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[데스크의 눈]레버리지, 부의 추월차선인가 깡통 지름길인가
[이데일리 권소현 기자] “대출을 받을 수 있는 만큼 받아야지 무슨 소리야. 있는 돈만 갖고 투자하면 투자 안 하는 사람보다 한걸음 앞서나갈 수 있지만, 대출을 쓰면 세 걸음 네 걸음 앞설 수 있어” 부·알·못(부동산을 알지 못하는 사람)이던 2017년 가을쯤 연일 지면 헤드라인을 장식하던 집값 상승 뉴스에 조급해졌다. 전세를 끼고라도 아파트를 사놔야겠다는 결심을 하고 자천타천 부동산 전문가라는 지인에게 조언을 구했다. 가장 먼저 나온 질문은 “가용자금이 얼마냐”다. 딴에는 최대한 끌어모을 수 있는 돈에 조금 허세를 부려 금액을 불렀는데 그 정도로는 서울시내 웬만한 아파트 갭투자는 택도 없단다. 이어진 조언은 “대출을 쓰지 그래”다. 2007년 연 6%에 가까운 금리에 주택담보대출을 받아 은행에 월세 낸다는 생각으로 살았던 적이 있었다. 돈을 차곡차곡 모아 중도상환하겠다고 은행을 찾았더니 중도상환수수료를 물어야 한다는 게 아닌가. 돈 갚는다는데 수수료까지 내야 하나 빈정상해 거치기간 3년이 끝나길 기다렸다가 상환하고, 이제 절대로 대출은 받지 않겠다고 다짐했더랬다. 그래서 “내 인생에 대출은 없다”고 하자 지인은 “평생 돈은 못 벌겠네”라며 예적금을 추천하는 것으로 컨설팅을 끝냈다. 지금 와서 생각해보면 아쉬움이 크긴 하다. 대출을 적절히 활용했다면 아마 지금쯤 자산규모가 상당히 불었을 터다. 다만, 여기에는 ‘적절한’이라는 조건과 부동산 값이 오른다는 전제가 충족돼야 한다. 사실 집값 치솟을 때 무리하게 대출받아 집 샀는데 이후 집값은 떨어지고 금리 상승에 이자부담은 눈덩이로 불어 ‘하우스 푸어’가 양산됐던 시기도 있었다. 증시에서도 마찬가지다. 최근 들어 증시에서 대출을 받아 주식에 투자하는 흐름이 두드러지고 있다. 투자자가 증권사로부터 돈을 빌려 주식을 산 신용거래융자는 지난 6월 말 기준 10조4710억원 수준이다. 한 달 전에 비해 2000억원 이상 늘어난 것이다. 여기에 보유하고 있는 주식을 담보로 대출을 받는 주식담보대출도 18조9778억원에 달한다. 돈에 꼬리표가 붙은 것은 아니지만 이렇게 주식을 담보로 받은 대출은 다시 주식투자하는 데 쓰일 가능성이 높은 만큼 결국 빚 내서 주식투자한 규모가 30조원에 육박한다고 볼 수 있다. 여기에 포함되지는 않지만 캐피탈사나 저축은행이 증권계좌나 예수금을 담보로 주식투자자금을 빌려주는 주식연계 신용대출 ‘스탁론’까지 합하면 사실상 빚으로 주식투자한 규모는 30조원을 넘을 것으로 보인다. 문제는 증시가 하락하는 경우다. 이자비용 내고 레버리지 일으켜 투자했는데, 주가가 떨어지면 손실을 입게 된다. 여기에 일정 수준 이하로 떨어지면 돈 빌려준 곳이 임의로 주식을 팔아버리는 반대매매까지 이뤄진다. 부동산은 가치가 하락해도 이자 갚을 능력만 된다면 깔고 앉아서 살면 되지만 빌린 돈으로 산 주식은 투자자의 의지와 상관없이 강제 매도 당하는 것이다. 결국 레버리지를 쓴 만큼 손실도 더 크고, ‘존버’(견디고 버틴다는 뜻의 비속어)할 기회도 얻지 못하는 상황이다. 대출을 잘 활용하면 ‘부의 추월차선’이 될 수 있다. 하지만 과도하게 쓰거나 너무 큰 리스크를 감수해야 한다면 ‘깡통 차는 지름길’이 될 수 있다. 동시다발적으로 터진 악재에 8일 ‘블랙먼데이’를 겪고 9일까지 하락세를 이어가는 증시를 보고 있자니 빚 내서 주식투자한 결론이 피눈물일까봐 걱정이다.

2019.07.10 I 권소현 기자

올해 서울 아파트 전셋값 약세...강동구 5% 급락
[이데일리 박민 기자] 서울 아파트 전셋값이 입주 물량 증가로 약세가 이어지고 있다. 전세가격이 가장 많이 떨어진 강동구는 하반기에도 대규모 입주 물량에 따른 전셋값 추세적 하락은 불가피해 세입자들이 전세 보증금을 다 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 우려까지 커지고 있다.26일 부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과, 올해 1월 서울 아파트 평균 전세가격은 3.3㎡당 1770만9000원이었지만, 이달 들어 1751만7000원으로 1.09% 떨어졌다.전셋값 약세는 서울 25개 자치구 가운데 종로구와 송파구, 노원구, 용산구, 중랑구, 도봉구 등 6곳을 제외한 19개 자치구에서 모두 나타났다.특히 강동구가 전셋값 하락폭이 가장 컸다. 올해 1월에만 해도 3.3㎡당 평균 전세가격이 1809만4000원이었지만 6월 들어 1719만원으로 떨어지면서 5%나 하락했다.대규모 아파트 입주가 예정된 강동구는 전세물량에 수요가 따라가지 못하자 전세가격이 크게 떨어진 것으로 경제만랩 측은 분석했다.실제 국토교통부 실거래가에 따르면 올 1월 4억원에 거래된 강동구 ‘고덕주공9단지’ 전용면적 83.34㎡짜리 전셋집은 이달 들어 3억 500만원(11층)에 계약이 이뤄지면서 6개월새 1억원이 전셋값이 빠졌다. 같은 기간 임사동 ‘프리이어팰리스’ 아파트 역시 전용 84.97㎡짜리 전셋집이 1월 6억원(15층)에서 6월 4억8000만원(20층)으로 주저 앉았다.올해 상반기 서울 아파트 전세 거래량도 대폭 감소한 것으로 나타났다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 25일 기준 올해 상반기 전세 거래량은 4만 5362건(신고일 기준)으로 지난해 상반기 전세거래량 5만 7685건에 비해 21.4%나 감소한 것으로 확인됐다.오대열 경제만랩 리서치팀장은 “정부의 부동산 규제로 내 집 마련이 어려워진 이들의 수요가 전세시장으로 옮겨 붙을 가능성도 있지만, 올해 하반기에도 새 아파트 입주물량도 대거 예정돼 있자 집주인들이 세입자 구인난을 겪는 역전세가 나타날 수 있다“고 지적했다.

2019.06.26 I 박민 기자

"文정부 현 부동산 정책기조 유지해야"
강미나(오른쪽에서 세 번째) 국토연구원 선임연구위원이 9일 오후 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 토론회에서 발언하고 있다. 사진=경계영 기자[이데일리 경계영 기자] 문재인 정부가 지금의 부동산정책 기조를 유지할 필요가 있다는 주장이 나왔다. 3기 신도시 관련 보상금을 비롯해 일부 불안요인이 잠재돼있는 데다 아직 시장 자체가 침체를 우려할 정돈 아니라는 이유에서다. 김용순 LH토지주택연구원 선임연구위원은 9일 오후 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 ‘9·13 부동산대책 성과 및 주택시장 안정과 공급전략’ 토론회에서 “일부 지역에선 (집값이 오를) 불안 요인도 있기에 시장 기조를 바꾸면 안된다”고 밝혔다. 그러면서도 그는 “정부가 그간 시장 흐름을 뒤쫓다보니 정책 실기하는 측면이 있었던 만큼 정책 기조를 유지하더라도 시장 침체 장기화에 대비한 대응전략을 미리 준비해야 한다”며 “지역별로 나타나는 부동산 시장 침체 관련 출구전략을 고민할 때”라고 판단했다. 9·13 대책 이후 시장이 하향 안정된 이유로 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 △9·13 대책을 비롯한 잇단 정책 효과 △최근 3년 새 아파트 120만가구가 입주하는 등 물량 효과 △80년대 이후 5년 주기로 올랐던 서울 부동산 시장 사이클 등을 꼽았다. 박 수석전문위원은 “시장을 교란하던 갭투자 비중이 축소되는 등 시장이 안정 기조를 보였지만 베이비부머의 부동산 편식 현상 등 불안 요소가 적지 않다”며 “현재 스마트폰 등으로 참여형 소비자가 늘어나는 가운데 정부도 신속하게 대응할 수 있도록 모니터링 시스템을 정치하게 짜야 한다”고 봤다. 최근 일부 지역 부동산 시장이 침체된 데 따른 대책이 필요하다는 지적도 나왔다. 곽경섭 HUG 주택도시금융연구원장은 “일부 시장이 침체된 지역에 맞춤형 대책을 내놓는 동시에 지방 중소 건설업체에 대한 대책도 함께 필요해보인다”고 진단했다. 박환용 가천대 교수는 “집값이 10% 떨어지면 주택담보대출, 깡통전세 등이 발생해 가계대출·주거취약계층에 문제를 유발한다는 점에서 9·13 대책은 순탄했다”면서도 “수도권과 광역시를 제외한 지방은 경기 악화하는 만큼 보완책이 필요하다”고 분석했다. 다만 이와 관련해 토론자로 참석한 이명섭 국토교통부 주택정책과장은 “지방 부동산 시장 침체는 2012년 이후 지속 상승한 데 따른 조정기를 맞은 까닭도 있고, 울산·거제·군산·구미 등은 근간산업이 침체된 것이 중요한 원인”이라며 “단순히 주택정책 차원에서의 지원만 언급하기보단 해당 지역 근간이 되는 산업을 어떻게 회복시킬지를 우선 검토한 다음 주택 정책도 보완적으로 검토 필요하다면 추가 논의하는 것이 바람직하다”고 언급했다.

