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- 거여·마천 등 8곳 8일부터 주택거래 신고해야(상보)
- [이데일리 이진철기자] 송파신도시 개발 및 뉴타운 발표 등으로 집값상승 우려가 커지고 있는 송파구 거여·마천동 전역이 주택거래신고지역으로 지정됐다. 또 서울 마포구, 성동구, 동작구와 성남시 수정구, 안양시 만안구, 광명시, 군포시 등의 일부 지역도 주택신고지역으로 지정돼 취득·등록세가 실거래가격 기준으로 부과된다.건설교통부는 5일 송파구 거여·마천동을 비롯한 8개지역에 대해 주택정책심의위 심의를 완료하고, 관보게재를 의뢰해 오는 8일부터 주택거래신고지역으로 지정키고 했다고 밝혔다.이번에 지정된 곳은 ▲송파구 거여·마천동 전역을 비롯해 ▲서울 마포구 상암동·성산동·공덕동·신공덕동·도화동 ▲서울 성동구 성수동·옥수동 ▲서울 동작구 본동·흑석동 ▲성남 수정구 신흥동 ▲안양 만안구 석수동 ▲광명시 철산동 ▲군포시 산본동, 금정동 등이다.건교부는 "송파구 거여동·마천동은 주택가격이 지속적인 안정세를 보여 작년 11월 신고지역에서 해제됐다"며 "그러나 송파 거여동 일대에 200만평 규모의 신도시를 개발발표와 서울시가 거여·마천 지역을 3차 뉴타운 후보지 지정함에 따라 향후 집값상승이 크게 우려돼 주택거래신고지역으로 신속하게 재지정키로 했다"고 말했다.또 "마포·성동·동작과 성남수정·안양만안, 광명·군포 등 7개 지역은 지난 7월 조사결과 집값변동률이 지정요건을 충족했지만 동일 지역에서도 가격상승 편차가 크게 나타나 집값이 상승하고 있는 일부 동지역만 선별해 신고지역으로 지정했다"고 설명했다.이번에 주택거래신고지역으로 새로 지정된 지역에서 오는 8일부터 전용 60㎡(18평)초과 아파트(재건축·재개발 정비구역은 모든 평형)의 거래계약을 체결한 매도자·매수자는 15일내에 실거래가 등을 시청이나 구청에 신고해야 한다.또 이달 8일 이전에 거래계약을 체결했으나, 지정일 현재 검인을 받지 않은 경우에는 8일부터 15일이내에 신고해야 한다. 신고를 게을리하거나 허위신고하는 경우에는 매도·매수자 모두에게 취득세액의 5배까지 과태료가 부과된다.건교부는 "신고지역에서는 실거래가격을 기준으로 취득·등록세가 부과된다"며 "앞으로 이들 지역의 취득·등록세는 현재보다 평균 40~60% 증가할 것"이라고 예상했다.건교부 추정사례에 따르면 송파구 거여동 K아파트 32평형의 경우 취득·등록세가 기존 903만원에서 신고지역 지정후 1496만원으로 65%가 늘어난다. 또 마포구 S아파트 35평형도 취득·등록세가 918만원에서 1505만원으로 63% 증가하게 된다.한편, 이번에 9개 지역이 추가 지정돼 주택거래신고지역으로 지정된 곳은 총 22개 지역으로 늘어나게 됐다.◇주택거래신고지역 현황- 강남구·송파구·강동구·분당구(04.4)- 용산구·과천시(04.5) - 서초구(05.3), 용인시(05.4), 창원시(05.6)- 영등포구·안양 동안구·수원 영통구(05.7)- 양천구·의왕시·일산구(용인·창원 일부지역 추가)(05.8)
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (8·31대책이후 시장)송파신도시 주변 연립주택 값 `폭등세`
