정부 "신도시주변 일시적 상승 가능성"

[이데일리 윤도진기자] 정부는 화성 동탄신도시 맞은편인 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일원에 660만평 규모의 화성동탄 2신도시를 건립한다고 밝혔다.

정부는 이번 신도시 발표가 최근의 집값 안정세를 저해하지 않을 것이라고 강조했다. 또 `선(先)교통대책, 후(後)입주` 원칙의 개발 방침을 통해 경부축 교통난 우려도 해소할 것이라고 밝혔다. 아울러 고강도 투기대책을 마련 해당지구나 주변지역으로의 투기수요 유입을 차단할 것이라고 밝혔다. 다음은 신도시 발표 내용에 따른 일문일답.

- 신도시 발표가 집값 불안으로 이어질 우려는 없나?
▲부동산시장의 제도적 기반과 수급상황이 과거와 다르다. 신도시 발표가 시장흐름에 악영향을 주는 일은 없을 것이다. 올해부터 종부세·양도세·담보대출규제·실거래가 등 투기억제 장치가 가동되고 있고, 분양가상한제·청약가점제 등으로 양질의 저렴한 주택 공급 기대가 시장에 형성돼 있기 때문이다. 특히 올해 6-7월 수도권에 근래 유례없는 분양물량이 예정되어 있고, 금년부터 동탄 1지구 등의 입주와 인근에 대규모 분양이 이루어지는 등 공급물량이 풍부하다.

다만 개발계획 발표단계에서는 기대심리 등으로 대상지 및 인근지역의 가격이 일시적으로 상승할 가능성도 있지만 과거 경험상 비교적 빠른 시일내에 여타 지역수준으로 안정(수렴)되었고, 그 동안 후보지로 거론되면서 어느 정도 집값에 반영되어 있는 상황이므로 추가 상승의 여력은 크지 않을 것이다.

- 경부축에 신도시가 집중되어 교통체증을 가중시키는 것은 아닌지?
▲앞으로 `선(先) 교통대책, 후(後) 입주` 원칙을 철저하게 준수해 입주가 시작되기 이전에 모든 교통망을 완벽하게 구축할 계획이다. 직통 고속도로·전철 등 쉽고 빠르게 접근할 수 있고 편리하게 이용 가능한 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 구축해 기존 경부축 출·퇴근 교통난을 예방할 것이다. 또 체계적인 동서 및 남북간 `사통팔달형` 교통망을 구축, 신도시와 인접 도시간의 연계성도 제고할 계획이다.

신도시 정책은 주택시장의 안정과 함께 서울 일극 중심의 수도권 공간구조를 다핵분산형으로 개편하여 균형 있는 발전을 도모하기 위한 목적으로 추진하는 것이다. 이번 신도시를 포함, 총 10개 신도시(총 58만호)를 공간계획, 교통여건 등을 감안하여 남부·북부·서부 등 권역별로 균형있게 분산하여 추진하는 중이다. 북부권에는 파주, 양주 옥정, 양주 회천 신도시가 서부권에는 김포, 검단 신도시 등이 있다.

- 수도권 신도시 추가건설이 국가균형발전 시책에 역행하는 것은 아닌가?
▲신도시 건설은 주택부족문제가 남아 있는 수도권에서 서민·중산층의 주거문제 해결을 위해 불가피한 선택이다. 현실적으로 수요에 부응하여 주택을 공급할 필요성이 있다면 기반시설과 자족기능을 겸비한 계획적·체계적인 신도시 형태의 개발이 바람직하다. 신도시 등 택지개발사업 자체가 수도권 인구집중을 심화시키는 요인이 아니다.
 
신도시 개발은 수도권정책 및 국토정책 방향에도 부합한다. 서울 일극 중심의 공간구조를 자족적 생활권을 중심으로 하는 다핵분산형 구조로 개편하여 주택수요를 분산하고, 행복도시·혁신도시 등 균형발전시책 추진과 병행하여 수도권은 삶의 질과 경쟁력을 증진하는 방향으로 재정비하는 것이다. 이와 같이 수도권 주택공급 확충과 함께 혁신도시 등 지역균형 발전시책의 성과가 가시화되면 수도권 집값 문제는 근본적으로 해소될 것이다.

