;
  • 정렬
  • 영역
  • 기간
  • 기자명
  • 단어포함
  • 단어제외

뉴스 검색결과 123건

잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [복덕방기자들]잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [이데일리 신수정 기자] “새로 생겨나는 상권에 투자하는 일은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 몇 년 동안 인증된 상권에 투자하시는 것을 추천드립니다”김윤수 빌사남 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 엔데믹 시대의 좋은 투자처가 될 꼬마빌딩 시장과 관련해 “시장 양극화가 심해질 것”이라고 이같이 밝혔다. 김 대표는 최근 꼬마빌딩 시장에 대해 “올해는 엔데믹으로 인해 상권이 되살아나고 있는 추세”라며 “코로나19 영향을 많이 받았던 홍대, 이태원의 거래량은 지난해보다 줄어들었지만 회복되고 있다”고 설명했다.그는 “지난해 주택투자자분들이 높은 규제를 피해 꼬마빌딩에 투자를 많이 했다”며 “또 주식이나 코인시장이 활황이어서 유동성이 많아진 영향이 컸다”고 분석했다.김 대표는 올해 꼬마빌딩 시장의 양극화가 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 그는 “강남이나 홍대, 한남, 성수동 등의 상권은 가격이 많이 오를 것으로 보인다”며 “반면 외곽지역의 꼬마빌딩은 가격조정이 많이 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.김 대표는 상권이 살아나기 위해선 20·30대 여성 유동인구를 끌어들여야 한다고 강조했다. 그는 “여성분들이 많아야 핫플레이스가 된다”며 대표적인 상권의 특징을 설명했다.그는 빌딩투자시 새로운 상권의 빌딩 매입은 조심해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “몇 년 동안 인증된 상권에 안전하게 투자하는 것이 좋다”며 “신규 상권은 유동인구의 지속성이 담보되지 않을 수 있어 기대 수익률에 미치지 못할 가능성이 높다”고 설명했다.김 대표는 5층 이하의 꼬마빌딩을 투자하기 위해선 10억원 규모의 현금이 준비돼야 한다고 내다봤다. 그는 “우리가 기대하는 멋진 건물이 아니라 10년, 20년 이상된 노후 건물을 사는 경우가 대다수”라며 “그런 건물을 개발해 어떻게 수익률을 높일 수 있을지 계획을 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.김 대표는 꼬마빌딩 투자시 건물의 상태보다는 꼬마빌딩이 위치한 땅의 가치에 주목해야 한다고 설명했다. 그는 “대부분의 투자자들이 지금의 임대 수익률을 중요시 여기는 경우가 많다”며 “그러나 이것보다 지역이나 개발 이후의 미래가치가 얼마나 높아질 수 있을지가 매각차익을 높일 수 있는 비결”이라고 설명했다.이어 김 대표는 “임대수익은 이자비용이나 관리비용으로 거의 나가기 때문에 크게 남지 않는 수입”이라며 “외곽지역보다는 무조건 주요 상권에 집중한다는 생각으로 물건을 파악해야 한다. 한 번도 가보지 않은 지역이나 상권에 투자하는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.※이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있습니다.
2022.06.21 I 신수정 기자
작심, '더작심성남을지대' 매장 오픈
  • 작심, '더작심성남을지대' 매장 오픈
  • [이데일리 이윤정 기자] 스터디카페·워크스페이스 브랜드 작심은 프리미엄 복합문화공간으로 조성된 ‘더작심성남을지대’를 오픈했다고 20일 밝혔다.(사진=작심)‘더작심’은 작심의 스터디카페 창업 노하우가 집약된 플래그십 모델로, 이번에 오픈한 ‘더작심성남을지대’는 꼬마빌딩을 통으로 리모델링하여 스터디카페와 공유오피스 공간을 매장 이용자들에게 제공한다.더작심성남을지대 매장은 지하를 포함한 4개 층의 건물로 건물 1층에 입점하는 맘스터치를 제외하고 모든 층이 스터디타페와 공유오피스로 구성되었다. 건물 외부는 작심만의 콘셉트를 담은 외부 파사드로 디자인 했고 작심의 심볼이 담겨있는 외부 간판으로 마무리했다.작심 관계자는 “더작심성남을지대는 스터디카페와 공유오피스의 공간이 모두 제공되는 프리미엄 복합문화공간으로 지역내 잠재 수요가 많을 것으로 예상되는 매장이다. 을지대학교와 인접해 있으며, 역세권 주변 상권 위치 등 상권내 유동인구가 많은 지역에 스터디카페 매장을 창업했다”며 “대학생, 고등학생 등 학생들은 물론 재택근무자, 프리랜서, 1인 기업인, 자기 계발하는 성인 등의 수요가 많을 것으로 예상된다.”라고 전했다.한편, ‘더작심스터디카페’는 연내 15개 매장 창업을 확정했으며 지속적으로 추가 매장을 오픈을 진행하고 있다. 최근에 ‘더작심’원주와 김포걸포 스터디카페의 오픈을 성황리에 마쳤으며 연트럴파크, 한남순천향, 강남, 역삼 등을 순차적으로 오픈할 예정이다.