2019.05.09 I 경계영 기자

최정호 후보자 "집값 다소 높다…시장 안정정책 추진"
[이데일리 경계영 기자] 최정호(사진) 국토교통부 장관 후보자가 “소득수준과 주택가격을 감안한 우리나라의 주택구입 부담 수준이 선진국보다 다소 높다”고 판단했다. 최정호 후보자는 18일 인사청문회를 앞두고 국회에 제출한 답변자료에서 이같이 밝히며 “서민의 주거비 부담을 줄일 수 있도록 실수요자 중심의 안정적 주택시장 관리 기조를 지속적으로 유지하겠다”고 강조했다. 규제 완화가 필요한 상황이 아니라며 투기 목적의 수요를 바로 잡겠다는 의지도 표명했다. 그는 “갭투자(전세를 끼고 집 사는 것)는 주택시장 변동성을 확대시키고 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 만드는 문제가 있다”며 “8·2대책과 9·13대책 등으로 확립된 투기 수요 억제 기조를 지속하겠다”고 힘주어 말했다. 아울러 최 후보자는 “주택가격 하락이나 거래량 위축을 부동산시장 침체로 판단하지만 최근 서울 등의 집값 하락세는 그간 과열됐던 시장이 안정화하는 과정”이라며 “거래량 감소도 가격 안정 기대에 따른 것이어서 향후 시장이 실수요 중심으로 바뀌고 안정세가 확고해지면 거래가 점차 증가할 것”이라고 봤다. 최근 미분양 사태, 집값 하락 폭 확대 등이 나타나는 지방 부동산 시장에 대해선 “지역 산업 침체, 공급물량 누적 지역을 중심으로 국지적 어려움을 겪고 있지만 2010~2015년 장기간 집값 상승과 기존 완화한 주택·금융 규제에 따른 공급물량 누적 등에 기인한 것이어서 주택시장이 균형을 찾아가는 과정”이라고 분석했다. 그러면서 그는 “정부의 시장 개입이 필요한 시점은 아니다”라며 “최근 집값 하락으로 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대된다는 생각에 공감한다”고 부연했다. 최 후보자는 부동산 임대차 거래 신고제를 도입하는 데 찬성 의견을 내놨다. 그는 “임대차 계약 신고제가 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인 보호를 강화할 수 있다는 취지에 공감한다”며 “어떤 방향이 서민 주거안정에 도움이 될지 충분히 검토하겠다”고 설명했다. ‘깡통전세’ 우려와 관련해 그는 “최근 매매·전세가격 하락은 실수요자의 내 집 마련 부담과 임차인 주거비용을 낮추는 등 효과가 있다”면서도 “시장 안정화 과정에서 일부 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하는 등 피해가 발생하지 않도록 임차인 보호 강화를 위해 노력하겠다”고 말했다. 이와 함께 잇단 보유세 인상에 대해 그는 “9·13 대책, 공시가격 현실화로 보유세가 강화했다”며 “적정 과세 수준과 보유세, 거래세 간 적정 비율 등에 대해 폭넓은 의견 수렴이 필요하다”고 덧붙였다.

2019.03.18 I 경계영 기자

[데스크칼럼]되살아난 전세시대가 씁쓸한 이유
[이데일리 정수영 기자] 전세시대가 종말을 맞을 것이란 데 별 이견이 없던 시절이 있었다. 저금리 기조가 보편화됐던 2014~2016년께다. 예금금리가 1%대로 은행에 돈을 맡겨놔봤자 별 재미를 못보자, 집주인들이 예금을 해제하거나 추가 대출을 받아 세입자에게 보증금을 돌려주고 월세를 받기 시작했다. 대출이자를 내고도 이익이 남았기 때문이다. 대통령까지 나서 월세로 살라고 권했다. 2016년 1월13일 당시 박근혜 대통령은 대국민 담화에서 “금리가 올라갈 일도 없는데 누가 전세를 놓겠느냐”고 말해 여론의 뭇매를 맡기도 했다. 반전세 형태였던 뉴스테이(기업형 임대주택) 공급정책을 강조하며 던진 이 말은 사실상 전세시대 종말 선언과도 같아 서민들을 아프게 했다. 그랬던 전·월세 시장이 달라졌다. 2년 새 전세가 늘고 월세가 줄었다. 전세 종말을 걱정하던 목소리는 온데 간데 없다. 지난해 서울 아파트 전월세 거래량 중 전세는 전체의 73%다. 올 들어서도 1~2월 전세가 72.4% 수준이다. 2017년 서울 전월세 거래량 중 전세 비중은 69%로 1년 새 4%포인트나 늘어난 셈이다. 2013년만해도 전체 임대차 거래량의 77%에 달했던 전세가 한 때 50%대까지 줄었다 다시 늘어난 이유는 뭘까. 크게 두 가지다. 하나는 새 아파트 물량이 증가한 까닭이다. 2007년부터 2016년 평균 30만 가구가 채 안되던 전국 입주아파트는 2017년 38만여가구, 2018년 44만 가구로 늘어났다. 올해와 내년에도 비슷한 규모의 물량이 쏟아질 예정이라 전셋값 급등, 전세물량 부족은 걱정하지 않아도 될 판이다.전세가 늘어난 두번째 이유는 아이러니하게도 갭투자 효과다. 2016~2017년 붐이 일있던 갭투자는 초기 투자금을 최소화해야 하므로 대부분 전세를 끼고 집을 사는 방식이었다. 당시 갭투자가 시세 차익을 보고 팔 때 양도소득세를 물지 않으려면 ‘2년 보유’라는 조건만 만족하면 됐다. 이 와중에 대출 등 각종 규제가 생기면서 집을 못판 갭투자들이 유주택자로 시장에 남게 됐다. 이들이 전셋집 공급에 일조하게 된 셈이다. 그렇지만 전세가 늘어났다고 마냥 좋아할 수 있는 상황이 아니다. 오히려 역전세난을 넘어서 깡통전세를 우려해야 할 판이다. 전세시대가 되살아났지만 씁쓸함이 남는 이유다. 앞으로는 더 걱정이다. 정부가 주택시장 규제를 강화하면서 주택 인허가 물량이 급격히 줄었다. 2016년 아파트 인허가 물량은 50만6816가구, 2017년 46만8116가구, 2018년 40만6165가구로 감소세다. 인허가를 받은 후 6개월 내 착공한다고 가정하면 2~3년 후 입주 아파트 감소는 불가피하다. 지금과 달리 새 아파트를 시작으로 전셋값이 오름세를 타고, 세입자들이 수도권 외곽으로 또는 월세로 밀려나는 악순환이 되풀이 될 수 있다는 얘기다. 정부가 2~3년 후를 내다보지 못한 근시안적 대책만 편다면 ‘되살아난 전세시대’는 일시적인 현상으로 그칠 수밖에 없다. 외국인들도 부러워하는 한국의 전세 제도를 지킬 수 있는 혜안이 필요하다.

2019.03.18 I 정수영 기자

대단지 입주여파에 ‘성북·강동·송파’ 전셋값 흔들…4달 새 1억↓
[이데일리 박민 기자] 서울 성북구와 강동구, 송파구에서 대단지 아파트들의 입주가 본격화되면서 전셋값이 4개월만에 1억원이나 떨어졌다.13일 부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 주택가격현황을 분석한 결과 성북구와 강동구, 송파구 일대 아파트 전셋값은 작년 10월부터 올해 2월까지 4개월간 평균 2.78% 하락한 것으로 나타났다.이는 강남 최대 규모인 송파헬리오시티(9510가구)와 강북 최대 규모 래미안길음센터피스(2352가구), 강동 최대 재건축 단지 고덕 그라시움(4932가구) 등의 대단지 입주에 따른 세입자 구인난이 발생하면서 전셋값이 떨어진 것으로 풀이된다..성북구의 평균 아파트 전세가격은 지난해 10월 3.3㎡당 1576만원이었지만 올해 2월에는 1514만8000원으로 4개월 사이 3.88% 하락했다. 같은 기간 강동구도 1823만4000원에서 1776만원으로 2.60% 떨어졌고, 송파구는 2002만 7000원에서 1965만8000원으로 1.85% 감소했다.일부 단지들은 전셋값이 4개월새 1억원이나 하락한 곳도 등장했다. 성북구 길음뉴타운의 ‘e편한세상 4단지’ 전용면적 84㎡짜리 아파트는 지난해 10월 5억원에 전세 계약이 이뤄졌지만 올해 2월에는 3억9000만원에 실거래되며 1억1000만원 가량 낮아졌다.강동구 ‘고덕래미안힐스테이트’ 전용 84㎡는 지난해 11월 전세가격이 6억8000만원까지 체결됐지만 올해 2월에는 5억8000만원에 거래됐다. 송파 헬리오시티 인근에 있는 송파구 ‘가락우성1차’ 아파트 전용 109㎡도 지난해 9월에는 5억2000만원에 실거래됐지만 올해 2월에는 4억원에 거래되며 1억2000만원 하락했다.오대열 경제만랩 리서치팀장은 “대단지 아파트들의 입주가 본격적으로 시작되면서 인근 아파트들의 전셋값도 덩달아 낮아지고 있다”며 “전셋값 하락에 따른 깡통전세가 급증할 수 있으니 세입자들은 보증보험이나 경매제도 등을 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.

