"총선이후 내 집 마련… 3대 변수에 주목하라"

[조선일보 제공] 4·9 총선 이후 부동산 시장의 행보에 관심이 쏠리고 있다. 최근 서울 강북권을 중심으로 집값이 오름세로 돌아선 데다 총선 이후에는 현 정부의 부동산 공약·정책들이 본격 추진될 가능성이 높기 때문이다. 반면 IMF 외환위기 이후 사상 최대라는 미분양 물량과 이르면 이달 말부터 쏟아질 분양가 상한제 아파트들은 집값 하락 내지 정체 요인으로 작용할 전망이다. 총선 이후 부동산 시장 주요 변수를 내 집 마련을 계획 중인 실수요자 중심으로 살펴본다.

◆분양가 상한제 아파트 나온다=이달 말부터는 새로운 분양 제도인 '분양가 상한제'의 적용을 받는 아파트들이 공급되기 시작한다. 4월 말 우방E&C가 경기도 수원시에서 분양가 상한제 아파트를 처음으로 내놓을 계획이다. 국토해양부는 분양가 상한제 아파트의 경우, 분양가 통제를 하지 않던 이전 분양 물량에 비해 분양가가 최대 30% 정도 저렴해질 것이라고 예상하고 있다.

특히 분양가 상한제는 민간이나 공공택지 구분 없이 향후 분양되는 거의 모든 아파트를 대상으로 시행되는 제도라, 앞으로는 대부분의 분양 물량도 크게 늘어날 전망이다. 물론 분양가 상한제 아파트의 경우, 청약가점제 실시에 따라 당첨 가능성이 이전보다 훨씬 낮아진 것은 단점이다. 스피드뱅크 김은경 팀장은 "하지만 분양가 상한제 아파트가 당초 우려와는 달리 괜찮은 품질로, 또 국토부 예상대로 크게 저렴한 가격에 공급된다면 전반적인 집값 하락 요인으로 작용할 가능성이 크다"고 말했다. 반면 품질이나 가격 면에서 소비자를 만족시키지 못한다면 오히려 기존 아파트의 희소가치만 높일 것이란 관측도 나오고 있다.

◆정부 정책이 집값 끌어올리나=반면 총선 이후에는 현 정부의 부동산 정책이 본격 추진되면서 집값 상승 요인으로 작용할 것이란 전망도 나오고 있다. 정부는 이미 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세·양도세 완화, 재건축 규제 완화, 재개발 활성화 등을 주요 공약으로 내건 상태. 이명박 대통령 역시 "주택 공급을 위해서는 대규모 신도시 개발보다는 뉴타운 등 도심 재개발·재건축을 활성화하는 게 낫다"고 밝힌 바 있어, 지역별 용적률 상향조정·규제 완화 등의 조치가 잇따를 것으로 보인다. 최근 서울 강북 재개발 예상 지역에서 집값이 오르는 것도 이런 흐름을 미리 반영한 것으로 풀이된다.

하지만 정부는 동시에 단기 집값 급등에 따른 부작용을 막기 위해 철저한 개발 이익 환수 조치를 마련할 것이라고 밝히고 있다. 단기 투자에 나서더라도 큰 이익을 거두기 쉽지 않을 것으로 예상되는 대목이다. 부동산써브 함영진 실장은 "총선 기간에 뉴타운 개발 공약이 남발되면서 재개발 예상 지역 집값이 대부분 큰 폭으로 뛴 상태"라며 "실거주가 아닌 묻지마 식 투자는 위험하다"고 말했다.

◆소형 평형 강세를 활용하라=시장 상황과 별개로 소형 평형을 가진 사람이라면 자금 여력이 허락할 경우 큰 평형으로 갈아타는 것을 고려해 볼 만하다. 세중코리아 김학권 사장은 "평수를 넓혀 가려는 소형 주택 소유자라면 중대형 평형과의 가격 격차가 줄어든 요즈음이 갈아타기의 적기일 수 있다"고 말했다. 실제 스피드뱅크 조사에 따르면 올 들어 서울 지역의 66㎡(20평) 미만 아파트 집값은 3.6%가 올랐다. 반면 99㎡(30평)대 아파트 값은 0.94% 상승하는 데 그쳤다. 노원구 등 일부 지역은 소형 평형이 1년여 만에 배 가까이 뛴 곳도 있다.

6월 1일이 종합부동산세 과세 대상 여부를 결정하는 기준일이라는 점도 참고할 만하다. 거래 대상 주택의 종부세 금액이 클 경우, 집을 팔 사람은 그 전에 파는 것이, 구입할 사람이라면 그 이후에 사는 것이 유리할 수 있다는 뜻이다.