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- (금요일 오후에)도전받는 不可정책들
- [edaily 문주용기자] 다시 정부가 바빠졌다. 교육부에서는 고교 1학년들의 촛불시위를 막아야하고 건설교통부와 재경부는 `투기와의 전쟁` 그 구체적 무기들을 공개, 시장 진압에 나섰다.
전혀 다른 분야일 것같은데도 교육과 부동산은 이복동생처럼 같이 붙어다닌다. `맹모삼천지교(孟母三遷之敎)`라는 뿌리깊은 교육관은 집값 상승을 일으켜왔다. 요즘도 전혀 다른 원인과 반향이지만 공교롭게도 같은 시점에 나라를 흔드는 이슈를 만들어 내고 있다.
`내신등급제`로 인해 고교 1학년생들과 학부모들의 절망과 반발이 심각한 상황이다. 새로운 제도 도입에 따라 불가피한 혼란이라고 교육당국이 설득하고 있지만 그 설득력은 고교생들의 집단행동을 제어하기에 역부족으로 보인다.
교육당국은 물론 기성 세대들이 가볍게 넘기기엔 이들의 절규가 너무 고통스럽고, 우리나라 미래에 깊은 영향을 줄 것같은 느낌이다.
`3년내내 대학 입시를 치르란 말이냐`, `친구가 빌려간 공책을 찢어버렸다`는 한탄이 다반사이고 중압감을 견디지 못한채 자살까지 하는 희생이 이어지고 있다. 무엇이 이들을 이토록 입시지옥으로 내몰고 있는 것인가.
대학입시에 내신의 변별력을 높여야 한다면서 여러 시험을 많이 치르게 한 방식을 택해, 시험 압박감을 가중시킨 결과다. 이런 `내신등급제`는 교육당국의 3不정책에 바탕하고 있다.
3不정책은 본고사 불가, 기여입학제 불가, 고교등급제 불가 정책. 이중 본고사 불가는 내신, 논술, 면접등의 방식으로 선발토록 해 본고사 실시로 빚어지는 사교육 과열을 막겠다는 의도다.
3不 정책을 절대 손댈수 없는 정책으로 성역화하고 나서, 기존제도의 부작용을 임시변통적인 대증요법만 펴다보니 예상치못한 부작용이 계속 발생하고 있다.
사실 학력고사 제도에 비해 수능제도라든지, 논술고사라든지 하는 제도는 우리 청소년들의 지력(知力)을 높이는데 일조한 긍정적인 면이 있다.
암기위주식 입시준비 보다는 논리력과 다양한 학문적 접근자세 등을 터득해 우리 사회의 건강한 주춧돌로 자라고 있다. 그렇지만 이로 인한 치열한 경쟁은 자칫 젊은이들의 열정을 불필요한 소모전으로 내몰기도 한다.
무한 경쟁으로 우리의 젊은 세대를 내몰순 없지 않은가. 교육의 참목적이 무엇인가를 생각하면, 이처럼 교육의 수요자들의 입장이 완전 배제시킨 기성세대의 소홀함에도 사태의 원인이 있지 않나 반성한다.
차라리 본고사든 논술이든, 대학에게 선발의 자유를 주는 쪽으로 틀어놓고, 정부가 인센티브로 대학에 유도해가는 정책은 어떨까. 어쨌든 `不可정책`의 성역을 허물어 놓고나서, 유연하고 미래지향적 정책을 논의할 필요가 있어 보인다.
부동산도 멀게는 불가정책에 묶여 있는 셈이다.
이번 5·4 부동산안정대책은 재건축이나 주택개발지구 등에서 발생한 투기적 이익을 환수하고, 실제 거주를 위한 것이 아니면 집을 사지 않도록 유도하는 정책으로 해석된다.
투기적 이익을 환수하는데는 정책적인 필요성이 충분하지만 이로 인한 거래의 위축은 향후 수급 불균형이란 부작용을 일으키기 십상이다.