2019.03.13 I 박민 기자

재개발 아파트 '임대비율' 높인다..정비사업 규제 강화
사진=연합뉴스[이데일리 성주원 경계영 기자] 정부가 재개발·재건축 규제를 강화한다. 주택가격이 안정국면에 접어들었다고 판단하면서도 정비사업이 집값 불안의 도화선이 될 수 있다는 판단에서다. 박선호 국토교통부 제1차관은 7일 정부세종청사에서 ‘2019년 주요업무 추진계획’을 발표하며 “주택시장이 정부 대책 등의 효과로 투기수요가 효과적으로 관리되고 실수요자를 위한 공급도 충분해 수급 양측면에서 안정요인이 강화할 것이지만 시장 불안이 재현된다면 그에 상응하는 조치를 신속하게 취하겠다”고 강조했다. 박선호 차관은 “아직 시중 유동성이 풍부하고 다양한 개발사업 기대가 있기 때문”이라며 “작년 가격 불안이 심하게 나타났던 재정비시장에 대한 규제를 강화했다”고 말했다.국토부가 마련한 정비사업 공공성 제고 방안에는 △재개발 정비계획 수립할 때 정보제공 강화 △재개발의 임대주택 의무비율 상한선 상향 △시공사 수주비리 반복업체 3진 아웃제 등이 담겼다. 재개발사업에 적용되는 임대주택 의무비율 상한선을 높여 임대주택 공급을 활성화한다는 방침이다. 현재 관련 법상 전체 주택 30% 이내, 시행령상 15% 이내에서 각각 임대주택을 의무 공급하도록 돼 있으며 각 지자체가 시행령에 따라 15% 범위에서 의무비율을 정할 수 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 각각 서울시 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역 5~12% 등이다.국토부는 의무비율 상한선을 추후 지자체 의견 수렴을 거쳐 확정지을 계획이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “임대주택 의무비율 하한 규정이 아니어서 조합 부담이 늘어난다고 보긴 무리가 있다”며 “시행령상 의무비율 상한선을 높이고, 지자체가 각 지자체별 특성에 따라 상한을 조절토록 해 선택의 폭을 넓혔다”고 설명했다. 국토부는 또 정부가 생활적폐로 규정지은 정비사업 비리를 뿌리 뽑고자 3진아웃제 카드를 꺼냈다. 박 차관은 “작년 한 사업장에서 시공사를 선정할 때 잡음이 많았다”며 “당시 해당 지역에서 정비사업을 수주하지 못하도록 했는데 이번 3진 아웃제는 수주 제한 조치를 전국 모든 사업장으로 확대하는 것”이라고 설명했다. 최근 지방을 중심으로 우려가 제기된 ‘역전세·깡통전세’ 이슈에 대해서는 박 차관은 “1차적으로 보호해야할 대상은 세입자”라며 “전세가율이 높았던 데다 매매값이 하락해 일부 깡통 전세 물량이 있고, 이들 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 때 깡통 전세 문제가 현실화한다”고 말했다.깡통 전세는 전세보증금과 주택담보대출액을 합한 금액이 주택 가격보다 높아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다.국토부는 세입자 권리 보호를 위해 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 현재는 임대차 분쟁 조정위원회에 세입자가 분쟁 조정을 신청해도 집주인이 원하지 않으면 진행되지 않지만 향후 세입자 신청만으로도 분쟁 조정이 자동 개시되도록 하기 위해서다. 박 차관은 “지난해 9·13 대책에서 규제지역에서의 전세대출 규제를 강화하는 등 지금 (깡통 전세) 리스크가 크진 않다”며 “세입자 수준에서 적정 수준의 전·월세 가격을 유도하는 방침”이라고 부연했다.국토부는 그밖에도 그동안 공급물량에만 초점이 맞춰져 있던 탓에 배분체계는 비효율적이고 불합리하다는 지적을 받았던 공공임대주택과 관련해 대기자 명부제를 도입하기로 했다.대기자 명부제는 공공임대주택 입주희망자가 입주신청서를 작성해 제출하면 기재사항에 기초해 자격 여부를 확인하고 순위를 매겨 공공임대주택 공급시 순서에 맞춰 해당자에게 통보해 입주 의사를 묻는 방식을 의미한다. 현재는 지자체별 예비입주자 모집 및 관리방식이 달라 입주신청을 일일이 확인해야 하기 때문에 입주희망가가 입주시기를 예측하기 곤란하다는 불만이 많았다.공공임대주택 예비입주자 업무처리지침이 만들어지면 입주희망자는 분기별로 1번만 예비입주자 모집공고를 확인해 신청하고, 예비입주자로 선정된 경우 1년 내 입주가 가능해질 전망이다.국토부 관계자는 “공공임대주택 예비입주자 업무처리지침은 행정예고에 따라 제출된 지자체·사업시행자 의견에 대한 추가 검토를 거쳐 이달 안에 시행될 예정”이라고 말했다.

2019.03.07 I 성주원 기자

'꺼진 불도 다시 보자' 국토부, 정비사업 규제 강화(종합)
사진=연합뉴스[이데일리 성주원 경계영 기자] 정부가 주택가격이 안정국면에 접어들었다고 판단하면서도 여전히 불안요인이 있다고 보고 시장 모니터링을 면밀히 이어갈 것이라고 밝혔다. 특히 집값 불안의 도화선이 될 수 있는 재정비사업에 대한 규제는 한층 강화한다는 방침이다.박선호 국토교통부 제1차관은 7일 정부세종청사에서 ‘2019년 주요업무 추진계획’을 발표하며 “주택시장이 정부 대책 등의 효과로 투기수요가 효과적으로 관리되고 실수요자를 위한 공급도 충분해 수급 양측면에서 안정요인이 강화할 것이지만 시장 불안이 재현된다면 그에 상응하는 조치를 신속하게 취하겠다”고 말했다. 박선호 차관은 “아직 시중 유동성이 풍부하고 다양한 개발사업 기대가 있기 때문”이라며 “작년 가격 불안이 심하게 나타났던 재정비시장에 대한 규제를 강화했다”고 덧붙였다.◇임대주택 의무비율 상한선 상향 조정 정비사업 공공성 제고 방안을 보면 △재개발 정비계획 수립할 때 정보제공 강화 △재개발의 임대주택 의무비율 상한선 상향 △시공사 수주비리 반복업체 3진 아웃제 등이 눈에 띈다. 정부가 생활적폐로 규정지은 정비사업 비리를 뿌리 뽑고자 국토부는 3진아웃제 카드를 꺼냈다. 박 차관은 “작년 한 사업장에서 시공사를 선정할 때 잡음이 많았다”며 “당시 해당 지역에서 정비사업을 수주하지 못하도록 했는데 이번 3진 아웃제는 수주 제한 조치를 전국 모든 사업장으로 확대하는 것”이라고 설명했다. 국토부는 또 재개발사업에 적용되는 임대주택 의무비율 상한선을 높여 임대주택 공급을 활성화한다는 방침이다. 현재 관련 법상 전체 주택 30% 이내, 시행령상 15% 이내에서 각각 임대주택을 의무 공급하도록 돼 있으며 각 지자체가 시행령에 따라 15% 범위에서 의무비율을 정할 수 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 각각 서울시 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역 5~12% 등이다.국토부는 의무비율 상한선을 추후 지자체 의견 수렴을 거쳐 확정지을 계획이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “임대주택 의무비율 하한 규정이 아니어서 조합 부담이 늘어난다고 보긴 무리가 있다”며 “시행령상 의무비율 상한선을 높이고, 지자체가 각 지자체별 특성에 따라 상한을 조절토록 해 선택의 폭을 넓혔다”고 설명했다. ◇세입자 신청만으로 분쟁 조정 자동 개시최근 지방을 중심으로 우려가 제기된 ‘역전세·깡통전세’ 이슈에 대해서는 박 차관은 “1차적으로 보호해야할 대상은 세입자”라며 “전세가율이 높았던 데다 매매값이 하락해 일부 깡통 전세 물량이 있고, 이들 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 때 깡통 전세 문제가 현실화한다”고 말했다.깡통 전세는 전세보증금과 주택담보대출액을 합한 금액이 주택 가격보다 높아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다.국토부는 세입자 권리 보호를 위해 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 현재는 임대차 분쟁 조정위원회에 세입자가 분쟁 조정을 신청해도 집주인이 원하지 않으면 진행되지 않지만 향후 세입자 신청만으로도 분쟁 조정이 자동 개시되도록 하기 위해서다. 박 차관은 “지난해 9·13 대책에서 규제지역에서의 전세대출 규제를 강화하는 등 지금 (깡통 전세) 리스크가 크진 않다”며 “세입자 수준에서 적정 수준의 전·월세 가격을 유도하는 방침”이라고 부연했다.◇이달 중 공공임대 대기자 명부제 도입국토부는 그밖에도 그동안 공급물량에만 초점이 맞춰져 있던 탓에 배분체계는 비효율적이고 불합리하다는 지적을 받았던 공공임대주택과 관련해 대기자 명부제를 도입하기로 했다.대기자 명부제는 공공임대주택 입주희망자가 입주신청서를 작성해 제출하면 기재사항에 기초해 자격 여부를 확인하고 순위를 매겨 공공임대주택 공급시 순서에 맞춰 해당자에게 통보해 입주 의사를 묻는 방식을 의미한다. 현재는 지자체별 예비입주자 모집 및 관리방식이 달라 입주신청을 일일이 확인해야 하기 때문에 입주희망가가 입주시기를 예측하기 곤란하다는 불만이 많았다.공공임대주택 예비입주자 업무처리지침이 만들어지면 입주희망자는 분기별로 1번만 예비입주자 모집공고를 확인해 신청하고, 예비입주자로 선정된 경우 1년 내 입주가 가능해질 전망이다.국토부 관계자는 “공공임대주택 예비입주자 업무처리지침은 행정예고에 따라 제출된 지자체·사업시행자 의견에 대한 추가 검토를 거쳐 이달 안에 시행될 예정”이라고 말했다.지난 3일 오후 서울 시내 한 부동산 중개업소 모습. (사진=연합뉴스)