2022.05.20 I 이윤정 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]재택 이어 주4일에 기업 근무혁신 바람
  • [이데일리 스타in 김가영 기자] 다음음 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-재택 이어 주4일에 기업 근무혁신 바람-공정위, 기업결합신청 회사에 독과점 자진시정 기회 준다-삼성물산 등 대형사 ‘흑석2’ 수주 전쟁-“정호영, 청문회까지 지켜보자”…고심 커진 尹-[사설]757일 만의 거리두기 해제, 정부 책임 끝나지 않았다-[사설]경제위기 인정한 윤 당선인, 상황 맞게 처방도 바꿔야△종합-결국 ‘독약’ 문 파랑새…머스크, 판돈 높일까 물러날까-오토쇼도 리조트도 ‘노 마스크’…“코로나, 이제 각자 대처할 때”△우크라發 물가쇼크-푸틴이 벌인 전쟁에 칼국수 값 8000원…가격표 다시 쓰는 식당가-8500원짜리 짬뽕 배달 시키는데 5000원 추가-치솟는 물가 잡으려면…식자재 세부 품목별 선제대응 시급△윤석열 인수위-정호영 “자녀 의혹, 위법행위 없어” 정면 돌파…청문 정국 격랑속으로-검수완박·인사청문회 ‘초대형 블랙홀’에 묻힌 인수위-대통령실 ‘2실 6수석’ 체제로 …安측 포함 여부 ‘주목’-일본에 정책협의대표단 파견 尹, 한일 관계 개선 가속페달△법적 외면받는 블록체인 산업-코인발행X 직접투자X 벤처 지정X…1000조 시장 ‘남의 잔치’ 될라-코인범죄 피해액 3조 돌파…투자자 보호대책 시급-차기 정부, 가상자산 산업 육성 ‘로드맵’ 만들어야△종합-일상회복 돌입한 기업들…재택·출근 사이 최적 근무형태 찾기 분주-우크라 사태에 해외사업 불확실성 ‘쑥’ 건설사 국내 정비사업 수주경쟁 과열-금감원 노조, 민주노총 탈퇴…“업무 특성상 독립성 확보 필요”-결합심사, 기업이 시정조치안 제안해야 더 효율적“-”택시는 많다…기사가 없을 뿐“△정치-공천혁신 시발점 될까…자격시험 문제 푼 이준석 ”공직수행에 적합“-송영길 ”유엔 제5본부 서울 유치“…출마 공식화-민주당 ‘검수완박 입법 관문’ 셋-김재원, 유영하에 단일화 제안 요동치는 대구시장 선거판-‘전술핵 운용’ 노골적으로 언급한 北…신형미사일 2발 발사△경제-이창용 ”물가 안정 도모, 금통위와 입장 같다“…5월에도 금리 오르나-공정위, 닭고기값 담합한 육계협회 檢 고발-작년 퇴직연금 수익률2%…예금 금리와 다를 바 없네-면세유가 폭등에…어민들 ”차라리 출항 포기“△Global-아마존·스타벅스 이어…애플 직원도 ‘노조 설립’ 서명 시작했다-상하이, 조업 재개 발표…”다음주 테슬라 공장 재가동“-‘마이너스 금리’ 채권시대 저무나-정부 ”한국 유학생 공황·무기력…귀국 도와달라“△증권 Stock-개별기업 실적 장세 엔데믹 수혜주 관심-후진하는 현대차·전진하는 기아…한지붕 두가족 ‘엇갈린 주가’-몸값 낮춘 원스토어…냉기 도는 IPO 시장에 ‘흥행’ 불지피나△돈이 보이는 창-[스타들의 꼬마빌딩 투자법]법인 명의 땐 70% 이상 대출 매입해 신축까지 하면 가격 천정부지△꼬마빌딩 투자 -금리 인상·임대료 제한에 거래 위축 리모델링 통해 건물 가치 올려야-”취득세, 법인 중과로 불리할 수 있어…단기 양도 땐 법인이 개인보다 유리“△쏠쏠한 환테크-원자재 인플레에 삼바춤 다시 뜨는 ‘브라질 국채’-‘100엔당 972원’ 엔화 바닥 쳤나…거래 활발해진 일본 ETF△아트테크&-‘에로틱화병’ ‘십자구도’…스토리 명작 경매열기 잇는다-”우크라전서 무기된 에너지 신재생에너지 투자붐 온다“-주행거리 짧고, 블랙박스 있는 두자녀 둔 30대…”보험료 30만원 할인“△산업-손님맞이 바쁜 항공사 ”운항 허가 더 늘려야“-美 건설시장 꿈틀…두산밥캣 올해 전망도 ‘파란불’-‘t당 15만~20만원 인상’ 車강판 가격 막바지 협상중-1분기 172% 증가…하이브리드차 질주-글로벌 ‘메가 M&A 바람’ 거센데 한국은 단 1건△ICT-올해 유망 분야요?…레이어1·게임파이·NFT-4대 자상자산 거래소 ‘폭풍 성장’-”싸이월드, 사진첩 업로드 40% 완료…계속 진행 중“-SK쉴더스, 화이트해커만 100여명 보유…업계 최고 수준△중소기업-”자영업 100만곳 손실보상 데이터 확보…새정부 추경때 신속집행 도움될 것“-한샘 ”2026년까지 매출 4조…리빙테크 도약“-쌍용 C&E, 1종 시멘트값 15.2% ↑…당초 요구보다 낮춰 합의△소비자생활-‘포켓몬빵’이 불지핀 편의점 앱…‘2030 잡기’ 총력-현대百, 그룹 ESG 브랜드 통합 ”중장기 전략으로 책임 다할 것“-유통업계, 거리두기 해제에 손님 맞이 분주-CJ대한통운, 부동산펀드 조성해 물류거점 확보△스포츠-장타까지 펑펑…더 무서워진 김효주-두경기 연속 난타 고개 숙인 류현진-박상현, 마지막 날 뒤집기 쇼-박지영, 시즌 첫 와이어투와이어△부동산-”입주는 어쩌라고“…둔촌주공 공사중단에 조합원 ‘발동동’ -이천·마산 비규제지 ‘들썩’ 세종은 하락폭 ‘전국 1위’-기세 꺾인 오피스텔…규제 