서울 오피스 자연공실률 하회..2009년 이래 최저치

[이데일리 하지나 기자] 올해 3분기 서울 오피스 공실률이 2009년 이래 최저치를 기록했다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2022 년 3 분기 서울 A 급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 2022년 3분기 서울 A급 오피스는 지난 분기 대비 1.39%포인트 하락한 2.5%로 나타났다. 서울 3개 권역의 A급 오피스 공실률이 모두 자연공실률인 5.0%를 하회하기는 2009년 이래 처음이다. 특히 강남 권역의 공실률은 0.3%로, 세 분기 연속 0%대의 공실률을 유지했다. 도심 권역의 공실률은 전분기대비 약 2.21%포인트 하락한 4.9%를 기록했고 여의도 권역은 약 1.79%포인트 하락한 1.9%을 기록했다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은, “현재 서울 전체 권역의 매우 낮은 공실률과 제한적인 신규 공급 물량으로 당분간 임대인 우호 시장은 계속될 것으로 전망된다”면서 “한동안 0%대의 공실률을 유지할 것으로 보이는 강남과 판교의 넘치는 임차 수요가 도심과 여의도로 이전하는 현상도 관찰되고 있다. 이러한 현상들을 감안했을 때, 몇몇 빌딩에서 오랫동안 해소되지 않고 남아있던 공실이 해소되는 경우도 관측될 수 있을 것”이라고 전망했다.

3 분기 서울 A급 오피스의 월평균 실질임대료는 전분기 대비 6.5%, 전년 동기 대비 21.4% 상승한 약 11만8500원/평으로, 계속해서 최고 임대료를 갱신하고 있다. 서울 전체 권역의 평균 렌트프리가 지난 분기 1.8개에서 이번 분기 1.4개로 감소했는데, 2013년 2분기 이후 최저치이다.

여의도 권역의 월평균 실질 임대료는 평당 약 10만2800 원으로, 10만원을 처음 넘었다. 전분기 대비 9.6%, 전년 동기 대비 29.8%로 3 개 권역 중에서 가장 가파른 폭으로 증가했다. 대부분의 여의도 A 급 빌딩들이 제로 공실률을 유지하면서 렌트프리를 낮춘 것에 기인했다. 특히 IFC 는 작년 3 분기 평균 4개 수준이었던 렌트프리 수준이 이번 분기 제로 수준으로 감소했다.

도심 권역의 월평균 실질 임대료는 약 11만7600원/평으로 전분기 대비 4.9%, 전년 동기 대비 19.3% 상승했다. 강남 권역의 월 평균 실질임대료는 평당 약 13만500원으로, 지난 분기 12만원대를 돌파한 데에 이어 한 분기 만에 다시 13만원대로 진입했다. 평균 렌트프리 수준 또한 0~1개 수준을 유지하면서 실질임대료가 전분기 대비 6.6%, 전년 동기 대비 19.1% 상승했다.

3 분기에 3 개 권역 내에 신규 A급, B급 오피스 빌딩 공급이 없었다. 올해 남은 4분기에도 예정된 공급물량은 없지만, 2023년에는 3개 권역에서 A급 오피스가 공급될 전망이다. 2023년 상반기에는 강남역 인근에 위치한 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 연면적 약 1만5000평의 오피스가 개발돼 공급될 예정이며, 하반기에는 여의도 권역 옛 MBC 부지에 연면적 약 1만7800평의 브라이튼 오피스와 옛사학연금빌딩인 TP Tower (약 4만2900 평)가 준공될 예정이다. TP Tower 는 아직 준공 전임에도 오피스시장에서는 드물었던 준공 이전 선임차 사례가 관측되고 있다.

도심 권역에는 봉래 제1구역의 메리츠화재 재개발사업이 예정돼 연면적 약 1만2200평의 오피스가 공급될 것으로 파악되며, 서울역 인근에 위치한 서울로타워 (구. 대우재단빌딩)의 리모델링 및 증축 공사가 끝나면 약 9000평의 오피스가 공급될 것으로 예상된다.