[9.13 부동산 대책]공시가격 9억 넘는 고가주택 대출 봉쇄

[이데일리 장순원 기자] 정부가 다주택자의 신규주택 구입용 자금줄을 틀어막기로 했다. 서울을 포함해 최근 집값이 급등한 규제지역에서 1주택자도 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 또 부동산 임대사업자대출에 대해서도 주택담보인정비율(LTV) 규제를 새로 적용한다. 2주택자 이상은 전세자금대출을 사실상 막는다. 1주택자는 부부합산소득 1억원까지 전세자금 보증을 지원하되 보금자리론 소득기준을 초과한 경우는 보증요율을 상향한다.

금융위원회와 기획재정부, 국토교통부는 이런 내용을 담은 부동산시장 안정대책을 13일 내놨다. 강화된 대출규제는 14일 체결되는 주택매매계약부터 적용된다.

바뀌는 대출규제에 관련된 궁금증을 질의응답(Q&A)으로 정리했다.

△다주택자 주택구입용 대출규제가 대폭 강화됐는데 핵심내용이 뭔가.

-2주택자 이상은 은행에서 주택담보대출을 받을 수 없다. 1주택자도 서울을 포함한 규제지역에서 새로 주택을 살 때 원칙적으로 은행에서 대출을 받을 수 없게 된다.

△1주택자도 대출이 불가능하다는 뜻인가

-실수요자라면 대출이 가능하다. 정부도 원칙적으로 1주택자 신규 주택 대출을 막기로 했지만 몇 가지 예외를 허용했다.

우선 1주택자의 경우 기존주택을 2년 이내에 팔면 대출이 가능하다.취학, 근무, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유 역시 처분 조건부로 허용된다.

또 근무지 이동이나 부모부양 같은 경우에는 기존 집을 팔지 않아도 대출을 받을 수 있다. 물론 금융기관에 자신의 불가피한 상황을 명백하게 입증해야 한다. 이런 경우라도 규제지역에서 공시가격 9억원이 넘으면 대출길이 막힌다.

△무주택자다. 강남지역에 새 아파트를 사려 하는데 대출을 받을 수 있나.

-무주택자라도 규제지역 내 공시가격이 9억원이 넘는 주택을 살 때는 실거주목적이 아니라면 주택 대출을 받을 수 없다. 역시 몇가지 예외규정을 뒀다. 이번 대출규제에 무주택세대는 주택을 산 뒤 2년 내 전입하는 경우에는 대출을 받을 수 있다. 고가 주택이라도 실제 그 집에서 사는 경우 대출이 가능하다는 뜻이다.

1주택세대는 기존 주택을 2년 내 판다면 대출을 받을 수 있다.

△다주택자는 전세자금 대출도 받지 못한다던데

-현재 전세대출은 보증기관의 보증이 필수적이다. 이번에 정부가 주택금융공사와 주택도시보증(HUG)의 전세보증 요건을 대폭 강화하면서 2주택자 이상은 전세자금 보증을 받을 수 없도록 했다. 민간인 SGI서울보증도 뒤따를 것으로 보여 다주택자는 사실상 전세대출을 받을 수 없게된다.

1주택자는 부부합산소득이 1억원이하까지 보증을 제공한다. 보금자리론 소득기준(신혼이나 자녀 감안해 7000만~1억원)을 넘으면 보증료가 올라간다. 무주택자는 소득과 관계없이 전세보증을 받을 수 있다.

대신 사후관리는 대폭 강화된다. 금융회사가 주기적으로 실거주나 주택보유수의 변동을 확인해 문제가 발견되면 전세대출을 회수할 계획이다.

△주택임대사업자의 대출규제도 강화되나

-투기지역이나 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용한다. 현재는 LTV 규제가 적용되지 않아 집값의 80~90%까지 대출이 가능했다. 담보인정비율이 40%가 적용되면 대출가능 금액이 반토막난다는 의미다. 현재 주택담보대출의 경우 투기지역·투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다.

특히 공시가격 9억원이 넘는 주택을 구입하기 위한 임대사업자 대출은 원칙적으로 금지된다. 주택임대사업자가 대출을 활용해 서울 강남권의 신규주택을 사는 게 쉽지 않게 됐다는 뜻이다.

또 주택담보대출을 이미 받은 임대사업자가 투기지역 내 주택을 사려 대출을 받는 것도 막기로 했다.

임대업대출 용도 외 유용점검을 강화해 정상적 대출은 원활히 지원하되 사업활동과 무관하게 쓰지 못하도록 점검도 강화한다.

△집이 여러채 있지만 고정 소득이 없는 은퇴자다. 집을 담보로 주택대출을 받아 생활자금을 쓰는데 이런 대출도 막히나

-규제가 강화되지만 완전히 막히는 것은 아니다. 1주택세대는 지금과 같은 LTV나 DTI 규제를 적용하고 2주택 이상 세대는 10%포인트 강화된 비율을 적용하기로 했다. 대신 생활안정자금을 빌릴 때 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 맺어야 한다. 다주택자의 주택구매는 묶되 생활자금을 빌리는 데는 어려움이 없도록 하겠다는 의도다.

△강화된 규제가 전국의 모든 지역에서 적용되나

-이번 규제는 14일부터 적용된다. 대상 지역은 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역으로 지정된 곳이다. 그 외 지역은 이런 규제와 관계없이 대출을 받을 수 있다.