완화해도 전망 불투명-현대건설, 서울도심에 UAM 이착륙장 만든다△오피니언-[금융시장 돋보기]긴축의 시대, 회사채시장 경색 대비해야-[생생확대경]중대재해법이 불러온 나비효과-[e갤러리]김찬송 ‘내 왼손에 어떤 것’-[기자수첩]부동산 규제완화, 인수위의 결단 필요하다△피플-”최고급 다이아몬드 원석과 장인정신…韓 고객에게 사랑받는 이유죠“-”찾아가는 해양과학 교육에 참여하세요“-일자리 정보 플랫폼 ‘참 괜찮은 중소기업’ 합류 3만곳 신규 선정-농촌관광 등급 평가체계 개편…안전·위생관리 강화△사회-검수완박 저지 ‘마지막 카드’ 꺼낸 김오수…줄사표땐 검란 번질 수도-오늘부터 거리두기 해제…”재유행 부를 것“ 우려도-檢 이은해·조현수 집중 추궁 계곡살인사건 진실 밝혀지나-”마스크도 빨리 벗고파“…주말 도심 공원·백화점 북적-軍 징계위원 명단, 정보공개 대상될까
2022.04.17 I 김가영 기자
꼬마빌딩도 세금주의보...법인 매수 시 주의할 점은
  • 꼬마빌딩도 세금주의보...법인 매수 시 주의할 점은
  • [이데일리 김나리 기자] 주택에 비해 상대적으로 세금 부담이 적은 ‘꼬마빌딩’이 대체 투자처로 관심받고 있다. 다만 꼬마빌딩 취득 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 세금 부담이 달라질 수 있다는 점을 알아둬야 한다는 게 세무 전문가들의 조언이다.먼저 꼬마빌딩을 취득할 때 부과되는 취득세의 경우 법인이 불리할 수 있다. 개인·법인 모두 상업용 부동산 기본 취득세율은 4.6%이지만, 법인은 9.4%로 중과될 수 있어서다.신진혜 가현택스그룹 대표세무사는 17일 이데일리와의 인터뷰에서 “법인의 경우 대도시 내 법인을 설립하거나 지점을 설치하기 전, 혹은 법인 설립 및 지점 설치 후 5년 이내 부동산을 취득했을 때 취득세가 중과되기 때문에 유의해야 한다”고 말했다.다만 단기 매도로 차익 실현을 원할 경우 양도 관련 세금은 법인이 개인보다 유리하다는 진단이다. 신 세무사는 “꼬마빌딩을 양도할 때 개인은 양도소득세, 법인은 법인세를 내게 되는데, 개인에겐 기본적으로 양도차익에 대한 6.6~49.5%의 양도소득세율(지방세 포함)이 적용된다”며 “반면 법인은 11~27.5%의 법인세율(법인의 다른 소득금액과 합산)을 적용받는다. 이때 개인은 취득 후 2년 내 단기 양도할 경우 중과대상이 되고, 법인은 중과되지 않는다. 대신 개인은 장기 보유에 따른 장기보유특별공제가 인정되고, 법인은 장기보유 공제가 없다. 따라서 단기 매도 시에는 법인이 개인보다 세금적으로 유리하다”고 말했다.나아가 법인의 경우 대표이사 등이 매도 자금을 현금화하려면 세금적인 측면에 주의해야 한다는 설명이다.신 세무사는 “급여를 받는 경우 대표이사는 급여에 해당하는 금액에 대해 6.6~49.5%의 소득세를 납부해야 한다”며 “주주로서 배당을 지급받는 경우 2000만원 이하 금융소득은 분리과세 돼 15.4% 세율이 적용되나, 2000만원 초과 시에는 종합과세 돼 소득세 누진세율이 적용된다. 대표이사 외 특수관계인 주주는 초과배당에 따른 증여세 검토가 필요하다”고 말했다.그러면서 “법인의 운영자금을 대표이사 등이 지급한 금액이 있을 시에는 법인에 지급한 금액을 대여금으로 봐서 대여금 상환으로 처리할 수 있다”며 “결론적으로 매도자금을 일시에 현금화할 경우 소득세 누진세율에 의해 대표이사의 소득세가 과도하게 발생할 수 있으므로, 연도를 나눠 금융소득(배당소득+이자소득) 2000만원 이하 분리과세와 급여의 소득세 누진세율을 활용한 절세방법을 검토할 필요가 있다”고 했다.또 “법인으로 꼬마빌딩 운영 시, 임대소득을 개인으로 그때마다 모두 가져올 경우 절세효과가 없지만, 법인으로 자금을 모아 또 다른 부동산에 투자할 때는 개인에게 소득을 발생시키지 않고 낮은 법인세율만 부담한 후 자금축적이 가능하다”며 “꼬마빌딩을 감가상각해 매년 납부세금을 감소시키는 방법과 감가상각하지 않고 양도 시 양도차익을 감소시키는 방법 중 어떤 것이 절세에 더 효과적인지 검토하는 게 좋다”고 덧붙였다.신진혜 대표세무사(사진=가현택스그룹)
2022.04.17 I 김나리 기자
숨 고르는 꼬마빌딩 시장, 차별화 전략은
  • 숨 고르는 꼬마빌딩 시장, 차별화 전략은
