서울 집값 하락의 함정?…시세는 떨어졌지만 가격은 올랐다

서울 강남구 일대 아파트 전경.(연합뉴스 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 국토교통부 산하 한국감정원이 발표한 4월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트값이 0.07% 하락하며 22주 연속 하락했습니다. 낙폭이 줄었다고는 하지만 무려 5개월 넘게 약세가 이어지고 있는데요. 정부가 지난 9·13 부동산 대책 이후 역대 가장 강력한 대출 규제와 세제 압박에 나서자 그나마 선방하던 서울 주택시장 마저 영 힘을 못 쓰고 있는 모습입니다. 과연 서울 아파트값이 정말 하락했을까요?

이번 주 한 민간 부동산 정보 서비스업체가 내 놓은 레포트가 주택시장에서 큰 화제를 모았는데요. 바로 직방이 9·13 대책 전후로 아파트값 실거래가격을 비교·분석한 결과입니다. 국토부가 발표한 아파트 실거래가를 기본값으로 설정했다는 점에서 해당 분석 자료의 신빙성이 높아 보입니다.

자료에 따르면 지난해 9·13 대책 이후(2018년 9월~2019년 4월 2일) 전국적으로 가격이 하락한 주택형은 44.2%입니다. 이는 9·13 대책 이전(2018년 1~8월) 40.6%에 비해 3.6%포인트 증가한 수치입니다.

그러나 서울은 달랐습니다. 9·13 대책 이전과 이후를 비교·분석한 결과 서울 아파트값은 92.7% 상승한 것으로 나타났습니다. 인천과 경기지역 아파트도 대책 이후 각각 53.7%, 61.7% 상승한 것으로 집계돼 수도권은 실제 매매거래 가격 상승이 유지됐다는 분석을 내 놓았습니다. 이는 아파트값 하락세가 지속되고 있다는 그동안의 각종 기관들의 발표 수치를 뒤집는 결과라 주목을 끌었습니다.

이런 결과가 나온 이유는 시세와 실거래가의 차이 때문인데요. 감정원이나 각종 민간 정보업체가 주간 단위로 발표하는 아파트값은 실거래가 아닌 시세를 기본으로 하고 있습니다. 즉, 집주인이 팔려고 내 놓은 가격인 호가를 시세로 파악하는데 이런 매도가격이 실거래로 이어지지 않은 것입니다. 한마디로 집주인이 원하는 매도가격과 예비 수요자의 희망 매수 가격 차이 사이에 미스매치가 발생, 거래 자체가 거의 이뤄지지 않은 셈입니다.

전문가들은 주택 매도자 입장에서 아직 매수자가 원하는 가격에 집을 팔려는 의도가 없는 것으로 해석하기도 합니다. 보유에 따른 금융비용 등이 급격히 늘어나지 않은 상황에서 시세를 확 낮추기 보다는 적정 수익을 보장할 수 있는 가격에서 거래를 성사시키고 있다는 얘기입니다.

당분간 아파트값 추가 하락을 기대하는 매수자와 이미 충분한 가격 조정을 거쳤다는 집주인들과의 팽팽한 줄다리기가 이어질 것이라는 전망이 우세합니다. 다만 이달 말 공동주택 공시가가 발표(4월 말)되고 보유세 부과(6월 1일 기준)가 확정된 이후에는 불활실성 해소로 매매시장에 변화가 나타날 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

2018년 1월~8월 아파트 거래가격 대비 2018년 9월~2019년(4월 2일 기준) 아파트 주택형 변동 비중.(직방 제공)