부동산 투기의 원인은 시장에 부동자금이 지나치게 많고, 부동산 보유에 대한 집착이 강한 점이 꼽힌다. 그렇지만 이보다 더 근본적인 이유가 전국토에서 거주가능한 땅이 5.8%에 불과한 현실에 있다.
인구는 늘어가고 용도도 다양해지고, 세대당 주거면적도 커져가는데 집짓고 사는 땅은 전국토에 5.8%에 그치고 있으니, 집에 대한 수요가 항상 공급을 초과한다. 공급이 모자라니 언제든 투기적 수요는 발발한다.
때문에 택지공급을 획기적으로 늘리는 정책이 불가피한데, 이런 논의는 궁긍적으로는 그린벨트 정책이라는 우리나라의 또다른 `불가정책`으로 이어질 수 밖에 없다.
그린벨트의 필요성은 대체로 공감하겠지만, 그린벨트가 도시와 도시의 거리를 멀게 하고, 개발을 단절시켜왔고 그 단절이 주택지 공급을 제한해온 것도 부인키 어려운 사실이다.
때문에 그린벨트로 묶어둬야할 부분은 명확히 하되, 단순히 도시와 도시의 경계로만 작용하고 있는 그린벨트는 조정대상으로 삼고, 과감히 택지로 공급하는 정책적 검토를 해볼 필요가 있다. 친환경 주거문화는 각 도시내, 개발 지역내 도심공원 등 녹지비율을 높여 친환경의 실제효과를 거두는 정책은 어떨까.
이 시대의 궁극적 과제들에 대해 청와대가 곧잘 정리해왔다. 한미동맹, 동북아균형자론, 북핵문제, 과거사 문제 등에서 청와대는 단순히 현상적 판단만 내리지 않고 시대적 판단을 내려려 애써왔다. 교육과 부동산 분야의 `不可정책`에 대해서도 청와대가 시대적 판단을 내려야 할 때가 되었다고 본다.
- 개발이익 철저히 환수한다
- [edaily 윤진섭기자] 정부는 현행 기반시설 부담금을 대폭 강화하고 실효성을 높이는 방향으로 전면 개편키로 했다. 특히 택지개발, 재건축 등 개발 사업을 벌일 경우 발생하는 개발이익을 환수하기 위한 토지부담금 특별법 제정을 추진키로 했다.
또 재건축 관련 비리 예방과 투명성 확보를 위해 일정규모 이상의 재건축 단지에 대해 정비업사업 전문업체 활용을 의무화하고 재개발, 재건축 사업에 주택공사와 지방공사 등이 참여해 개발하는 방안을 추진키로 했다.
건설교통부는 4일 오후 청와대에서 노무현 대통령 주재로 열린 국민경제자문회의에서 이 같은 내용의 토지 및 주택 투기수요 억제를 위한 방안에 대해 논의했다고 밝혔다.
건교부는 우선 지난 2003년 도입된 기반시설부담금제도를 대폭 강화해 개발이익환수를 위한 실효성을 높일 방침이다.
기반시설부담금제도는 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 규정에 따라 기존 택지지구 및 산업단지 주변에 아파트 단지 등을 개발할 때 해당 사업지 및 주변지역을 `기반시설부담금 부과구역`으로 지정해 계획단계부터 사업자가 기반시설 설치비용을 분담토록 한 것이다.
하지만 기반시설 부담금 부과구역에 대한 구체적인 시행규정이 마련돼 있지 않아 지금까지 화성매송 1곳에 지정됐을 정도로 사문화돼 있다.
그러나 이 제도가 재건축 사업에까지 확대 적용될 경우 민간사업자의 부담이 예상될 뿐만 아니라 아파트 분양가 상승이 불가피해 업계의 반발이 예상된다. 또 임대아파트를 의무적으로 짓게 한 개발이익환수제와 함께 시행되면 이중부담 논란도 일 것으로 보인다.
정부는 또 지난해부터 부과가 중지된 개발부담금제를 부활하는 방안을 적극 검토키로 했다. 개발부담금제는 지난 80년대 말 토지공개념 법안의 하나로 도입된 것으로 택지개발, 도심재개발, 공단, 골프장 건설 등 토지형질변경으로 발생하는 개발이익 가운데 25%를 환수하는 것이다.