  • [이데일리 박종화 기자] 지난해 서울 마포구 홍대 앞 건물을 내놓은 M씨는 아홉 달째 매수인을 못 찾고 있다. 공실도 없고 수익률도 주변 건물보다 높지만 좀처럼 건물을 사겠다는 사람이 안 나타나고 있다. M씨 건물과 길 하나를 두고 있는 다른 건물은 연식도, 규모도 비슷한데 내놓자마자 M씨가 부른 값보다 더 비싸게 팔린 걸 보면 속이 탄다. 같은 상권에서도 사소한 입지 차이와 관리 상태, 임차인 등에 따라 옥석이 갈리고 있다는 게 주변 공인중개업소 설명이다.서울 마포구 연남동 경의선 숲길에 있는 상가들. (사진=뉴시스)◇“살 만한 건물이 없다” 변곡점 선 꼬마빌딩 시장꼬마빌딩 시장이 변곡점에 섰다. 가격 피로감은 쌓이는데 매수세는 이전만 못 하기 때문이다. 리모델링이나 키 테넌트(핵심 임차인 유치) 등으로 차별화하는 꼬마빌딩만이 시장에서 빛을 볼 것이란 전망이 나온다.올 1분기 서울에서 신고된 꼬마빌딩(연면적 1000㎡ 이하 상업·업무용 건물. 집합건물 제외) 매매는 482건이다. 3.3㎡당 평균 4433만원에 매매됐다. 지난해 1분기(3516만원)와 비교하면 1년 새 시세가 20% 넘게 올랐다.가격만 보면 호황이 이어지고 있지만 거래량은 다르다. 1년 전(881건) 거래량의 절반 남짓 수준으로 시장이 위축됐다. 지난해 사상 최대 거래량을 기록한 꼬마빌딩 시장이 정점을 찍은 것 아니냐는 우려가 나오는 이유다.최근 시장 여건은 이런 우려를 부추기고 있다. 매수세는 힘을 잃는데 수익률은 떨어져서다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “매수 수요는 여전하지만 살 만한 물건이 없다”며 “금리는 오르는데 경제 여건상 임대료를 올리기 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 이창동 빅밸류 리서치팀장도 “시장에 값비싼 물건밖에 안 남았다”며 “대출 이자에 관리비 등을 더하면 임대료로 수익을 맞추기 쉽지 않다”고 했다. 저금리에 대출을 끼고 매입한 후 임대료를 받으며 시세 차익을 노릴 수 있다는 꼬마빌딩 매력이 이젠 빛바랬다는 뜻이다.[이데일리 김정훈 기자]◇“리모델링으로 건물 가치 오르면 이자 상쇄할 수 있어”매입 후 건물 가치가 오르길 마냥 기다리는 대신 건물주 스스로 건물 가치를 올려야 하는 각자도생 시대가 열렸다는 평가가 나온다.리모델링은 건물 가치를 올리는 가장 기초적인 방법이다. 연식은 비슷하지만 관리가 되지 않은 건물보다 값도 후하게 받을 수 있을뿐더러 임차인을 모으거나 임대료 협상을 할 때도 유리하다. 김주환 원빌딩 대표는 “금리가 올라가고 있지만 리모델링을 해서 임대료를 올리면 늘어난 이자를 상쇄하는 효과를 낼 수 있다”고 말했다.신흥 상권에선 단독주택이나 빌라 등을 리모델링, 용도 변경하는 투자 방식도 유행하고 있다. 2018년 K씨는 서울 성동구 성수동1가에 있는 연면적 150㎡짜리 3층짜리 빌라를 11억원에 샀는데 지난해 20억원에 되팔았다. 3년도 안 되는 사이 시세 차익으로 약 9억원을 벌었다. 그 사이 K씨가 빌라를 근린생활시설로 바꿔 카페와 식당 등을 유치했기 때문이다. 현재 이 건물에선 월세도 층당 100만원 넘게 나온다.다만 어느 건물이나 리모델링을 할 수 있는 건 아니다. 비용이 눈덩이처럼 불어날 수도 있고 구조나 지목 등에 따라 리모델링이 불가능한 건물도 있다. 이런 낭패를 피하려면 꼬마빌딩 매입에 앞서 토지·건축물 대장이나 토지이용계획확인원 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.◇콧대 높은 임차인 모시기도 과제키 테넌트를 유치하는 것도 건물 가치를 높이는 방법이다. 콧대는 높지만 이런 임차인을 모셔오면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 건 물론 건물을 팔 때도 비싼 값을 받을 수 있다.건물주 사이에선 스타벅스가 키 테넌트 가운데서도 첫손에 꼽힌다. 프랜차이즈 업체 가운데서도 집객 효과가 가장 뛰어나다고 평가받기 때문이다. 스타벅스를 유치할 수 있느냐가 입지 등 건물 가치를 평가하는 척도로 통용될 정도다. 상업용 부동산 전문회사인 건물닷컴 유진 대표는 “스타벅스 같은 경우 안정적인 임대료를 얻을 수 있는 데다 상징성도 크다. 스타벅스가 퇴점한 후에도 다음 임차인을 유치하기도 수월하다”고 말했다. 최근엔 여러 층 공실을 한 번에 해소할 수 있는 데다 인테리어 등에 도움을 받을 수 있는 공유 오피스도 건물주 사이에서 인기가 좋아졌다.반면 은행은 찬밥 신세가 됐다. 유진 대표는 “평일 낮에만 영업하는 은행은 집객 효과가 떨어지다보니 건물 가치를 올리는 데 큰 도움이 되지 않는다”고 했다.◇“대로 변에서 건물 보여야...사대문 안·2호선 라인 추천”상권도 꼬마빌딩 투자에서 무시 못할 요인이다. 큰 틀에서 건물 가격은 건물 자체 가치보다는 그 건물이 서 있는 토지 가치에 따라 좌우될 가능성이 크기 때문이다.김주환 대표는 “오피스 상권은 여전히 건재한 상황이고 코로나19로 위축됐던 대학가 상권도 회복될 것으로 보인다”며 “대학가 등 코로나19로 위축됐던 상권에 투자한다면 가급적이면 너무 골목 안쪽 건물 매수는 지양하고 역세권 위주로 매수할 것을 추천하다”고 말했다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사도 “부동산은 교통이 기본이다. 지하철역에서 10분 이내에 건물이 있어야 하고 대로변에서 봤을 때 보일 수 있는 위치에 있어야 한다”며 “강남이 너무 비싸다면 사대문 안이나 2호선 라인을 추천할 만하다”고 말했다.
