전셋값 잡으려면…집값 올라야 vs 떨어져야

[이데일리 박종오 기자] “주택시장 활력을 회복하고 전세 수요의 매매 전환을 통해 전세시장 안정을 도모하겠다.” (서승환 국토교통부 장관)

현 정부의 전세 대책은 한 마디로 이렇게 요약된다. 이런 방침 아래 정부가 첫 전월세 대책을 내놓은 게 지난해 8월 28일. 하지만 이후 올해 9월까지 1년간 전국 주택 전셋값은 5.07% 상승했다. 매매가격 오름 폭(1.99%)의 두 배가 넘는다.

매매시장이 살아나면 잡힌다는 전셋값이 최근 집값을 따라 계속 오르자 “정부가 애초에 정책 방향을 잘못 잡았다”는 반발도 거세지고 있다. 과연 어느 말이 맞는 걸까.

국민은행에 따르면 주택 가격지수 집계를 시작한 1986년 이래 국내에서 전셋값이 실제로 떨어졌던 시기는 딱 두 번 뿐이다. 1997년 4월~1998년 11월 그리고 2003년 4월~2005년 1월 사이다. 당시는 외환위기 후폭풍과 노무현 정부의 잇따른 부동산 규제 정책으로 집값도 내리막을 탔다.

이처럼 과거 매매·전세가격이 함께 오르내린 보편적인 동조화 현상은 “집값이 떨어져야 전셋값이 잡힌다”는 주장의 주요 근거다. 매매시장이 하향 안정화돼야 궁극적으로 실수요자 구매 심리가 살아나고 전세난도 수그러든다는 이야기다. 최근 서울과 수도권 아파트 호가(집주인이 부르는 값)가 뛰면서 부담을 느낀 세입자들이 매매 전환을 꺼리는 현상도 이런 주장에 힘을 실어준다.

반론도 만만치 않다. 집값 상승 기대심리가 꺾이면 주택 구입 자금 마련을 위한 사금융 역할을 해온 전세는 그 필요성이 사라진다. 따라서 집값이 일정 수준까지는 오르는 것이 당장의 전세시장을 식히는 데 도움이 된다는 주장이다.

사실 매매시장 침체 속 전셋값이 ‘나홀로’ 상승세를 보인 것은 이번이 처음은 아니다. 1991년 4월에서 1994년 6월까지 전국 주택 매매가격은 13.41% 빠진 반면, 전셋값은 7.49% 올랐다. 당시 노태우 정부가 장기간 치솟은 집값을 잡기 위해 일산·분당신도시 등에 아파트를 대거 공급한 영향이다. 가격 거품이 빠지면서 수요자들이 주택 구매를 기피했던 것이다.

문제는 지금의 여건이 당시보다 나쁘다는 점이다. 바닥을 친 금리가 대표적이다. 은행에 보증금을 맡겨도 이자 수익이 변변찮은 집주인은 전세를 월세로 돌리려 하고, 세입자도 전세금 조달이 한층 수월해진 상황이다. 매매 전환을 통한 전세시장 안정 효과를 반감시키고 전세 품귀 및 가격 상승을 고착화시킨 결정적인 요인이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “과거에 비춰봤을 때 지금 전셋값이 특별히 급등하고 있다고 말하기는 어렵다”면서 “다만 저금리는 월세 전환과 세입자의 보증금 대출 문턱을 낮춰 전셋값 상승을 부채질할 수 있다”고 말했다.

△1986년 이후 국내 주택 매매가격 및 전세값 변동률 [단위=%, 자료=국민은행]