이지스밸류리츠, 주주 배정 유상증자 결정…제2 순환기 진입 준비-삼성

[이데일리 양지윤 기자] 삼성증권은 7일 이지스밸류리츠에 대해 유상증자 결정은 자본 확충의 당위성이 높다는 점에서 주가 충격은 완화될 것으로 보이며 장기 성장성에 주목할 필요가 있다고 진단했다. 투자의견 매수, 목표주가 6500원을 유지했다. 이지스밸류리츠(334890)의 전장 종가는 4955원이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “이지스밸류리츠가 물류센터 등 성장형 자산의 투자금 회수, 코어오피스 중심의 제2 순환기 진입을 준비하고 있다”면서 이같이 밝혔다.

이지스밸류리츠는 670억원 규모 일반주주 대상 유상증자 계획을 공시했다. 주식 수는 40% 증가하며 할인율 5%를 적용한다. 이는 2022년 12월 매입한 트윈트리타워의 브릿지론 1760억원 일부 상환에 활용된다. 대출 만기가 올 12월이라 리파이낸싱에

관심이 쏠리던 상황이었으며 유상증자 후 담보인정비율(LTV)은 72%에서 68%로 하락한다.

그는 “트윈트리 매입으로 코어오피스 리츠라는 정체성은 확보했으나 차입 부담과 유상증자의 불확실성이 잔존했다”며 “이로써 불확실성 해소는 물론 재무 건전성 향상, 유동 주식 수 증가 등의 효과가 예상된다”고 짚었다.

이어 그는 “이지스밸류리츠는 2020년 상장 이후 3건의 오피스 외에도 성장형 자산인 물류창고(2건)와 데이터센터(2건) 투자의 ‘알파 전략’을 구사해 왔다”며 제2 순환기에 진입했다고 평가했다. 2022년 사측은 향후 고금리와 경기 불확실성에 대비하기 위해 프라임급 오피스 중심의 포트폴리오 전환 계획을 밝힌 바 있다. 그 일환으로 최근 여주쿠팡물류센터의 매각으로 투자금을 회수하고 이익을 주주배당으로 환원하며 초기 계획했던 ‘제1 순환기’의 종료 단계라는 게 이 연구원의 설명이다.

자본 확충의 과정에서 주주가치를 최우선하고 있는 점에도 주목했다. 이지스밸류리츠는 2021년과 2022년, 제3자 배정 방식으로 유상증자를 완료했다. 당시 주주가치를 보호하기 위해 발행가는 할인없이 이뤄졌고 1년간 보호예수 기간을 뒀다. 그 결과 기관투자자 비중 상승, 재무구조 개선, 자산 편입 기반 마련 등의 효과로 주가가 레벨업했다.

그는 “자본 확충의 과정에서 주주가치를 최우선하는 전략을 지속하고 있다”며 “사측은 물류센터의 매각으로 2023~2024년 목표 배당수익률을 200bp 일시 상향했으며 유상증자를 통한 주식 수 증가에도 이를 유지할 계획”이라고 말했다. 이어 “매각 이벤트가 사라진 이후에도 오피스의 임대료 인상으로 평년 대비 100bp 이상 배당수익률 증가가 예상된다”며 “성장성이 분명하고 신주 규모가 과도하지 않는 경우 유상증자 기간에 오히려 주가가 상승한 사례들이 있다”고 강조했다.