"정상적 주택공급 막는다"…도마에 오른 HUG 분양보증

[이데일리 강신우 박종화 기자] 대통령직인수위원회(인수위)가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 개선을 검토하고 나선 것은 궁극적으로 원활한 주택공급을 위해서다. ‘깜깜이’ 분양보증 심사로 그동안 조합이나 정비업계에서는 분양가를 예측하고 사업성을 따져볼 수 없어서 분양을 미루거나 아예 후분양으로 전환하는 사례가 많았다.

고분양가심사제 ‘투명성 제고’ 방향 손질

11일 인수위와 정치권, 부동산업계에 따르면 HUG의 고분양가 심사제 개선 방향은 투명성 제고가 유력하게 거론된다. 지난해 2월과 9월, 2차례나 개편됐지만 여전히 깜깜이 심사라는 지적이 나오고 있어서다. 여기에 국토교통부가 ‘집값 안정화’를 명분으로 HUG의 독점적 분양보증 체제를 경쟁체제로의 전환을 미루고 있는데 이 역시 새 정부의 의지에 달린 문제다.

(사진=연합뉴스)

고분양가 심사제도는 HUG의 주택분양보증 심사 업무의 일환이다. 분양보증 발급 후 입주 시점에 분양가가 높으면 다수 사업장에서 미분양 사태가 발생할 수 있는 탓에 적정한 분양가를 설정해 보증 리스크에 선제적으로 대응하고자 마련됐다. 그러나 이 제도는 현 정부에서 원래 취지에서 벗어나 ‘분양가 통제’ 수단으로 쓰였다. 이 과정에서 갑질 등 HUG 분양보증의 독점 폐해가 드러나기도 했다.

이번에 인수위 등에서 검토하는 것으로 알려진 개선안은 △평가항목 배점간격 및 배점기준 등 세부 심사기준 과 분양가 산정 정보 공개 △인근시세 수준 산정시 노후 주택 매매가 보정을 위한 ‘건축연령별 가산율’ 개선 △관리지역 지정 전 토지매입 사업장은 고분양가 심사에서 제외 등이다.

앞서 HUG 고분양가 심사제도 개편으로 현재 심사 평가항목의 배정한도는 공개됐지만 세부기준은 비공개이기 때문에 업계 등에선 분양가를 예측하기 어렵다는 문제점이 지적돼 왔다. 이를테면 대중교통이나 도로 등 교통환경 부문에서의 배점은 공개됐지만 역에서 몇 km 이내인 경우 몇 점 등 세부기준은 아직까지 비공개다. 또한 심사결과 통지시 비교사업장 정보나 인근시세 등 분양가 산정 정보를 제공하지 않고 이의제기가 불가능해 ‘깜깜이 심사’ 논란이 지속되고 있다.

아울러 토지 매입비용이 분양가에 반영될 것이라고 예상하고 사업을 추진하다 고분양가 관리지역으로 지정되면 고분양가 심사에서 택지비를 제대로 인정받지 못해 사업성을 확보하지 못하는 사례도 나오고 있다.

정비업계에서는 고분양가 심사제도가 투명하게 개선된다면 주택공급이 좀 더 원활하게 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 업계 한 관계자는 “현재는 시세 대비 너무 낮게 분양가가 책정되는 경향이 있어서 조합 등에서 분양을 미루거나 후분양으로 돌리면서 주택공급 물량을 예측하기 어려운 상황”이라며 “고분양가 심사제가 개선된다면 주택공급이 정상화될 수 있다”고 주장했다.

[이데일리 문승용 기자]

◇“분양보증 독점체제, 경쟁체제 전환해야”

분양보증 독점체제도 새 정부서는 시장 기능이 작동할 수 있게끔 바꿔야 한다는 목소리가 나온다.

현 정부 내에서도 HUG가 분양보증을 독점하는 것에 데 한 문제의식이 있다. 2017년 공정거래위원회는 현재 분양보증 시장이 경쟁이 제한적이라며 이를 개선할 것을 국토부에 요청했다. 공정위는 HUG 독점 탓에 수수료는 높아지고 보증 절차가 늦어지고 있다고 지적했다.

당시 공정위가 제시한 개선 시한은 2020년이지만 국토부는 지금까지 개선을 미루고 있다. 처음에는 자체 용역 등을 이유로 결론을 미뤄왔지만 용역이 끝난 지금까지 개방 여부를 결정짓지 않고 있다. 공정위 관계자는 “일단 공정위는 개선 과제로 계속 추진할 계획”이라며 “주무 부처와 계속 협의해나가는 과정 속에 있다”고 말했다.

작년 국토부가 진행한 용역 결과는 공정위 의견대로 HUG의 분양보증에 대해 부분 개방이 필요하다는 의견이 담긴 것으로 알려졌다.

그러나 국토부와 HUG는 여전히 경쟁체제 도입에 난색을 표하고 있다. 앞서 권형택 HUG 사장은 “현재 체제가 분양 가격이 오르거나 내릴 때 제어해주는 순기능이 있기 때문에 시장 개방은 맞지 않다고 본다”며 일축했다. 국토부 관계자도 “경쟁 체제가 장점도 있지만 여러가지 문제도 있어 주택 시장 상황 등을 보기 위해 결론을 보류한 상태”라고 말했다.

엄근용 한국건설산업연구원 부연구위원은 “분양보증은 분양가 통제가 아닌 분양 사업 리스크 완화라는 본연의 역할을 하는 쪽으로 개선이 돼야 한다”며 “단계적으로 시장을 개방하는 것이 옳은 방향이라고 본다”고 말했다.