2019.03.07 I 성주원 기자

"깡통전세, 세입자 보호 우선…전세금 부족한 다주택자 집 팔아야"
[이데일리 경계영 기자] 박선호(사진) 국토교통부 제1차관은 최근 지방을 중심으로 ‘깡통 전세’ 우려가 커진 데 대해 “1차적으로 보호해야 할 입장은 세입자”라며 “전세보증금이 부족한 다주택자 집주인은 일부를 파는 것이 맞다”고 강조했다. 박선호 1차관은 7일 오후 정부세종청사에서 진행된 ‘2019년 주요업무 추진계획’에서 “전세가율이 높았던 데다 매매값이 하락해 일부 깡통 전세 물량이 있고, 이들 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못할 때 깡통 전세 문제가 현실화한다”며 이같이 밝혔다. 깡통 전세는 전세보증금과 주택담보대출을 합한 금액이 주택 가격보다 높아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다. 깡통 전세 우려가 커지자 국토부는 세입자 권리 보호에 나섰다. 지난해 법무부와 맺은 업무협약(MOU) 역시 이와 같은 맥락이다. 현재 임대차 분쟁 조정위원회에 세입자가 분쟁 조정을 신청해도 집주인이 원하지 않으면 진행되지 않는데, 향후 세입자 신청만으로도 분쟁 조정이 자동 개시되도록 주택임대차 보호법 개정도 추진된다. 박 차관은 “지난해 9·13 대책에서 규제지역에서의 전세대출 규제를 강화하는 등 지금 (깡통 전세) 리스크(위험)이 크진 않다”며 “세입자 수준에서 적정 수준의 전·월세 가격을 유도하는 방침”이라고 부연했다. 지방 부동산 시장이 미분양 등으로 얼어붙은 데 대해선 그는 “주택시장 하락 추세나 하락 폭은 시장이 감내할 수 없는 수준이라고 판단하기 어렵다”면서도 “일부 지역산업 침체와 겹친 곳은 모니터링하면서 세입자 주거안정이 지켜질 수 있도록 향후 필요한 지원책을 강구할 수 있다”고 말했다. 이날 발표된 업무 추진계획엔 재건축, 재개발 등 정비사업 규제가 한층 더 조여졌다. △재개발 정비계획 수립할 때 정보제공 강화 △재개발의 임대주택 의무비율 상한선 상향 △시공사 수주비리 반복업체 3진 아웃제 등이 그 예다. 박 차관은 “지난해 재건축 시장발 불안이 심하게 나타났다”며 규제 강화 이유를 설명했다. 정부가 생활적폐로 규정지은 정비사업 비리를 뿌리 뽑고자 국토부는 3진아웃제 카드를 꺼내들었다. 박 차관은 “지난해 한 사업장에서 시공사를 선정할 때 잡음이 많았다”며 “당시 해당 지역에서 정비사업을 수주하지 못하도록 했는데 이번 3진 아웃제는 수주 제한 조치를 전국 모든 사업장으로 확대하는 것”이라고 했다. 아울러 박 차관은 현재 부동산 시장 상황이 “걱정한 것보다 괜찮다”고 평가했다. 시중에 풍부한 유동성이나 다양한 개발사업 등이 불안요인이 남아있긴 하지만 수요와 공급 모두 안정돼있다는 판단에서다. 그는 “정부 대책 등의 효과로 투기수요가 효과적으로 관리되고 실수요자를 위한 공급도 충분해 수급 양측면에서 안정요인이 강화할 것”이라며 “시장 불안이 재현된다면 그에 상응하는 조치를 신속하게 취하겠다”고 힘주어 말했다. 최근 주택 매매거래가 위축된 데 대해 박 차관은 “집값 상승 기대가 둔화하며 매도자와 매수자 간 원하는 가격에서 차이가 크게 발생했고 이것이 시장 관망세로 이어졌다”며 “앞으로 시장 안정에 대한 기대심리가 확실하게 자리 잡으면 정상적으로 주택거래가 활발해질 것”이라고 내다봤다. 사진=연합뉴스

2019.03.07 I 경계영 기자

[40대 건물주 되기 시즌2] 갭투자 절대 하지마라(영상)
[이데일리 고영운 PD] “지루하고 딱딱한 부동산 방송은 가라! 부동산 투자, 누구나 쉽고 재밌게 이해할 수 있다!”책 ‘마흔살 건물주’의 저자 최진곤 미래를 읽다 투자자문 대표와 KBS 공채 개그우먼 출신 베테랑 MC 김성희가 만나 부동산 투자의 현실 노하우를 쉽고 재미있게 전하는 ‘40대 건물주 되기 시즌2: 2019 부동산 아싸 탈출 프로젝트’.9.갭투자 절대 하지마라!‘40대 건물주 되기 시즌2’는 매주 금요일 영상으로 업로드되며 이데일리 홈페이지와 유튜브(etv), 이데일리 페이스북, 네이버TV, 카카오TV에서 만날 수 있다.

2019.03.01 I 고영운 기자

“집값 떨어지는데 중개수수료라도 아껴야”...직거래 매물 급증
[이데일리 박민 기자] 최근 주택 거래시장이 급격히 냉각되며 직거래 매물 증가로 이어지고 있다. 원하는 시기에 세입자를 구하지 못한 집주인들이 매물 노출 수단을 다양화시킴과 동시에 떨어진 전세금 만회를 위해 중개수수료 비용을 아끼려는 선택이란 해석이다.28일 부동산 직거래 플랫폼 ‘피터팬의 좋은방 구하기’에 따르면 지방과 경기·인천의 직거래 매물은 서울에 비해 일년 전보다 큰 폭의 증가세를 보였다. 주거용 직거래 매물을 서울, 경기·인천, 지방의 3가지 지역군으로 살펴보면 올 1월을 기준으로 전년 동월 대비 서울은 2.75% 증가한 반면 경기·인천은 23.38%, 지방은 22.3%로 약 20% 이상 더 올랐다. 특히 경기·인천 지역 아파트 직거래 매물의 증가세가 두드러졌다. 전체 직거래 매물로는 23.38% 증가했지만 아파트 직거래 매물로만 따졌을 때는 45.38%로 약 2배 더 늘었다. 계약유형별로 살펴보면 전세와 매매 직거래 매물이 월세 매물에 비해 급증했다. 전국에서 깡통전세와 급매를 양산한 갭투자의 영향 때문이라는 분석이다. 올 1월 기준 전년 동월 대비 전세와 매매 직거래 매물의 증가세가 가장 높은 지역은 지방으로 나타났다. 지방은 월세 매물이 13.14% 증가하는 동안 전세와 매매 비중이 각각 47.62%, 71.07% 상승했다. 같은 기간 경기·인천지역의 월세 매물은 12.16% 증가한데 비해 전세와 매매는 각각 40.04%, 38.95%로 늘어났다. 서울은 월세 매물은 줄어들었지만 전세와 매매는 각각 19.07%, 12.39%로 증가했다. 김남이 피터팬 팀장은 “직거래 시장은 정부 정책보다는 실수요 위주의 이사철 시즌별 흐름이 주를 이뤄왔지만 최근 거래 실종, 신규입주 물량 증가 등의 시장 분위기가 장기화되며 영향을 받고 있다”며 “지방과 경기·인천의 매매와 전세물량이 큰 폭으로 증가하는 만큼 직거래 수요자들은 부동산의 안전성을 잘 검토하며 계약을 해야 할 것”이라고 말했다. 한편 보증금에 대한 불안감이 커지며 ‘안심직거래 서비스’ 이용자 수도 일년 새 큰 폭으로 증가하고 있다. ‘안심직거래 서비스’는 출시 초기인 지난해 1월 신청자 수 24건으로 시작했다. 3월부터는 월별 40건 이상의 가입건수를 보이다 지난해 8월 50건을 넘어섰고 11월 이후부터 꾸준한 상승세를 보이며 올 1월에는 78건으로 출시 이후 최대 이용자 수를 보였다. 1월 기준 전년 동월 대비 수치로는 3배 이상의 성장이다.

