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"공급에 장사없다"..세종·대구 이어 다음 타자는?
  • "공급에 장사없다"..세종·대구 이어 다음 타자는?
  • [이데일리 하지나 기자] 부동산 시장 거래침체가 장기화되고 있는 가운데 대규모 물량 폭탄이 예정된 지역을 중심으로 가격 조정 우려가 제기된다. 잇따른 미분양과 집값 하락을 겪고 있는 대구를 비롯해 인천시, 화성시 등에 올해 대규모 입주 물량이 예고되면서 관심이 집중된다.◇화성 6693가구 입주 예정..물량압박 지속23일 부동산R114에 따르면 올해 상반기 입주 예정 물량이 가장 많은 곳은 경기도로 3만8703가구이다. 특히 경기도 중에서도 화성시가 6693가구로 가장 많은 입주 물량이 예정돼 있다. 이어 △남양주시 4832가구 △고양시 4096가구 △평택시 3404가구 △안양시 3208가구 순으로 나타났다. 시장에서는 거래절벽을 겪고 있는 시장에서 공급 물량 증가는 주택가격의 하방압력으로 작용할 수 있다는 지적이다. 동탄신도시가 위치한 화성시는 이미 하락세가 감지되고 있다. 12월 둘째주 아파트값이 0.02% 떨어진 후 6주째 하락세를 나타내고 있다. 하락 거래도 늘어나는 모습이다. 화성시 송동 동탄2하우스디더레이크 전용 60㎡는 이달 7억3000만원(17층)에 거래됐다. 같은 평형대 아파트가 지난해 10월 8억9000만원(10층)에 거래된 바 있다. 화성시 청계동 동탄역시범우남퍼스트빌 전용 73㎡는 이달 10억2000만원(1층)에 매매계약을 체결했다. 지난해 9월 11억8500만원(26층)대비 2억원 가까이 떨어졌다. 화성시는 지난해 1만1000가구가 입주한데 이어 올해에도 1만7000가구 가량의 입주가 예정돼 있는 등 지속적인 물량 압박이 이어질 전망이다. ◇집값 급등한 인천도 공급 물량 집중경기도에 이어 두번째로 가장 많은 입주 물량이 예정된 곳은 인천시다. 인천시는 올해 상반기 1만8482가구가 집들이를 한다. 지난해 인천시는 GTX-B, 제2경인선, 월판선 등 교통 호재 등의 영향이 더해지면서 아파트값이 급등했다. KB국민은행 리브온에 따르면 인천 아파트값은 지난 한해동안 32.93% 상승하며, 전국 시·도 가운데 가장 높은 상승률을 나타냈다. 단기 급등에 따른 부담감과 입주 물량 증가로 하방압력이 커질 수 있을 것이란 전망이다. 이달 들어 인천 송도국제도시에서 매매거래가 이뤄진 9건 중 6건이 하락거래로 나타났다. 인천 연수구 송도동 송도더샵센트럴시티 전용 60㎡는 이달 7억7000만원(10층)에 거래가 이뤄졌다. 지난해 8월 8억7000만원(27층)보다 1억원 하락한 수준이다. 송도동 더샵그린워크 2차 전용 100㎡도 지난 11월 12억3000만원(32층)에 거래됐다가 두달이 지난 지난달 1억5000만원 빠진 10억8500만원(6층)에 매매계약을 체결했다. ◇대구 상반기 1만가구 공급..하락세 지속될 듯지방 중에서는 대구가 1만483가구로 가장 많은 입주 물량이 예고돼 있다. 이어 △부산 9549가구 △충남 8794가구 등의 순으로 입주 물량이 많은 것으로 집계됐다. 대구는 이미 지난해 하반기 1만1846가구의 입주물량이 몰리면서 11월 말부터 하락세를 나타내기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 지난 17일 기준 대구 아파트값은 0.08% 하락하며 전주(-0.06%)대비 낙폭이 확대됐다. 대구 집값 하락은 분양 시장에도 영향을 미치면서 악순환이 계속되고 있다. 이달 10~13일 청약을 진행한 대구 영대병원역 골드클래스 센트럴은 전용면적 84㎡ 총 655가구 중 565가구가 미분양됐다. 앞서 청약을 진행한 달서 롯데캐슬 센트럴스카이도 전용 84㎡ 470가구 모집에 신청자는 117가구에 불과했다. 대구에서 지난해 12월 청약을 접수한 5개 단지 중 4곳이 미달됐다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지방의 경우 수요가 한정돼 있기 때문에 작년보다 물량이 늘어나는 곳은 유의해서 볼 필요가 있다”면서 “그나마 서울 접근성이 좋은 수도권 지역의 경우 전세난을 피하기 위해 수요자들이 몰릴 수 있어 지방보다는 상대적으로 충격이 크지 않을 수 있다”고 말했다.
