[김학렬의 All that 부동산 42회] 부산은 향후 10년간 가장 변화할 부동산 시장!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 지난 10년간 가장 많은 변화가 있었던 지역이 어디일까?

최근 5년간 시세가 드라마틱하게 상승했던 대구? 미분양분이 하나도 없이 분양된 모든 단지에 프리미엄이 형성되었던 광주? 영원한 다크호스 인천? 세종시와 경쟁을 하고 있는 대전? 한국 중공업의 왕국으로서 항상 고정된 수요층을 가지고 있는 울산? 대한민국 넘버 투 도시 부산?

이 대도시들 모두 부동산 시장에 다양한 변화가 있었다. 하지만, 부동산 전개 방향과 관련하여 가장 큰 변화를 보인 시장은 서울이다. 10년 전의 서울과 현재의 서울은 완전히 다른 체질의 시장이다. 주택 보급률이 100%을 기준으로 해서 그동안 양적인 시장이었던 서울은 완벽하게 질적인 시장 구조로 변화가 되었다. 강남구, 서초구를 중심으로 해서 서울이란 시장은 끊임없이 변화하고 있다.

따라서 질적인 시장으로 변환된 서울 지역의 부동산을 이해하는 원리로, 다른 지역의 부동산 시장의 전개 방향을 예측할 수 있다. 그렇다면 다음 10년간 가장 많이 변화할 부동산 시장은 어디일까? 당연히 대한민국 넘버 투 도시인 부산이 될 것이다.

현재의 부산은 10년 전 서울 거의 유사한 행태를 보이고 있다. 부산에서 향후 10년간 전개될 모습은서울에서 그동안 보여주었던 여러가지 부동산 현상들을 거의 그대로 보여줄 가능성이 높다는 것이다. 가장 큰 변화는 부산도 이제 질적인 시장으로 진입했다는 것이다. 그 근거로 부산에서는 수요와 공급이라는 단순한 양적 시장이 아니라 프레스티지 상품에 대한 시장에서의 수요층이 형성되고 있다는 것입니다. 대표적인 지역이 마린시티와 센텀시티입니다. 2015년 하반기 엘시티라는 고급 상품이 평균 평당 2,7000만원에 분양이 되었다. 펜트하우스 2개 세대는 평당 7,000만원이 넘었다. 엘시티가 이정도의 분양가를 책정할 수 있었던 것은 마린시티와 센텀시티 내 아파트들의 시세가 평균적으로 2천만원이 넘었기 때문에 가능했다. 한세대도 아니고 한 지역의 평균 시세가 2천만원이 넘는 지역은 서울과 부산 밖에 없다. 이건 매우 중요한 팩트다.

9월 8일 부산 명륜자이 1순위 청약 결과, 346가구 모집에 무려 18만1152건의 청약 통장이 몰려

평균 경쟁률 523.6대 1로 2016년 최고 청약경쟁률 기록을 경신했다. 15년 전인 2000년 부산의 최고가 지역은 금정구였다. 서구도 대단한 지역이었다. 최근 명륜 자이가 분양한 동래구도 부산의부촌 중 한 곳이었다. 그런데 당시 중위권 지역이었던 수영구와 해운대구는 2010년 전후를 기점으로 1,2위 지역이 되었다. 2000년대 겪었던 서울 수도권의 질적 수요로서의 전환기를 10년 후부터 본격적으로 경험하게 된 것이다.

부산 부동산 시장은 대한민국 부동산 역사상 최초로 7년 연속 시세 상승하였는데 계속 이 상승세는 계속 될 것인지 고민할 필요가 없다.

서울 시장이 2009년 전후에 그랬듯이 부산도 성장통을 겪을 수 있다. 하지만, 서울 이란 시장은 그런 성장통을 지나서 다른 차원의 시장으로 진입을 했다. 부산도 그렇게 될 것이다. 결국 입지와 상품의 경쟁력을 꼼꼼하게 따져야 하는 시기가 되었다는 것이다.

평당 가격이 평균 1천만원이 넘기까지는 시간이 많이 소요된다. 1천만원 시장에서 2천만원 시장까지 가는 건 상대적으로 짧다. 그리고, 2천만원 시장이 넘게 되면 그 이상을 받아 줄 수요층만 있으면 3천만원도 가능한 시장이 된다. 이것이 서울에서 지난 10년간 보여주었던 부동산 전개 방향이었다.

이러한 질적 시장에 이제 부산도 진입한 것이다. 이제 이 질적인 수요는 부산 해운대구의 특정 동에만 해당되는 현상이 아니다. 물론 해운대구 우동의 시세대로 수영구, 연제구, 동래구, 금정구, 남구, 강서구가 그대로 따라가지는 않는다 하더라도 지역별 상한선이 바뀌었다는 것이 중요하다.

이제 부산광역시의 수영구, 연제구, 동래구, 금정구, 남구, 강서구, 부산진구, 북구의 부동산을 평가할 때도 이전과는 다른 기준으로 입지를 봐야 한다. 다른 기준으로 가격을 책정해야 한다. 지역별로 선호하는 상품이 어떻게 다른지 구별해야 한다. 그것이 부산 시장 미래를 대비하는 가장 좋은 방법이 될 것이다.