(2010 부동산)분양 "밥상은 푸짐하지만..."

[이데일리 박성호기자] 내년 아파트 분양 물량은 올해보다 증가할 것으로 보이지만 분양 시장 분위기는 침체될 것을 예상된다.

양도소득세 감면혜택이 내년 2월로 종료되고 올 연말 밀어내기 분양으로 미분양이 늘어날 것으로 보여 올해와 같은 분양시장 강세는 지속되기 어렵다는 이유에서다. 게다가 내년에는 금리인상이 단행될 것으로 보이고 대출규제도 여전해 상황이 녹록치 않다.

◇ 아파트 공급물량 늘어난다

23일 부동산정보업체 부동산114의 `2010년 전국 아파트 분양공급 계획 조사`에 따르면 내년에는 전국에서 총 25만2317가구(공공물량 제외)의 아파트가 공급된다. 올해 16만373가구가 공급된 것에 비해 9만1944가구(57.33%)가 늘어난 물량이다.
 
지역별로는 경기도가 10만9743가구로 가장 많고 서울 4만8942가구, 인천 2만9516가구 등 수도권 물량이 18만8201가구로 집계돼 전체의 75%에 달할 전망이다.

전체 물량 중 일반분양아파트는 16만9088가구로 가장 많으며 재개발·재건축아파트는 8만200여 가구를 차지했다.

정부 역시 내년에는 주택공급이 올해보다 늘어날 것으로 예상했다. 정부는 내년 전국 주택공급량을 보금자리주택을 비롯한 공공부문에서 20만가구, 민간에서 25만가구 등 총 45만가구로 잠정 확정해 놓고 있다. 이는 올해 말까지의 예상공급량(약 39만가구) 보다 6만여가구가 증가한 것이다.

국토부 관계자는 "내년 증가분 중 2만가구는 공공부문에서, 나머지 4만가구는 민간건설사들의 몫"이라며 "올해 분양 호조로 내년 민간부문 공급량도 늘어나게 될 것"이라고 말했다.

◇ 양도세 감면 종료 `직격탄`

분양 물량은 올해보다 늘어나지만 분양시장 상황은 오히려 악화될 것으로 예상된다. 올해 투자수요를 분양시장으로 집중시켰던 양도세 한시 감면 혜택이 내년 2월11일 이후 종료되는 데 따른 영향이라는 분석이다.
 
박원갑 부동산1번지 대표는 "현재로는 정확하게 전망할 수 없다"면서도 "2월 양도세 감면 혜택이 종료됨에 따라 올해보다 분양시장으로의 쏠림 현상은 눈에 띄게 줄어들 것이라는 점은 분명하다"고 말했다.
 
또 시장이 침체될수록 `알짜` 분양물량에 대한 투자수요는 더욱 늘어날 것으로 보여 올 한해 분양시장에서 보여준 `양극화`현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "올해 경제 불확실성으로 인해서 투자성이 검증된 서울 도심과 수도권 일부 공공택지 위주로 청약자들이 대거 몰렸다"며 "내년에도 도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구 외에는 그다지 인기를 끌지 못할 것"이라고 말했다.

아울러 금리인상과 대출규제, 보금자리주택 공급도 내년도 분양시장의 변수로 작용할 전망이다. 

변성진 연구원은 "금리가 약 150bp(1.5%포인트) 인상될 경우 분양시장은 직접적인 타격을 입을 것이라는 연구결과가 있다"며 "내년부터 금리인상이 예상되고 있어 이에 대한 영향은 피할 수 없을 것"이라고 말했다.
 
대출규제가 지속된다면 현재 기존 주택시장의 반사이익을 받고 있는 분양시장도 일정부분 영향을 받을 수밖에 없을 것으로 보인다.

특히 투자수요가 견인하고 있는 현재의 분양시장에서 대출규제가 지속돼 기존 주택 가격이 상승하지 않을 경우 분양아파트에 대한 매력도 떨어질 수밖에 없기 때문이다.

▲ 지난 14일 분양해 최고 114대 1의 경쟁률을 기록한 포스코건설의 송도 `더샾 그린애비뉴` 모델하우스 모습

이와 함께 내년 4월 공급되는 보금자리주택 2차분 사전예약 물량 1만5000가구도 분양시장을 더욱 침체시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 실제 건설업체들은 기존에 세웠던 분양계획도 수정해 내년 4월을 피하려는 움직임을 보이고 있다.

우남건설 관계자는 "전매제한이라는 핸디캡이 있지만 값싸고 저렴한 보금자리주택과 경쟁할 수 있는 민간건설업체는 많지 않다"며 "내년 공급물량의 분양시기를 4월 이후로 잡고 있다"고 말했다.

연말 연초 밀어내기 분양으로 공급된 주택들이 시장에서 제대로 해소되지 않을 경우 미분양 적체로 이어져 분양시장을 급속히 냉각시킬 수도 있다.

박원갑 대표는 "밀어내기 분양으로 인한 미분양 적체 가능성이 매우 높다"며 "장기적으로는 해소가 될 것으로 보이지만 단기적으로는 분양시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다"고 지적했다.
 
◇ 경기회복 여부가 관건

하지만 내년 경기 회복이 예상보다 빠르고 급격하게 진행된다면 분양시장 역시 활기를 찾을 수 있을 것으로 예상된다.

현재 서울 강남지역을 제외하고는 고점대비 20~30% 가량 집값이 떨어져 있는 상황이다. 경기가 되살아날 경우 사람들은 집값 상승에 대한 기대감을 키울 것이고 분양가 상한제로 저렴하게 공급되고 있는 분양시장으로 수요가 몰릴 가능성이 크다.

변성진 미래에셋증권 연구원은 "올해 분양시장 활황은 저금리, 양도세 면제, 건설업체의 분양가 인하 움직임 등에 따른 것이지 시장의 펀더멘털이 좋아진 데 따른 것은 아니다"라며 "결국 내년 상반기 이후 경기회복과 함께 집값상승에 대한 기대감이 커지기 시작한다면 분양시장은 다소 회복될 수 있을 것"이라고 내다봤다.

박합수 국민은행 부동산PB팀장도 "내년 분양시장은 전반적으로 올해보다 시장의 집중도가 떨어질 수밖에 없다"면서도 "하지만 경기회복이 동반된다면 상황은 역전될 가능성이 크다"고 예상했다.