정부는 특히 20여개에 달하는 각종 개발관련 부담금을 한데 묶는 토지부담금제 관련 법률을 별도로 제정키로 하고 건설교통부에 테스크포스팀을 운영키로 했다. 또 이를 위해 국토연구원에 개발부담금 개편안에 대한 용역을 의뢰한 상태다.
정부는 이와 함께 토지투기근절을 위해 불법 토지거래자에 대한 단속을 강화하고 재건축관련 위법행위를 근절하기 위해 건교부가 직권조사에 나서도록 했다. 이어 기업도시, 행정중심복합도시 등 개발사업 주변지역에 대해서는 토지거래허가구역을 조기에 지정하는 등 철저히 관리키로 했다.
정부는 뉴타운 등 기존 도시지역 개발에 대해 광역적 개발을 통해 기반시설과 교육여건 등을 획기적으로 개선할 수 있도록 제도화할 계획이다. 광역개발은 공공기관이 주관하되, 프로젝트 파이낸싱 등을 통해 민자를 적극 유치하며, 선계획 후개발 체계로 난개발을 방지하고, 도로, 학교, 공원을 포함한 종합 커뮤니티를 형성할 수 있도록 할 방침이다.
정부는 아울러 택지의 안정적 공급을 위해 공공택지 지정물량을 연간 1300만평(20만가구)에서 1500만평(25만가구) 규모로 확대하고 대도시 인근은 공공택지의 개발밀도를 상향조정해 택지의 효율적 사용을 유도할 방침이다.
- 서울5차 동시분양에 강남권 재건축단지 ´올인´
- [edaily 이진철기자] 정부가 동시분양을 당분간 유지하겠다는 방침에 따라 오는 6월초 청약접수를 받는 서울5차 동시분양이 종전처럼 실시된다.
잠실시영, 강동시영, 화곡2지구 등 강남권 주요 재건축 단지들은 내달 중순부터 실시될 예정인 개발이익환수제를 피하기 위해 5차 동시분양에 대거 참여, 3000여가구의 대규모 물량이 분양된다.
다만, 일부 재건축단지는 조합내부 문제가 완전히 정리되지 않은데다 정부가 재건축사업 질서를 바로잡겠다며 집중점검에 나서고 있어 참여예정 단지 모두가 실제 분양에 나설 수 있을지는 좀더 지켜봐야 할 것으로 보인다.
27일 업계와 닥터아파트에 따르면 서울5차 동시분양에서는 총 16개 사업장에서 3087가구가 일반분양될 예정이다. <서울5차 동시분양 예정단지 현황>☜클릭
이는 서울 4차 동시분양(10곳, 2346가구)과 비교해 31.6%가 증가한 규모로 전년동기(11곳, 1148가구)에 비해서도 168.9% 늘어난 물량이다.
서울 동시분양에서 3000가구가 넘게 분양되기는 2001년 이후 처음으로 개발이익환수제 적용을 피하기 위해 법 시행전 분양신청에 나선 강남권 대규모 재건축단지가 급증했기 때문으로 풀이된다.
지역별로는 강남구(3곳), 강동구(1곳), 송파구(3곳) 등 강남권이 7곳으로 집중돼 있으며, ▲강서권 4곳 ▲강북권 3곳 ▲도심권 2곳 등이다.
주요 분양단지로는 4차 동시분양에서 연기된 대치동 아이파크(도곡2차)를 비롯해 삼성동 현대홈타운(AID영동차관), 잠실시영, 강동시영1차, 화곡2주구 등으로 입지여건이 좋아 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다.
서울5차 동시분양은 오는 5월31일 입주자 모집공고를 거쳐 6월7일부터 청약접수가 진행될 예정이다.
◇삼성동 현대홈타운= 현대건설(000720)은 강남구 삼성동 AID영동차관아파트 재건축을 통해 총 2070가구중 12평~18평형 416가구를 일반분양할 예정이다.