- [이데일리 윤진섭기자] 송파구 마천·거여동 일대는 뉴타운 지정과 함께 신도시 개발이라는 이중호재를 맞으면서 가격이 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 노후화된 단독, 연립주택(빌라)이 많은 거여동 35번지 일대와 마천동을 가르는 복계천 300번지~360번지 일대가 가격 상승을 주도하고 있다. 특히 언론을 통해 빌라 가격이 평당 3000만원을 넘어섰다는 소식이 전해지면서, 10평형대 빌라는 위치, 노후도에 상관없이 매도 가격이 평당 3000만원으로 정해졌다는 게 현지 중개업소의 전언이다. 김주철 참좋은공인 사장은 "발표 이틀 전만 해도 10평형대 빌라 가격이 비싸봐야 평당 2500만원 안팎이었는데, 평당 3000만원을 넘어섰다는 소식이 전해지면서 가격이 기형적으로 폭등해, 오전과 오후 시세가 확연히 다를 정도"라고 말했다. 김 사장은 또 "지금 분위기로는 평당 3000만원 이상에도 거래가 가능할 정도"라며 "매물만 있으면 시세에 상관없이 매입하겠다는 강남권 큰 손도 더러 있다"고 덧붙였다. 빌라 매물이 자취를 감추면서 30평~40평형대 단독주택도 상종가를 치고 있다. 현지 조은공인 관계자는 "한 달 전만 해도 40평형대 단독주택 가격은 평당 1100만원 정도에서 거래가 가능했는데, 지금은 평당 1800만원에도 거래가 쉽지 않다"고 전했다. 반면 거여, 마천동 일대 아파트는 단독, 빌라에 비해 아직은 가격이 잠잠한 상황이다. 이 일대 동아, 금호, 현대아파트는 발표에 상관없이 30평형대가 평당 900만~1000만원선을 유지하고 있다. 그러나 이 같은 가격 안정세가 계속 이어질지는 의문이다. 마천공인 관계자는 "아파트를 찾는 수요자들이 빌라, 단독에 비해서는 많지 않지만 폭풍 전야처럼 집주인들이 관망하고 있어, 가격이 어떻게 바뀔지는 속단하기 어렵다"고 말했다.국세청의 투기 단속이 이뤄지고 있지만 전문 투기꾼들은 이미 1차 매수를 끝낸 상태다. S중개업소 관계자는 "3~4월에 뉴타운 지정 소문이 나면서 강남 일대 투자자들이 집중적으로 매입 한 바 있고, 송파신도시 소문이 파다했던 8월 초에도 반짝 수요가 있었다"며 "국세청 투기단속이 과연 실효성이 있을지 의문"이라고 말했다.
- (8·31대책)秋건교 "수도권 일부 분양가 평당 500만원 아래"
- [이데일리 최한나기자] 추병직 건설교통부 장관은 31일 "공공택지에서 원가연동제를 시행하면 분양가가 현재보다 크게 내려갈 것"이라며 "수도권 일부 지역의 경우 평당 분양가가 500만원보다 낮게도 나올 것"이라고 말했다. 추 장관은 이날 오전 `부동산대책` 관련 정부부처 관계장관 합동브리핑에서 이같이 밝혔다. 추 장관은 또 "집값이 안정되기 전까지는 강남 재건축 규제 완화를 고려하지 않겠다"고 말했다. 한덕수 경제부총리는 "이번 조치로 부동산으로부터 얻을 수 있는 수익률은 현재의 반 정도로 꺾어질 것"이라며 "10·29대책 이전 수준으로 집값이 떨어질 것"이라고 강조했다.-이번 부동산대책 발표에 시장은 일단 관망세를 보이고 있다. 정부가 이번 대책을 통해 목표로 하는 집값 안정수준이 있나. 목표가 달성되지 않으면 추가 대책도 나올 수 있는지.▲집값에 대한 전체적 목표 정하는 것은 현실적으로 매우 어렵다. 정부 목표는 10·29 조치 이전 가격 정도로 하향되는 것이다. 종부세와 양도세 강화부분은 국회 입법을 통해 내년부터 시행되는 것인데, 정부와 여당이 협조해서 만들었고, 야당이 독자적으로 발표한 대책도 정부안과 크게 다르지 않기 때문에 중간에 바뀔 가능성은 낮다. 세금 합리화 조치는 현행대로 착실하게 추진할 것이다. 또 국세청에 만들어지는 부동산투기에 대한 상시 감시조직을 통해 세금 제대로 내는지 여부를 꾸준히 점검할 것이다. 공급 측면에서는 관련부처와 협의해서 필요하면 얼마든지 추가조치를 내도록 하겠다.-강남지역의 안정적인 주택 수급을 위해 송파·거여에 200만평 주택 택지 공급계획을 발표했다. 주변 땅값은 이미 들썩거리고 있는데, 이 지역 투기에 대한 대책은. ▲(추병직 건설교통부 장관)강남지역을 중심으로 한 집값 상승은 비슷한 지역에 대한 공급확대로 잠재울 수 밖에 없다. 때문에 국공유지인 송파·거여 일대를 개발키로 한 것이다. 이번 대책으로 땅값 및 주택가격이 다소 상승할 수는 있겠지만 지금 구축돼 있는 여러 제도들을 강력히 시행하고, 국세청의 현장조사 등으로 투기거래 근절하겠다.