[최인용 세무사의 절세가이드]부동산 양도세 절세방법

[최인용 가현택스 대표세무사] 2015년도 얼마 남지 않았다. 올해 부동산을 처분하는 것이 좋을까? 아니면 유지하는 것이 좋을까? 취득과 보유 처분까지 따라오는 부동산 세금, 단계별로 절세 방법을 알아보자.

1. 취득 시의 절세 방법

부동산 취득 시 단독명의보다는 `공동명의`로 하는 것이 유리하다. 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 이익이 나눠지므로 단독명의로 양도하는 경우에 비해 양도소득세가 줄어든다. 미등기양도나 다운계약서 또는 업계약서 등은 피하는 게 좋다. 이런 경우 비과세 및 감면혜택을 적용 받지 못한다. 특히 미등기 양도는 장기보유특별공제를 적용 받지 못해 70%의 세율로 과세된다. 취득시부터 자금 증빙은 반드시 필요하다. 취득시 자금 증빙이 없으면 증여세 등이 과세될 수 있다. 수수료나 공사비, 인테리어 비용 등은 양도소득세 계산시에 필요경비로 인정받는다.

2. 보유 시의 절세 방법

부동산은 가급적 `2년 이상` 보유하는 것이 유리하다. 보유기간이 2년 미만이면 40%, 1년 미만이면 50%의 세율이 적용된다. 또한 3년이상 보유한 부동산은 장기보유공제혜택이 있다. 10년이상 보유하는 일반 부동산의 경우 최대 30%, 1세대1주택의 경우 최대80%의 장기보유공제가 가능하다.

농지는 `8년 이상 자기가 경작`하는 것이 유리하다. 농지소재지에 거주하는 자가 양도할 때까지 8년 이상 30km 인근지역에 거주하면서 농사를 지은 경우 양도소득세가 100% 감면된다. 다만 자경기간 동안 경작 기간 중 사업소득금액과 근로소득의 총 급여액의 합계액이 3700만원 이상인 경우에는 농사를 직접 짓지 않는 것으로 추정함에 유의해야 한다.

3. 처분 시의 절세 방법

비사업용토지는 2016년부터 양도시 기본 세율에 10%가 가산돼 적용되므로 올해 안에 파는 것이 유리하다. 또한 장기보유공제도 2016년부터 적용되므로 올해 팔지 않는다면 오래 보유하는 것이 공제 측면에서 유리하다. 한 해에 두 건 이상 부동산을 양도하는 경우 이익일 수도 있고 손해일 수도 있다. 같은 세율이 적용되는 두 건 이상의 부동산은 한 해 양도한 것을 합해 계산한다. 따라서 이익이 난 부동산들은 해를 나누 파는 것이 유리하다. 그러나 손해를 본 부동산이 있다면 같은 해에 파는 것이 유리하다.

주택이 여러 채인 경우에는 양도차익이 적은 즉, 덜 이익을 본 부동산부터 양도하는 것이 유리하다. 이익이 많이 남은 주택을 1세대 1주택 비과세 적용하는 것이 유리하기 때문이다. 부동산 취득가액이 확인되지 않는 경우 가급적 `공시지가 고시일 전`에 파는 것이 바람직하다.물가가 상승한다면 환산취득가액이 늘어나게 돼 세금 부담이 감소하기 때문이다. 부동산의 처분은 사례마다 다를 수 있으나 중요한 것은 팔기 전에 절세 방법을 찾는 것이다.