[웰스투어]“상가 투자 간판발에 속지 마라”

[이데일리 한대욱 기자] 김종율 랜드모아 대표가 25일 서울 영등포구 여의도동 사학연금회관에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 ‘돈 걱정 없는 노후를 위한 상가투자’란 주제로 강연을 하고 있다,

[이데일리 성선화 기자]“상가의 ‘간판발’에 속아선 안 됩니다. 상가 판단만 보고 투자했다가 월세도 못 받고 보증금까지도 날릴 수 있습니다.”

25일 서울 여의도 사학연금 회관에서 열린 ‘제5회 이데일리 웰스투어’에서 상가·토지 전문가 김종률 랜드모아(사진) 대표는 상가 투자시 반드시 주의해야 할 점에 대해 특강했다. 김 대표는 “편의점이나 파리바게트가 들어왔다고해서 무조건 좋은 상가는 아니다”라며 “상가의 매출을 일으키는 유효 수요를 정확히 파악해야 한다”고 강조했다.

그는 구체적인 사례를 들어 설명했다. 접근성이 좋은 대로변 편의점이라도 세대수가 101세대 정도라면 하루 매출이 60만원에 불과하다. 한 달 매출로 산출하면 1800만원이고 비용을 제외한 점주의 이익은 월 60만원에 불과하다. 여기에 월세까지 내면 오히려 손해를 보게 된다.

반면, 접근성이 좋지 않은 모텔촌 안에 있는 편의점이라도 유효 세대수가 462세대라면 얘기가 달라진다. 하루 매출이 300만원으로 껑충 뛰고 점주의 한 달 이익은 1700만원이 된다. 접근성에 상관없이 유효수요가 4배 이상 차이가 나면서 상가의 순익이 달라진 셈이다. 김 대표는 “월 순익이 1700만원이면 월세 500만원도 가능하다”며 “유효수요는 좋은 상가를 결정하는 핵심 변수가 된다”고 말했다.

따라서 상가 투자를 하기 전에는 실제로 상가를 이용하는 유효 수요를 파악하는 작업을 먼저 해야 한다. 일반인들이 유효수요를 분석하려면 주변 세대수를 실제로 계산해 보면 된다.

그다음으로 주의해야 할 부분은 사람들이 이동하는 ‘주동선(주된 동선)’이다. 주동선 파악을 지도를 보면서 아파트 출입구에서 사람들이 이동하는 경로를 그려보면 된다. 주 동선 분석에서 첫번째 작업은 녹지처럼 사람들의 이동을 가로막는 장애물이다. 예를 들어 아파트 단지 바로 앞에 있는 상가라도 녹지로 경계가 졌다면 담장과 같은 역할을 한다. 또 주 동선의 끝자락은 투자를 주의해야 한다. 주 동선의 시작점에 투자해야 공실을 막을 수 있다.

대부분 상가 투자에 실패하는 이유는 자금에 맞춰 B급 입지에 투자하기 때문이다. 김 대표는 “상가는 무조건 A급 입지에 좋은 상가에 해야 한다”며 “앞으로 경기가 어려워지면 좋은 상가가 더 좋아질 것”이라고 말했다. 특히 “근린사업지역은 전 면지가 잘 된다”며 “가격이 저렴하다고 후 면지에 투자해선 안된다”고 말했다.