2022.04.17 I 박종화 기자
12억 투자해 68억 벌었다…빌딩 재테크 끝판왕 류준열
  • 12억 투자해 68억 벌었다…빌딩 재테크 끝판왕 류준열
  • 류준열(사진=이데일리DB)[이데일리 김나리 기자] 배우 류준열 씨는 지난해 11월 서울 강남구 역삼동에 있는 지하 2층, 지상 7층, 연면적 1013.35㎡(306.54평)짜리 건물과 토지를 150억원에 팔았다. 이 빌딩은 류 씨가 지난 2020년 단층건물(꼬마빌딩)과 토지를 법인 ‘딥브리딩’ 명의로 58억원에 매입한 후 기존 건물을 철거하고 24억원의 건축비를 들여 새로 지은 건물이다. 딥브리딩은 류 씨의 어머니가 대표로 등록한 개인법인이다.김은진 레오대출연구소 대표는 “매매가(58억원)의 90% 수준인 52억원과 건축비(24억원)의 70%인 17억7600만원가량을 대출받은 것으로 보인다”며 “건물·토지 매입가와 공사비, 매각가를 단순 계산해보면 약 2년 만에 빌딩 투자로 약 68억원의 차익을 거뒀다는 결론이 나온다. 세금을 제외하고 자기자금 12억원 정도로 70억원을 대출받아 총 82억원 짜리 건물을 사들여 68억원의 이익을 거둔 성공적인 빌딩 투자 사례”라고 평가했다.서울 마포구 연남동 일대 상점가. (사진=뉴시스)◇법인으로 빌딩사는 연예인들17일 업계에 따르면 법인을 활용한 연예인들의 꼬마빌딩 투자가 잇따르고 있다. 류 씨 외에도 지난해 그룹 씨엔블루의 리더 정용화 씨, 그룹 세븐틴의 멤버 도겸 씨 등이 법인을 통해 꼬마빌딩에 투자했다.이와 관련해 부동산중개법인 빌사남의 김윤수 대표는 “연예인들이 건물을 살 때 대출을 많이 받는 것을 두고 연예인이라서 그렇다고 오해하는 경우가 많은데, 이는 연예인이라는 직업 때문이 아니라 대개 법인으로 사기 때문”이라며 “법인으로 건물을 사면 감정평가가격에 따라 통상 매입가의 70% 이상도 대출로 조달할 수 있고, 양도소득세 등 세 부담을 개인으로 매수했을 때보다 낮출 수 있다”고 말했다.특히 지금처럼 금리가 오르는데다 코로나19 장기화로 상가 공실률이 높아지고 임대료가 낮아진 상황에서는 RTI(임대업이자상환비율)를 보지 않는 법인으로 자금을 조달하는 게 더 유리할 수 있다는 설명이다. RTI란 담보가치 이외의 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지를 따져보는 지표다. 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 산출한다. 이로 인해 임대료가 줄거나 금리가 올라 이자 부담이 늘어나면 부동산 가치에는 변동이 없더라도 대출 한도가 축소될 수 있다.김은진 대표는 “금리가 올라가면 RTI가 더 나빠진다”며 “코로나19로 상가 공실률도 높아지고 임대수익도 줄어든 경우가 많기 때문에 재무제표가 뒷받침된다면 개인 임대사업자보다 법인으로 매수하는 게 대출 측면에서 나을 수 있다. 꼬마빌딩 투자를 위해 부동산 투자법인 설립을 고민하는 사람들도 많다”고 전했다.[이데일리 김일환 기자]◇“꼬마빌딩, 없어서 못 판다”꼬마빌딩이란 통상적으로 연면적 1000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 지어진 매매가 50억원 내외의 상업·업무용 빌딩을 뜻한다. 최근에는 100억원 이하에 건물 용도변경이 가능한 다가구 주택, 고시원 등까지 꼬마빌딩으로 통칭해 거래되고 있다. 꼬마빌딩은 자산가들을 상대하는 프라이빗뱅커(PB)들이 올해 가장 유망하다고 꼽은 부동산 자산이기도 하다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 KB지주가 자사 자산관리전문가(PB) 50명을 대상으로 설문 조사를 진행한 결과 24%가 올해 가장 유망한 부동산 자산으로 꼬마빌딩을 지목했다.다만 이미 가격 자체가 많이 오른데다 공실 증가에 따른 임대수익률 저하, 금리 인상 우려 등이 겹치면서 꼬마빌딩 거래량은 줄어드는 추세다. 올 1분기 서울에서 신고된 꼬마빌딩(연면적 1000㎡ 이하 상업·업무용 건물. 집합건물 제외) 매매 건수는 482건으로 1년 전(881건)과 비교해 절반가량 줄었다.그러나 업계에서는 가치 있는 꼬마빌딩에 대한 투자 수요는 여전하다고 입을 모은다. 빌사남에 따르면 올해 1분기 꼬마빌딩 거래 계약건수는 약 40건으로 전년 동기 대비 1.5배가량 늘어났다. 서울 강남구 역삼동에서 가장 많은 거래가 이뤄졌고, 그외 성동구 성수동, 용산구 한남동, 마포구 망원동 등에서 계약이 체결됐다.김윤수 대표는 “문의는 작년보다 줄어들긴 했지만 자체 계약건수는 오히려 늘었다”며 “지금은 팔고 싶어도 꼬마빌딩이 없어서 못 파는 상황이다. 잘 되는 곳은 계속 잘 되고 있다”고 말했다.◇꼬마빌딩, 어떻게 살까그렇다면 가치 있는 꼬마빌딩에 투자하기 위해서는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 첫 시작은 발품 팔기라고 강조했다. 김은진 대표는 “최근에는 가격·금리 인상 리스크 등을 감안해 매수 후 추가적으로 가치를 상승시킬 수 있는 저평가된 꼬마빌딩을 찾는 게 관건이 됐다”며 “‘옥석 가리기’에 성공하려면 공인중개사사무소를 여러 곳 방문해보면서 발품을 파는 게 중요하다. 