-개발에서 소외되고 있는 강북지역에 대한 비전은.▲(추 장관)강북 재개발은 서울시에서 추진하는 뉴타운 개발을 중심으로 주거환경을 획기적으로 개선하려 한다. 지금까지의 재개발·재건축은 개별법에 의해 추진됐는데, 뉴타운 사업이나 광역개발은 법적 근거가 없다. 때문에 기반시설·학교 등 우수한 시설을 건설하기 위해 특별법 제정한다. 건교부에서도 도시구조조정개선법 만든다. (이주성 국세청장)송파·거여지역에 투기조짐이 일부 있는 것이 사실이다. 이 부분에 대해서는 예의 주시하고 있다. 토지투기자 239명에 대해 오늘 조사 착수한 것도 그런 것이다. 국지적인 개발은 계속 돼야겠지만 그로 인한 투기는 투기이익에 대한 철저한 환수로 대처하겠다.-부동산투기는 교육여건에 기인한 바도 크다. 교육 관련 대책은 이번에 왜 빠졌으며 추가로 나오지는 않는지. ▲강북 재개발에도 교육 문화 교통 등에서 강남에 필적할 만큼 갖춰지지 않으면 근본적인 투기 대책이 아니라는 생각이다. 관계부처와 협의해 반드시 교육 부분에 대한 대책 검토할 것이다.-시중에 풍부한 자금을 증시로 유입할 수 있는 대책을 앞으로 마련할 계획은 없는지.▲이번 조치로 부동산으로부터 얻을 수 있는 수익률은 현재의 반 정도로 꺾어질 것이다. 풍부한 유동성이 우리 경제의 올바른 방향으로 쓰일 수 있도록 하겠다. BTL사업이 내년부터 본격적으로 시행된다. 각종 강북 개발과, 혁신도시 개발 등에도 상당한 자금이 들어간다. 이런 부분에 민자가 적극적인 역할을 할 수 있도록 유도하겠다.자본시장 활성화는 이미 보이고 있지만 더욱 원활해 지도록 지속적으로 지원할 것이다. 이미 만들어져있는 위원회를 통해 검토하겠다. 올해 시작된 사모펀드와 은행의 관리를 받고 있는 각종 기업의 민영화 등 과정에 민자가 쓰일 것이다. 기업의 투자를 유도하는 것은 정부 정책에서 최우선순위다. -종부세 기준을 6억원으로 설정한 이유는 무엇인가.▲6억원 미만의 주택 보유자가 전체 가구수의 98%에 달한다. 조세의 형평상 6억원이 적당하다고 봤다. 기본적으로 가격이 높거나 많은 주택을 보유한 사람이 부동산을 통해 얻을 수 있는 수익률을 대폭 낮추도록 했다. 1세대1주택이면서 6억원 미만 주택을 보유한 국민들은 이번 조치로 거의 영향을 받지 않는다. 양도세와 종부세가 모두 비과세다.-정부와 여당의 정책 발표에 앞서, 김병준 청와대 정책실장이 헌법처럼 고치기 어려운 정책 만들겠다고 햇다. 오늘 발표된 정책 중 어느 부분이 그런가.▲가장 중요한 것은 정부와 여당, 그리고 대부분의 야당 의원들이 동의하고 있다는 것이다. 이것이 국민에게 믿음을 주는 가장 큰 요인이다.제도면에서는 종부세를 통해 추가 유입되는 세수를 지방에 대한 지원과 연계하는 부분이 그렇다. 종부세라는 투기억제 목적 세금을 균형발전에 연결시킨다는 것은 어느 정부가 들어와도 깨기 어려운 제도다. 당정협의를 통해 `부동산지방교부세` 신설해 지방에 재원을 분배하고 균형발전을 지원하겠다는데 합의했다.-10·29대책 발표 당시 김진표 부총리는 "더이상의 정책은 사회주의"라고 말할 정도로 강력했다. 10·29대책이 이번 대책과 다른 점은. ▲10·29대책도 상당한 내용을 담고 있었지만 진행되는 과정에서 입법부로부터 충분히 지원받지 못했다. 종부세도 국회로서는 최선을 다했겠지만 그 후 상황과 비교해봤을 때 좀더 개선될 여지가 있는 제도였다 .공급에서도 추진이 당초 예정처럼 급속히, 체계적으로 추진되지 못했다. 이번엔 현실적으로 투기가 일어나고 있는 부분이 어디라는 것을 인식하고 수요를 관리하면서, 효율적인 공급 대책을 함께 내놨다. 실제로도 그렇게 해나갈 것이다.-부동산대책은 이번이 마지막이라고 했는데 자리 걸고 확약할 수 있나.▲자리 걸고 책임지겠다.