[부동산포럼]"충청·경상권 올해 입주폭탄..무조건 규제론 시장안정 불가"

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장이 18일 오전 서울 여의도 국제금융로 콘래드 서울 호텔에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 포럼’에서 ‘문재인 정부 주택정책이 시장에 미친 영향과 주요과제’란 주제로 발표를 하고 있다. [사진=이데일리 방인권 기자]

[이데일리 성문재 기자] “서울만 유일하게 올해 분양 경기 전망이 밝다. 나머지 지역은 분양시장이나 재고 주택시장 모두 전망이 어둡다. 향후 입주 물량을 봐도 지방 부동산시장의 부담이 상당해 보인다. 모든 지역을 대상으로 하는 고강도 규제 정책은 시장 안정 목적을 달성하지 못한다.”

주택시장 양극화가 갈수록 심해지고 있는 만큼 서울과 지방에 대해 차별적인 정책을 추진해야 한다는 주장이 나왔다. 문재인 정부 출범과 맞물려 급등했던 서울 집값은 정부의 정책 효과로 안정세를 보이고 있지만, 지방은 침체된 곳이 많아 원인에 대한 면밀한 분석과 함께 맞춤형 처방을 내려야 한다는 지적이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 이데일리와 이데일리TV 공동 주최로 18일 서울 여의도 콘래드 서울 호텔에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 포럼’에서 ‘문재인 정부 주택정책이 시장에 미친 영향과 주요과제’라는 주제 발표를 통해 이같이 평가하고 정책 방향을 제안했다.

서울-지방 양극화 심화… 차별적 정책 수립해야

HSSI(분양경기실사지수) 4월 전망. 자료: 주택산업연구원.

문재인 정부는 작년 6·19 부동산 대책에서 조정대상지역을 확대하고 투기과열지구 도입 가능성을 시사했지만 서울·세종 등 부동산시장이 더욱 과열되자 8·2 대책을 통해 강력한 규제 카드를 추가로 꺼냈다. 이는 단기적으로 서울·수도권 집값 상승폭을 크게 둔화시키는 등의 효과를 냈다. 그러나 지방 아파트값은 3년째 약세를 면치 못하고 있다.

김 실장은 “분양시장에서도 서울은 여전히 수요가 많은 반면 지방은 사업적으로 어렵고 위축돼 있다”며 “특히 경상·충청·강원권은 미분양주택이 예년보다 늘어난 만큼 이를 반영한 주택 정책을 수립해야 한다”고 말했다.

주택산업연구원에 따르면 4월 전국 분양경기실사지수(HSSI)는 70.1이다. 서울(103.5)만이 기준선인 100을 넘었다. 충북이 52.0으로 가장 낮았고 경북 58.3, 경남 60.7, 충남 61.5, 강원 61.9 등이 하위에 머물렀다. 100을 넘으면 분양경기가 좋다는 의미이며 100을 넘지 못할 경우 그 반대다.

충청·경상·강원권 분양시장의 불안감은 이미 미분양 주택 수로 증명됐다. 이들 3개 지역은 미분양 주택 수가 과거 2001~2017년 평균보다 현재 더 많다.

분양물량부담지수나 입주물량부담지수를 봐도 지역별 격차가 뚜렷하다. 부산과 인천, 강원의 분양물량부담지수가 2.0 이상으로 컸고 입주물량부담지수는 충북(2.5)·경남(2.0)·경북(1.9)·강원(1.9)·경기(1.8)·충남(1.7)이 전국 평균(1.4)보다 높았다. 분양 또는 입주물량부담지수가 1을 넘으면 과거 평균 물량 대비 올해 물량이 많다는 뜻이다.

김 실장은 “향후 입주 물량에 대해 지방의 부담이 더 커진다는 의미”이라며 “지역 격차를 감안하고 충분한 사회적 논의를 기반으로 하는 균형감 있는 정책을 추진해야 한다”고 말했다. 모든 지역을 대상으로 한 고강도 부동산 대책은 시장 안정이라는 정책 목적을 달성하는데 한계가 있는 만큼 지역별 상황에 맞는 차별적인 주택 정책이 필요하다는 것이다.

지역별 입주물량부담지수 추이(자료: 부동산114 재분석) *입주물량부담지수= 연도별 입주(예정)물량/20년(97~’16) 평균 입주물량

“거래 절벽 방지책 마련해야”… 주택‘산업’으로의 인식 전환 필요

그는 입주 물량 증가에 따른 시장 변화에 집중할 필요가 있다고 지적했다. 분양계약자 입주 지원 차원에서 입주 물량 급증 지역의 미입주 리스크를 점검한다든지, 분양계약자의 기존주택 처분을 지원하자는 것이다. 뿐만 아니라 매입임대사업자 육성, 주택비축제도 등 미입주 물량의 공적임대주택 연계활용 방안이나 신규 공급 조절을 통한 미분양·미입주 리스크 완화 등도 제안했다.

김 실장은 다주택자 양도세 중과 시행 이후 주택 거래가 감소하는 상황에 대해서는 “현 정부의 정책이 수요 관리로 가고 있어 거래 감소로 이어질 수 있다”며 “거래 절벽으로 이어지지 않도록 보완책을 마련해야 한다”고 지적했다.

정부가 서민의 주거 안정과 주거 수준 향상을 위해 마련한 주거복지 로드맵을 차질없이 수행하려면 금융혁신이 전제돼야 한다는 주장도 폈다. 김 실장은 “지금까지는 재정과 기금으로 재원을 마련했지만 앞으로는 민간 자본을 어떻게 활용할 것인지, 기부문화를 어떻게 안착시킬 것인지를 고민해야 한다”며 “주택도시기금에서 할 수 없는 부분은 금융혁신을 통해 진행해야 한다”고 말했다.

주택건설에서 주택산업으로의 인식 전환도 강조했다. 주택을 산업 차원에서 다루는 주택산업법으로 전환하는 방안을 검토하고 주택산업기본계획을 수립하는 방안 등이다.

김 실장은 “재건축이 한계에 직면하면서 리모델링, 리폼, 리노베이션 등 재건축을 대체할 수 있는 새로운 대안이 필요하다”며 “주택인테리어산업, 주택자재산업, 주거서비스 산업 등 관련 산업을 발굴하고 육성해야 한다”고 강조했다.

손병석(앞줄 왼쪽 여덟번째) 국토교통부 1차관과 김형철(앞줄 왼쪽 일곱번째) 이데일리 사장, 문주현(앞줄 왼쪽 세번째) 한국부동산개발협회 회장, 이재광(앞줄 왼쪽 네번째) 주택도시보증공사(HUG) 사장, 김학규 한국감정원장을 비롯한 참석자들이 18일 오전 서울 여의도 국제금융로 콘래드 서울 호텔에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 포럼’에서 기념촬영을 하고 있다. [사진= 이데일리 방인권 기자]