[주간건설이슈]종부세 폭탄에 떠는 유주택자

서울 강남구 주택 전경.

[이데일리 김기덕 기자] 오는 25일로 예정된 표준 단독주택 공시가격 발표를 앞두고 주택 소유자들의 불안감이 커지고 있습니다. 정부가 부동산 과세 기준이 되는 공시가격 현실화에 적극적으로 나서면서 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 최대 2~3배나 오를 가능성이 커졌기 때문입니다.

국토교통부는 지난 7일 표준 단독주택 22만 가구 공시가격에 대한 소유자의 의견 청취를 종료했습니니다. 이에 따라 이달 25일에는 단독주택 최종 공시가격이 발표될 예정입니다. 특히 단독주택은 공시가격의 시세 반영률이 50%나 그 이하로 아파트(65~70%)나 토지(60%) 등에 비해 낮은 수준이여서 공시가 인상에 따른 충격이 더욱 클 것으로 예상됩니다. 특히 초고가 단독주택은 시세 반영률이 30~40% 수준이여서 가히 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

표준 단독주택 공시가격은 시작에 불과합니다. 당장 2월 표준지 공시지가, 4월 개별 단독주택과 공동주택 공시가격, 5월 개별 공시지가 등이 줄줄이 발표될 예정인데 올해 공시가격 인상률이 역대 최고치를 달할 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

이는 정부의 부동산 세제 강화 움직임과 맞물려 있습니다. 지난 9·13 부동산 대책에서 3주택자 이상 또는 조정대상지역 2주택자의 종부세율이 0.6~3.2%로 인상됐습니다. 기존 종부세율 구간은 0.5~2.0% 였습니다.

또 주택과 토지의 종부세 과세표준 기준이 되는 공정시장가액비율을 현행 80%에서 올해 85%로 올렸습니다. 앞으로 매년 5%포인트씩 인상해 오는 2022년까지 이를 100%로 올릴 예정입니다. 여기에 국토교통부가 공시가격의 시세 반영률을 확 끌어올릴 것으로 예고한 바 있습니다. 한마디로 종부세의 기본이 되는 ‘3종 세트(공시가격, 공정시장가액비율, 세율)’를 모두 건드린 셈입니다.

일례로 전국에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 용지(169㎡)는 공시지가는 ㎡당 9130만원에서 1억8300만원으로 무려 100% 오를 예정입니다. 최근 3년 새 공시지가 인상률이 3~6% 였음을 감안하면 가히 놀랄만한 수준입니다.

아파트 등 공동주택도 단독주택에 비해 덜하겠지만, 2018년 매매가격 상승률(서울 아파트 기준 8.03%)을 반영하면 지난해 공시가격 상승률(10.19%)을 웃돌 가능성이 커 보입니다.

물론 정부는 고가 주택과 토지 등을 제외하고는 주택시장에 큰 충격은 없을 것이라고 말합니다. 더욱이 1주택자의 보유세 부담 상한이 전년도의 150% 이상으로 오르지 못하도록 정해져 있기 때문에 세금 폭탄은 아니라고 해명합니다. 실제 1주택자는 2주택자(세 부담 상한 200%), 3주택자 이상(세 부담 상한 300%) 등 다주택자에 비해서는 세금 부담은 낮은 수준입니다. 또 1주택자인 70세 이상 고령자가 10년 이상 부동산을 장기 보유할 경우 장기보유 특별공제 70%를 적용받기 때문에 은퇴자나 소득이 없는 1주택 고령자의 세금 부담은 시장 우려보다 크지 않다고 설명했습니다.

하지만 여기에도 맹점이 있습니다. 공시가격은 재산세와 종부세 뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금, 기초생활수급 등 61개 항목에 적용되기 때문에 파괴력이 상당할 수 있기 때문입니다. 국민건강보험공단에 따르면 공시지가가 30% 오르면 지역 가입자가 내는 월평균 건강보험료가 13.4% 증가합니다. 재산금액이 낮을수록 재산가치 상승에 따른 건보료 부담 증가율이 큰 구조인 셈입니다.

전문가들은 시세 반영률이 떨어졌던 고가 주택 등 비정상적이던 공시가격 현실화화에는 어느 정도 공감하면서도, 단기간 내 급격한 인상이 시장에 적지 않은 영향을 미칠 수 있다고 보고 있습니다. 1주택을 보유한 서민이나 중산층에게 충격이 가지 않도록 세심한 정책 배려가 필요해 보입니다.