지식산업센터 매매가 오르고 임대료는 제자리..수익률 '적신호'

연5~6% 고정수익, 장기계약 옛 말
인허가 건수 3년새 3배…공급과잉 우려도
가산단지 작년 4분기 매매가 15.7%↑
3.3㎡당 월 평균 임대료는 변동없어
성동테크노벨리 매매가 1분기새 2.4%↑
임대 수요 감소로 월세는 3.3% 하락
  • 등록 2017-02-24 오전 5:30:00

    수정 2017-02-24 오전 5:30:00

△지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 공급 과잉 여파로 투자 수익률에 비상이 걸렸다. 지식산업센터가 많이 몰려 있는 서울 금천구 가산동 1·7호선 가산디지털단지역 일대 전경.
[이데일리 이진철 기자] 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받던 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 투자 수익률에 비상등이 켜졌다. 건설사들이 분양성을 높이기 위한 차별화 전략으로 고급 부대시설을 속속 도입하면서 분양가는 높아진 반면 경기 침체로 기업 임차인 수요는 크게 늘지 않고 있기 때문이다.

지식산업센터는 최근 오피스텔이나 상가가 공급 과잉으로 수익률이 떨어지면서 틈새 상품으로 인기를 끌고 있다. 분양 조건이 까다롭지만 분양가가 저렴하고 연 5~6%대의 고정적인 임대 수익을 올릴 수 있다는 장점이 부각됐다. 임차인이 법인 기업이어서 장기 계약을 맺을 수 있다는 점도 매력으로 꼽힌다. 특히 지식산업센터는 오는 2019년 말까지 취득세 50%, 재산세 37.5%를 감면받을 수 있다.

하지만 서울 주요 지역 지식산업센터는 매매가격 상승으로 투자금은 늘어난 반면 임대료는 제자리 수준이거나 하락세를 보이고 있어 수익률이 낮아지고 있다. 최근 건설사들이 높은 계약률에 편승해 너두나두 사업에 뛰어들면서 입주 예정 물량이 몰린 서울·수도권 일부 지역은 공급 과잉으로 임차인 구하기가 어려워질 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 2014년 32건에 불과했던 지식산업센터 인허가 건수는 2015년 72건으로 늘어난 데 이어 지난해에는 105건(한국산업단지공단 집계)으로 급증했다.

매매가는 올랐지만 임대료는 제자리

부동산114 조사에 따르면 지식산업센터가 몰려 있는 구로·가산디지털단지의 지난해 4분기 3.3㎡당 평균 매매가격은 구로 690만원, 가산 676만원으로 전분기 대비 각각 9%, 15.7% 상승했다. 내년 7월 입주 예정인 ‘가산역 더 스카이밸리 1차’는 지하 4층, 지상 14층 연면적 2만7043㎡ 규모로 3.3㎡당 매매가격이 854만원으로 가산·구로지역 최고가를 경신했다. 이는 기존 최고가였던 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 뉴티캐슬(2007년 입주·3.3㎡당 844만원)보다 비싼 것이다.

가산·구로지역 지식산업센터 매매가격은 크게 올랐지만 임대료는 제자리 걸음이다. 가산지역의 3.3㎡당 월 평균 임대료는 3만6500원으로 전분기와 변동이 없었다. 인근 A중개업소 관계자는 “신축 지식산업센터가 매매가격 상승을 이끌고 있다”며 “최근 들어 1인 창업기업 증가 등으로 저렴한 임대 매물을 찾는 수요가 부쩍 많아졌다”고 전했다.

부동산114 제공
성동테크노밸리는 강남과 강북 접근성이 우수하고 강남에 비해 임대료도 저렴한 것이 장점으로 부각되면서 투자 수요가 몰리고 있다. 이같은 영향으로 3.3㎡당 평균 매매가격은 작년 3분기 862만원에서 4분기 883만원으로 2.4% 올랐다. 지난해 분양한 ‘성수역 SK V1 tower(타워)’가 특화설계를 앞세워 지상층 기준 3.3㎡당 평균 1050만원의 분양가를 기록한 것도 매매가격 상승 분위기에 영향을 끼쳤다. 반면 임대 수요는 줄면서 3.3㎡당 평균 월 임대료는 작년 3분기 4만1300원에서 4분기 4만원으로 3.3% 하락했다.

신규 분양시장 호조…공급과잉 우려

지식산업단지 매맷값 상승은 신규 분양시장 호조가 영향을 끼치고 있다는 분석이 많다. 장지영 리얼투데이 리서치실장은 “제조업 공장의 비중이 높은 지방과 달리 서울·수도권 지식산업센터의 경우 IT(정보기술)기업 등이 주로 입주하는 등 오피스빌딩의 대체재로 인기를 끌고 있다”며 “최근 서울·수도권 분양시장에서도 지식산업센터를 분양받아 임대를 놓으려는 투자자들이 늘고 있다”고 말했다.

하지만 오피스텔이나 상가에 비해 여러가지 투자 제약이 있다는 점에서 지식산업센터가 실제로 기대 수익률을 올릴 수 있을 지는 장담할 수 없다. 개인이 임대사업용으로 지식산업센터를 분양받으려면 입주가 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 한다. IT업종만 입주 자격이 주어지는 가산·구로지식산업센터처럼 임차인도 입주할 수 있는 업종 제약이 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 분양을 받은 후 5년 이내에 매매를 할 수 없어 환금성이 떨어지는 것도 단점이다

김민영 부동산114 연구원은 “지식산업센터는 환금성이 떨어지기 때문에 시세 차익보다는 임대 수익 목적으로 접근하는 것이 좋다”면서도 “최근 공급 과잉 우려가 제기되는 만큼 임차 수요가 풍부한 역세권 등 입지 여건을 잘 따져보고 투자에 나서야 한다”고 말했다.

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