2019.03.01 I 박민 기자

전국 지자체, 도심공원 사유지 매입부담 22兆…부산시 등 `울상`
(그래픽=이데일리 이동훈 기자)[이데일리 박일경 기자] 전국적으로는 전체 도시공원(942㎢)의 46%에 달하는 433.4㎢가 도시계획시설에서 실효된다. 여의도 면적의 무려 149배에 달한다. 앞으로 정부의 공시가격 현실화 방침이 지속될 경우 재원이 최대 22조원을 넘어설 수 있다는 관측이 나온다. 한 해 사이에 5조원 가량, 약 28% 급증한 수치다.20일 17개 시·도 광역자치단체에 따르면 국토계획법 개정안이 국회를 통과해 국·공유지가 보상 대상에서 제외된다고 해도 사유지만 매입하는 데 소요될 지방자치단체 총예산 규모는 17조1912억원으로 예상된다. 게다가 올해 공시지가도 대폭 올라 관련예산이 더 투입될 전망이다. 지역별 표준지 공시지가 상승률은 전국 최고치를 기록한 서울 13.87%에 이어 광주 10.71%, 부산 10.26% 순이다.중앙정부로부터 받는 교부금에 주로 의존하는 재정 자립도가 열악한 지자체에겐 토지보상금에 대한 국비지원 없이 지방사무여서 자체 예산으로 해결하라는 주문은 무리일 수밖에 없다.국토교통부는 도시공원 조성의 가장 큰 이슈인 재정부족 문제를 해소하기 위한 방안으로 공원사업을 민간에 개방, 지난 2009년 12월 민간자본을 활용한 도시공원 조성 특례제도를 도입했다. 민간공원 추진자가 도시공원을 만들어 70% 이상을 기부채납하면 도시공원 부지의 일부 또는 지하에 공원시설이 아닌 시설의 설치를 허용하는 제도다. 2011년 7월에는 ‘도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침’을 제정해 10만㎡ 이상의 공원부지 대상 민간공원 추진자가 도시공원을 조성해 기부채납 할 때 시행절차도 마련했다.관련법 및 지침 등을 정비해 민간공원 개발 기반을 확보했으나 민간 참여가 저조하자 실행력을 더욱 높이기 위해 지난 2014년 민간공원 조성사업 시행자 요건인 현금예치 비율 등을 완화했다. 특히 민간사업자의 공원 기부채납 면적 비율을 기존 80%에서 70%로 낮췄다. 공원의 30%까지는 아파트나 상업시설 등을 짓게 됐다는 뜻이다. 이때 의정부시에서 첫 사례가 생겼다.경기도 의정부의 직동공원(42만7000㎡)은 전국에서 가장 빠르게 공원 개발이 진행돼 개발업체가 2016년 4월 1850가구 아파트 분양까지 마쳤다. 수원시 영흥공원(59만3000여㎡) 또한 민간업체가 전체 부지의 70%를 공원으로 조성해 기부채납하고 30%는 아파트를 짓기로 했다. 실제로 지자체들은 이런 방법으로 전국 100여개소의 공원을 민간공원 조성 특례사업으로 진행 중이다. 건설업계는 여전히 수익성이 낮다며 기부채납 비율을 계속 인하해달라고 요구하고 있다. 도심 내 자연녹지란 본래 공원 취지와는 달리 난개발이 우려되는 대목이다. 감정평가나 우선협상대상자, 환경단체와의 갈등 등 잡음 역시 끊이지 않고 있다.부산시 민간공원특례사업위원회는 녹지 보전을 원하는 시민 항의가 거세지자 최근 해안 경관의 축에 해당하는 청사포공원 등 4곳에 대한 제안서를 공공성 부족을 이유로 반려했다. 대전시 도시공원위원회는 월평 근린공원 사업안과 관련, 시에 기부채납할 공원 면적을 70%에서 되레 80%로 늘리는 방안을 사업자에게 요구하고 있다. 당초 대전시는 월평공원 399만㎡ 가운데 96만㎡를 공원으로 만들어 기부채납하고 16만㎡는 2700가구의 아파트를 건설하는 방식으로 개발하고자 계획했으나 방향을 급선회했다. 이른바 ‘깡통 전세’가 속출하는 등 부동산 가격 하락을 겪고 있는 지방 중소도시에선 아파트 과잉 공급을 우려해 개발 사업에 제동을 거는 지자체도 있다.

2019.02.21 I 박일경 기자

檢, '깡통부동산' 사들여 13억 대출사기 벌인 일당 구속 기소
서울 도봉구 서울북부지방검찰청. (사진=이데일리DB)[이데일리 조해영 기자] 전세보증금이 매매대금에 육박하는 이른바 ‘깡통부동산’을 사들여 세입자가 없는 것처럼 서류를 위조한 뒤 이를 담보로 대출 사기를 저지른 일당이 재판에 넘겨졌다.서울북부지검 건설·조세·재정범죄전담부(부장 김명수)는 공문서위조·위조공문서 행사·사기 등 혐의로 의류업 종사자 양모(55)씨와 정모(54)씨, 무등록 공인중개사 김모(41)씨 등 3명을 구속해 지난 1일 기소했다고 20일 밝혔다.검찰 수사 결과 이들은 지난해 3월부터 12월까지 인천 등지에서 깡통부동산을 물색해 이를 매수한 뒤 주민등록 전입상황을 보여주는 공문서인 전입세대열람내역서를 세입자가 없는 것처럼 위조해 이를 담보로 피해자 14명으로부터 28차례에 걸쳐 13억원을 빌려 빼돌렸다.이들은 무등록 공인중개사인 김씨가 깡통부동산을 찾아오면 양씨가 이를 매수한 뒤 전입세대열람내역서를 발급했다. 정씨는 양씨로부터 내역서를 건네받아 이를 위조하고 사기 대상을 물색해 위조문서를 보여주며 이를 담보로 돈을 빌리는 수법을 사용했다. 주거용 부동산은 금전거래에서 담보로 제공되는데 현행법상 선순위 세입자에게 대항력(임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리)이 인정되기 때문에 채권자는 선순위 세입자가 있는지를 확인한 뒤 돈을 빌려주고 있다.검찰에 따르면 이들은 선순위 세입자가 있는지를 확인할 수 있는 사실상 유일한 공문서인 전입세대열람내역서가 주민등록등본 등과 달리 별도의 위조방지용 표식이 없어 위조가 쉽다는 점을 노려 범죄를 저질렀다.양씨와 정씨는 피해자들로부터 편취한 금액을 나눠 가지는 한편 김씨에게 깡통부동산 소개 대가로 건당 50~100만원을 건넸다. 검찰은 양씨와 정씨가 편취 금액을 사업에 쓴 것으로 보고 있다.검찰 관계자는 “주거용 부동산을 담보로 금전거래를 하는 경우 선순위 임차인의 거주 여부와 전입세대열람내역서의 위·변조 여부를 주의 깊게 확인할 필요가 있다”며 “전입세대열람내역서를 발급하는 관공서에서도 관인이나 마크 등 위조 방지를 위한 조치가 필요한 것으로 보인다”고 말했다.

2019.02.20 I 조해영 기자

조정식 "깡통전세 우려는 기우..과열된 부동산 제자리 가는 과정"
더불어민주당 조정식 정책위의장이 14일 오전 국회에서 열린 정책조정회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 이승현 기자] 조정식 더불어민주당 정책위의장은 19일 “일부 언론에서 소위 ‘깡통전세’(집값이 전세보증금보다 낮은 집), 역전세난 우려의 목소리가 제기되는데 이는 기우”라고 말했다. 조 의장은 이날 오전 국회에서 원내대책회의에서 “한국감정원이 1일 발표 자료 따르면 지난해 전국 전세가격은 17년 대비 1.8% 하락했고, 현재도 15주 연속 하락 중”이라며 “특히 일부 민간업체 조사 따르면 전세가격이 2년전보다 내린 아파트가 지난해 전국적으로 38.6% 증가했다고 한다”면서 이같이 밝혔다. 조 의장은 그 근거로 “우선 최근 전세가격하락폭은 그간의 전세가격상승폭에 비하면 상대적으로 크지 않은 상황”이라며 “특히 최근 5~6년동안 전세가격 상승폭을 감안할 때 주택가격 하락 등으로 전세보증금 돌려받지 못하는 깡통전세현상이 광범위하게 발생할 가능성은 크지 않다고 판단하고 있다”고 설명했다. 그러면서 “현 상황은 정부당국과 시장이 충분히 관리할 수있는 수준이라고 생각한다”며 “무엇보다 최근 주택가격 안정세와 전세가격 하향기조는 과거 보수정권의 비정상적 유동성확대에 따라 지나치게 과열된 부동산시장이 제자리를 찾아가는 과정이라 평가한다”고 강조했다. 조 의장은 “그럼에도 불구하고 당정은 향후 시장상황을 예의주시 할 것”이라며 “주택시장안정을 위한 정책기조를 흔들림없이 유지하되, 필요할 경우 시장상황에 맞는 대응책을 추진하겠다”고 밝혔다. 이어 “국민이 우려하는 부분은 세심히 살펴 모처럼 나타나는 주택시장 안정세가 지속되게 노력하며, 일부 지적하는 부작용에 대해서도 필요하면 대응방안을 마련하겠다”며 “언론 역시 무분별히 위기론을 키우기보단 실소유자 중심의 주택시장 정착에 협력해주길 바란다”고 당부했다.