지하철 7호선 강남구청역과 청담역을 걸어서 이용할 수 있으며, 영동대로를 통한 올림픽대로와 동부간선도로의 진입이 수월해 서울 전역으로 이동하기 편리하다. 인근 학교시설로는 삼릉초등, 언북초등, 언주중, 영동고, 경기고 등이 있고, 편의시설로는 강남구청, 강남도서관, 코엑스몰, 청담공원, 삼릉공원 등을 이용할 수 있다.
◇신천동 잠실시영 재건축= 대림산업(000210), 두산산업개발(011160), 삼성물산(000830) 등 6개 건설사 컨소시엄이 송파구 신천동 잠실시영아파트 재건축을 통해 16평~52평형 총 6864가구중 864가구를 일반분양할 계획이다.
지하철 2호선 성내역과 8호선 몽촌토성역이 도보거리인 더블역세권 단지다. 인근 학교시설로는 잠실초등, 잠동초등, 잠실중, 잠실고가 있고, 편의시설로는 롯데백화점, 올림픽공원, 석촌호수공원, 롯데월드가 있다.
◇암사동 강동시영1차아파트= 롯데건설은 강동구 암사동 414의 2번지 일대 강동시영1단지 재건축아파트로 총 3226가구중 26평형 186가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 명일역을 걸어서 이용할 수 있고, 올림픽대로와 인접해 강남과 도심으로 이동이 편리하다. 인근 학교시설로는 명일초등, 고명초등, 명덕초등, 강일중, 신암중, 명일여중, 배재중고 등이 있으며, 시립고덕도서관, 경동종합시장, 한강시민공원, 명일공원 등의 생활편의시설 이용이 가능하다.
◇대치동 대치아이파크= 현대산업(012630)개발은 강남구 대치동 888번지 일대 도곡주공2단지를 헐고 25층 11개동 규모로 총 768가구중 158가구를 일반 분양한다. 당초 4차 동시분양으로 공급될 예정이었으나, 5차로 연기됐다.
평형별 가구수는 ▲23평형 149가구 ▲32A평형 1가구 ▲32B평형 4가구 ▲32C평형 4가구.
지하철 분당선 한티역과 지하철 3호선과 분당선 환승역인 도곡역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지로 선릉로, 남부순환로를 이용해 강남으로 이동이 수월하다. 인근 학교시설로는 대도초등, 숙명여중고, 단국사대부속중고, 중앙사대부속고, 단국공업고 등이 있고 편의시설로는 영동세브란스 병원, 롯데백화점, 월마트 등이 있다.
◇화곡동 화곡2주구재건축= 대림산업과 현대산업개발은 화곡2주구(제2주공, 영운, 양서3단지)를 재건축해 총 2517가구중 501가구를 일반분양한다.
평형별 가구수는 ▲24평형 430가구 ▲32평형 64가구 ▲38평형 1가구 ▲41평형 6가구다.
지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용할 수 있고 인근 학교로는 발산초등, 내발산초등, 화곡중, 화곡고 등이 있다. 또 편의시설로는 그랜드마트, 송화시장, KBS 88체육관, 강서성모병원 등을 이용할 수 있으며, 단지인근으로 우장산공원이 위치해 있다.
◇도곡동 도곡3차아이파크= 현대산업개발은 강남구 도곡동 961번지 도곡연립2단지를 헐고 72가구중 23가구를 일반분양한다.
평형별 가구수는 ▲54평형 8가구 ▲63평형 3가구 ▲64가구 5가구 ▲67평형 3가구 ▲68평형 4가구로 대형평형 위주로 구성된다.
지하철 3호선 양재역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있고, 도곡중, 은광여고, 숙명여고, 단대부고 등의 학교시설과 그랜드백화점, 양재천공원, 영동세브란스병원 등의 생활편의시설이 주변에 위치해 있다.
◇신천동 포스코더샾= 포스코건설은 서울시 송파구 신천동 7의 14번지에 주상복합아파트 50평~88평형 213가구를 분양한다. 현재로선 5차 동시분양에 참여하거나 6월에 개별 분양할 예정이며, 일부 고층에서는 석촌호수와 한강 조망이 가능하다.