2022.01.23 I 하지나 기자
상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
  • 상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
  • [이데일리 신수정 기자] 올해 부동산 시장은 대출규제와 금리인상에도 불구하고 여전히 우상향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 최근 집값 급등 피로감과 수요가 억제되면서 부동산 가격이 소폭 조정될 수 있지만, 추세하락으로 이어지기 어렵다는 분석이다. 특히 현금 부자 등 자금 여력이 충분한 수요자들만 매매시장에 몰리는데다 다주택자 규제까지 겹쳐 지역별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이에 거래절벽 속 관망세가 짙어지면서도 일부 지역에서는 신고가가 계속 나타날 수 있다고 전망했다. [김정훈 기자]◇금리인상·가격상승 부담감에 거래절벽 심화…양극화 지속할 듯이데일리가 부동산 전문가 10인을 대상으로 ‘주택시장 전망’을 설문한 결과 대다수 상반기까지 집값 상승세 둔화가 이어질 것으로 예상했다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지면서 거래에 나서지 못하는 상황이 계속될 전망이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화 시킬 것”이라고 내다봤다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “작년 중저가 실수요 시장에서 거래가 급감하고 상승세 둔화 또는 하락 거래까지 나오고 있는데, 이는 대출 규제와 금리 인상 영향을 받아 관망세로 돌아선 것”이라면서 “짧게는 대통령 선거가 있는 3월 이후, 길게는 6월 지방선거까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 다만 최근 거래절벽과 상승세 둔화 움직임이 부동산 시장 하락으로 이어지기는 어렵다는 지적이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “오는 7월 계약갱신 청구권의 한 주기가 끝나는 시점에선 상황이 달라질 수 있다”며 “불안한 전세시장이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다”고 설명했다.김제경 투미 부동산 소장은 “대선 전후로 집값 상승세 둔화 분위기가 전환될 것”이라면서 “차기 정권의 부동산 정책 방향에 영향을 받을 것으로 예상되는데 종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 매도세가 커질 수는 있다”고 전망했다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “급매물이 거래돼 거래가 하락하는 것처럼 보이지만 대선 이후 지금과 같은 상황이 추세화하기 어려울 것으로 본다”고 설명했다. [이데일리 방인권 기자] 송파구의 아파트 단지 모습.시장 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 다주택자에 대한 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 강남과 그 외의 지역, 수도권과 지방 등에 따라 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “혼란기에는 강남, 그리고 상품으로는 새 아파트나 재건축될만한 아파트에 수요가 몰린다”며 “강남은 덜 내리고, 다음에 더 오를 것이라는 학습효과가 있다. 또 강남 부동산 투자자들은 애시당초 대출에 영향이 없어 금리 인상에 둔감한 편”이라고 설명했다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “최근 거래절벽현상은 인기지역의 매도의뢰가 없고 비인기지역은 매수의뢰가 없기 때문이다”며 “‘똘똘한 한 채’라는 시장이 만들어진 탓”이라고 진단했다. 이동현 하나은행 부동산센터장은 “시장 조정기에 거래 양극화 현상이 뚜렷하게 나타난다”며 “공급이 많은 지역이나 서울과의 접근성이 떨어진 곳들이 먼저 영향을 받게 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 요인이 많이 작용한 상황인데다 거래 비수기라는 점도 감안해야 한다”며 “지금 모든 지역이 다 하락하는 게 아니고 어느 지역에선 신고가가 계속 나오고 있다”고 지적했다. ◇마이너스 프리미엄·상승폭 축소에 ‘변곡점’ 지적도일각에선 웃돈 거래가 사라지고 실거래가가 하락하는 장면을 두고 집값 변곡점의 전조 증상이라고 분석했다. 최근 오피스텔 분양권 시장에선 마이너스 프리미엄이 심심찮게 나타나고 있다. ‘묻지마 투자’나 ‘영끌 투자’에는 주의가 요구되는 이유이다. 실제 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’ 오피스텔 분양권도 마이너스 프리미엄이 최대 2000만원까지 형성돼 있다. 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’의 경우, 지난 13일 기준 네이버 부동산에 52개의 분양권 매물이 등록돼 있는데 이 중 절반인 25개가 마이너스 프리미엄·무프리미엄 물건이다. 분양가보다 낮은 물건의 경우, 마이너스 프리미엄이 최대 500만원까지 형성돼 있다. 주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합 전환되기도 했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “마이너스 프리미엄과 하락실거래가 출현이 늘어나면서 변곡점은 찾아왔다고 보인다”며 “올해 중순이나 내년 초반에는 본격적으로 하락세 시작될 것으로 보이며 경기, 인천, 대전, 대구 등에서 먼저 시작할 수 있다”고 설명했다.