2019.02.19 I 이승현 기자

[집 Talk] '불안한 깡통전세' 보도는 가짜 뉴스다?
최근 집값과 전셋값 하락으로 아파트 ‘역전세난’ 우려가 서울까지 확산되고 있다. 금융당국은 현황파악에 나섰지만 큰 문제가 안된다고 봤다. 서울 송파구의 한 부동산중개업소의 모습. [사진 뉴시스}[이데일리 정수영 기자] “서울지역 아파트 가격 및 전세 가격 폭락으로 깡통전세가 우려된다는 보도는 사실이 아닌 것으로 판단된다.”지난주 부동산시장에선 교보증권이 발행한 한 리포트가 화제였다. 백광제 연구원이 지난 13일 쓴 리포트로, 전셋값이나 집값 하락이 전혀 문제가 안된다고 봤다. 그는 “9·13 대책 이후 현재까지 서울 아파트 가격 상승률은 평균 2.4%를 기록, 가격이 안정됐다고 말할 수 없는 수치”라며 “지난해 집값이 20%나 올랐는데, 9·13 및 후속 대책 효과로 서울 주택 가격이 하락하고 있다는 말이 과연 맞는지 의문”이라고 덧붙였다. 깡통전세도 마찬가지로 봤다. 백 연구원은 “올 들어 전세가격이 소폭 하락하고 있는 것은 사실이지만 일반적으로 2년 단위 전세계약을 고려할 때 2016년 말 대비 2018년 말 전세 가격은 평균 8% 상승했다”며 “서울 전세가격은 빠르게 안정을 찾을 전망”이라고 강조했다. 깡통전세는 집값 하락과 과도한 대출액에 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다. 지방에선 깡통전세를 우려하는 목소리가, 서울을 포함한 수도권에선 전셋값 하락에 집주인이 보증금을 내주기 어려운 역전세난을 걱정하는 목소리가 커지고 있다. 백 연구원은 이러한 목소리에 대해 “경기 분양가와 서울 전세가의 괴리가 완전히 사라져 전세 세입자는 재계약 혹은 서울 내 전세이동을 선택할 여지가 더 높아져 서울 전세가격은 빠르게 안정될 것”이라고 내다봤다. 정부도 백 연구원의 분석과 마찬가지로 큰 문제가 아니라는 결론을 내렸다. 최종구 금융위원장은 18일 기자들과 만난 자리에서 “전세자금을 돌려주는 것은 집주인이 할 일이다. 관행적으로 뒤에 들어오는 세입자에게 받아서 이전 세입자에게 줘왔다가 이런 일(역전세난)이 생겼다”며 “집주인이 해결해야 한다”고 지적했다. 최 위원장은 또 “집값 급등세를 고려하면 전반적으로 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다”고 강조했다.다른 전문가들은 어떻게 생각할까. 우선 백 연구원이 데이타를 활용한 부동산 114의 김은진 팀장의 이야기를 들어보자. 김 팀장은 “작년 9·13 대책 이후 서울 강북지역 등 집값이 상대적으로 덜 오른 곳을 중심으로 추가 오름새가 나타나면서 10월 말까지 상승세가 이어졌다”며 “아파트 평균값이 떨어진 것은 11월부터로, 지표상으로는 조정폭이 크지 않아 보일 수 있다”고 말했다. 김 팀장은 “경기권은 2017년부터 꾸준히 입주물량이 늘어나면서 전셋값도 크게 오르지 못했다”며 “이 상황에서 평탄, 화성동탄, 용인 등 입주물량이 많은 곳은 역전세난뿐 아니라 깡통전세 위험도 있다”고 분석했다. 서울은 안심할 수 있을까. 김 팀장은 “강남권은 전세가율(집값 대비 전셋값)이 상대적으로 낮아 큰 문제가 없지만, 높은 전세가율을 이용해 갭투자를 많이 한 강북권, 입주물량이 많은 강동구 등은 전셋값이 크게 조정받을 수 있다”고 봤다. 올해 서울 입주아파트 물량은 4만3106가구로 지난해 3만6698가구보다 6408가구 많다. 특히 강동구에선 고덕동 재건축아파트 등이 입주하며 1만1051가구가 쏟아진다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출연체율이 높지 않고 미분양 주택도 6만 가구로 안정적이어서 지표상으로는 별 문제가 없어 보일 수 있다”며 “문제는 집값 하락과 입주아파트 쏠림이 맞물리는 지역”이라고 짚었다. 지표상으로는 2년 전보다 전세보증금이 많이 안 떨어져 보이지만 하락세가 가파르다. 직방 조사에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전보다 내린 아파트가 38.6%로 증가했다. 서울은 13.2%, 수도권은 29.7%였으며 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격보다 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다. 2016년까지는 2년 전보다 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었다. 2017년부터 2년전 대비 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세다.김덕례 주택산업연구원 실장은 “입주는 미분양과 다른 문제로, 집주인이 정해진 상태에서 안들어가는 것인 만큼 여러 가지 문제를 야기할 수 있다”며 “잔금대출체납, 기존주택 미처분, 악성미분양 등의 문제를 가져올 수 있다”고 봤다. 그러면서 “문제가 커질 수 있는 지역에 따라 핀센 대책을 마련해야 사회적 비용을 최소화할 수 있다”고 강조했다. 함 랩장도 “집주인이 전세보증금을 내주지 않아 잔금을 못치러 입주가 미뤄지는 경우 문제가 생길 수 있는 만큼 전세퇴거자금대출만이라도 규제를 완화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 대안을 제시했다.