지하철 2호선과 8호선 환승역인 잠실역을 도보로 이용할 수 있으며 송파대로를 통해 올림픽대로 및 잠실인터체인지로 진입할 수 있다.
인근 학교로는 잠동초등, 신천초등, 잠신초등, 잠신중, 잠실중, 잠신고, 잠실고, 영동여고 등이 있으며 롯데백화점, 롯데마트, 서울아산병원, 롯데월드, 석촌호수공원, 올림픽공원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.
◇하중동 마포서강자이= GS건설(006360)은 마포구 하중동 18의 2번지 일대 단독주택을 헐고 총 488가구중 33평~60평형 116가구를 일반 분양한다.
일대가 단독주택지로, 고층에서는 한강조망이 가능하다. 지하철 6호선 광흥창역을 도보로 이용할 수 있고, 단지가 강변북로입구에 위치해 강변북로 진입이 수월하다. 인근 학교시설로는 서강초등, 신수중, 광성고, 홍익대 등이 있다.
◇창전동 창전2차 쌍용스윗닷홈= 쌍용건설(012650)은 마포구 창전동 141의 1번지 일대 지역조합아파트인 창전2차 쌍용스윗닷홈 총 635가구중 217가구를 일반 분양한다. 평형별 가구수는 ▲25평형 101가구 ▲32평형 44가구 ▲45평형 72가구다.
지하철 6호선 광흥창역을 도보로 이용할 수 있고, 현대백화점과 농협하나로마트를 차량으로 5분이면 이용이 가능하다.
◇미아동 경남아너스빌= 경남기업(000800)은 강북구 미아동 238의 56번지 일대 단독주택 재건축을 통해 총 201가구중 24평~32평형 109가구를 일반분양한다. 지하철4호선 미아역이 도보로 이용가능하고 편의시설로는 수유시장, 한빛어린이공원, 대림쇼핑 등이 있다.
◇방화동 태승훼미리아파트= 태승종합건설은 강서구 방화동 168의 78번지 오성아파트를 헐고 15층 2개동 76가구중 25평~31평형 26가구를 일반분양한다.
지하철5호선 개화산역을 차량으로 이동해야 하며 2007년말 9호선이 개통되면 교통이 한결 편리해질 전망이다. 송화초등, 치현초등, 공항중, 공항고를 통학 할 수 있으며 이마트, 김포공항이 가깝다.
- `왕따` 임대주택, `제자리잡기` 가능할까?
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 27일 내놓은 임대주택정책 개편방안은 그동안 상대적으로 공급이 부족했던 도심지에 임대주택 공급을 확대함으로써 임대주택의 효율성을 높인다는 게 주요 골자다.
이와 함께 그동안 5년 민간임대주택 대부분이 임대기간 중 분양전환이 가능한 5년 임대주택이어서 사실상 임대주택으로서의 기능이 취약했던 점을 감안, 10년 장기임대주택을 활성화한다는 내용이다.
이를통해 도심지에 연간 6000가구, 2015년까지 6만가구에에 달하는 임대주택 공급체계를 확고히 구축함으로써 임대주택시장 육성과 효율성, 사회적 통합, 그리고 재무적 투자자 연계를 통한 안정적인 임대주택 건설체계 확보라는 세 가지 목적을 달성한다는 것이 정부의 복안이다.
◇임대주택 `효율성` 극대화, 재무적투자자 참여통한 선진화 꾀해
우리나라 임대주택은 그동안 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근해 왔기 때문에 `임대주택=열등재`라는 부정적 인식이 만연해 있는 상황이다. 그러다보니 지난해까지 115만가구의 임대주택이 공급됐지만 대다수가 도심 외곽에 위치해 있거나 지자체의 반대로 사업이 무산되는 경우가 빈번했다.