2022.01.19 I 신수정 기자
대출 옥죄자…서민들, 전셋값 부담에 ‘월세살이’ 신세
  • 대출 옥죄자…서민들, 전셋값 부담에 ‘월세살이’ 신세
  • [이데일리 강신우 기자] 정부가 대출규제를 강화하면서 부동산 매매거래가 급감하며 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 서울의 월세 거래비중은 사상 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 월세 전환 가속화 속 매매 시장에서는 양극화 현상이 심화되면서 ‘똘똘한 한채’ 선호 현상이 이어질 전망이다.(사진=연합뉴스)◇대출 규제에…월세전환 가속화16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약 건은 총 1만3880건으로 집계됐다. 이중 전세를 제외한 월세(준월세·준전세 포함) 거래량은 5833건으로 전체 거래의 42% 달했다. 이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월치, 준 전세는 보증금이 월세의 240개월치를 넘는 것을 말한다. 월세 거래는 지난 2020년7월 주택임대차보호법(계약갱신청구권제·전월세상한제)을 시행한 이후 30%대로 급증했고 이후 작년 8월부터 대출 규제가 강화하면서 40%대까지 치솟았다. 월세 부담도 덩달아 늘었다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 월세가격은 2020년 11월 112만2000원에서 지난해 11월 124만1000원으로 10.6% 상승했다. 월세는 매달 현금을 내야한다는 점에서 직장인 등 서민에게는 적지 않은 부담으로 다가올 수 있다. 한 월세 세입자는 “월급을 다 저축해도 올라가는 집값을 따라갈 수 없는 마당에 매달 꼬박꼬박 월세까지 내면 언제 내집 마련을 할 수 있을지 모르겠다”고 한탄했다. 부동산시장 전문가 사이에서는 대출 규제로 매매 수요가 임대차 시장으로 옮겨가면서 월세 전환이 빠르게 진행한 것이라고 분석하고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “집주인들은 늘어난 세 부담 전가와 임대 수익을 원하고 있다”며 “이 같은 집주인들과 높은 전셋값 부담에 일부를 월세로 지불하려는 세입자들의 니즈가 맞아 떨어지면서 월세 전환이 가속화한 것으로 분석된다”고 말했다.이동현 하나은행 자산관리사업단 부동산자문센터장은 “임대인들이 임대차 3법에 의거해 4년 동안 묶일 물건이라고 생각할 경우 월세를 더 선호할 수 있다”면서 “전세의 월세화도 가속화될 가능성이 크다”고 설명했다.◇매매시장 양극화…똘똘한 한채 선호매매시장은 양극화 현상이 짙어지는 양상이다. ‘돈줄 옥죄기’로 내 집 마련을 위한 실수요자나 갈아타기 수요의 자금 조달이 어려워지면서 주택 시장은 전체적으로 주춤한 분위기다. 다만 지역별로 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 등 중저가 아파트가 밀집된 서울 외곽지역은 그동안 실수요자 수요자의 매매거래가 많았지만 최근 수요가 급감하며 하락세를 보이고 있는 반면 강남권은 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요가 꾸준하면서 상승세를 유지하고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향(10일 기준)을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%) 대비 상승폭이 둔화했다. 이 가운데 성북구와 노원구, 은평구는 0.01% 하락했고 마포, 강북, 도봉구는 보합세를 보였다. 반면 서초(0.04%), 강남(0.03%), 송파(0.03%) 등 강남 3구는 정비사업 진척 기대감이 있는 재건축이나 중대형 단지 위주로 오르면서 상승세를 유지했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “대출규제 강화로 매매수요가 임대차로 옮겨가면서 시장에 부담을 줄 수 있고 임대인의 전세보증금 증액 요구에 추가 자금을 대출받지 못하면 울며 겨자먹기로 보증부 월세를 찾을 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “매매 시장에서는 똘똘한 한채를 선호하는 현상이 계속될 것”이라고 예상했다.하지만 자금 조달이 어려워진 데다 3월 대통령 선거에 따른 부동산 정책 변화 가능성이 제기되면서 거래절벽은 한동안 이어질 것으로 보인다.함 랩장은 “3월 대선을 앞두고 세제, 공급 등 신 정부의 부동산 정책 변화 가능성이 열린 상황이기 때문에 수요자들이 일제히 주택구입 의사 결정을 미룰 것”이라며 “주택을 포함해 금리인상, 여신축소에 따른 자산 시장 양극화도 심화될 수 있다”고 전망했다.
2022.01.16 I 강신우 기자
꽁꽁 얼어붙은 서울 주택시장…작년 역대급 거래절벽
  • 꽁꽁 얼어붙은 서울 주택시장…작년 역대급 거래절벽
  • [이데일리 강신우 기자] 지난해 서울 아파트 시장의 거래절벽이 심화하면서 2012년 이후 9년 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. (사진=연합뉴스)2일 서울부동산정보광장에 따르면 작년 연간 거래 신고건수는 총 4만1713건(계약일 기준)으로 2012년(4만1079건) 이후 9년 만에 최저치를 기록했다. 2020년(8만1189건)과 비교해도 절반 수준에 불과하다. 2012년은 2008년 글로벌 금융위기 여파에 참여정부의 규제 정책에 더불어 보금자리주택 공급이 확대하면서 서울 집값이 2000년대 들어 가장 큰 폭(마이너스 6.65%)으로 하락한 시기다. 다만 작년 서울 아파트 거래가 역대급으로 줄었지만 2012년 아파트값이 폭락한 것과는 달리 11월까지 7.76% 오르며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했다. 자치구별로는 중저가 아파트가 많은 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 지역의 거래량 감소가 두드러졌다. 도봉구의 작년 누적 거래량은 1819건으로 2020년(4374건) 대비 58.4% 급감했고 강북구도 2020년 2122건에서 지난해 898건으로 57.5% 줄었다. 노원구도 같은 기간 8724건에서 3834건으로 감소했다. 부동산시장 전문가들은 이 같은 거래 침체와 관련해 금융당국의 강력한 가계부채관리 방안에 따른 돈줄 옥죄기와 금리인상, 집값 단기 급등에 따른 피로감 등이 합쳐진 결과라고 분석한다. 여기에 3월 대선을 앞두고 주요 후보들이 앞 다퉈 양도소득세와 종합부동산세 등 세금 관련 규제 완화 공약을 내놓으면서 시장의 관망세는 더욱 짙어지는 분위기다.