2019.02.19 I 정수영 기자

[미리 보는 이데일리 신문] “집단지성·다양성에 기여…女 채용 확대가 기업 미래 좌우”
[이데일리 김미영 기자] 다음은 19일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“집단지성·다양성에 기여…女 채용 확대가 기업 미래 좌우”-‘덩치 키워야 생존’ 불붙은 M&A 전쟁-쌓인 징계안 26건, 처리는 0건…유명무실 윤리특위-[사설]트럼프, 노벨상 욕심에 한반도 이용해선 안돼-[사설]결국 소비자에게 전가될 카드수수료 인상△줌인&-승차공유 총대 멘 ‘벤처 맏형’-장기 소액 연체자 빚 최대 85% 탕감△유료방송 ‘빅3’ M&A 경쟁-남은 딜라이브·현대HCN·CMB 누가 잡나…통신3사 ‘눈치싸움’-합산규제 되살아날라…케이블TV 인수 노리는 KT ‘촉각’-‘큰손’CJ ENM, 제작·유통 강화에 집중△여성인력 확대가 기업의 미래-“여성친화기업 수익이 더 높다는 증거 수두룩…저출산 해결에도 기여”-“女임원 많은 기업에 투자”…미즈노 후생연금 CIP, 日재계 고집 꺾었다△‘유명무실’ 국회 윤리특위-‘우리가 남이가’ 징계 처리 늑장…‘심사 태업’ 막는 자동상정제 도입해야-“이런 저질”…“무식한 게 자랑이냐” 징계안 상당수가 의원간 막말-美·日 재석의원 3분의 찬성땐 퇴출…한국보다 제명 쉬워△정치-의제·합의문 조율 ‘숨고르기’…비건·김혁철 언제 다시 마주앉을까-文대통령, 5.18망언 작심비판…“헌법정신·민주화 부정”-盧시절 ‘경포대 프레임’ 꺼낸 황교안 박정희 향수 자극한 오세훈·김진태-“북·미 관계 정상화, 큰 진전 있을 것”-3당 원내대표 만났지만…국회 정상화 또 불발△경제-지난해 쓰고 남은 세금 10.7조…청년일자리·자영업 지원에 풀리나-[현장에서]증권거래세 논의 방향도 못잡은 기재부-“관세폭탄 땐…미국 내 수입차 평균 774만원 오른다”△금융-수수료 인상, 카드사-대형가맹점 갈등 고조…담합 의혹도-2대 신용정보원장 선임 가속 20일께 후보 윤곽 드러날 듯-최종구 “역전세는 집주인이 해결…9.13대책 유지”-우리금융 경영진, 자사주 2만여주 매입…주가 띄우기 나서△산업&기업-LCD 7배 가격 ‘롤러블 OLED’…LGD 구원투수-‘함께 가요 미래로’…삼성전자 사회공헌 新비전-구본준 이사직 물러나고, 권영수 합류-英 “화웨이 5G장비 보안 문제 없어”…아군 생긴 LGU+-허창수 “車관세서 韓제외해달라”△산업-KT ‘내가 숨쉬는 높이’ 미세먼지 정보 알려준다-전자결제 1위 KG 이니시스 ‘훨훨’-“‘헌드레스 소울’ 인기로 착한게임 가능성 확인했죠”-컴투스, 스토리게임사 ‘데이세븐’ 인수…IP사업 다각화△소비자생활-새벽·로켓배송 효과…‘온라인 식료품 구매’ 활기-서울우유, 요구르트 간편식 시장 ‘진군’-‘화장품 ODM 맞수’ 코스맥스·한국콜마, 매출 1조 클럽 가입-로봇이 허위·과장광고 잡아내…롯데홈쇼핑, 모바일 경쟁력 강화△건강-재채기로도 전파 ‘독감·홍역’ 전염성 강해 ‘백신’ 꼭 맞아야-다이어트 무작정 따라하면 어지럼증 위험 커진다-폐경 후 생기는 난소 종양, 난소암 가능성 높아△이데일리가 만났습니다-“고령화로 노후투자금 쌓이는 韓…한국판 골드막삭스 아닌 ‘블랙록’ 키워라”-“증권거래세 폐지 스튜어드십 코드 도입…증시 업그레이드 기회”△증권&마켓-파트론·옵트론텍…‘갤럭시S10 부품주’로 시선집중-사학·공무원연금 ‘휴~’ 작년 주식 손실분 만회-강성부 펀드 “한진그룹 쇄신안은 미봉책” 날선 비판△증권-‘너무 키웠나’…금융당국, 사모운용사 심사 ‘깐깐모드’로 전환-플랜트 설비 생산업체 신텍 매각 재개…이달말 본격화-‘해외주식 직구족 잡아라’…증권사 서비스 무한진화-하이자산운용 인수전…우리금융·키움證 등 7곳 예비입찰 참여△문화-“상처 가득하지만 아낌없이 베푸는 로자 한명쯤 있어야죠”-‘몰카 애호가’ 될 뻔한 래퍼 산이-‘극한직업’ 역대 흥행 2위…‘명량’도 잡을까△스포츠-홈스, 바람 불어 좋은 날-셀트리온, KLPGA 대회 만든다-이대호 25억…3년 연속 프로야구 연봉킹-제네시스 오픈, 내년부터 ‘우즈 인비테이셔널’ 되나-스피스 ‘사이클 보기’ 악몽△피플-“서울대 공대 새 도약 발판 되길”…김정식 회장, 모교에 500억 쾌척-박항서 열풍타고 축구 마케팅…LG전자 ‘아세안 U-22대회’ 후원-“일부 다국적사 1~2% 최저마진으로 약품 공급 횡포”-부영그룹 우정교육문화재단 외국인 유학생에 장학금 전달-한화토탈, 헌혈로 나눔 실천-본지 노진환 기자, 한국보도사진전 피처부문 가작-김미도 연극평론가협회장-[인사가 만사]-[명복을 빕니다]△오피니언-[목멱칼럼]최저임금 인상, 칼 포퍼의 경고-[생생확대경]흔들리는 규제혁신, 중심 잡으려면-[기자수첩]‘정당한 절차’ 놓친 회계개혁-[갤러리] 주도양 ‘비움VI’△부동산-‘따로국밥’ 부동산 실거래가 정보, 상반기 내 통일한다-“공시가격 축소 왜곡으로 14년간 덜걷은 세금 70조”-‘지금 집 사느니…전세 더 살자’-10채 중 4채, 보증금 내려…‘깡통전세’는 주의하세요△아물지 않은 강제징용의 상흔-日교사 꾀임에 넘어간 13세 소녀의 상처 눈물로 지샌 75년…바란 건 사과 한마디-“강제징용 구제지연은 정부의 직무유기 탓”△사회-버닝썬 직원 ‘마약유통’ 첫 구속…경찰, 강남 클럽 전체로 수사 확대-‘만삭의 일본군 위안부’ 실물로 마주하는 아픔-요금만 올리고 미터기 그대로…시민들 “추가요금, 바가지 쓴 기분”-서울혁신펀드 1.2조 조성…‘제2 직방’ 키운다-회계비리 근절…사립유치원, 내달부터 ‘에듀파인’ 적용

2019.02.18 I 김미영 기자

‘깡통전세’ 걱정?…전세금반환보증 ‘반값 가입’도 가능
[이데일리 문승용 기자][이데일리 성주원 기자] 집값 하락과 아파트 입주물량 증가로 깡통전세·역전세 우려가 커지면서 전세보증금반환보증 가입자가 빠르게 늘고 있다. 4억원 전셋집이라면 반환보증 비용은 1년에 약 52만원, 2년이면 100만원이 넘어 일부 세입자들은 가입을 주저하기도 한다. 가입시점만 잘 조절한다면 전세보증금 반환을 100% 보장받으면서 반환보증 비용을 절반가량 아낄 수 있다. 14일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG가 취급하는 전세보증금반환보증 상품은 아파트 0.128%, 그외 주택 0.154%의 보증료율을 적용한다. 보증금액에 보증료율을 곱하고 보증기간에 해당하는 기간을 반영해 보증료를 산정하게 된다.반환보증 가입 가능한 시한은 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전이다. 1년 계약을 했다면 만 6개월, 2년 계약의 경우 만 12개월이 경과하기 전까지 가입할 수 있다. ◇가입 허용기한 막차 타면 보증료 반값 효과세입자로선 가입이 허용되는 가장 늦은 시점에 보증신청을 하는 것이 절대적으로 유리하다. 2년 전세 계약을 하고 바로 반환보증에 가입하는 경우 24개월치 보증료를 내야하지만 12개월차에 가입하는 경우 12개월치만 내면 되기 때문이다. 4억원 짜리 전셋집에 들어간 세입자라면 첫달에 가입하나 12개월차에 가입하나 전세보증금 4억원을 계약기간 만료 시에 온전히 돌려받을 수 있는 건 마찬가지지만 가입 시점을 늦추면 비용을 100만원에서 50만원으로 줄일 수 있다. 다만 HUG의 전세보증금반환보증 가입시 주의할 점도 있다. HUG는 12개월치를 넘어가는 보증료에 대해서는 분납을 허용하는데 분납 기한에 납부가 이뤄지지 않을 경우 계약이 해지된다는 점이다. HUG 관계자는 “분납 기한 전에 충분히 가입자에게 고지를 하지만 기한이 넘어가면 계약은 해지된다”며 “납부기한을 당장 맞추기 어렵다면 1개월까지는 연장이 가능하다”고 설명했다.HUG의 반환보증은 가입 가능한 전세보증금 한도가 있다. 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하여야 보증신청할 수 있다. 이 가격 수준을 넘어서는 경우 SGI서울보증의 반환보증 상품을 이용해야 한다. 서울보증은 아파트에 한해 가입 가능한 전세보증금 한도가 없고 기타 주택의 경우 보증한도가 10억원이다.다만 서울보증은 보증료율이 아파트 0.192%, 기타 주택 0.218%로 HUG보다 높고 가입시점에 따른 보증료 절감 효과가 없다. 가입 가능한 기한은 1년 계약시 만 5개월, 2년 계약시 만 10개월이다. 언제 가입하더라도 전체 임대차계약 기간에 대한 보증료를 내야 한다. 서울보증 관계자는 “반환보증 자체가 전체 임대차 기간에 대한 전세보증금의 반환을 보증하는 상품”이라며 “좀 더 많은 분들에게 가입기회를 드리기 위해 가입 가능한 기한을 예전보다 늘린 것이고 늦게 가입하더라도 보증료는 동일하다”고 말했다.◇가입 시기 놓쳤다면 집주인과 사전 협의 중요이미 전세계약 기간이 절반 이상 지나 반환보증 가입 시기를 놓친 세입자들로서는 향후 전세보증금 반환 갈등을 겪게 될 가능성이 있다. 특히 지방에서 이같은 사례가 많은 것으로 보인다. 한국감정원에 따르면 전국 주택종합 매매가격이 작년 12월부터 약세를 보이고 있고 특히 지방의 경우 작년 한해 집값 변동률이 주택종합 -0.86%, 아파트 -3.09%를 기록했다. 같은 기간 지방 전셋값은 주택종합 2.08%, 아파트 3.25% 떨어졌다.가장 좋은 해결책은 집주인과 사전 협의를 통해 전세보증금 반환 시점을 조율하는 것이다. 그러나 집주인이 적극적으로 협조하지 않으면 세입자로선 임대차계약 만료 후 전세금 미반환에 따른 손해배상 청구소송에 나설 수밖에 없다. 이때 ‘임차권등기’ 조치를 해놔야 한다. 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 배당받을 권리를 유지하기 위해서다.한편 작년 한해 HUG와 서울보증을 통해 전세보증금반환보증에 신규 가입한 건수는 각각 8만9350건, 2만5115건으로 총 11만건을 넘고, 신규취급액은 총 23조원에 달한다. 모두 전년 대비 2배 수준이다. 그래픽= 문승용 기자

