[절세發급급매]10년보유 다주택자, 매각 시기따라 양도세 수억 差

[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장] 최근 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 가격을 낮춘 매물이 늘고 있다. 다만 단서 조항이 붙어 있다. 5월 31일 전 또는 6월 30일 전까지 잔금을 지급해야 한다는 조건이다. 절세 목적의 매물이란 얘기다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사).

‘5월 31일 전’이란 조건을 붙인 것은 보유세 회피 매물이다. 보유세인 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 2018년 9·13대책 때 다주택자에 대한 종부세 세율이 인상됐다. 그리고 지난해 12·16대책 때 추가로 세율 인상안이 발표됐다. 12·16대책의 세율인상안은 아직 국회에 계류 중이지만 예정대로라면 올해부터 인상될 수 있다. 게다가 주택에 대한 공시가격 현실화율이 꾸준히 높아지고 있다. 공시가격 현실화율이 높아진다는 것은 보유세의 기준이 되는 공시가격이 시세에 점점 근접한다는 뜻이다. 지금까지는 시세와 공시가격의 차이가 큰 편이어서 시세 대비 낮은 금액으로 보유세를 냈지만 앞으로는 시세에 가깝게 과세된다.

결국 5월 31일 전에 양도를 하려는 이유는 두 가지다. 재산세와 종부세는 6월 1일 시점에 소유한 사람이 1년치 세금을 전부 납부한다. 따라서 6월 1일을 기점으로 좀 더 보유할 것인지, 그 전에 처분할 것인지 매도자는 고민하게 된다. 이는 매수자도 마찬가지다. 기왕이면 6월 1일 이후에 매수하는 것이 좋다. 조금이라도 세금을 아낄 수 있다. 오히려 조금이기 때문에 아낄 수 있는 것이다.

6월 30일 잔금지급의 조건은 양도소득세 때문이다. 2019년 12월17일부터 올해 6월30일까지 조정대상지역에서 10년 보유한 주택을 양도하는 경우에는 다주택자여도 양도세를 중과하지 않는다. 즉 기본세율(6~42%)로 과세된다. 중과될 경우의 세율(2주택자는 16~52%, 3주택이상은 26~62%)보다 최대 20%포인트 낮다. 20~30%의 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 차익에 따라 다르지만 하루 차이로 양도세가 수억원까지 차이날 수 있다. 시세차익 5억원, 10년 보유 2주택일 때 양도세 차이는 1억원이다. 따라서 이 시기를 전후해 10년 이상 보유한 주택을 매각하려던 사람이라면 타이밍을 맞춰 그 전에 양도하려는 것이다. 나도 같은 상황은 아닌지 살펴볼 필요가 있다.

부동산 증여도 팔 때와 마찬가지로 타이밍이 중요하다. 올해 1월부터 3월까지 증여 거래가 늘어났다. 이 중 상당수는 주택 증여일 것으로 추정된다. 다주택자가 전세로 임대하고 있는 주택이고 10년 이상 보유했다면 양도와 마찬가지로 5월말이나 6월말 전에 하는 것이 좋다. 전세를 끼고 증여하는 것을 부담부증여라 하는데 전세보증금을 반환할 채무를 같이 넘기는 것이다. 이 경우 증여와 양도가 섞여 있는 것으로 본다. 금액이 증여와 양도로 나눠지기 때문에 증여세 세율이 낮아지는 효과가 있다. 6월말 전이면 양도세도 중과세를 피할 수 있다. 그리고 5월말 전에 하면 종부세도 줄어든다.

중요한 점은 언제를 양도시기로 보느냐 하는 것인데, 소유권이전등기일과 잔금일 중 빠른 날을 양도한 날로 본다. 따라서 이 시기를 기준으로 연도를 조절하면 된다. 계약서만 변경한다고 되는 것이 아니라 실제로 잔금이나 소유권 이전을 그 때로 해야 한다. 부동산은 사는 것도 타이밍이지만 팔거나 증여하는 것도 타이밍이다. 부동산 절세도 역시 타이밍이 중요하다.