2022.01.02 I 강신우 기자
부동산시장 '찬바람'…청약대란 오피스텔도 급매 속출
  • 부동산시장 '찬바람'…청약대란 오피스텔도 급매 속출
  • [이데일리 강신우 기자] “웃돈이 처음에는 3000만원인데 1200만원으로 낮춰도 산다는 사람이 없네요.”(사진=연합뉴스)오피스텔·생활형숙박시설 등 비(非) 주택 시장에도 찬바람이 불고 있다. 지난해 부동산 규제와 아파트 가격 급등으로 풍선효과를 누리며 재고·분양시장 모두서 호황을 누렸지만 올해는 매수세가 뚝 끊겼다. 이달부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되는 등 대출규제가 강화하면서 거래절벽 현상마저 보이는 분위기다. ◇대형 브랜드 非주택도 웃돈 ‘뚝’9일 부동산업계에 따르면 지난해 수백~수천대 1의 역대급 청약경쟁률을 보였던 오피스텔과 생활형숙박시설 등 비주택에서는 애초 붙었던 웃돈이 ‘반값’이 됐다. 지난해 7월 서울 강서구 마곡동에서 분양한 생활형숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 총 876호실 모집에 57만5950명이 청약해 657대1의 경쟁률을 보였다. 계약일에는 일명 ‘떳다방’까지 뜨는 등 웃돈이 최고 2억원까지 붙은 곳이다. 그러나 지금은 소형 평형대(전용면적 49㎡)를 기준으로 웃돈이 400만원(매매가 8억5400만원)까지 내려갔다. 인기 있는 투룸형(전용 63㎡) 조차 3000만원하던 웃돈이 1200만원(매매가 12억3500만원)까지 뚝 떨어졌다. 마곡동 M공인중개사사무소 대표는 “투자문의는 간간이 오지만 계약으로 이어지지 않아서 집 주인들이 웃돈을 내리는 분위기”라며 “생활형숙박시설은 주거용이 아닌 숙박용이기 때문에 아무래도 투자하시는 분들에게는 웃돈 등 가격에 좀 더 민감한 것 같다”고 말했다. 작년 11월 분양한 ‘힐스테이트 과천청사역 오피스텔’도 웃돈이 뚝 떨어졌다. 이 오피스텔은 89호실 모집에 12만4427명이 몰리면서 1398대1의 경쟁률을 보인 곳으로 애초 1억원 가량 웃돈이 붙었다. 그러나 지금은 선호평형인 전용 84㎡도 반값인 5000만원(매매가 16억3800만원)에 매물이 나와있다. 여의동에 들어서는 ‘라포르테블랑여의도’ 생활형숙박시설은 웃돈 없는 매물이 나왔다. 온라인 부동산커뮤니티에 이 시설의 전용 21㎡를 ‘무피급매’로 판매한다는 글이 올라와 있다. 그나마 이들 비주택은 분양오피스텔이어서 중도금 대출이 이번 DSR 2단계(기대출 2억원 차주·DSR 40% 적용) 규제에서 제외된다. 분양권 전매시 중도금 대출은 이번 DSR규제와는 상관없이 이어 받을 수 있다. 차주단위DSR 계산시 예외적으로 제외되는 대출은 분양주택과 오피스텔 중도금대출을 포함한 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출, 전세자금대출 등이다. ◇대출규제에 거래 비주택 감소 전망대출 규제 영향을 피할 수 없는 비주택 재고시장은 더 냉랭한 분위기다. 작년 7월 입주를 시작한 안양시 동안구 호계동에 있는 ‘힐스테이트범계역모비우스’는 전용 54㎡ 기준으로 시세 대비 1억원 가량 저렴한 6억8000만원에 급매물이 나와 있다. 호계동 B공인은 “급매로 매물이 나왔지만 DSR 규제가 적용되면서 작년보다 주택자금 대출이 크게 줄어 살 사람이 더 없는 분위기”라고 말했다. 부동산시장 전문가들은 올해는 ‘묻지마 투자’에 유의해야 한다고 조언한다. 부동산 시장 전체가 주춤한 데다 대출 규제가 강화하면서다. 여기에 아파트에 마찬가지로 ‘양극화’ 현상이 심화할 수 있다는 분석이 나온다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “작년 오피스텔이나 생활형숙박시설의 분양시장에서 전매 차익목적으로 청약열기가 상당히 뜨거웠는데 올해는 숨을 고르거나 인기지역위주로 양극화할 수 있다”며 “거래자체도 대출규제와 금리인상 우려가 있어서 감소할 전망으로 보인다”고 말했다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “재고 오피스텔보다 분양오피스텔이 호조세를 보일 것 같고 임대수익률이 좋은 소형 평형인지, 주거용인지 등 투자 목적을 분명히 해야 투자위험을 줄일 수 있을 것으로 본다”고 말했다.