2019.02.15 I 성주원 기자

[미리보는 이데일리신문]골목 센서 850개로…미세먼지 미세감시
[이데일리 김기덕 기자] 다음은 15일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면 -골목 센서 850개로… 미세먼지 미세감시 -文 대통령, 최저임금 동결 호소에 “충분히 반영할 것” -“정치인에겐 달콤한 소주성 이론, 성장엔 도움 안돼” -스마트워치로 심전도 체크, 4월부터 가능해진다 △줌인&-VR·AR 접목한 생생뉴스… “우리 경쟁자는 넷플릭스” -미·중 협상 시한 60일 연장할 듯 △ICT 규제 샌드박스 첫 승인 -애플보다 앞서고도 묻힐 뻔한 ‘심장관리 스마트워치’, 사업 길 열렸다 -허용된 3건 중 2건이 의료 관련… 헬스케어업계 화색 -부처 협의 시간 걸린다며… 2차로 미뤄진 ‘블록체인 송금’ △경제학자들 3년차 J노믹스 진단 -“비정규직 소득 되레 줄어 효과無”… “고작 1년 데이터로 무의미” 반론도 -남북경협… “북 퍼주기” vs “新성장동력” △빅데이터로 진화하는 공공 서비스 -240년 걸릴 조사 빅데이터로 단축… 23만가구 월 관리비 3만원씩 낮춰 -기상 분석해 수확량 파악… 농산물 가격 안정 도와 -기관장이 감으로 의사결정한다면 데이터 분석 △종합 -“최저임금 동결해달라” “카드수수료 협상권 달라” 자영업자 호소 쏟아져 -대법 “경영 어려움, 엄격히 따져야” 오락가락 ‘신의칙 기준’ 불씨 남아 △정치 -‘전대 출마’ 김진태·김순례 빼고 이종명만 제명… 더 거세진 뭇매 -정치 개혁, 盧의 못다이룬 꿈.. 핵심은 ‘법안소위 활성화’-美 “北 비핵화땐 예상 뛰어넘는 상응 조치”△경제 -정부, 해외수주 6.2조원 금융지원… 이라크 등 초고위험국까지 발 넓혀 -균형위 “文대통령 공약사업 예타면제 검토를” -기재부 “구글세 도입 신중… 자칫 네이버 이중과세 부를수도” △금융 -로저스 “北, 중국 대체할 유망 투자처 부상” -신한금융, 인터넷銀 지분 20%로 늘리나 -대우조선 2.3兆 영구채 놓고… 수은·현대重 협상 나서 -주담대 있는 고령자, 주택연금 가입 쉬워진다 △산업&기업 -LCD 7배 가격 ‘롤러블 OLED’ 독점 생산… LGD ‘V자 반등’ 보인다 -구광모 올해 첫 대외 행보 ‘R&D 인재’ 챙기기-윤부근, 오스트리아 총리와 5G 회동 -PGA투어 ‘제네시스 오픈’ 규모 커진다 -하나씩 베일 벗는 코란도… ‘티저 광고’ 화제 △산업 -앱 102개 깔아도 거뜬… 스마트폰 ‘TB 시대’ -넥슨 모바일 부진… ‘트라하’로 만회 노려 -LGU+ ‘케이블TV 1위’ CJ헬로 8000억원에 인수 -카카오 작년 매출 2조4176억원 ‘역대 최대’… 영업이익은 반토막 △소비자생활 -‘송객수수료’ 증가에… 면세점, 최대 실적에도 한숨 -‘명품 로고’ 새긴 IT기기… 밀레니엘 세대 지갑 연다 -‘레고’처럼 립스틱·아이섀도 조합… 정용진표 ‘뷰티 놀이터’△중소기업·바이오 -최대실적·복권사업 두 토끼 잡고… 자동차용 메모리 상용화에 매진 -아로나민 매출 780억원… 3년 연속 일반의약품 1위 -LGD, 中 공장에 2.5조 추가 투자… 장비업체 ‘가뭄에 단비’ △Auto&Life-착한 가격 첨단 사양… 참 알車네 -[타봤습니다]벤츠 더 뉴 CLS △증권&마켓 -‘3년 연속 적자’ 코스닥 37개사 투자주의보 -‘특례적용’ 노리는 바이오株.. 차바이오텍 ‘관리종목’ 떼나 -‘옵션 만기일’에 기관 자금 몰려… 대형주 웃었다 △증권 -상승률 상한제, ‘자산 200억원 미만’ 中企 적용 배제-대한전선·태림포장 매물로… IMM PE ‘2호 펀드’ 투자회수 나서 -건설 실적 쇼크에… 두산그룹 계열사 신용도 줄줄이 강등 -Levis의 부활… 34년 만에 뉴욕증시 재상장 추진 △여행 -식민지·독립·근대화… 격동 100년 지켜본 역사의 관문 -약현성당따라 맛집순례… 고즈넉한 멋, 넉넉한 인심은 덤 △스포츠 -‘꿀벌 킬러’ 손흥민… 달콤한 결승골 -한국, 쿠바·호주·캐나다와 한조 ‘행운’ -K리그 진출 애제자 홍보 팔 걷어붙인 박항서 -올 시즌 KLPGA 투어 총 30개 대회 열린다 △피플 -“당신들이 자랑스럽습니다”… 中企 빛낸 27명 동판 헌정 -한경호 행정공제회 이사장 “직원들 성과 창출위해 임금올리고 인력 확충” -정태영 부회장 “디지털 혁신은 도래했고 피할 수 없다” -금투협·인프라개발지원公, 해외진출 업무협약 -전자산업협동조합 이사장에 정명화 텔코전자 대표 재선임 -부영, 이색 시무식 눈길 △오피니언 -[허영섭 칼럼]차라리 위안부합의 파기가 당당하다 -[목멱칼럼]제약산업이 미래성장 열쇠다 -[기자수첩]예상밖 호실적에 머쓱한 카드사 △부동산 -‘깡통전세’ 걱정?… 전세금반환보증 ‘반값 가입’도 되네요 -3기 신도시, 토지보상부터 ‘가시밭길’ 예고 -‘토지임대부 분양주택’ 송파구 마천동에 공급 -인천 검단신도시에 ‘1군 브랜드’ 들어선다 △사회 -임신경험 20% “낙태 해봤다”… 年 5만건 달해 -자치경찰제, 2021년 전국 확대 -여성 넷에 세명 “현행 낙태죄 바꿔야” -“이것은 초콜릿인가, 포장뭉치인가…” 밸런타인데이, 뻥튀기포장 여전하네 -‘여직원 성추행’ 호식이치킨 前 회장 징역형 -9개월새 8명 사망… 한화 대전공장 또 폭발사고

2019.02.14 I 김기덕 기자

[이데일리N] "공공기관 신규채용 2천명 추가…3월 안전분야 인력 확충" 外
[이데일리N]1. 1월 취업자 증가 폭 5개월래 최저…실업자는 19년래 최대2. “공공기관 신규채용 2천명 추가…3월 안전분야 인력 확충”3. 정부 “역전세·깡통전세 대책 당분간 無…실태 파악 주력”4. 지난해 소득세·법인세 20조원 이상 더 걷혀…‘역대 최대’ 5. 삼성, ‘미래를 펼치다’ 글로벌 광고…폴더블폰 공개 암시 6. 현대차, 지난해 배당성향 70.7% ‘1위’…1년 새 3배 ‘껑충’7. (주)한화, UAE·태국에 300억원 규모 산업용 화약 등 수출 <간추린 소식>- CJ헬스케어, 1천억원 규모 신약 중남미에 수출- 위메이드, 지난해 4분기 연결 영업손실 393억원- 네오위즈, 지난해 영업이익 226억원…107% 증가 - 진원생명과학, 美에 임상용 플라스미드 DNA 수출

2019.02.13 I 김태완 기자

[이데일리N] 정부 "역전세·깡통전세 대책 당분간 無…실태 파악 주력" 外
[이데일리N]1. 정부 “역전세·깡통전세 대책 당분간 無…실태 파악 주력”2. ‘민관 합동 투자지원단’ 출범…“기업 투자과정 신속 지원” 3. 한국 조선, 지난달 수주량 12척 그쳐…중국에 밀려 2위로4. 현대차, 지난해 배당성향 70.7% ‘1위’…1년 새 3배 ‘껑충’5. 지난해 4대 금융그룹 순익 10조 첫 돌파…“이자수익 호조”6. 롯데캐피탈 인수전, KB금융 등 10곳 미만…신한금융 불참7. KG제로인 ‘2019 펀드어워즈’ 대상에 NH-아문디자산운용<간추린 소식>- 美 비건 “北과 12개 이상 의제 논의…이해 시간 필요”- 韓방산업체 컨소, 美 스텔스기 F-35 부품 정비업체로- STX중공업, 회생절차 ‘종결’ 결정…관리종목서 벗어나- 거래소 “‘임원 횡령’ 신한, 상장적격성 실질심사 대상”

2019.02.13 I 김태완 기자