[대박땅꾼의 땅스토리] 기획부동산 구별과 개인 토지감정

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 어째선지 운영하고 있는 카페가 활성화할수록 기획부동산의 피해사례는 끊임없이 등장한다. 최근에는 카페에서 진행한 세미나에 수강목적으로 찾아온 기획부동산직원이 현장에서 만난 다른 회원에게 투자를 권유했다고 하는 사례까지 운영진에게 전해지고 있다.

우리가 어쩌면 부동산의 거대한 악이라고 여기는 기획부동산의 시작은 ‘공동투자’에서 이뤄졌다. 거대한 토지를 여러 명과 함께 소액으로 투자한다는 것은 토지 투자 시 가장 좋은 소액투자법이기는 하다. 기획부동산이라고 해서 무조건 나쁜 것만은 아니다. 잘만 이용하면 소액으로 투자할 수 있기도 하다.

단, 꽤 쓸만한 기획부동산이 존재한다는 전제에서다. 여기서 쓸만한 기획부동산이라는 것은 지분투자보다는 개별필지분할을 해준다거나, 지분투자라고 하더라도 말도 안 되는 10명 이상의 투자자들을 모집하는 것이 아니라 5명 내외로 구체적인 투자시기와 매도시기를 잡아주는 경우다. 또 주변시세에 맞게 투자금을 비상식적으로 높게 잡지 않는 기획부동산도 분명히 존재한다.

그러나 그런 기획부동산을 구분하기란 쉽지 않고 초보투자자들에게는 감도 잘 잡히지 않는다. 이럴 때는 몇 가지 구별과 개인적 토지감정법을 통해서 대처할 수 있다.

우선 기획부동산을 통해 혹은 지인이나 소개를 통해 알게 된 사람에게 투자를 권유받았을 때는 ‘주소’를 확실히 받아보자.

받은 주소를 통해 간단하게 ‘토지이용계획확인원’을 통해 멀쩡한 토지 인지를 확인하는 것은 우선이고 등기를 떼보아서 토지의 거래관계, 소유자확인 등을 확인해볼 수 있다. 특히 등기부등본은 계약 시, 중도금, 그리고 잔금을 치르기 직전에 해야 하는 것이 중요하다.

주소를 확인했다면 실제로 땅을 밟아보는 것도 잊지 말아야 한다. 현장주변에 악재는 존재하지 않는지, 주변 토지시세는 어떠한지, 권유자가 말한 바와 같이 멀쩡한 토지인지를 확인할 수 있다.

주소를 받고 현장답사를 갈 때는 스스로 토지의 상태가 어떠한지 감정할 수 있어야 한다. 간략하게 다시 설명하자면 다음과 같다.

도로에 접한 토지인지, 주변에 오염시설(축사, 철탑, 묘지) 등은 없는지, 토지의 지가를 견인해줄 호재는 어떠한 것인지, 그것과 해당 토지가 얼마나 가깝고 어떤 식으로 발전될 것인지 등을 확인하는 것이다. 시간이 된다면 도심지와 차량이나 도보로 얼마나 걸리는지 확인해 보는 것도 도움이 된다.

마지막으론 계 약시 필지 분할에 관련한 명시를 넣어야 하고 지분 투자 시에는 몇 명의 투자자가 공동투자하는지를 확인해야 한다. 만약 악질적인 기획부동산이라면 이를 분석하는 과정에서 의심되는 부분과 만족스럽지 못한 부분이 등장하게 될 것이다. 찝찝한 상태의 부동산투자는 투자 후에도 투자자의 발목을 잡는다.

가장 만족할 수 있는 투자. 그리고 그 만족을 위한 자신의 노력은 결코 당신을 실망하게 하지 않을 것임을 기억하라.