- 강남수요를 흡수하기에는 미흡하지 않나?
▲이번 신도시는 수도권 공간구조, 가용토지 분포, 교통망, 발전 가능성 등을 고려하여 최적의 입지로 결정한 것이다. 단순히 서울부터의 거리(강남 양재기준 직선거리 30㎞)만으로 이번 신도시를 평가하는 것은 성급한 판단이다.

대체수요라 하는 것은 ‘거리’에 의한 대체성이 아닌 `기능`에 의한 대체성을 의미한다. 즉 강남지역과 가까운 거리에 단순히 출·퇴근만을 위한 이른바 `베드타운형` 보다는 교육, 문화, 교통 등 질 높은 주거여건과 기업하기 좋은 환경이 어우러져, 누구나 옮겨 살고 싶은 `명품 자족형` 신도시를 만드는 것이 진정한 대체수요 개념에 부합하는 것이다.
 
과거 분당도 발표당시에도 강남수요 흡수에 대해서 회의적인 시각이 많았지만, 지금 시점에서 양질의 주택수요를 분담하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 이는 거리의 인접성으로 이루어진 것이 아니라, 분당의 편리한 생활여건, 체계적인 연결교통망, 친환경적인 쾌적성 등으로 높은 삶의 질이 확보된 데 기인한 것이다.
 
- 동탄2지구는 어떻게 조성되나?
▲동탄2지구는 최고수준의 주거·교육·문화·교통여건을 완비한 자족도시로 조성할 예정이므로 양질의 주택에 대한 수요를 흡수하는 데 큰 효과가 있을 전망이다. 인근의 세계 초일류의 첨단 제조·연구단지와 연계하여 첨단 비즈니스 용지 100만평을 조성하여 자족성이 높은 중핵도시로 육성하고, 수변공간과 구릉지를 활용한 경관이 우수한 주택을 공급하고 최첨단 IT기술이 접목된 U-City 시범도시를 조성하는 등 고품격 주거단지의 새로운 모델을 제시할 예정이다. 이를 통해 판교 못지 않은 질 높은 주거여건을 지닌 주택을 주변 시세보다 30% 이상 저렴하게 공급할 예정이다.

- 신도시 발표로 투기수요가 재연되는 것이 아닌지?
▲지속적인 담보대출 관리강화 등 투기억제 대책의 효과가 본격화되어 유동성이 과다하게 유입되지 않을 전망이다. 이미 동탄지역(화성시)은 투기지역으로 지정되어 있어 다주택 보유자에게는 담보가 있어도 대출이 불가능하다. 지난 3월부터 담보대출 모범규준이 시행되어 개인별 상환능력을 고려하여 대출되고 있다.(30～60%의 DTI 적용)

또 해당지구나 주변지역으로의 투기수요 유입을 차단하기 위해 전례 없는 고강도 투기대책을 마련했다. 지구내 토지매매는 토지공사가 선매하여 투기목적의 거래를 동결하고 주변지역도 실수요자에게만 토지거래를 허용한다. 토지거래허가구역을 엄격히 운용하고, 위장매매·위장전입·미등기전매 등 일체의 불법·탈법행위를 철저히 조사할 계획이다.

- 주택거래신고지역은 언제 지정되며 지정효과는 무엇인가?
▲1일 주택정책심의위원회에서 주택거래신고지역 지정을 심의·의결할 예정이다. 관보게재 즉시 지정효력이 발생한다. 신고지역으로 지정되면, 일반적인 실거래가 신고와 달리 신고기간이 15일로 단축된다. 관할 세무서장에게 신고사항이 통보되어 과세자료로 활용되고, 지자체장은 필요시 신고내역에 대해 조사가 가능하다.
 
또 신고위반자에 대한 과태료가 중과 (최대 취득세 3배 → 최대 5배)되며 거래가액이 6억 초과인 경우에는 자금조달 및 입주여부 계획 등을 신고사항으로 제출토록 하고 있다. 이를 통해 신도시 후보지역 및 주변지역내 주택거래동향을 신속히 파악할 수 있고, 기존 주택으로 투기수요가 유입되는 것을 억제할 수 있다.