-고분양가 부분에 대한 대책 빠져있는데 이번 대책으로 분양가 어느정도 낮출 수 있나.▲(추 장관)판교의 경우 25.7평 이하는 평당 800만~900만원 정도다. 당초 계획으로는 1000만원 내외였다.현재 25.7평 이하에는 이미 원가연동제가 시행되고 있고, 25.7평 이상에 대해서도 시행할 계획이다. 채권입찰제를 추가해서 실시하기 때문에 어느정도 시가에 근접하겠지만 시가보다 약간 낮은 수준에서 형성될 것이다.전반적으로 원가연동제에 의해 분양가가 과거보다 훨씬 낮은 가격으로 형성될 것이다. 공공부문 주택 가격이 낮아지면 기왕의 주택 가격도 낮아질 수 있을 것이다.수도권 일부 지역의 분양가는 평당 500만원도 안되도록 하겠다. -강북 광역개발 추진에 서울시와 협의는 어떻게 이뤄지나.▲(추 장관)강북 지역을 강남 수준으로 개발하려면 정부와 지자체가 협심해야 한다. 서울시 건의도 받고 국회 의견도 받아서 우리 부처 검토내용과 종합해 가장 이상적으로 추진하겠다. (한 부총리)강북 재개발이야말로 강남에 필적할 만한 지역 만드는 내용이다. 강남 재건축도 추가적 지원이나 확대를 하지 않는 것이지 기존 법령에 의한 강남 재건축은 계속될 것이다.-주택공급 확대와 택지 공급 등에 필요한 재정은 어떻게 확보할 계획인가.▲지금까지 주요한 지역 개발이나 택지 공급은 자체적으로 재원 조달이 가능하다. 건교부에서 추진하는 기반시설부담금제를 통해 개발지역에 대한 사회간접자본의 참여 늘리고 택지 개발도 개발 자체로 재원 조달한다. 기본적으로 중앙정부 예산이 투입될 필요성이나 가능성이 상당히 적다. 시중 400조원의 부동자금이 건전한 택지공급위해 조달되도록 각종 금융기법 활용하겠다.-정부는 이번 대책 영향이 경기에 중립적이라고 했는데 2%안팎에 해당하는 부자들의 세금이 대폭 늘면서 소비가 줄어들 가능성이 있다. 또 세제는 내년부터 시행되는데 신도시들은 빨라야 2008년 이후 공급된다. 공백기간을 어떻게 메울 것인가. ▲부동산정책으로 경기에 다소 영향이 있을 것이다. 그러나 중장기적으로 선진경제 만들고 지속가능한 경제 만들기 위해서는 반드시 해야할 과제다. 투기 부추겨 성장하는 것은 바로 몇년뒤면 다음 세대가 엄청난 고통 받는다. 현재 경제운용에서 뼈저리게 느끼고 있다. 경제 운영의 패러다임을 바꿔야 한다.투기이익에 근거한 소비는 분명히 줄어들 것이다. 그러나 현재 부동산가격이 10%정도 내려가면 물가는 3년정도에 걸쳐 0.04% 정도 내려간다는 KDI 보고가 있었다. 물가가 내려가면 중산층 소비능력은 늘어난다. 건설 부문 시차도 존재한다. 정부는 건설수주가 실물경제에 영향 미치는데 3개월 정도 시차가 있다고 본다. 내년 건설물량은 이미 상당량 축적돼있다. 공영개발 강화로 건설물량이 이번 대책에 의해 줄어드는 부분을 상당히 흡수할 수 있을 것이다.-투기이익 개발이익 환수제가 정비됐는데 강남 재건축 규제를 계속 유지해야 하는지 의문이다.▲이번 종합대책은 아주 강력하기 때문에 강남은 물론 전국 아파트 값 잡을 것이다. 그러나 가격이 잡히기 전에 재건축 규제를 풀면 또다시 문제가 생긴다. 이 정책이 정착돼서 어느정도 해결될까지는 규제 완화 안할 것이다.-이번 대책에는 서민에 대한 지원책 많이 들어갔다. 그러나 차상위계층에 대한 대책은 별로 없다. 중산층이 활용할 수 있는 가외자원이 부족한 것 아닌가.▲이번에 특별히 강조한 것은 가장 고통받는 서민계층을 위한 방화벽을 만들어주겠다는 것이다. 이들을 제외한 일반 중산층을 위해서는 정상적 메커니즘을 통한 지원이 계속된다. 예컨대 주택금융공사의 모기지론 등이 있다.-정부 정책 마련의 토대가 되는 통계에 신뢰성이 부족하다는 지적이 있다. ▲통계는 현재 가능한 모든 정보화기술 동원해서 작성된다. 이부분에 문제가 있다면 시민단체 학계 등을 통해 얼마든지 의견 들어 개선하겠다.