꼭 빌딩 전문 중개업소가 아니더라도 다양한 곳을 돌면서 공인중개사들과 친해질 필요가 있다”고 말했다.물건의 가치를 제대로 파악하는 법을 공부하는 것도 중요하다는 설명이다. 김은진 대표는 “꼬마빌딩은 시세가 없기 때문에 사려는 건물의 가치를 따지는 방법을 제대로 알고 접근하는 것도 필수”라며 “감정평가기관 감정은 통상 공시가격의 150% 정도 수준에서 이뤄지는데, 여기에서 주변 거래사례와 인근낙찰률, 담보회수가 등을 비교해보고, 임대수익률도 환산해 투자가치를 따져봐야 한다. 본인이 충분히 공부해서 물건의 가치를 파악할 줄 알면 ‘빌딩 갈아타기’도 가능하다”고 말했다.특히 엘리베이터를 설치하거나 리모델링, 철거 후 신축 등을 거치면 가격이 급상승하는 경우가 많기 때문에 현 상태보다는 미래가치를 잘 따져봐야 한다는 조언이다. 김은진 대표는 “공사비도 대출이 된다는 점을 참고해 투자 계획을 세워야 한다”고 말했다.김윤수 대표는 “꼬마빌딩 투자 전 건축물대장이나 토지이용계획서를 통해 용적률과 증축 여부 등을 알아보고 임차인 현황도 살펴봐야 한다”며 “초보 투자자는 전문가의 조언을 듣는 것도 도움이 될 것”이라고 말했다.◇금리인상기…주의할 점은단 전문가들은 금리가 인상되고 있는 만큼 무모한 대출은 주의해야 한다고 당부했다. 김은진 대표는 “투자에 나서려면 적어도 30% 이상은 내 자금이 있어야 한다”며 “대출을 하고 싶다고 해서 은행에서 무조건 해주는 게 아니기 때문에 본인이나 법인의 신용상황과 재산상태에 따라 대출 가능 금액이 달라질 수 있다는 점을 알고 움직여야 한다”고 말했다.그러면서 “특히 70% 대출이 나오더라도 이는 내가 매수하려는 금액의 70%가 아니라 건물 감정평가액의 70%이라는 점을 명심해야 한다”며 “금리인상기라고 해서 필요한 사람이 대출을 안 받을 순 없다. 다만 수익률은 고민해야 한다. 예전에는 금리가 낮았기 때문에 수익률이 높지 않더라도 그냥 매수하는 경우가 있었으나 지금은 다르다. 수익률이 대출 금리 이하라는 판단이 들면 대출까지 써가면서 매수하지 않는 게 낫다”고 덧붙였다.다른 빌딩업계 관계자는 “일부 연예인의 성공사례만 보고 무작정 뛰어들어선 안 된다”며 “특히 금리 리스크가 커지는 만큼 매입금 외에도 각종 세금과 수리 비용, 투자에 따른 기회비용, 이자 부담 등을 신중하게 따져봐야 실패 위험을 줄일 수 있다. 또 무조건 법인 투자가 유리한 것은 아니기 때문에 자신의 상황에 맞는 투자를 해야한다”고 말했다,지난해 10월 서울의 한 빌라촌. (사진=연합뉴스)
2022.04.16 I 김나리 기자
박종복 "건물 7채 보유, 종부세만 8억 넘게 냈다"
  • 박종복 "건물 7채 보유, 종부세만 8억 넘게 냈다"
  • [이데일리 스타in 김현식 기자] 부동산 컨설턴트 박종복이 개인 자산에 대해 밝혔다. 박종복은 6일 방송한 MBC 예능 프로그램 ‘라디오스타’에 출연했다.이날 방송에서 그는 개인 자산 규모를 묻자 “꼬마 빌딩, 빌라, 땅, 아파트는 빼고 얘기하겠다. 다 합치면 너무 금액이 커 보일 것이기 때문”이라고 운을 뗐다. 그러면서 “현재 건물만 7채 보유 중이다. 총 시세는 500억원 정도 된다”고 밝혔다.박종복은 “작년에 종부세만 대략 8억 6000만원 정도 냈다”고 했다. 이어 “유혹이 있었지만 세금을 투명하게 냈다”며 “세금을 많이 내면 나중에 대출이 많이 나오고 금리가 저렴해지는 장점이 있다”고 말을 이었다. 성공 비결로는 ‘고객 맞춤형 컨설팅’을 꼽았다. 박종복은 “고객의 경제적 여건, 자녀 수, 연봉에 맞춰 맞춤형 상담을 해주니 반응이 좋았다. 차량에 옷을 8벌 정도 가지고 다니면서 고객의 연령대에 맞춰 바꿔 입기도 했다”고 말했다. 연예인 15명의 번호를 수신차단해뒀다는 얘기도 꺼냈다. 그는 “열심히 답변해준 걸 기억하지 못하고 계속 전화해서 또 물어보는 사람들이 있다”며 “아예 이런 사람들 전화는 안 받는 게 좋겠다는 생각이 들어 차단해뒀다”고 했다.
2022.04.07 I 김현식 기자
자존심 낮춘 건물주들 "보증금 없이 세입자 모십니다"
  • 자존심 낮춘 건물주들 "보증금 없이 세입자 모십니다"
  • [이데일리 박종화 기자] 서울 종로구 종로3가에 있는 A상가. 종로상권 한가운데 있지만 세 개 층 전체가 1년 넘게 임차인을 못 찾고 있다. 이 건물만 그런 게 아니다. 옆옆 건물은 1년째, 그 옆 건물은 반년째 1층 상가를 비워두고 있다.서울 종로의 한 공실상가. (사진=박종화 기자)대형 상업용 건물이 많은 종각 쪽으로 가도 상황은 비슷했다. 파일롯트나 KFC, 할리스 등 오랫동안 종로상권 터줏대감 노릇을 했던 대형업체들이 줄줄이 빠져나가면서 건물마다 ‘임대’ 광고가 붙어 있다. 임대료가 비싼 1층 상가일수록 공실 충격이 오래간다.10년째 종로에서 공인중개사무소를 운영한 L씨는 “대로 상권은 대형 업체 정도 돼야 입점할 수밖에 없는데 수요층인 젊은 층이 종로에 안 오다 보니 점포를 줄줄이 뺐다”며 “아직도 임대료가 30평 기준 900만~1500만원 정도에서 임차인을 찾기가 어렵다”고 말했다.권리금도 바닥을 치고 있다. 