공공주도복합개발 21곳…"무너진신뢰…믿어도 되나?"

[이데일리 황현규 기자] ‘2·4 주택공급대책’으로 탄생한 첫 개발프로젝트인 ‘도심공공주택복합사업’(공공복합사업) 후보지 21곳이 공개됐다. 개발이 미뤄졌던 서울 내 역세권·준공업지역·저층주거지가 대상이다. 낙후지역으로 꼽혀 온 영등포구 영등포역·신길 일대와 도봉구 창동, 은평구 증산동 일대가 선정됐다. 2·4 대책 발표 이후 나온 첫 도심 개발인 만큼 공공중심 공급대책의 ‘바로미터’가 될 것이란 평가다. 다만 주민들의 호응과 함께 새로운 서울시장의 협조 등이 담보돼야 하는 만큼 성공 여부에 대해서는 아직 미지수라는 분석도 나온다.

(사진=연합뉴스 제공)

핵심지는 3박자 갖춘 ‘영등포’…증산4구역에만 4000가구 공급

31일 국토교통부는 2·4공급 대책의 일환으로 서울 금천·도봉·영등포·은평 등 서울 4개구 내 21개 구역을 공공복합사업 후보지로 선정했다고 발표했다. 공공이 주도해 시행하고, 각종 규제 완화를 통해 주택을 대량 공급한다는 목표다.

전문가들은 후보지 중 가장 핵심지로 ‘영등포역 일대’를 꼽는다. 위치와 면적 등의 주거 입지 조건이 탁월하다는 평가다. 정부 계획에 따르면 영등포역 뒷편 면적 9만 5000㎡에 2580가구가 들어설 예정이다. 이 지역은 서울 내 대표적인 낙후지역으로, 소규모 필지가 많고 소유관계가 복잡해 민간 개발이 어려웠던 곳이다. 정부는 빠른 추진을 위해 주민들에게 이주 지원책과 공공임대아파트 제공 등의 당근책을 제시할 계획이다.

송승현 도시와 경제 대표는 “이번 사업지들 중 영등포가 가장 알짜”라며 “이곳은 위치뿐 아니라 주택 공급 효과도 함께 누릴 수 있고, 나아가 환경 개선이라는 세 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 곳”이라고 말했다. 한편 후보지 중 면적 등 주택 공급 효과 가장 클 것으로 예상되는 지역은 은평구 증산동 증산4구역이다. 이 지역은 뉴타운 해제지역으로 면적 16만 6022㎡에 약 4139가구가 들어설 계획이다.

유형별로 보면 저층주거지에서는 △도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근 △방학2동 방학초교 인근 △영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역 △은평구 녹번동 근린공원 인근 △불광근린공원 인근 △옛 수색14 뉴타운 구역 △불광동 329-32 인근 △옛 증산4 뉴타운 구역 등이다. 이 중 신길동은 후보지는 신길 뉴타운 중심부에 있어 주거 선호도가 높은 지역으로 꼽힌다. 특히 저층주거지는 이미 주민들이 거주하는 만큼 순환정비사업을 통해 전세난 등을 방지하겠다는 게 국토부의 계획이다.

역세권의 경우 △금천구 가산디지털단지역 △도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측 △영등포 영등포역 △은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다. 이 중 정부는 가산디지털단지역 인근을 개발해 G밸리 산업구조 등과 연계한 상업·문화·업무 복합시설을 조성할 방침이다.

준공업지역은 △도봉구 창동 674 일대 △창2동 주민센터 인근이 후보지로 선정됐다. 이 지역은 1980년대 공장들이 모두 이전한 이후 산업시설 없이 모두 주거지역화된 지역이다. 정부는 이곳에 생활SOC를 설치하고, 고밀복합을 진행할 방침이다.

정부는 도심공공주택복합사업지에 인센티브를 줘 주민들의 호응을 이끌어 내겠다는 방침이다. 구체적으로 대상지 모두 1~2단계 종 상향 지원을 통해 용적률을 현행 대비 평균 238%포인트 높여줄 계획이다. 민간 재개발 사업과 비교해 111%포인트 높아진다는 게 국토부의 설명이다.

국토부 시뮬레이션에 따르면 A구역의 경우 용적률 상향(300%→400%), 용도지역변경(3종 주거→준주거) 시 세대수는 573가구에서 842가구로 늘어난다. 이에 따라 부담금 총액도 975억에서 555억으로 줄어든다. 조합원 당 부담금도 2억 6000만원에서 1억 5000만원으로 줄어들 수 있다.

정부는 이 같은 인센티브를 통해 1차 후보지의 사업이 차질없이 진행될 시 약 2만 5000가구의 아파트가 서울에 공급될 것으로 봤다. 정부는 이번 발표에 이어 4~5월에 2·3차 사업지를 발표할 예정이다.

“변수는 여전”…주민은 물론 차기 서울시장과도 손 맞춰야

하지만 현실이 될지는 미지수다. 이번 사업지는 말 그대로 ‘후보지’에 불과해 사업지를 확정하기 위해선 주민동의가 반드시 필요하다. 토지 소유주 10%가 동의해야 예비구역으로 지정이 되고, 이후 1년 내 주민 3분의 2가 모두 동의해야만 사업 추진이 가능하다.

김예림 부동산 전문 변호사는 “1년 내 주민 동의를 받아야하는 것은 현실적으로 매우 어려운 과정”이라며 “민간 재개발의 경우 길면 5년 이상이 걸리는 게 주민 동의”라고 말했다. 국토부 관계자도 “지자체와 국토부 등이 적극적으로 주민설득에 나설 계획”이라고 설명했다.

서울시의 협조도 관건이다. 주요 정비사업과 관련한 인허가권은 최종적으로 서울시에 있기 때문이다. 특히 4월 서울시장 재보궐 선거를 앞두고 있는 상황에서 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보 모두 민간 정비사업 규제 완화를 공약으로 내세우고 있어 자칫 공공주도 정비사업의 추진 동력이 떨어질 우려도 있다.

익명을 요구한 부동산 학과 교수는 “민간 정비 사업 규제 완화 등을 공약으로 내건 후보가 서울시장으로 당선된다면 오히려 시장의 셈법은 복잡해진다”며 “특히 야당 후보가 당선이 될 시 공공이 참여하는 주택공급대책이 정치적 논쟁으로 불거질 여지도 있다”고 말했다. 리얼미터가 지난 29~30일 서울에 거주하는 18세 이상 유권자를 대상으로 설문 조사한 결과 오 후보를 지지한다는 응답이 55.8%, 박 후보를 지지한다는 응답이 32.0%였다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 “이번 1차 후보지 성공이 앞으로 2·4대책의 성공을 가늠하는 바로미터가 될 수 있다”며 “주민들의 반발 및 서울시와의 불협화음으로 사업 추진 지연시 국민 신뢰도는 크게 떨어질 수밖에 없다”고 분석했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “토지 소유주들의 동의가 아직 없는 상황에다가 사업지 외에는 구체적인 사업 실행 계획이 없는 상황”이라며 “집값 상승에 따른 서울 시민들의 불만을 잡기위해 내놓은 급하게 내놓은 대책처럼 보인다”고 말했다.