2022.01.09 I 강신우 기자
정부, 집값하락 외치는데...시장 "일시적인 착시일 뿐"
  • 정부, 집값하락 외치는데...시장 "일시적인 착시일 뿐"
  • [이데일리 신수정 기자] 정부가 최근 주택시장이 ‘하향 안정화’ 단계에 접어들었다고 진단을 내렸지만, 일시적인 착시현상에 불과하다는 지적이 나온다. 대출 규제로 수요를 누르고 있는 만큼 정상적인 시장 상황으로 보기 어렵다는 분석이다. 기재부 확대간부회의 주재하는 홍남기 부총리(사진=기획재정부)◇정부, 부동산 매수세 하락에 ‘하향 안정세’ 진단 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 5일 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 최근 주택매매 시장에 대해 “지역 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습”이라고 평가했다. 아파트 주간 상승률이 0.05% 미만인 서울 자치구 수가 11월 첫째 주 1개, 12월 첫째 주 6개였다가 12월 넷째 주에는 19개로 늘어난 데에 따른 판단이다.그는 서울 신축주택 가격 하락 등을 언급하며 “서울은 은평, 강북, 도봉 등 3개 구 가격이 하락한 데 이어 전체 자치구의 76%가 하락 경계점 이내로 진입했다”며 “최근까지 가격 상승을 선도했던 5년 이하 신축주택도 12월 넷째 주 하락 전환했다”고 밝혔다.전세시장도 안정 국면으로 진단했다. 홍 부총리는 “전세시장도 입주 물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)이 시행된 2020년 8월 이후 최다매물이 출회되고 가격 상승세도 지속 둔화하는 모습”이라고 밝혔다.노형욱 국토교통부 장관도 최근 국회 국토교통위 전체회의에 출석해 주택시장이 안정국면에 접어들었다고 강조했다. 노 장관은 주택시장 향방을 묻는 더불어민주당 홍기원 의원에 질의에 “공급을 늘리기 위한 정부 노력과 기준금리 인상, 가계부채 관리강화가 작용하면서 매물은 느는데 거래량은 줄고 있다”며 “주택시장이 안정적으로 가는 징후로 생각하고 있다”고 답했다. 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. (사진=뉴스1)◇강력 규제에 급매 성사가 착시효과 일으켜…양극화 심화시장 안팎에선 주택시장의 가격 정체가 일시적인 착시 현상이라고 해석했다. 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 다주택자를 겨냥한 규제 정책과 전방위적인 대출 규제로 극심한 거래절벽 상황을 맞이한 데에 따른 단편적 장면이라는 지적이다.실제 변곡점을 맞이했다는 정부의 평가에도 강남 3구를 중심으로 한 고가주택 수요는 상대적으로 견고하다. 한국부동산원의 월별 아파트매매 거래 현황에 따르면 강남구의 11월 거래량은 289건으로 연초 335건 대비 18% 줄었다. 반면 중저가 매물이 많은 노원구는 같은 기간 632건에서 128건으로 79% 급감했다. 강남 3구를 중심으로 한 고가주택의 신고가 경신도 이어지고 있다. 지난달 15일에는 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡가 45억원에 거래됐다. 이는 종전 최고가인 42억원보다 3억원 높은 신고가다. 강남구 대치동 은마아파트 같은 면적도 지난달 15일 역대 최고가인 28억 2000만원에 거래됐다.대출 규제는 현금 여력이 부족한 계층의 주택 매수를 어렵게 만들었고, 이는 자연히 거래절벽과 급매 성사에 집중되면서 가격 하락으로 비쳤다는 분석이다. 규제가 강화되면서 주택가격 양극화는 더욱 심화하고 있다. KB부동산 월간 KB주택가격 동향조사에 따르면 지난해 12월 서울 중형 아파트 평균 매매가격은 15억 2969만원으로 전월 대비 3091만원(2.06%) 상승한 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 전국 아파트 평균 매매가격 상승률 0.67%의 3배를 웃돈다.주택 증여도 이어지고 있다. 지난해 1∼11월 서울 전체 증여 건수(1만 1838건) 중 동남권 4구(강남·서초·송파·강동)가 54.0%(6391건)를 차지했다. 강남구는 같은 기간 2417건의 증여가 발생해 구별 최다 건수를 기록했다. 초고가 아파트가 몰려 있는 강남권에서 증여가 집중적으로 이뤄진 것이다.전문가들은 부동산 관망세가 대선국면까지 이어질 것으로 분석하며 차기 정부의 부동산 정책 방향에 따라 다시 가격상승국면으로 전환할 가능성이 있다고 분석했다. 상당수 다주택자가 오는 3월 대통령 선거를 지켜보겠다며 버티기에 들어간 만큼 현재는 정상적인 시장 상황으로 볼 수 없다는 지적이다.김성환 건설산업연구원 부연구위원은 “주택시장에 대한 강력한 규제로 거래가 기형적으로 막힌 상태인 만큼 시장 안정화 상황이라고 보긴 어렵다”며 “매수·매도인 모두 차기 정부의 부동산 정책 향방을 기다리고 있는 만큼 올 6월 재산세 부과 기준 시점 전후로 시장이 움직일 것으로 전망한다”고 분석했다.
2022.01.05 I 신수정 기자
가계대출 조였더니…집값급등 진원지 ‘강남’만 신고가
  • 가계대출 조였더니…집값급등 진원지 ‘강남’만 신고가
  • [이데일리 강신우 기자] 정부의 가계대출 규제와 기준금리 인상 등으로 서울 집값 상승세가 주춤한 가운데 강남은 꾸준한 수요를 보이며 신고가 행진을 계속하고 있다.(사진=연합뉴스)5일 한국부동산원 자료에 따르면 10월 서울 아파트 매매 거래량은 2839건, 11월 2305건을 기록하면서 거래절벽 양상을 보이고 있다. 월별 거래량이 2000건대를 기록한 것은 지난 2019년 4월(2469건) 이후 2년 6개월만이다. 올해 서울 아파트 매매 거래량은 1월부터 8월까지 월 4000~5000건 수준을 유지해 왔지만 9월 들어서부터 감소하기 시작했다. 부동산시장 전문가들은 8월부터 정부가 대출규제를 강화했기 때문으로 분석한다.8월 대비 11월 거래량을 살펴보면 강남 76% 수준으로 높게 나타났다. 월별로 10월 총 314건, 11월 289건이 거래되며 25개 구 중 가장 많은 거래량을 유지하고 있다. 또한 삼성동 ‘중앙하이츠빌리지’(전용 152.98㎡, 37억원), 압구정동 ‘신현대9차’(전용 108㎡, 36억원)가 10월 신고가를 경신하는 등 서울 전체시장이 주춤한 가운데 선방하는 분위기다.반면 같은 기간 금천과 강북은 거래량이 각각 20%, 23% 수준으로 크게 줄어 강남권과 대조되는 분위기를 보이고 있다. 이들 지역은 중저가 아파트가 몰린 서울 외곽 지역으로서 2030세대를 중심으로 한 ‘패닉바잉’이 집중됐던 곳이다. 강남구 역삼동의 주거시설 ‘블랙(BLACK)’의 분양 관계자는 “본격적인 가계대출 규제로 다수의 신규 분양 단지가 수요 급감으로 분양이 잘될지 우려하고 있으나 강남 분양시장은 이와 무관하다는 분위기”라며 “고가 주택이 몰려 있는 곳인 만큼 부유층을 중심으로 거래가 활발하게 이뤄지고 있기 때문”이라고 전했다.이처럼 강남권과 외곽 지역이 온도차를 보인 것은 중저가 아파트 수요의 이탈 때문인 것으로 보인다. 업계 관계자는 “8월 이후 비교적 낮은 가격의 아파트까지 대출이 어려워지자 중저가 아파트 수요의 움직임은 크게 위축된 반면 이미 수년 전부터 대출규제를 적용받던 강남권은 그 영향을 덜 받은 것 같다”며 “대선을 앞두고 정비사업 규제 완화에 대한 기대감도 겹쳐진 만큼 강남권의 거래는 꾸준히 이어질 것”이라고 분석했다.
