(딸기아빠의 재무설계)양도소득세 계산사례 및 절세방안

[이데일리 김종석 칼럼니스트] 서울 광진구에 거주하는 일주택씨는 32평 아파트를 5년 전에 3억원을 주고 구입했다. 필요경비는 1000만원이 들었고 현재 1주택이지만 거주요건은 채우지 못한 상태에서 5억8000만원에 집을 팔아야 하는 상황이 돼 양도세에 대한 막연한 불안감이 크다.

과연 일주택씨는 얼마의 양도소득세를 내야 할까? 올해부터 1세대 2주택자에 대한 양도세 중과가 예정되어 있어 양도소득세 계산방법과 절세방법을 알아보도록 하자. 
 
◈ 2007년 양도소득세 개정내용
 
작년까지 고가주택, 단기매매거래, 미등기자산, 1세대3주택, 비 사업용 토지, 1세대2주택 등에 대해서만 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 부과해 왔던 것을 올해부터 모든 주택으로 확대 적용된다.

건물·부동산·부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권)를 양도했을 때도 실 거래 가액을 기준으로 한 양도소득세 과세가 전면 시행된다. 양도소득세율도 9~36%에서 50%로 일괄 확대적용 되며, 1가구 3주택의 경우 60%의 단일세율이 적용된다.

◈ 양도소득세 계산방법
 

올해부터 부동산을 양도하면 실 거래가(2006년까지는 기준시가)로 양도세를 내야 한다. 따라서 일주택씨의 양도가액은 실제 판매가격인 5억8000만원이 되며 여기에서 취득시의 가격과 자본적 지출 등의 필요경비를 차감하면 양도차액이 2억7000만원이 된다.

여기에 주택을 보유한 기간에 따라 특별공제(2007년부터 1가구 2주택 장기보유특별공제 배제)를 받는데 5년 이상이므로 15%의 공제를 받게 된다. 또한 년간 250만원의 양도소득의 기본공제를 받고 나서 세율에 따라 산출세액을 계산하고 예정납부 세액공제를 하고 나면 납부총액이 6931만9800원이 된다.

*장기보유 특별공제 : 3~5년(10%), 5~10년(15%), 10~15년(30%), 15년 이상(45%)

◈ 2주택 이상 보유자의 양도소득세 절세방안

1가구 2주택 이상이면 양도소득세가 중과적용 된다. 여유가 있어서 집 두 채를 갖고 싶어서가 아니라 결혼, 증여, 직장 때문에 1가구 2주택이 된 사람들이 상당히 많다. 이러한 경우는 예외규정을 두어 중과면제나 비과세 혜택을 주고 있지만 그렇지 않은 경우 2007년부터 실 거래가 기준으로 50%세율로 중과한다고 한다.
 
1주택자의 경우 보유연수가 3, 5, 10년 가까이 있는 부동산의 매각은 해를 넘기는 것이 좋다. 장기보유 특별공제 혜택이 늘어나기 때문이다.

1)보유주택의 발전가능성을 고려하여 양도타이밍을 잡는다

다주택자는 서둘러 처분하기 보다는 양도소득세와 증여세를 비교하여 판단해야 한다. 추후 개발가치가 있는 지역의 주택은 매각보다는 증여를 선택하는 것이 좋으며, 증여 후 세대를 분리하여 주택 수를 분산시키는 것이 좋다.

하지만 발전가능성이 없는 주택은 빨리 정리하는 것이 유리한데, 2010년 이후 신도시 입주 등으로 집값이 하향 안정화 된다고 했을 때 양도세 부담을 안더라도 빨리 처분하는 것이 좋다. 또한 양도차익이 적은 것부터 파는 것이 유리 하겠다.

2)임대주택 사업자 등록도 고려해 볼만 하다.

5가구 이상의 다주택자는 매각보다는 임대주택 사업자로 등록해 양도세 중과와 종합부동산세를 피해가는 것도 좋은 방법이다.

3)2건 이상 주택 양도 시 매각하는 해를 달리한다

우리나라는 연간 양도소득을 합산하여 누진세율을 적용하고 있다. 2건 이상의 주택 양도거래를 하는 경우에는 양도시기를 조절하는 것이 낮은 세율을 적용 받는 방법이다.

4)부부공동명의로 등기하면 유리하다

현행법상 부부합산이 아닌 개인별로 세금을 부과한다. 누진세율 구조를 감안해 부동산 취득 시 소유권을 분산하거나 공동명의로 하도록 한다. 하지만 부부간에는 10년간 3억원의 증여재산공제조항이 있으므로 이를 초과하지 않는 범위라면 증여를 통해 배우자 명의로 재산을 취득하더라도 큰 문제는 없다.

5)법을 잘 지키면 세금이 낮아진다

기왕 납부할 세금이라면 양도소득세를 성실신고 납부하면 납부할 세액에서 10%를 차감해주는 제도를 적극 활용해야 한다. 양도세 신고는 양도일의 다음 연도 5월에 하면 되지만, 양도일의 말일부터 2개월 이내에 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 준다.

6)용도변경으로 과세를 피하는 방법도 있다.

만약 2주택 중 1주택이 쓸모 없는 주택이라면 과감히 철거해서 ‘주택’이 아닌 ‘대지’로 만들거나, 용도를 변경하여 창고, 상가로 쓰거나 사업용 부동산으로 활용하게 되면 주택으로 보지 않아 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있다.
 
7)세금을 줄일 수 있는 근거자료는 꼭 챙겨두자

부동산 관련 영수증만 잘 보관해도 양도세 부담을 줄일 수 있다. 양도세를 신고할 때 중개수수료, 취득 및 등록세, 법무사 수수료, 필요경비(주택 수리비)등의 영수증을 첨부하면 공제를 받을 수 있다.

다만 영수증 등에는 사업자등록번호 등 상대방의 인적사항을 알 수 있는 내용이 포함되어야 하며, 벽지·장판·문짝교체 비용, 싱크대나 주방기구 교체나 붙박이장 설치 비용은 공제해주지 않는다.

(김종석 우리투자증권 용산지점 차장)