[단독]8000억 자산 매입근거가 양해각서?…헛점 드러난 켄달스퀘어리츠

[이데일리 김성훈 이광수 기자] “8000억원짜리 물류센터 매입 근거가 양해각서?”

시중 부동산 계약에서도 일어나지 않을 법한 일이 켄달스퀘어(Kendall Square) 자산운용의 물류센터 리츠(REITs·부동산투자회사)에서 벌어져 논란이 일고 있다.

전체 편입자산의 30%를 차지하는 물류센터 매입을 두고 법적 효력이 없는 양해각서로 인가를 받은 뒤 돌연 매매가 취소되는 일이 발생했기 때문이다. 기존에 받았던 프리IPO(상장 전 투자유치)는 물론 전체 사업비와 공모규모까지 전면 재조정해야 하는 처지에 놓인 것이다. 어수선한 상황에도 연내 상장을 강행할 것으로 알려진 가운데 투자자들의 피해 방지를 위한 면밀한 검토가 필요하다는 지적이다.

(사진=켄달스퀘어자산운용)

핵심자산 이탈…사업비·공모규모 재조정 불가피

9일 투자은행(IB)업계에 따르면 지난달 24일 리츠 인가를 승인받은 켄달스퀘어자산운용은 이달 3일 해당 리츠에 대한 변경 인가를 신청했다. 당초 국내 12개 물류센터를 편입 자산으로 리츠 승인을 받았는데 경기도 부천 소재 물류센터가 돌연 편입 자산에서 빠졌기 때문이다.(관련 보도 [마켓인]핵심자산 빠진 켄달스퀘어리츠…코로나 믿고 IPO 강행 )

해당 물류센터는 부동산 감정 평가액만 약 8000억원에 달하는 곳으로 켄달스퀘어리츠 전체 사업 규모의 30%에 해당하는 핵심 자산으로 꼽혀왔다. 업계에 따르면 변경 인가까지 짧게는 한 달 이상의 시간이 소요될 것으로 보고 있다.

켄달스퀘어리츠 내 핵심 자산이 이탈하면서 전체 사업비와 공모 규모, 프리IPO(상장 전 투자유치)에 대한 전면 재조정이 불가피하다는 게 업계의 설명이다.

특히 켄달스퀘어 리츠를 시작으로 리츠 공모주 시장에 뛰어들기로 했던 기관들 입장에서는 난감한 상황이다. 한 IB업계 관계자는 “남아 있는 자산은 차치하더라도 핵심 자산이 빠지면서 기존대로 투자를 진행할지를 두고 고민을 거듭하고 있다”고 말했다

이에 대해 켄달자산운용 관계자는 “공모규모가 바뀌면서 프리IPO를 다시 받아야 한다”며 “해당 자산에 대한 변경인가가 나기 전으로 변경인가 검토 과정 및 공모 진행 과정에서 관련 내용이 변경될 수 있어 관련 내용을 말하기 어렵다”고 말했다.

양해각서만 내도 매입 인정…면밀한 검토 필요

업계 안팎에서는 조(兆) 단위 규모의 리츠 설립 인가 과정에서 빚어진 느슨한 심사 과정을 지적하는 목소리가 나온다. 실제로 켄달자산운용은 편입자산에서 빠진 해당 물류센터에 대한 양해각서를 매입 증빙 서류로 올린 것으로 알려졌다. 8000억원 규모의 물류센터 매입을 두고 법적 구속력을 갖춘 서류는 추가로 제출하지 않은 셈이다.

한 업계 관계자는 “수천억대 물류센터가 기반인 리츠인데 법적 효력 없는 계약서 없이 양해각서만 제출한 점을 이해하기 어렵다”며 “기관들 사이에서도 사태를 인지하고 나서 켄달 측의 안일한 행태에 대해 비판의 목소리가 적지 않았다”고 평가했다.

또 다른 관계자는 “최종 인가 전부터 자산 이탈 우려가 나왔는데도 결국 설립 인가가 나왔다”며 “일단 인가를 받은 다음에 해당 내용을 수정하고 변경인가를 제출하면 법적으로 문제가 없다는 판단이 리츠 인가를 가볍게 생각하는 것”이라고 지적했다.

더 큰 문제는 리츠 설립 인가 과정에서 양해각서만으로 매입을 증빙하는 경우가 이전부터 관행으로 자리잡았다는 점이다. 업계 관계자는 “대부분의 리츠들은 예외 없이 양해각서 단계에서 영업인가를 진행한다”며 “모든 리츠 편입자산들이 매매계약을 마치고 리츠 인가를 받기에는 현실적으로 어려운 부분이 있다”고 설명했다.

업계에서는 켄달스퀘어리츠의 경우처럼 상장이 임박한 상황에서 핵심 자산 변경이나 이탈로 투자자들이 피해를 볼 수 있어 면밀한 검토와 스크리닝(심사)이 필요하다고 입을 모은다.

한 업계 관계자는 “자산 매입 이탈이라는 이해할 수 없는 실수로 상장이 미뤄지는 사례가 이어진다면 자칫 리츠 자체에 대한 신뢰 문제로까지 이어질 수 있다”며 “리츠산업 육성과 투명성 제고를 위해 해당 자산 매입에 대한 확약과 추가보완 지시 등을 통해 사태 재발 우려를 막아야 한다”고 말했다.