2022.01.05 I 강신우 기자
'코픽스 금리발작'을 경계한다
  • [목멱칼럼]'코픽스 금리발작'을 경계한다
  • [신세철 경제칼럼니스트]시중은행 대출 원가가 되는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)금리 급상승으로 대출금리 큰 폭 상승이 예고되고 있다. (신규취급액기준) 코픽스금리는 2021년 7월 연 0.82%에서 가파르게 올라 12월에는 1.55%로 불과 5개월 만에 무려 2배 가까이 상승하였다. 특히 12월에는 전월 1.29%에서 0.26%포인트 큰 폭으로 올라 월간 코픽스금리 상승폭이 기준금리 1회 인상폭(0.25%)을 넘어서는 초유의 기현상이 빚어졌다. 코픽스금리가 선행하여 기준금리 인상을 예고한 모양새다. 금융시장은 물론 실물시장에도 큰 충격을 주는 ‘코픽스금리 발작’은 크게 다음 세 가지 요인에서 비롯되었다.먼저, 2021년 7월 금융통화위원회에서 경기침체에도 불구하고 기준금리를 인상하자는 소수의견이 나오면서 인플레이션 기대심리까지 꿈틀거렸다. 8월과 11월에 2차례 기준금리를 인상하고도 거듭하여 기준금리를 올리겠다는 변죽을 울리고, 금융당국은 대출 억제시책을 강화하자 시중에서 자금 확보를 서두르며 금리 인상 러시가 벌어졌다. 다음, 예대금리 차이가 지나치게 커서 금리가 오르면 금융기관들만 배를 불린다는 지적이 있자, 대출금리 인하보다는 예금금리 인상을 유도했다. 예대금리 차이를 줄이려다 코픽스금리가 오르자 대출금리도 그 4~5배로 올라 금융기관은 더 수지를 맞게 됐지만 자금 차입자의 부담은 더욱 늘어나는 악순환이 벌어졌다. 그 다음, 대선 후 재난지원금 지급확대로 큰 폭의 재정지출이 예상되면서 국채발행 확대가 불가피하게 됐고 그 결과 시중금리 상승요인이 잠재되고 있다.아시아 외환위기 이후 우리나라에서는 시중은행 총평균대출금리가 총평균예금금리의 3~5배에 이르는 비정상적 상황이 줄곧 이어졌다. 다시 말해, 코픽스금리가 상승하면 대출금리도 3~5배나 상승하게 되므로 은행의 수익은 더욱 늘어난다. 그 반대급부로 부채를 감당하기 어려운 한계기업, 자영업자, 가계의 한숨은 깊어질 수밖에 도리가 없다. 시중은행 대출금리가 예금금리의 4배 내외이고 코픽스금리가 1.55%라면, 은행 대출금리는 (시차를 두고) 6%대를 넘어설 것이다. 실제로 주택담보대출금리는 12월 현재, 6%대를 돌파했다. 생각해보자. 2021년 현재, 근원물가상승률 2% 정도, 잠재성장률은 2% 이하로 하락하고 있음을 감안할 때, 가계와 기업의 금리부담능력은 기껏해야 4% 이내로 추정된다. 금리가 그 보다 높게 형성될 경우 이자비용을 온전히 감당할 수 있는 기업이나 가계가 얼마나 되겠는가?금융당국이 우려하듯 우리나라 가계부채는 2021년 3분기 말 현재 1845조원으로 국내총생산(GDP)의 103%를 넘어섰다. 경기부진에 더하여 금리부담이 가중될 경우 자칫 가계부채 경착륙 사태로 진행될 수도 있다. 가계부채 축소가 바람직하지만 갑작스럽게 늘어난 금리부담으로 가계가 무너지는 최악의 사태는 피해야 한다. 2008년 세계금융위기는 경기침체 조짐이 보이는데도 미 연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 올리고 유동성을 흡수하자 주택가격 하락이 이어지면서 비롯되었다. 일각에서 일어난 저신용등급(sub-prime) 부채증권 지불불능사태가 금융시장 전반으로 다시 전 세계로 전염된 재앙이었다. 유동성을 무제한 팽창시켜 사태를 극복해야만 하는 악순환으로 빈부격차는 한층 극심해졌다.금리의 고저는 단순하게 현재와 과거의 수치를 비교하지 말고 거시경제 흐름과 견줘야 한다. 과거 고성장·고물가 상황에서 고금리에 익숙하다보니 오늘날 저성장 상태를 도외시하고 무조건 금리가 낮다고 오인하는 저금리 착시현상이 나타나고 있다. 당장의 물가불안이 언제 해소될지 미지수지만, 엄밀하게 따지면 물가도 중장기로 보면 사상 최저수준이다. 거래절벽 상황에서 부동산가격 하락이 이어질 경우, 자칫 가공할 사태를 초래할 자산디플레이션(asset deflation) 가능성도 경계해야 한다. 대내외 위험과 불확실성이 증폭되고 있는데다 신종역병이 안개 속에 있는 국면에서 경기흐름을 살피지 않고 기준금리 인상 프레임에 갇힌 까닭을 헤아리기 어렵다. 기준금리 조율의 최종목표가 특정 정책인지 아니면 국민경제의 원활한 순환인지 의문이 가는 대목이다. “초가삼간 다 태워도 빈대만 잡으면 된다”는 사고는 정말 두렵다.
