관(官)이 만든 복합상가도 텅텅 빈다

[조선일보 제공] 경기도 용인시 동백지구의 쥬네브 상가. 연면적 21만2445㎡(6만4200여평)의 초대형 상가인 쥬네브는 문을 연지 1년이 훨씬 지났지만 영업 중인 점포는 40%도 되지 않는다. 상가의 30%는 아직도 미분양 상태. 점포를 분양 받은 김모(45)씨는 "공기업이 분양하는 믿을 수 있는 상가라고 해 노후 대비용으로 빚을 내 분양 받았다"며 "임대가 나가지 않아 빚만 늘어나고 있다"고 말했다.

쥬네브는 민관합동의 '제3 섹터형 개발방식'으로, 공기업인 한국토지공사와 민간업체가 출자한 회사가 개발했다. 대표적인 민관합동 개발사업으로 기대를 모았던 쥬네브 상가가 실패작이라는 평가를 받고 있지만 공기업과 지방자치단체, 건설사들은 유행병처럼 민관합동 복합개발사업으로 몰리고 있다. 현재 추진 중인 민관합동 복합개발 사업은 30여건에 80조원 규모에 달할 정도다.

◆공사 퇴직 임직원 자리용으로 활용

건설사들이 민관합동 개발사업에 몰리는 것은 수도권의 택지가 바닥나고 있는데다 아파트 사업이 분양가상한제 등 각종 규제로 위축되고 있기 때문이다. 현재 추진 중인 민관합동 복합개발사업은 서울 지역에서 은평뉴타운 복합단지, 영등포 교정시설 이전사업, 송파신도시 복합상업시설 개발사업, 가리봉 도시환경 정비사업, 사당역세권 개발사업 등 10여 개에 이른다. 인천시는 사업비가 7조가 넘는 가정오거리 정비사업, 경기도는 광교신도시 비즈니스 센터 등 4조원이 넘는 4건의 복합개발사업을 추진 중이다. 부산시는 8조5000억원을 들여 부산 북항에 항만·인공섬·전시시설을 조성할 계획이다.

공기업과 자치단체들은 퇴직 임직원의 자리 마련용으로 민관합동 개발사업을 활용하고 있다. 토지공사는 쥬네브상가 등 4개 개발회사의 대표이사에 자사 퇴직 임직원을 임명했다. 주택공사도 퇴직 임원을 광명역세권·아산신도시 개발회사 사장에 임명했다. 부산 북항개발회사에는 해양수산부(현 국토해양부) 퇴직공무원들이 주요 보직을 맡고 있다.

◆땅값 치솟는 과당 경쟁

민관 합동사업은 부족한 상업·오피스 시설을 제공하기 위해 도입됐다. 그러나 업체간 경쟁이 치열해지면서 공공기관이 토지를 사실상 최고가 경쟁입찰로 팔면서 땅값이 치솟는 등 부작용이 속출하고 있다. 용산 역세권 개발의 경우, 코레일(옛 철도공사)이 용산역세권 개발 회사의 지분 29%를 갖는 민관합동 개발방식이지만 토지를 경쟁입찰방식으로 매각, 땅값이 당초 예상보다 2조원 이상 높은 8조원으로 치솟았다. 3.3㎡당 가격이 7418만원이나 된다. 판교신도시 복합개발단지의 경우, 3.3㎡당 5000만원이 넘었다.

김선덕 건설산업전략 연구소장은 "코레일이 땅값을 지나치게 높게 책정, 결국 주변 땅값만 올려놓았다"고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "땅값보다는 이후 복합개발단지를 활성화시킬 수 있는 사업계획과 운영노하우를 가진 업체를 선정해야 한다"고 말했다.

◆분양위주의 사업방식도 문제

공기업이 참여한 쥬네브 상가가 제대로 활성화되지 않은 것은 분양위주의 사업방식 때문. 일본 도쿄의 롯폰기힐스·미드타운 등 선진국의 대형 복합개발의 경우, 상가뿐만 아니라 오피스·아파트까지 개발회사가 임대를 하면서 운영수익을 올려 투자금을 회수하는 구조. 때문에 개발회사는 상가가 활성화돼야 수익을 얻을 수 있어 계획 단계부터 상가 활성화 전략을 짜고 전문인력을 투입한다. 그러나 우리는 선(先) 분양을 통한 투자금 회수에만 주력, 완공 이후의 상가 활성화는 사실상 방치하고 있는 실정이다.

민간합동 복합개발사업

주공, 토공, 지방자치단체 등 공공기관과 민간기업이 공동으로 지분을 투자해 개발회사를 설립, 상가·오피스·아파트를 개발하는 사업. 공공기관은 개발회사에 지분을 투자하지만 사실상 경쟁입찰을 통해 개발회사에 토지를 팔아 땅값을 올리고 있다는 비판을 받고 있다.