[오은석의 부동산 재테크] 실투자금 2천만원, 부동산 투자의 비밀

[오은석 북극성 대표]부동산 투자 좀 한다는 주변의 투자 고수들을 보면 최근 몇 년 전부터 수도권 부동산 시장에 집중적으로 투자를 하고 있는듯 하다. 그들이 투자한 방식은 주로 2천만원 내외의 실투금을 이용한 부동산 경매와 갭투자 였고, 2년이 지난 지금 그들의 투자 결과를 보면 투자금 대비 적게는 100%에서 많게는 300% 이상 까지 수익을 거뒀다.

일반인들은 부동산 투자를 상대적으로 소액인 2천만원으로는 불가능 하다고 생각하지만, 부동산 투자자 고수들 사이에서는 더 적은 돈으로 투자하는 경우도 많으며, 부동산을 사는데 오히려 돈이 들어오는 투자를 하기도 한다.

우리는 투자금이 많지 않은 상황에서 물건을 고를 때 투자금의 범위 내에서만 물건을 선택해야

한다는 편견을 갖고 있는 듯 하다. 하지만 편견은 편견일 뿐이다.

부동산 경매 투자를 예로 들어보자.

투자금이 2천만원이라고 해서 경매 감정가(또는 부동산 매매가)가 4천만원 이하인 것을 찾아야 부동산 투자가 가능할 것이라고 생각하는데, 실제 부동산 투자는 더 적은 돈으로 더 비싼 부동산을 투자하는 것도 얼마든지 가능하다. .

가장 쉽게 생각할 수 있는 것이 바로 무피투자일 것이다. 무피투자란 대출과 보증금 그리고 부대비용을 합친 가격을 낙찰가로 맞추어 투자금이 들어가지 않고 이자는 월세로 상계하는 소액 투자 전략 중 하나이다. 부동산 투자를 하는데 돈을 쓰지 않고 투자를 했다고 해서 무피투자라고 일컫는다. 단, 어떤 전략과 전술이라도 정확하게 사용되지 않으면 오히려 리스크가 될 수 있다는 점은 항상 주의해야 한다. 특히 소액투자자의 경우 한번 잘못된 판단으로 인해 본인의 투자금 전부가 부동산에 묶일 수 있으니 특별한 주의가 필요하다.

무피투자 전략 이외에도 플러스피 투자 전략이 있다. 플러스피 투자란 부동산 투자가들 사이에서 흔히 사용하는 말로써 보증금과 대출금 그리고 부대비용을 합친 가격이 낙찰가보다 낮아 오히려 실투자금이 하나도 들지 않고 오히려 수중에 현금이 들어온다 하여 플러스피 투자라고 한다.

다만, 플러스피 투자 전략이 가능하기 위해서는 다음의 4가지 조건이 충족되어야 한다.

첫째, 호재가 없는 지역의 빌라나 전형적인 임대 목적 아파트일 것

둘째, 매매 거래는 되지 않으나 월세 회전율이 좋을 것

셋째. 빌라가 15년 이상 된 것으로서 리모델링이 필요한 것

넷째, 월세 보증금을 2천만원 이상으로 받을 수 있는 부동산일 것

인천 서구 물건의 실제 투자 사례를 통해 설명하도록 하겠다. 부동산 시세는 5,500만원이지만 실제 적정 매도가격은 5,000만원 정도 하는 빌라를 4,400만원에 낙찰받았다. 해당 부동산은 위 4가지 조건을 모두 충족시키는 물건이다. 당시 대출은 3,900만원 (4.5%)을 받았다. 리모델링에 필요한 돈은 450만원, 세금 및 명도비용 등 부대비용은 약 250만원이 들었다.

모든 지출비용은 5,100만원 (4,400만원 + 450만원 + 250만원)이었고 임대를 2,000만원 보증금에 25만원 월세로 놓았다. 참고로 해당 지역에서는 임대 보증금 2,000만원은 소액임차인에 해당하는 금액으로 최악의 경우 경매에 넘어가도 법적으로 전액 보호받을 수 있는 금액이다. 집을 새집처럼 깨끗하게 전체적으로 수리를 하였더니 월세를 주변 시세보다 8만원 정도 올렸음에도 2주만에 계약이 체결되었다.

총 지출 비용 5,100만원에서 대출금 3,900만원과 임대 보증금 2,000만원을 받아 집을 사고도 오히려 800만원이 수중에 생기는 플러스피 투자가 되었다.

월세도 25만원중 한 달 이자 대략 15만원을 제하고 매달 10만원씩 들어오는 구조이다.

사례 부동산은 기본적으로 노후화된 건물이기 때문에 부동산 회복기나 대세 상승기가 오지 않는 이상 부동산 가격 상승의 폭은 크지 않을 것이다. 하지만 투자금을 사용하지 않고, 오히려 매월 10만원의 월세 수익이 생긴다는 장점이 있다.

다시 질문에 대한 대답으로 돌아가 보도록 하겠다. ‘투자금이 얼마가 있어야 부동산 투자가 가능할까?’라는 질문에 대한 대답은 내가 어느 정도 부동산 투자에 대한 지식과 경험이 있고 노력하는가에 따라 달라질 수 있다는 것이다.

투자금이 부족하면 불리한 것은 사실이다. 하지만 투자를 못하는 이유가 되지는 않는다. 투자를 못하는 이유는 돈이 없어서가 아니라 투자 공부를 게을리 했기 때문이다.

물론 이러한 투자 스타일이 항상 적용되고, 모든 지역에서 이런 투자방식이 유효한 것은 아니다. 계절이 바뀌듯 투자 방법도 때에 따라 변해야한다. 과거의 성공 사례만 믿고 그 방식만 고집한다면 부동산 투자가 오히려 해가 될 것이다.

실투금 2천만원으로 부동산 투자는 얼마든지 가능하다. 최근 몇 년간 성행했던 갭투자도 그렇고, 부동산 경매로도 충분히 부동산 투자가 가능하다. 문제는 내가 얼마나 준비되어 있고, 빠르게 움직일 수 있느냐 이다. 기회 앞에서 머뭇거리지 않으려면 부동산 투자 공부를 게을리 하지 않아야 한다.

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.