실제 건교부 자료에 따르면 서울지역에 29만3000가구의 국민임대주택 건설이 필요하다고 보고 있으나, 택지난과 지자체의 반대 등으로 수도권 외곽에 건설돼, 일부 단지의 경우 임대가 되지 않는 현상도 발생하고 있다.
아울러 임대주택 공급의 71%를 차지하고 있는 5년 미만 민간임대주택의 경우 영세 사업자의 재정 악화로 부도가 나거나 분양 후 2년 6개월 뒤에 분양 전환 돼 내집 마련 수단으로 전락하는 등 임대주택으로서의 기능이 미약하다는 지적을 받아왔다.
임대주택 정책 개편방안은 이런 가운데 나온 것으로 정부는 도심지역 내 임대주택을 확대해 임대주택사업의 효율성을 높일 방침이다. 정부는 특히 5년으로 돼 있는 민간임대주택을 10년 장기로 바꾸고, 이 사업에 보험회사, 연기금, 부동산투자회사 등 재무적 투자자들의 참여를 유도, 민간임대주택사업의 정상화를 꾀한다는 계획이다.
◇도심지 내 신축임대·전세형임대·다가구임대 확대
정부의 임대주택정책 개편 방안의 가장 중요한 핵심은 도심지역에 전세형 임대주택공급, 노후·불량주택을 매입해 철거 후 신축·임대하는 신축임대제도 도입, 다가구 임대주택의 확대 등 도심지 내 임대주택 공급 확대이다.
우선 도심 내 노후, 불량주택을 매입해 철거 후 신축, 임대하는 신축임대제도가 도입된다.
이를 위해 건교부는 연내에 서울지역에 2개의 시범사업지구를 지정, 추진할 계획이다. 추병직 건설교통부 장관은 "주공 등 공공기관이 연내에 노후 불량 주택을 매입해 재건축을 추진할 것"이라며 "이는 노후불량주택을 정비하는 효과와 함께 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위한 조치"라고 말했다.
매년 1000가구 규모의 전세형 임대주택도 공급된다. 이는 도심 내 전세로 나와 있는 임대주택을 주공이 전세로 계약해, 이를 세입자에게 월세로 공급하는 주택이다.
전세형 임대주택은 최초 2년 거주기간으로 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려 중으로, 이는 임대수요에 따라 아파트 등 주택유형을 다양화하기 위한 취지로 풀이된다. 정부는 이 같은 전세형 임대주택을 매년 1000가구씩 2015년까지 1만가구를 공급할 계획이다.
정부는 이와함께 공공임대주택이 부족한 현실을 감안, 100만 가구 건설계획을 당초 계획대로 추진하되 2007년에 수요조사를 거쳐 건설기간, 물량 등을 재검토하기로 했다.
또 택지를 적기에 확보하기 위해 주택건설지원협의회 운영을 활성화하고 교도소, 군시설 등의 이전 대상지와 장기미집행 도시계획시설용지, 철도차량기지, 공영차고지, 하수처리장 등을 활용, 임대단지를 건설키로 했다.
◇임대주택 입주자 지원강화 및 사회 통합 확대
국민임대주택의 품질수준을 적정하게 유지하도록 하기 위해 건설비를 평당 324만원에서 375만원으로 현실화하고 재정 1조7000억원, 국민주태기금 8조6000억원 등 모두 10조3000억원을 내년부터 추가지원키로 했다.
또 국민임대 주택의 주거 면적이 과거(14평-20평) 너무 좁다는 지적에 따라 이를 11평-24평형으로 확대, 다양한 소득계층이 혼합해 거주할 수 있도록 했다.
이와 함께 같은 단지에 임대와 분양주택이 따로 건설돼 야기되는 주민간 이질감을 해소하기 위해 주택공사가 개발하는 중소규모 공공택지에는 주공이 직접 분양 주택사업을 시행토록 했고, 전용 25.7평 초과 주택 분양도 가능토록 했다.
15평 이하 주택에 대해서는 국민주택기금지원을 늘려 임대보증금을 840만원에서 560만원으로 인하, 거주자의 금전 부담을 덜게 했다. 입주자격제도도 개선, 1인가구는 전용 40㎡ 이하 주택에만 입주를 허용하고 입주자 선정시 소득기준은 토지, 자동차 등 자산소유현황을 반영, 형평성을 높인다.
