[윤석열 당선]“규제 확 풀릴까”…부동산민심 ‘들썩’(종합)

[이데일리 강신우·신수정 기자] “대출규제 풀릴까요?” “재건축규제는 완화되겠죠?” “다주택자는 이제야 마음이 놓이네요.”

윤석열 20대 대통령 당선인.(사진=연합뉴스)

윤석열 국민의힘 대선후보가 20대 대통령으로 당선되면서 부동산민심이 들썩이는 분위기다. 문재인정부에서 수요억제책 위주로 옥죄었던 규제가 완화된다는 기대감 때문이다. 여기에 오세훈 서울시장과의 정책 공조로 재건축·재개발 등 정비사업 활성화도 본궤도에 오르게 됐다.

부동산세제 정상화 ‘거대야당’ 협치 관건

10일 정계와 부동산업계에 따르면 윤석열 당선인은 선거 기간 부동산정책 공약으로 △재건축·재개발·리모델링 활성화 △주택대출규제 완화 △부동산세제 정상화 △민간임대주택 활성화 등 약속했다. 문정부의 부동산정책이 실패로 평가받은 상황에서 부동산시장 정상화에 정책 역량을 집중할 것이라는 의지다.

먼저 정비사업은 지자체의 역할에 맡기되 정부는 규제합리화를 통해 정책적 지원을 하는 방향을 제시했다. 이를 위해 재건축 정밀안전진단 기준을 합리적으로 조정하고 재건축 초과이익환수제(재초환) 완화와 분양가 규제 운영을 합리화한다.

30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단은 원칙적으로 면제하고 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮춘다. 또한 재초환은 부담금 부과 기준 금액을 높이고 부과율은 인하하며 비용 인정 항목을 확대한다. 1주택 장기 보유자는 감면하며 부담금 납부 이연을 허용한다.

(그래픽= 김일환 기자)

분양가 규제 완화로는 토지비용과 건축비, 가산비 산정을 현실화하고 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성을 반영하기로 했다.

안전진단 완화는 국토교통부가 시행령만 고치면 되기 때문에 정부의 의지만 있다만 당장에라도 가능하다. 그러나 재초환은 국회 동의가 필요해 새 정부에서 거대 야당이 되는 더불어민주당과의 협치가 규제 완화의 관건이 될 전망이다.

세제 정상화도 험로가 예상된다. 대부분 공약이 세법 개정이 필요한 부분으로 법 개정을 위해서는 여소야대인 국회의 동의가 필요하다. 윤 당선인은 부동산 취득, 보유, 매도에 이르는 전 과정의 세금을 정상화하겠다고 공약했다. 종합부동산세는 재산세와 장기적으로 통합 추진하고 공정시장가액 비율을 현재 수준인 95%에서 동결하겠다고 밝혔다.

이재명 민주당 후보자 역시 다주택자에 대한 한시적 양도세 완화, 생애최초 주택구입자 취득세 감면 확대, 공시가격 제도 개선 등을 공약으로 내놨지만 국회 처리 과정에서 난항을 겪을 수도 있다. 특히 양도세 완화 등 다주택자를 위한 규제 완화는 ‘부자감세’ 여론을 키울 수 있어서 집값 안정화라는 대의명분이 있어도 야권 지지층이 반대하는 만큼 동의가 쉽지는 않을 것으로 보인다.

금리인상기 대출완화, 자칫 ‘독’ 될 수도

대출규제 완화는 정부 의지에 달렸다. 윤 당선인은 생애 최초 주택구매 가구는 주택담보인정비율(LTV) 상한이 80%로 확대되고 이외 가구는 규제 지역에 관계없이 LTV 70%로 단일화하겠다고 약속했다.

다만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 여부는 별도로 언급하지 않았다. 현재 DSR 규제는 총 대출액이 2억원 이상일 때 적용된다. 만약 연소득이 5000만원인 경우에는 매년 갚아야 할 대출 원금과 이자가 2000만원을 넘을 수 없다. 이 규제로 주담대를 추가적으로 받지 못해 집을 장만하지 못하는 경우가 많다.

이 같은 규제완화가 금리인상기에 자칫 독이 될 수 있다는 지적도 있다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 ““금리인상기에 대출규제를 완화할 경우 하우스푸어(높은 주담대 이자로 가처분소득이 없는 가구)를 양산할 수 있다”며 “또 전체적인 가계대출 규모가 커지면서 은행 건전성 등에도 영향을 미칠 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.

이 밖에도 폐지 수순을 밟고 있는 등록임대사업자 제도가 재검토될 것이란 기대도 있다.

윤 당선인은 등록임대사업자에 대한 종부세 합산 배제·양도세 중과 배제 등 지원 방안을 내놨다. 매입임대용 소형 아파트 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등의 세제 혜택을 부여하는 안이 고려될 예정이다.

시장에선 등록임대사업자 제도의 정상화를 기대하고 있다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “정권교체와 맞물려 헌법소원 결과에도 긍정적으로 영향을 미칠 것으로 본다”며 “등록임대사업자 제도의 정상화가 이뤄질 수 있는 기반이 만들어질 것으로 기대하고 있다”고 말했다.