부동산 족집게 애널리스트 “다주택자, 부동산 신탁관리 활용하라"

채상욱 하나금융투자 연구원은 29일 서울 여의도에서 열린 ‘부동산 시장 전망 및 투자전략’ 세미나에서 강연을 하고 있다. (사진=김성훈 기자)

[이데일리 김성훈 기자] 실수요자 중심으로 재편된 주택 시장 기조가 올 한해 이어질 것이라는 전망이 나왔다. 실수요자는 청약시장을 꾸준하게 노리는 한편 2주택자 이상 보유자는 부동산 관리신탁을 활용한 절세 전략을 펼치라는 조언도 더해졌다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 29일 오후 서울 여의도 하나금투 사옥에서 열린 ‘부동산 시장 전망 및 투자전략’ 세미나에서 “지난해 9·13 부동산 대책의 여파로 양도세 실효세율이 대폭 조정되면서 투자수요가 빠져나가는 현상이 내년까지 이어질 것”이라며 “처한 상황과 목적에 따라 전략을 달리 가져가야 한다”며 이같이 말했다.

채 연구원은 지난해 9·13 부동산 대책 이후 집값이 하락할 것을 전망한 인물이다. 당시 전문가 대다수가 해당 대책이 부동산 상승장에 영향을 미치지 못할 것으로 예상하던 상황에서 투자자들의 관심을 끌었다.

채 연구원은 “지난해 임대사업자 등록 혜택 강화 조치로 갭(Gap) 투자가 활성화하고 임대사업자 등록이 최대치를 달성했지만 9·13 대책으로 투자 매력이 떨어지면서 가격이 급변하기 시작했다”고 분석했다.

채 연구원은 전체 주택시장을 6억원 초과 여부와 전용면적 85㎡ 초과 여부 등 총 4가지로 분류했다. 이 가운데 9·13 대책으로 임대사업자 세제 혜택이 줄면서 공시가 6억원 초과 주택은 임대사업자를 등록해도 세제 혜택을 받을 수 없게 됐다.

전용 85㎡ 이하도 공시가격 6억원을 웃돌면 장기보유 특별공제 70%를 적용받을 수 없어졌다. 오직 공시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택에만 혜택이 유지되는 셈이다.

채 연구원은 “고가 소형 아파트는 9·13 대책 이전까지 시장 분위기를 주도했지만 대책 발표 이후 이탈이 가장 빠른 주택형이 됐다”며 “실효양도세율 65%에 연평균 3000만원대 종부세, 취득세까지 더해져 투자 가치가 사실상 없어졌기 때문이다”고 설명했다.

그는 다만 “내년 이후 고가 소형 주택형에 대한 투자수요가 완전히 이탈한다면 실수요 시장으로 전환하면서 수요가 어느 정도 회복될 것이다”고 덧붙였다.

상황별 대응 전략에 대한 조언도 나왔다. 채 연구원은 “무주택자라면 기존 주택 매수보다 청약 시장을 노크할 것을 권장한다”며 “기존 아파트 매수를 노린다면 가격 조정이 크게 이뤄지는 곳 가운데 실거래가 추이를 확실하게 확인할 수 있는 곳이 좋다”고 말했다.

이어 “2주택자 이상 다주택자는 세금 부담이 커지는 상황에서 부동산신탁사에 형식상 명의를 넘기고 다주택 보유세를 줄이는 방식의 절세 전략을 펼치는 것이 좋다”고 덧붙였다.