[김.탁.채의 상속과 세금]증여 부동산 양도 시 세금은?

[김·탁·채의 상속과 세금]은 법무법인 태승 The 스마트 상속 김예니 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>

[법무법인 (유한) 태승 채애리 변호사]이상속 씨는 아버지로부터 신혼집으로 거주할 수 있도록 아버지가 10년 전 1억원에 분양받은 아파트 한 채를 증여받았다. 이상속 씨는 증여받을 당시 가액 5억원으로 증여세 신고 및 납부를 했다.

최근 이상속 씨는 해외지사로 발령이 나면서, 국내 재산을 모두 정리하고 해외로 나가려고 한다. 그런데 이상속 씨는 증여받은 지 3년 밖에 안된 아파트를 매도하면, 양도세 폭탄을 맞게 된다는 이야기를 들었다. 과연 사실일까?

증여받은 부동산, 5년 내 양도 시 이월과세 문제 발생할 수 있어

세법에서는 증여일로부터 5년 이내 증여받은 재산을 팔면 ‘취득가액 이월과세’라는 규정을 적용하도록 규정하고 있다. ‘취득가액 이월과세’란 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여받은 사람이 증여받는 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액으로 산정하는 것이다.

따라서 이상속 씨가 3년 동안 거주한 아파트를 양도하게 되면, 취득가액인 5억원이 아니라 아버지가 아파트를 취득했을 때 가액인 1억원으로 취득가액이 변경된다. 결국, 이상속 씨가 5년 이내 부동산을 양도하게 된다면 이월과세로 인해 양도차익이 늘어나 양도세가 높아지게 되는 것이다.

증여받은 주택 외 다른 주택이 없다면

앞서 살펴본 이월과세는 취득가액을 증여한 사람이 본래 취득한 가액으로 산정하는 것과 더불어 취득일도 증여한 사람의 취득일로 본다. 반면 1가구 1주택 비과세 대상은 취득일을 증여일로 보기 때문에 이월과세가 문제되지 않는다.

따라서 이상속 씨가 증여받은 아파트 외에 주택이 없고, 증여받은 날로부터 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)하고 있었다면, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이상속 씨의 경우처럼 증여받은 부동산을 매도할 경우 이월과세가 문제될 수 있으니, 이를 따져보고 양도 여부를 결정할 필요가 있다.