임차인들이 적자를 빨리 면하려고 권리금을 포기한 채 가게를 비우고 있어서다. 종로에서도 1층 점포의 경우 한때 권리금이 수억원에 달했지만 이젠 옛말이 됐다.오프라인 상권이 침체에 빠지면서 무권리금·무보증금 상가가 늘고 있다. 전문가들은 이런 상황이 계속되면 상가 시장에 쌓인 버블이 무너질 수 있다고 경고한다.◇임차인 엑소더스에 곳곳서 무권리 상가…건물주도 보증금 눈 낮춰한국부동산원에 따르면 지난해 6월 기준 서울 지역 상가 권리금은 3.3㎡당 평균 253만원이다. 부동산원이 2020년 9월 조사했을 때(281만원)와 비교하면 9개월 만에 10% 가까이 하락했다.권리금 하락 내지 소멸 현상은 특정 지역에서만 일어나는 일이 아니다. 강남역이나 삼성동, 압구정동 등 서울 주요 상권 곳곳에서 무권리 임대 물건을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 일부 건물에선 몇 달 만에 세입자가 권리금을 포기하고 나가는 경우도 생긴다. 강남구 역삼동 S공인중개사무소 대표는 “새로 세입자를 찾기 힘든 지하나 고층부에서 무권리 물건이 꾸준히 나오고 있다”고 했다.임차인 구하기가 어려워지면서 건물주들도 눈을 낮추고 있다. 시장 수요가 작은 비도심지역에선 보증금 없이 월세만 받는 단기임대인 깔세가 성행하고 있다. 소형 매장의 경우 아예 보증료 없이 매출에 비례해 정률제로 임대료를 받는 방식으로 임차인을 모시려는 건물주도 있다. 일단 공실을 해소해야 이자 등 금융 비용을 대고 상가 가치 하락을 막을 수 있어서다. 여기에 최근 유통시장 추가 오프라인에서 온라인으로 옮겨가면서 임대인의 협상력은 더 낮아졌다.이런 이유 때문에 상가 투자 수익률은 지속해서 하락하고 있다. 2020년 2.97%였던 서울 지역 중대형 상가 임대 수익률은 지난해 2.66%로 낮아졌다.◇저금리 바람 탔던 상가 매매 시장, 금리 상승기엔?상가 임대 시장은 한겨울이지만 아직 매매 시장은 뜨겁다. 지난해 매매된 상가 거래액은 80조원에 이른다. 통계 작성 이래 최대치다.정부 부동산 규제가 주택 시장을 정조준하면서 투자 수요가 상가 등 상업용 시장으로 옮겨갔기 때문이다. 여기에 한동안 저금리 기조가 이어지면서 금융 비용 부담까지 낮아졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행 등으로 임대수익률이 꺾여도 ‘땅값을 하락하지 않는다’는 심리가 꼬마빌딩으로 대변되는 상가 매매 시장 활황에 불을 지폈다.이창동 밸류맵 리서치팀장은 “상가에 투자하는 근본적인 이유는 다달이 안정적인 임대수익을 얻기 위해서인데 그동안엔 금리가 낮았기 때문에 임대료가 낮더라도 어느 정도 보완이 됐다”고 말했다.포스트 코로나 이후 상가 시장에 대한 전망은 전문가별로 엇갈린다. KB국민은행은 최근 발표한 ‘2022 KB 부동산 보고서’에서 “공실률 증가 등 펀더멘털 대비 자산 가격이 과도하게 상승하면서 버블 위험에 대한 우려가 커질 것으로 전망된다”며 “2022년에도 자영업 경기가 회복되지 못한다면 상가의 임대 시장에서 긍정적 모멘텀 발생이 쉽지 않아 보인다”고 지적했다. 이창동 팀장도 “현재 나오는 매물을 보면 임대 수익률이 1~2% 정도”라며 “현재 금리 상태에선 도저히 수익을 맞출 수 없는 상태다. 금리가 더 올라가면 큰 타격을 입을 수 있다”고 말했다.반면 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “코로나19 유행이 완화된다면 지금 공실 리스크 등이 오히려 저점에서 상가를 매수할 수 있는 기회가 될 수 있다”고 했다. 다만 권 이사도 “장기적으로 인구가 감소한다는 점은 향후 리스크가 될 수 있다”고 덧붙였다.
2022.03.02 I 박종화 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]삼성 ‘RE100’ 선언 초읽기
  • [이데일리 이정현 기자] 다음은 2월28일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-삼성 ‘RE100’ 선언 초읽기-냉전의 귀환… 글로벌경제 두쪽난다-尹 “安 협상 결렬 선언, 이유 모르겠다” 安 “달라진 게 없는 尹 제안, 가치 없어”-공급망 혼란에 국내 물가상승 압력 거세질 듯-[사설]러 스위프트 배제로 열린 신냉전, 국가 전략 다시 짜야-[사설]안전보다 기업 공포 더 심어준 시행 한 달 중대재해법△종합-‘거품’ 경고한 투자 귀재 “내년 폭락장 온다”-“음식도 빛도 없는 1평 감옥… 자유와 평화 정신까지 가둘 순 없었다”-[궁즉답]걸프전·크림반도 병합 등 역대 전쟁 모두 주가 급락 후 반등 패턴 보였죠△러시아 SWIFT서 퇴출-국제결제망서 제외 초강수… 러와 거래 중인 모든 기업 ‘도미노 타격’-러 금융 고립에… 교역비중 높은 車업계 발 동동-유가 한때 100달러 훌쩍… 국내 물가상승률 4%대 진입하나△종합-위원은 사용·근로자 동수, 위원장은 국민연금 이사장… 대선 결과가 변수-“반도체 잘 팔려도 걱정이 태산 재생에너지 확보, 국가가 도와야”-무력강화 시위, 대선정국 이슈화 노렸나… 北, 8번째 미사일 도발-서울시, 지역화폐 ‘표준 QR’ 만든다△‘무소불위’ 택배노조-대선 틈탄 무리한 파업, 정부는 뒷짐… 애꿎은 기업·소비자만 피해-“택배노조, 불법 저질러 놓고 보따리 요구”-대선출정식·이순신 동상 기습점거… 국민정서 동떨어진 파업△긴급 전문가 진단 우크라發 신냉전, 한국은-미국·나토 vs 러시아 전략게임 이분법적 외교 벗어나 국익 따져야-석유·천연가스 빠진 대러제재, 1년 이상 장기전 갈수도△Global-“아이만이라도”… 국경 못 넘는 아빠, 낯선이에 아이 맡겨-“그저 우리나라에서 살고 싶을 뿐”… 선생님도 총 들었다-‘자산 동결’ 제재 당한 푸틴… “숨겨진 재산 120조원 넘을 것”-우크라 다음은 대만? 