2022.01.05 I 송길호 기자
"연말에 중개 한건도 못했어요"..서울부동산 이대로 하락장?
  • "연말에 중개 한건도 못했어요"..서울부동산 이대로 하락장?
  • [이데일리 박종화 기자] “거래가 준 게 아니라 이번 달엔 (중개를) 한 건도 못했어요.” 2021년 마지막 날 만난 서울 도봉구 창동 H공인중개사무소 김 모 대표는 최근 시장 상황을 묻자 이렇게 말했다. 김 대표는 “사고 싶은 사람은 대출 규제 때문에 사지를 못하고 파고 싶은 사람은 양도세 때문에 물건을 못 내놓는 상황”이라며 “어쩌다 급매로 나오는 물건만 간간이 거래되는 걸로 알고 있다”고 했다. 그는 “지난해 전셋값이 많이 오르다 보니 일부 집주인들은 세금을 내고 나면 전세보증금을 못 돌려줄까 봐 아주 싼 값에도 집을 못 내놓는 실정”이라고 전했다.◇하락세 들어선 서울 강북권, 호가 낮춰도 매수자 못 찾아서울 도봉구 창동 일대 아파트 단지.(사진=박종화 기자)서울 부동산 시장이 거래 절벽에 몰렸다. 거래가 끊기고 매물이 쌓이면서 아파트값이 떨어지는 지역도 하나둘 늘고 있다. 올 상반기가 집값 향방을 가를 변곡점이 될 것이란 평가가 나온다.2일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매 가격은 전주(前週) 대비 0.04% 상승했다. 상승세는 유지했지만 오름세는 전주(0.05%)보다 0.01%포인트 줄었다. 부동산원 조사에서 서울 아파트값 상승률은 15주 연속 그 폭이 줄고 있다.상승을 멈추고 하락세로 전환하는 지역도 늘고 있다. 전주 은평구 아파트값이 하락 전환한 데 이어 지난주엔 강북구(-0.02%)와 도봉구(-0.01%)에서도 아파트값이 하락세로 돌아섰다. 이들 지역 아파트값이 하락한 건 2020년 5월 이후 1년 7개월 만이다. 금천구와 관악구(각 0.0%)는 상승세 유지와 하락 전환 길목에 있다.지난여름 11억9900만원으로 최고가를 찍었던 도봉구 창동 동아청솔아파트 전용면적 84㎡은 최근 호가가 10억9000만원까지 낮아졌다. 지난해 8월 같은 층 물건이 11억4800만원에 팔렸던 것과 비교해도 5000만원 넘게 낮은 값이다.집값이 떨어지면서 집주인들 마음도 급해졌다. 지난달 중순 7억5000만원에 서울 강북구 미아동 전용 59㎡형 아파트를 내놓은 A씨는 2주 만에 호가를 5000만원 낮췄다. 지난해 거래된 이 아파트 같은 면적 최고가(7억8000만원)보다 8000만원 낮다.◇대출 규제에 집값 하락 전망까지…얼어붙은 매수 심리부동산원은 매수세 감소를 하락 요인으로 꼽았다. 올해부터 차주 단위 DSR(총부채 원리금 상환 비율)규제가 강화되는 데다 추가 금리 인상까지 예고되면서 매수 심리가 얼어붙고 있어서다. 거래가 끊기자 누적된 매물이 아파트값을 끌어내리고 있다. 부동산 빅데이터 회사 아실에 따르면 2일 서울 아파트 매물은 4만4259건으로 석 달 전(3만9513건)보다 12% 증가했다.가격이 하락세로 접어들면서 매수세는 더욱 위축되고 있다. 미아동 S공인중개사무소 조 모 대표는 “8억5000만원 하던 물건이 8억원으로 내놔도 사겠다는 사람이 안 나온다. 집 살 생각이 없는 건 아니지만 더 떨어질 것이란 생각에 그러는 것”이라며 “지금 거래가 없어 하락률이 낮게 잡히는 것이지 실제 시장에서 체감하는 하락률은 더 크다”고 했다. 그는 “매매 시장에서 물건이 순환돼야 전세 물건도 나올 텐데 지금은 집주인들 물건이 스톱되면서 전세 거래도 안 된다”고 언급했다.◇대선 앞 감세 공약에 ‘거래 절벽’ 장기화 전망전문가들은 올해도 한동안 부동산 시장이 거래 절벽에서 벗어나지 못할 가능성이 크다고 예상한다. 가격 역시 약보합 내지 하락세에 접어들 가능성이 있다고 진단한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대통령 선거를 3개월여 앞두고 후보자들이 세금과 대출에 대한 규제 완화 공약을 쏟아내고 있어 미래 불확실성이 높아 사지도 못하고 팔지도 못하는 거래 절벽 현상이 상당 기간 이어질 전망”이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “현재 거래량이 굉장히 적은 상태여서 추이를 지켜볼 필요가 있다. 지금 정책에 대한 불확실성이 있다 보니 거래가 끊긴 상황이어서 내년 상반기까지는 상황을 지켜봐야 한다”고 관측했다.다만 현장에선 대선 주자들 공약대로 부동산 세제가 완화된다면 집값이 반짝 반등할 것이라고 예상한다. 미아동 B공인중개사무소 대표는 “지금 매수 수요가 없는 게 아닌 만큼 세금을 깎아주면 가격이 반등할 여지가 충분하다”고 말했다.
