방이 난립해 담합을 통해 경성(서울)지역 집값을 올리고 있다는 내용이다. 무려 77년 전 기사인데도 지금과 상황은 비슷하다. 그때나 지금이나 중개사는 주택 매매와 전·월세 중개로 대부분의 수익을 얻기 때문에 집값이 오르고 거래가 늘지 않으면 수익을 얻기 힘든 구조다.

문제는 부동산시장이 활황기를 지나 저성장기로 접어들면서 더이상 과거와 같은 집값 상승·거래량 증가를 기대하기 어렵게 됐다는데 있다. 공인중개사협회에 따르면 현재 공인중개사는 32만명으로, 이들 대부분은 현재 상황을 극복할 충분한 경쟁력을 갖추지 못하고 있다.

과당 경쟁으로 수익성이 악화되고 있는 중개업계에 대안이 될 수 있는 전속중개제도(특정 업소에 중개 업무를 일임하는 방식) 역시 도입 이후 20년 가까이 유명무실하다. 의뢰인 입장에서는 중개업소간 차별성이 없다보니 굳이 전속중개를 선택할 이유가 없는 것이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “전속중개를 활성화하기 위해서는 의뢰인이 만족할 수 있는 전문성과 차별화된 서비스를 제공하려는 중개업계의 노력이 필요하다”고 말했다. 정태희 부동산써브 팀장도 “앞으로는 중개업소도 업종을 세분화하거나 전문화하는 곳만이 살아남게 될 것”이라며 “지금도 경매나 빌딩·상가·오피스텔 등 한 분야에 특화된 중개업소들은 불황에 큰 영향을 받지 않는다”고 말했다.

“중개 서비스 질 향상 위해 노력해야”

우리나라도 외국처럼 부동산 중개업을 전문 분야로 확립시켜야 한다는 주장도 나오고 있다. 미국·영국·프랑스·독일 등에서는 오래 전부터 중개업이 전문 분야로 인정받고 있다. 전문성을 인정받는만큼 중개수수료 요율도 1% 미만인 우리나라와 달리 2~6% 수준으로 높게 책정돼 있다.

미국은 중개사가 되기 위해 우리나라의 중개보조인에 해당하는 부동산 판매원으로 3년 이상 일해 실무를 쌓아야 하고, 60시간 이상 교육도 받아야 한다. 판매원이 되는데도 자격증이 필요하다. 중개사들은 주거·공업·상업용 등 전문 중개자격증도 따로 취득해 전문성을 높이고 있다.

영국은 중개 전문 사무변호사가 부동산 거래 계약서 작성을 맡고, 건물 검사 및 집값 산정은 빌딩 서베이어(Building Surveyor)가 담당한다. 프랑스에서는 중개사가 되려면 법학사와 경제학사 등 학위를 갖추거나 이에 상응하는 실무 경험을 갖춰야 한다. 독일은 중개사연맹에 가입해야 한다. 이곳에 가입하기 위해서는 실무 경력 등 기준을 갖춰야 하고, 관련 전문지식을 측정하는 시험에도 통과해야 한다.

국내에서도 한국공인중개사협회를 중심으로 자정 노력이 이뤄지고 있다. 현재 국회에는 공인중개사 수습제도(인턴) 도입, 중개업자라는 용어를 ‘개업공인중개사’로, 중개수수료를 ‘중개보수’로 바꾸기 위한 공인중개사법 개정안이 제출돼 있다. 채현길 공인중개사협회 수석연구원은 “단순 중개보다는 부동산과 연계된 컨설팅, 분양대행 등 겸업을 통한 수익 창출이 갈수록 중요해지고 있다”며 “중개 업무 측면에서도 다양한 정보 제공과 서비스 질 향상 등의 노력이 필요하다”고 말했다.