부동산

[집값 올리는 정책]매매 누르니, 고개드는 전세…주거안정 해치나

7월 전세대출 2.3조 증가…집단대출의 약 2배
주택담보대출 규제 속 반사효과…전세대출 '쑥'
"전세를 투자자 레버리지 수단으로 안보는게 허점"
  • 등록 2019-08-22 오전 4:00:00

    수정 2019-08-22 오전 8:42:24

[이데일리 이동훈 기자]
[이데일리 정수영 기자] 30대 직장인 A씨는 지난해 서울에 전세를 끼고 6억원짜리 아파트를 샀다. A씨는 올해 초 결혼을 하면서 1년 전 산 아파트에 들어가고 싶었지만 여유자금이 많지 않아 결국 전세대출을 받아 신혼집을 장만했다. 1주택자도 전세자금대출은 어렵지 않게 받을 수 있어서다.

정부의 주택 매매시장 규제 불똥이 전세시장으로 튀고 있다. 안정세를 보이던 전셋값이 두달 째 상승세를 보이는가 하면, 주택담보대출을 규제하니 일종의 풍선효과로 전세대출이 급증하고 있다. 지금 같은 흐름이 계속된다면 전세가 주택시장 안정을 저해하는 주범이 될 수 있다는 지적이 나오고 있다.

금융위원회에 따르면 올해 7월 주택담보대출 증가액은 3조6000억원 규모다. 이 중 전세대출은 정부가 무주택 서민층에 빌려주는 버팀목대출 등 정책적 대출상품 8000억원을 포함해 모두 2조3000억원이 늘었다. 집단대출 증가액은 1조3000억원에 그쳤다. 가계부채를 줄이기 위해 주담대를 규제했지만 예상치 못하게 전세대출이 늘면서 정책 효과를 반감시킨 셈이다. 금융위원회 관계자는 “보통 전세대출 증가액은 정책상품 대출을 포함해 월 평균 1.5조에서 2조원 수준인데, 올해는 전세수요가 늘면서 월 평균 2조원대 이상으로 증가했다”고 말했다.

이는 정부가 민간택지 분양가상한제, 주담대 규제, 전매제한 강화 등 굵직한 부동산 규제 정책들을 쏟아내면서 매매 대기 수요가 전세시장에 눌러앉고 있다는 방증이다. 대출을 받아 집 사기가 어려워진데다 집값 불확실성도 커지자 주거비 부담이 적은 전세 선호 현상이 확산됐다는 분석이다.

실제 서울에선 전세가격이 2개월 넘게 상승세다. 한국감정원 통계에 따르면 서울 전세가격 변동률은 마이너스 흐름을 보이다가 7월 첫째주 상승세로 돌아선 뒤 매주 0.01~0.04%선에서 상승흐름을 이어가고 있다. 특히 강남 4구는 7월 말부터 3주 연속 0.07~0.08%로 서울 평균의 두 배 넘게 오르고 있다.

일부에선 전세대출이 투자시장으로 흘러들어갈 가능성까지 제기하고 있다. A씨처럼 1주택자라해도 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우 전세대출을 쉽게 받을 수 있기 때문이다. 소득 1억이 넘어도 서울보증보험 등을 통해 보증서를 발급받으면 전세대출을 쉽게 받을 수 있다.

이들 지역과 별개로 수도권 외곽지역이나 지방은 역전세난이 더 심화할 수 있다는 점도 가계부채에 부담이다. 전세수요도 새 아파트 선호현상이 강해 낡은 아파트가 많은 구도심들은 이주수요 증가로 역전세 상황에 빠질 수 있기 때문이다. 서영수 키움증권 연구원은 “올해는 전세시장도 매매시장 못지 않은 양극화 현상이 심화할 것으로 보인다”며 “역전세 심화는 부채 디레버리지 가속화의 요인으로 작용할 수 있다”고 지적했다. 전세수요가 서울이나 새 아파트 밀집 지역으로 이동하면서 전셋값이 떨어지면 보증금을 돌려받지 못해 깡통전세가 될 소지가 있고, 이는 전세대출 원리금 연체 등 가계부채 부실로 이어질 수 있다는 것이다.

서 연구원은 “정부가 전세를 투자자의 레버리지 수단으로 보지 않고 무주택자의 주거수단으로만 보고 있어 가계부채 관리에 허점이 발생하고 있다”며 “주담대를 규제했더라도 금리를 인하하면서 전세자금대출, 전세보증금, 개인사업자 대출 등을 이용한 특정 부동산 투자는 늘어날 수밖에 없다“고 지적했다.

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