[똑똑한 부동산]'둔촌주공-시공사 갈등' 법적 쟁점은?

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자]둔촌주공아파트 분양이 또다시 미뤄질 것으로 보인다. 조합과 시공사 간 공사비 증액을 두고 분쟁이 발생했기 때문이다. 시공사는 공사비 증액이 이루어지지 않을 경우 공사를 중단할 수도 있다는 입장이다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. (사진=뉴시스)

공사비를 둘러싸고 조합과 시공사 간 갈등이 발생하는 것은 다른 재건축·재개발 사업지에서도 종종 볼 수 있는 광경이다.

최근엔 신반포 15차에서 공사비 증액을 둘러싼 소송이 있었다. 공사비 증액을 이유로 시공사 계약 해지가 가능한지가 쟁점이 됐다. 당시 항소심 재판부가 시공사의 손을 들어주면서 앞으로 시공사 계약 해지가 어려워질 것이라는 의견이 많아졌다. 둔촌주공의 경우에는 신반포 15차와 구체적인 사정이 다를 수 있지만, 신반포 15차 판결에서 판시한 논리가 그대로 적용될 수 있을 것으로 보인다.

현재 둔촌주공 재건축 조합은 이전 집행부에서 체결한 공사비 증액 계약이 절차상 하자가 있어 무효라는 입장이다. 이에 시공사는 분양이 계속 늦어지고 있어 공사비를 제대로 지급받지 못하는 데다가 공사비 증액도 이루어지지 않으면 더 이상 손해를 감수하며 공사를 진행할 수 없다며 맞서고 있다.

쟁점은 조합과 시공사 간 공사비 증액에 관한 합의가 유효하게 성립됐느냐다. 도시정비법에 따르면 시공사 선정과 공사비 증액 등 조합원에게 부담이 되는 계약은 반드시 총회 의결을 거치도록 되어 있다. 신반포 15차 판결에서는 시공사를 선정하는 총회에서 조합원들이 설계변경 등에 따른 공사비 증액을 충분히 인지하고 있었던 점을 인정해 시공사의 공사비 증액이 유효하다는 판단했다. 이런 논리를 둔촌주공 사례에도 그대로 적용하면, 공사비 증액이 유효한지 여부는 공사비 증액에 관하여 조합원들이 충분히 인지하고 있었는지 여부와 공사비 증액을 위한 총회 절차상 하자가 없었는지 여부가 될 것이다.

조합은 계약 변경 무효 확인소송을 준비하고 있다고 한다. 소송기간이 최소 1년 이상 걸린다는 점에 비추어 둔촌주공의 공사중단기간은 상당히 길어질 수가 있다. 문제는 이미 이주를 마쳐 공사가 지연되면 조합원들이 부담해야 할 금융비용만도 매월 수십억원에 달할 수 있다는 점이다. 만약 소송 중 시공사와의 갈등이 깊어져 시공 계약 해지까지 고려하게 된다면, 공사가 지연되는 기간은 더욱 길어질 수도 있다. 시공사가 원하는대로 공사비를 증액한다고 하더라도 결국 이 부담 역시 조합원들에게 귀속될 수밖에 없다. 어느 방향으로 가더라도 조합원들의 손해는 커질 수밖에 없는 구조다.