2022.01.02 I 박종화 기자
“평생 월세 살란 말이냐”…오피스텔 실수요자 ‘직격탄’
  • “평생 월세 살란 말이냐”…오피스텔 실수요자 ‘직격탄’
  • [이데일리 강신우 기자] “거주용 오피스텔도 대출이 안 되면 평생 월세 살아야 하나요.”올해부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계 시행 등 대출규제가 한층 강화하면서 내 집 마련을 하려는 실수요자 중심으로 볼멘소리가 나온다. 당장 비(非)주택도 규제 대상에 포함하면서 아파트 대체재로 오피스텔을 찾던 신혼부부 등 젊은층의 타격이 클 것으로 예상된다. (사진=연합뉴스)◇“연봉 5천만원이면 1억4천만원까지 대출 가능”3일 금융권에 따르면 이달부터 차주단위 DSR 2단계가 조기 시행하면서 기존 총 대출액 2억원을 초과하면 주택담보대출과 신용대출 모두 DSR이 40%로 제한된다. 오는 7월부터는 기대출액 기준이 1억원으로 줄어든다. 이전에는 주택담보대출(LTV), 담보가치로 대출을 해줬다면 올해부터는 개인의 소득을 기준으로 갚을 능력만큼만 대출해주겠다는 것이다. 대출 산정만기도 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 현실화한다. 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 이렇게 되면 비주택으로 분류되는 오피스텔은 LTV 70%까지 대출 가능한 장점이 사라진다. 이를테면 규제 이전에는 6억짜리 주거용 오피스텔에 대한 대출이 LTV 70%를 적용해 4억2000만원까지 나왔지만 DSR(연봉 5000만원·연이율 3%·8년 만기 가정)을 기준으로 계산하면 기대출이 없어도 1억4000만원만 빌리면 DSR 39.41%로 추가 대출이 제한된다. 기대출이 2억원 가량 있다면 만기에 따라 다르지만 소득수준 대비 추가 대출이 사실상 불가능하다. 다만 예외도 있다. 분양 주택(오피스텔 포함)에 대한 중도금대출이나 전세자금자출, 정비사업에 따른 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출, 서민금융상품(사잇돌대출, 햇살론 등)은 차주단위 DSR 계산시 제외된다. 시중은행권 관계자는 “연봉이 5000만원이라면 DSR 40%면 연 원리금상환액이 2000만원까지만 대출 가능하다는 것”이라며 “특히 기대출이 만기가 짧은 신용대출 위주로 있다면 만기가 긴 담보대출보다 추가 대출을 받을 여력이 덜할 수 있다”고 말했다.◇‘비주택 담보대출 규제’ 관련 청와대청원도 등장시장에서는 주거용 오피스텔을 비주택으로 분류해 대출을 규제하면 실수요자까지 피해를 본다는 비판의 목소리가 나온다. 청와대 국민청원 게시판에는 한 청원인이 ‘비주택 담보대출 규제 문제점에 대해 말하려고 합니다’라는 글을 올렸다. 청원인은 “저는 오피스텔을 2020년에 매입했고 현재 임차인이 거주하고 있으며 올해 해당 오피스텔에 실거주하기 위해 입주하려는 계획을 하고 있었다”며 “그런데 갑자기 1월부터 DSR 40% 제한정책을 하면서 입주 계획을 실행하지 못하게 된다. 실수요자인데도 피해를 보는 상황”이라고 지적했다. 이어 “DSR 만기를 8년으로 하면 연봉 8000만원 이상 받는 사람도 대출 2억원 받기도 힘들어진다”며 “주담대 상환기간 30년과 비교해 주거형 오피스텔인 경우 주택처럼 산정 만기가 계산돼야 주거를 목적으로 오피스텔을 산 사람들이 피해를 입지 않는다”고 말했다. 부동산 시장 전문가들은 이번 대출 규제로 아파트에 이어 오피스텔도 거래절벽 현상이 나타날 가능성이 큰 것으로 전망한다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “작년에는 아파트값 급등과 주택시장 규제 강화로 비교적 규제가 덜하고 대출이 많이 나오는 오피스텔로 수요가 몰려 거래가 역대 최대치를 기록했지만 올해는 대출한도가 감소할 전망이어서 차익목적의 투자뿐만 아니라 실수요자의 접근도 쉽지 않을 것으로 보인다”고 분석했다.여경희 부동산114 수석연구원은 “오피스텔은 취득세 중과가 안되고 통장없이 청약 가능한 점, 대출이 주택보다 많이 나와 꾸준한 수요가 있었지만 올해는 대출규제를 강화한데다 금리인상이 이뤄지면서 작년만큼의 호황을 기대하기는 어려울 것”이라고 전망했다.
2022.01.03 I 강신우 기자

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