토지임대부 아파트 인기 없다고?…분양가의 7배 벌었다

[이데일리 김미영 신수정 기자] 서울 서초구 우면동 ‘LH서초 5단지’는 최근 전용면적 59㎡ 아파트가 10억2000만원, 전용 84㎡가 12억5000만원에 각각 팔렸다. 땅 소유권은 한국토지주택공사(LH)에게 있고, 집주인은 건물만 소유하는 방식의 토지임대부 아파트다. 2011년 분양 당시엔 건물가격이 전용 59㎡ 1억4000만원대, 전용 84㎡가 2억원대 초반에 불과했지만 10년도 지나지 않아 7배가량 올랐다.

토지임대부 아파트가 최근 재조명 받고 있다. 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 줄곧 재도입 필요성을 제기해온 유형이기 때문이다. 하지만 시범 격이었던 아파트가격마저 급등해 매입자의 자산 증식 효과를 낳은 것으로 밝혀지면서 재도입 전엔 차익 환수장치가 마련될 가능성이 커졌다.

LH강남브리즈힐, 2억 초반→13억으로

토지임대부 아파트인 LH서초5단지(왼쪽)과 LH강남브리즈힐(사진=연합뉴스)

8일 분양업계에 따르면 2011~2012년 강남 보금자리주택 가운데 토지임대부 형태로 분양한 아파트단지들의 현재 건물 시세는 10억원대가 훌쩍 넘는다. LH서초5단지 외에 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’도 최근 전용 74㎡가 11억원, 84는 13억3000만원에 실거래됐다. 2012년 분양 당시엔 전용 74㎡과 84㎡의 분양가격이 각각 1억9380만∼1억9610만원, 2억2050만∼2억2230만원이었다.

이 아파트들은 분양 당시엔 인기가 없었다. 토지임대부 주택의 특성상 땅과 건물의 소유권을 나눠서 토지 소유권은 LH가 갖고, 건물만 수분양자(매입자)가 소유하는 방식이라 ‘온전한 내 집이 아니다’는 인식이 강했던 탓이다. 분양을 받은 후엔 LH에 토지사용료 명목으로 보증금과 임차료도 내야 하기 때문에 청약을 꺼리는 요인으로 작용했다.

이에 따라 분양 당시 토지 매입비를 뺀 가격, 시세의 30~50% 수준으로 공급돼 ‘반값 아파트’라 불렸음에도 평균 청약 경쟁률은 LH서초 5단지가 8.5대 1, LH강남브리즈힐이 3.8대 1 수준에 불과했다. 토지임대부 주택은 두 단지 이후 신규 공급을 중단했다.

시세차익 환수 법안, 논의 속도…“인기 현저히 떨어질 것”

하지만 ‘반쪽짜리 내 집’이라 해도 이 아파트들의 인기가 되레 오르고 가격 역시 뛴 건 서울 집값이 꾸준히 오른 영향이 크다. 상대적으로 저렴한 가격에 강남에 입성할 수 있는데다, 전매제한 기간(5년)이 지난 후 시장에 다시 팔 때엔 오른 집값만큼 시세차익도 얻을 수 있어서다. 실제 LH서초5단지는 인근 서초힐스아파트보다 2억~3억원 낮은 가격을 유지하면서 동반 상승 중이다.

토지임대부 주택이 차익 실현으로 이어지자 집을 자산 증식 용도로 활용치 못하게 하려던 당초 도입 취지는 수포로 돌아간 분위기다. 그럼에도 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 도입 필요성을 강하게 주장해온 변 사장이 차기 국토부 장관으로 내정되면서, 제도 수정을 통한 재도입 가능성이 높아지고 있다. 때맞춰 국회에선 토지임대부 주택을 매각할 때 공공기관에 되팔게 하는 내용의 주택법 개정안을 논의 중으로, 올해 안에 통과될 가능성이 있다. 다만 법 통과로 차익 환수 장치가 마련되면 재도입돼도 주택소유를 원하는 이들에게서 외면 받을 수 있단 우려가 나온다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “건물을 공공기관에만 팔도록 한정하면 아파트 시세 차이에 따른 차익 환수가 가능해진다”면서 “다만 정부가 이렇게 공급할 수 있는 땅이 얼마나 있는지 미지수”라고 짚었다. 이어 “사람들이 집을 구매한다고 할 때 단순히 주거를 위해 선택하는 게 아니라 미래 기대수익과 연결짓는 경우도 많아, 차익 환수키로 하고 재도입하면 인기는 저조할 수 있다”고 말했다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “일반적으로 땅값은 올라가고 건물 가치는 떨어지는데, 이는 토지임대부주택도 마찬가지”라며 “나중에 토지 소유권을 우선적으로 분양해주는 조건이 아닌 이상 인기는 현저히 떨어질 것”이라고 내다봤다.