[최인용세무사의 절세가이드]주택 상속과 절세 방법

[최인용 가현택스 대표세무사] 상속세는 최소 10억원(한부모의 경우 5억원)이상의 재산이 있어야 내는 세금이다. 과거에는 사회 통념상 부자들만 내는 세금이었지만, 최근 부동산 가격의 상승으로 매년 신고대상과 신고가액이 증가하는 추세이다. 주택만 한 채 상속받는 경우 어떻게 하면 절세가 가능할지 살펴보기로 하자.

① 다른 자산의 사전 증여가액이 있다면 상속세 신고가 유리하다.

상속세를 계산할 때 자녀나 배우자 등 상속인들에게 미리 준 재산은 10년간 합산하여 계산한다. 따라서 상속당시의 재산은 기준금액(10억)이 되지 않아 상속세가 나오지 않을 수도 있으나, 사전 증여한 가액이 있다면 합산되어야 하므로 실제 상속세를 내야 하는 경우가 있다.

상속세는 상속개시일(사망일)의 말일로 부터 6개월 이내에 신고 납부하여야 한다. 신고하거나 납부하지 않으면, 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세가 있다. 신고불성실 가산세는 납부해야 할 세액의 20%(부당신고 40%)를 가산세로 납부해야 한다. 납부불성실 가산세의 경우 연 10.95%의 이자상당액을 납부 지연일에 따라 납부해야 한다. 따라서 신고하지 않는 경우에는 가산세로 인해 상속 세금이 많이 추징되어 나올 수 있음에 유의해야 한다.

② 상속받은 주택은 나중에 팔 때 내는 양도소득세와 비교하여 유리하게 구성해야 한다.

상속재산의 평가방법은 시가가 원칙이다. 시가가 없는 가액은 감정가액이나 공시가액을 토대로 평가한다. 특히 아파트가 아닌 일반 주택이나 상업용 건물의 경우는 일반적으로 공시가액으로 평가한다. 이러한 자산을 향후 처분 한다면, 상속시 신고된 가액과 판매된 가액의 차이에 대해 양도소득세를 내게 된다. 10억이하의 주택이 1채만 있는 경우 신고를 하지 않는 경우가 많다. 신고하지 않으면 실제 시장가격보다 낮은 공시가액으로 상속받은 것으로 보게된다. 이는 상속주택의 취득가액이 낮아지게 된다. 따라서 양도소득세가 많이 나올 수 있다.

이런 경우에는 상속세가과세되지 않는 범위 내에서 감정평가를 통해 시가대로 신고할 수 있다. 감정가액으로 상속세 신고를 한다면, 나중에 재산을 팔 때 취득가액이 높아지는 효과가 있으므로 양도소득세 절세가 가능하다.

최근 조세 심판례는 상속이후에 6년이 경과하여 소급감정을 받아 양도세 신고를 하는 경우 나중에 상속 감정평가를 받는것에 대해 인정하지 않는 심판례(심사 양도 2015-0073)가 있다. 그러나 시가 입증자료가 있는 경우에는 소급감정에 대해 시가를 인정하는 법원 판례도 있으므로 시가로 상속세를 미리 신고하는 것이 유리하다.

③ 1세대 1주택의 양도소득세가 비과세 규정을 활용한다.

상속주택은 무주택자가 상속받는 것이 유리하다. 바로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있기 때문이다. 이때 무주택자는 피상속인과 동거유무에 따라 세법상 판단이 달라진다. 상속개시 당시 부친과 동일 세대였던 가족이 상속받는 경우, 피상속인의 보유기간을 상속인이 승계 받을 수 있다. 상속주택을 돌아가신 부친이 2년 이상 보유했다면, 상속인은 상속받자마자 바로 양도해도 1세대 1주택에 해당하여 양도세를 비과세 받을 수 있다.

같이 살지 않은 별도 세대였던 무주택자인 가족이 상속받는 경우, 부친의 보유기간을 승계 받지 못하므로 상속개시일로부터 양도일까지 2년 이상 보유해야만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 이 경우에는 상속받은 후 2년이 안 되어 매도하는 경우 양도세를 낼 수 있으므로 유의하여야 한다.