>◇재무적 투자자 임대주택 사업 적극 유도, 부도아파트 임대주택 활용
민간임대주택에 대한 개선방안도 이번 대책 중 핵심 요인 중 하나다. 우선 임대주택 제고확충 효과를 감안해 현재 전체 임대주택사업의 71%를 차지하고 있는 5년 임대주택을 10년 장기임대주택으로 전환키로 했다. 또 임대주택사업을 선진구조로 전환키 위해 보험사, 연기금 등 재무적 투자자를 적극 유치키로 했다.
이를 위해 내달 중순 택지공급 예정인 용인 흥덕지구 내에 529가구 규모의 10년 장기임대를 공급키로 하고, 해당 택지공급 청약자를 보험회사, 연ㆍ기금 등 재무적 투자자 또는 부동산 투자회사, 간접투자기구, 프로젝트금융 투자회사 등으로 제한했다.
건교부는 이 같은 조치를 통해 민간자본들이 임대주택사업에 뛰어들면서 시장이 활성활 될 뿐만 아니라 기업형 장기임대사업자 육성이 가능할 것으로 내다보고 있다.
건교부 관계자는 "이번 흥덕지구 내 택지는 조성원가의 85% 수준에 공급하고, 사업수익성도 6.5%~7.1%로 전망된다"며 "임대주택사업의 수익성이 제고되고 민간자본의 참여가 늘어나면서 임대주택 건설이 활성화될 것으로 본다"고 말했다.
아울러 최근 들어 사회적 문제로 거론되고 있는 민간의 부도임대주택을 경매를 통해 매입해 다시 국민임대로 공급키로 했다. 대상주택은 준공 후 부도임대주택 7만3000가구 중 피해가 우려되는 3만7000가구를 대상으로 시행할 방침이다.
이를 위해 정부는 올해부터 1~2개 단지, 300가구 규모를 경매를 통해 취득해 국민임대로 공급할 계획이며, 다만 기존 거주자는 주거안정 차원에서 일정기간 계속 거주할 수 있도록 허용할 방침이다.
- (일문일답)정부 임대주택정책 개편방안
- [edaily 이진철기자] 정부는 27일 노무현 대통령 주재로 국정과제회의를 개최해 ´임대주택정책 개편방안´을 확정, 발표했다.
다음은 임대주택정책 개편방안과 관련된 일문일답 내용이다.
-다가구 매입임대의 물량을 확대하는 배경은.
▲현재 건설중인 국민임대주택이 도시외곽에 집중됨에 따라 현 생활권을 떠나기 어려운 도심 빈곤층의 입주에는 한계가 있다. 이에 작년에 시범사업(04년 503호)결과, 입주민의 반응이 좋은 다가구 매입임대 물량을 확대키로 한 것이다.
-다가구 매입임대 물량확대 및 분산입지에 따른 관리대책은.
▲주택공사에 매입임대 전담관리 시스템을 구축해 운영중이며, 지역별 통합관리, 기동보수반 편성 등 별도 시스템도 도입해 운영할 방침이다. 관리물량이 대폭 확대되면 일상관리는 정부의 재정지원을 받고 있는 집수리사업단 및 주거복지관련 사회단체를 적극 활용할 계획이다.
-다가구 매입임대주택 등의 입주자에 대한 주거와 사회복지서비스의 연계지원 방안은.
▲지역내 종합 사회복지관, 시민단체 등 기존에 존재하는 사회복지 전달체계를 최대한 활용하고, 복지정책의 주무부처인 보건복지부 등과 긴밀하게 협력해 나갈 계획이다. 이를 통해 다가구 매입임대사업이 단순한 주택공급정책이 아닌 주거복지정책이 될 수 있도록 추진해 나가겠다.
-다가구 매입임대의 구체적인 그룹홈 확대방안은.
