[최인용 세무사의 절세 가이드]조정지역내 임대등록 유리할까 증여가 유리할까

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 부동산은 정책에 의해 영향을 많이 받는다. 최근 주택가격의 상승으로 지난해 8·2대책에 이어 올해는 9·13대책으로 조정대상지역에 대한 세제 및 금융의 규제를 많이 두게 됐다.

조정대상지역은 청약조정대상지역을 의미하는 것으로 기존의 부동산 규제시 중점을 두었던 투기지역, 투기과열지구를 모두 포괄하는 개념이다. 조정대상지역에서는 8·2 대책이후로 많은 부동산 규제를 두고 있다. 최근 9·13대책으로 조정지역 내에서는 주택의 세금관리에 주의 해야 할 사항이 많아졌다. 어떤 점을 유의하여야 하는지 살펴보기로 하자.

①조정지역 내에서 신규주택 취득은 2년 거주해야 한다.

1세대 1주택 비과세 대상자는 한세대가 2년 이상 보유하는 경우에 비과세를 적용 받는다. 그러나 조정지역 내에서는 8·2 대책 이후 구입자는 2년 이상 거주하여야 비과세가 가능하다. 실제의 거주목적에 대해서 비과세의 혜택을 주는 것을 의미하므로 주민등록만 전입 신고한 경우는 인정되지 않는 것에 유의해야 한다.

② 조정지역내 일시적 2주택 기간 단축

2주택자는 집을 새로 구입하는 경우에 비과세를 받을 수 있다. 바로 일시적 2주택 규정이다. 일시적 2주택의 경우에는 신규주택을 취득 후 3년 이내에 기존의 주택을 처분하게 되면, 1세대1주택 비과세로 적용받을 수 있다. 그러나 조정지역에서는 지난달 14일 이후 취득 주택에 대해서는 2년 이내에 처분해야 비과세가 가능하다.

③ 조정대상지역의 신규취득 임대주택 양도세 중과

현재는 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록한 주택에 대해서는 양도소득세를 중과하지 않는다. 단 주택의 기준은 공시가격으로 수도권 6억원, 비수도권은 3억원 이하가 대상이다. 그러나 9월14일 이후 조정대상 지역 내에서 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록시에도 양도세가 중과된다. 중과 금액은 2주택의 경우 일반세율에 10%를 더한 세율이며, 3주택이상은 일반세율에 20%를 더하여 계산한다.

④ 조정대상지역의 신규취득 임대주택은 종합부동산세 과세

현재는 임대등록 주택에 대해서는 종합부동산세를 합산하지 않고 있다. 장기 임대 등록한 주택(공시가격 수도권 6억원/비수도권 3억원 이하)에 대해서는 기존에 임대사업등록을 신고하고 합산배제 신청을 하게 되면 종부세를 과세 하지 않는다. 그러나 9월 13일 이후 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록시에도 종부세가 합산되어 과세된다.

⑤ 양도세 감면기준 강화

현재는 국민주택규모이하의 등록된 임대주택에 대해서 일정요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 100% 감면을 받을 수 있었다. 그 외에도 장기보유공제도 70%(10년이상임대)에서 50%(8~10년 임대)를 감면받을 수 있었다. 그러나 지난 9월 14일 이후 취득하는 주택부터는 주택가액 기준이 신설됐다. 고가주택에 대해서 감면을 주는 것을 방지하기 위해 임대 개시시 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용된다.