美·中 긴장 고조△정치-尹 “언제든 부르면 가겠다”… 安 “협상시한 이미 끝났다”-야권 단일화 결렬된 날… 민주당, 안철수·심상정에 ‘손짓’-대한민국의 ‘정치 1번지’ 잃어버린 10년 되찾겠다△정치-李-尹 39.8% ‘동률’… 대선 막바지 진영간 결집 불붙었다-“지지율 오른다고 자만하면 안돼”-李측 “尹, 신냉전 기류에 무지” vs 尹측 “李, 물귀신 작전”-“환경 탓하지 않고 각고의 노력… 미생인 우리에게 희망 줘”-20대 대선 유권자수 총 4419만 7692명△경제-정부, 내달초 美와 대러 제재 협의… 기업과 핫라인 구축해 피해 최소화-출석 의무 없는데… 공정위 심판정 찾는 CEO들-文대통령, 신규원전 조기가동 주문했지만… 가장 빠른 신한울1호기도 하반기에나 가능△돈이 보이는 창-될성부른 떡잎을 찾아라 가능성에 베팅하는 개미들△비상장사 투자-우선 배정에 소득공제 혜택까지… 청약 어렵다면 ‘공모주 펀드’ 어때-누구나 쉽게… 개미들도 거래소서 유니콘기업 투자 가능해져요△몸값 치솟는 ‘꼬마빌딩’-파이어족 꿈꾸는 MZ세대 아파트 팔아 ‘꼬마빌딩’ 산다-“임대 수익률만 보고 투자땐 큰 코 다쳐… 언제든지 팔릴 물건 골라야” △아트테크&-6억→44억원 11년 만에 7배 뛴 ‘땡땡이 비너스상’-자투리 돈 알아서 보아준다… 짠테크족 몰리는 통장은-그때 가입할걸·살펴볼걸… ‘보험껄무새’ 되지 않으려면△산업-‘文 탈원전’ 직격탄에도… 두산 홀로서기 성공-‘정의선의 뚝심’ 또 결실… 현대차 수소버스, 오스트리아 달린다-가볍고 단단한 ‘전기차용 특수강’ 세아베스틸, 연내 상용화 박차-지방소재 기업 10곳 중 7곳 “소멸 위협 느껴”-“여객수요 깜깜”… 화물사업 눈 돌리는 LCC△ICT-OTT와 ‘찰떡궁합 플랫폼’은 스카이라이프죠-SKT-삼성, 더 빠른 5G 기술 공개… “세계 첫 5G옵션4”-“이대로 가면 NFT시장 전망 불투명… 민간주도 제도화 필요”-보안기업 윈스 대표에 김보연 사업총괄 부사장△중소기업-‘60조 시장’ 공략 나선 현대리바트… 한샘·LX에 ‘도전장’-‘깜짝실적’ 줄줄이… 슈퍼사이클 올라탄 반도체 장비-눈에 띄는 프리미엄 가전 ‘코웨이 노블 정수기’-중소기업 경기전망 석달만에 상승 전환△소비자생황-글로벌 프랜차이즈 본격화… 호텔롯데 IPO 시동-CJ제일제당, 베트남 키즈나 공장 준공 K푸드 ‘글로벌 확장’ 전초기지 세웠다-오픈런 없앤다… 현대百, ‘롤렉스 전화예약제’ 시행-‘테라 돌풍’ 하이트진로, ‘청정’ 마케팅 강화-애경 ‘랩신’, 21억원 규모 손소독제 기부△증권-우크라이나 사태 불확실성 지속… 美 금리인상에 쏠리는 눈-새내기 벤처캐피털株 연이어 ‘쓴맛’… “공모시장 만만찮네”-수요증가 없는 유가 상승 고유가에도 S-Oil 주가↓△부동산-‘GTX상록수역’ 소식에… 안산 아파트 매물 ‘쏙’ 호가는 ‘쑥’-보유세 경감 추진에 ‘일시적 필요 vs 거래세 낮춰야’ 팽팽-현대건설, 인천 ‘힐스테이트 레이크 송도4차’ 분양-남양주 왕숙 등 공공택지서 6100가구 다음달 사전청약△오피니언-[법조프리즘]NFT 아트, 법적 소유권 적용될까-[기고]우크라發 원자재난, 정부 대책 안보인다-[기자수첩]정치권 외풍에 뒤바뀐 포스코 지주사 본사 위치-[e갤러리]김예찬 ‘다섯 개의 존재’△피플-“나를 키운 8할은 물음표”… 생애 마지막까지 항암치료 거부하고 집필 몰두-KEA, 신임 회장에 한종희 삼성전자 부회장-“미술과 자산관리 결합” 하나은행·서울옥션 업무협략-박학규 삼성전자 사장, 자랑스런 카이스트 동문상-부영그룹 우정교육문화재단 외국인 유학생 89명에 장학금-국제표준화기구 소비자정책위 부의장에 문은숙씨-케인과 37골 합작한 손흥민 EPL 사상 최다기록 세워-미래에셋증권 ‘고객 동맹 실천’ 금융윤리 인증 직원 3520명 배출△사회-‘영업 제한’에 반기 ‘방역패스’는 제동… 동력 잃어가는 방역정책-“왜 안쓰냐”고 하니 “니가뭔데”… 전철 ‘노마스크’족 행패 여전-‘윤창호법’ 위헌 이후… 대법, 음주운전 사건 줄줄이 파기-사지 멀쩡한 딸, 전신마비로 살게한 엄마의 계획은
2022.02.27 I 이정현 기자

더보기

04517 서울시 중구 통일로 92 케이지타워 18F, 19F 이데일리

대표전화 02-3772-0114 I 이메일 webmaster@edaily.co.krI 사업자번호 107-81-75795

등록번호 서울 아 00090 I 등록일자 2005.10.25 I 발행인 곽재선 I 편집인 이익원

ⓒ 이데일리. All rights reserved