[최인용 세무사의 절세가이드]명의신탁 부동산은 어떻게 하나

[최인용 가현택스 대표세무사] 우리나라 부동산 취득은 자신의 명의로 등기해야 한다. 바로 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 즉, 부동산 실명제법이 있기 때문이다. 그러나 여러가지 이유로 자신의 명의로 부동산을 두지 못하고 차명으로 해 놓는 경우가 있다. 다른 사람의 명의로 부동산을 등기하는 것을 명의신탁이라고 한다.

사정상 다른 사람의 명의로 했다 하더라도 해당 부동산을 찾아오기 위해선 세법상 불이익이 있다. 무상으로 찾아오면 증여세가 부과되고 대가를 주고 받아오는 경우 양도소득세를 부담하게 된다. 그리고 차명인 사실이 드러나면 과징금이 나올 수 있다. 어떤 경우든 비용이 소요된다.

① 무상으로 찾아오면 증여세

명의신탁재산을 댓가없이(무상) 등기를 이전하면 증여세가 과세된다. 명의신탁임을 밝힌다 하더라도 상속세 및 증여세법에 의하면 명의신탁재산에 대해선 다른 사람 명의로 등기를 한 날에 그 재산가액을 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 즉 증여세가 과세된다는 말이다. 이 경우 증여세 신고기간인 3개월 이내에 차명으로 등기한 부동산을 반환한다면 증여취소요건이 돼 증여세가 과세 되지 않는다. 그러나 이 경우에도 이미 납부한 취득세 등은 환급이 어려울 수 있다. 또한 명의신탁을 찾아와 증여세가 과세된 재산은 나중에 상속세가 과세되더라도 그 재산가액은 사전증여재산에 해당되지 않아 해당 증여세액은 상속세 계산시 증여세액공제를 받을 수 없다. 상속세 부문까지도 이중의 불이익이 있단 얘기다.

② 유상으로 찾아오면 양도소득세

명의신탁 부동산을 대가를 주고 찾아 오는 경우에는 양도소득세를 내야 한다. 이 경우 양도소득세는 실질과세의 원칙에 따라 실질 귀속자인 신탁자가 내야한다. 명의인이었던 수탁자가 이미 양도소득세를 냈다면 어떻게 할까. 잘못 납부한 양도소득세는 환급받을 수 있을까. 판례에 따르면 명의신탁한 부동산임이 확인돼 국세기본법 제14조의 규정에 따라 실소득자(명의신탁자)에게 양도소득세를 과세하는데 수탁자의 양도소득세를 취소함에 따라 발생되는 환급세액은 수탁자에게 환급하지 않는다. 대신 실소득자(명의신탁자)의 기납부세액으로 공제된다. 따라서 명의신탁자산에 대한 양도소득세는 어떻게 낼 것인지도 고민할 필요가 있다. 또 수탁한 부동산으로 2주택자가 된 경우엔 기존 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없단 점도 유의해야 한다.

③ 과징금도 주의해야

부동산실명법 제5조 과징금 규정에 따르면 실권리자 명의 등기의무를 위반한 자는 해당 부동산 가액(가액)의 30%에 해당하는 금액 내에서 과징금을 부과 받게 된다. 이러한 부동산 명의신탁을 찾아오는 방법은 가치하락 시점에서 증여하거나 실제 매매 거래를 하거나 세법상 부당 행위 계산 부인 등을 이용하는 방법도 있다. 명의신탁 자체가 잘못된 단추이므로 이를 해결하기 위한 불이익 또한 크다. 이에 따라 신중한 판단과 각 방법들에 따른 최적의 절세 방법을 찾아야 한다.