▲작년 시범사업은 장애인 그룸홈만 운영하고 있으나 요보호아동, 성폭력, 가정폭력 피해자 등으로 그룹홈을 확대할 방침이다.
이같은 특수 사회취약계층의 보호활동을 하고 있는 비영리단체를 활용해 주택을 제공하고, 비영리단체는 입주대상자를 자체적으로 선정하고, 관련 중앙부처 및 비영리단체가 소요경비를 마련해 운영할 계획이다. 복지부, 여성부 및 관련 비영리단체에서도 공급을 희망하고 있다.
-다가구 매입임대와 전세임대의 차이점은.
▲입주민 반응이 좋은 다가구주택 매입임대사업을 확대하는데는 한계가 있어 이와 유사한 전세임대방식을 도입했다. 전세임대방식은 주공이나 지자체가 소유권을 확보하지 않는 점에서는 차이가 있으나 공급지역, 입주대상, 임대료 수준 등은 동일하다.
수리비 등 일부 소모성 경비는 재정에서 지원하나 전액 주택기금으로 사업을 시행하게 된다. 전세임대는 수요에 따라 아파트 등 주택유형도 다양화할 수 있으며, 매입방식은 매물이 없는 지역은 공급할 수 없으나 지역별 수요에 탄력적으로 대응이 가능하다.
-전세형 임대의 경우 집주인이 집을 비워줄 것을 요청할 경우 입주자는 어떻게 되고 임차기간은.
▲임차기간이 가급적 장기간인(5~6년) 주택을 임차하고, 임차기간 연장이 곤란하거나 기타 다른 사유로 집주인이 집을 비워줄 것으로 요청하면 인근 다른 주택을 임차해 입주민을 입주토록 해 입주자의 주거안정을 도모할 방침이다.
아울러 주택기금을 활용하므로 주공·지자체가 전세금에 필요한 자금은 탄력적으로 운용이 가능하다.
-전세형 임대주택 입주자의 거주기간은.
▲다가구주택 매입임대와 같이 입주자의 최초 거주기간은 2년으로 하되, 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려중이다.
-다가구 매입임대보다 사업비가 더 높은 신축임대를 도입하는 이유는.
▲도심내 임대주택 공급을 확대하고, 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위해 공급방식을 다양화 할 필요가 있어 시범사업 차원에서 도입했다. 이를 통해 노후불량주택을 정비하는 효과가 있고, 새집에 따른 유지보수 비용을 절감할 수 있다.
-신축임대주택의 입주계층은.
▲철거·신축에 따른 비용으로 인해 임대보증금이 15평 기준으로 555만원, 월임대료 14만~16만원으로 다가구 매입임대보다 높은 점을 감안했다. 매입임대가 수급자 위주이나 신축임대는 차상위계층 또는 탈시설가구 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 계획이다.
-단신자용 매입임대사업을 추진하는 이유는.
▲다가구주택은 주로 2인 이상의 가구가 거주할 수 있도록 건축돼 시범사업을 추진해 본 결과 실제로 단신가구의 입주기회가 극히 적었다. 따라서 정부지원의 사각지대를 해소하기 위해서는 주거지원의 다변화가 필요가 있다.
-단신자용 매입임대주택의 지원대상은 어떠한 절차를 통해 선정되는가.
▲입주자는 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통하여 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대하게 된다.
지자체를 통해서는 주로 자활의 의지가 있는 기초생활수급자 위주로 선정하고, 비영리단체를 통해 입주자를 선정하는 경우는 사업 참여 비영리법인에게 입주자 선정권 부여한다.
-부도난 민간임대주택을 매입하는 이유는.
▲입주후 부도난 경우는 제3자 인수에 따른 퇴거위험 및 임대보증금 손실로 기존 입주자들의 주거불안이 심각한 상황으로 정부차원의 지원이 절실히 필요하다. 작년말 부도임대 12만가구중 입주후 부도주택은 7만300호 수준이다.
특히 매입협의 등 추진과정에서 부도사업자는 배제하고, 경매를 통해 매입, 부도사업자의 다른 채무를 승계하지 않으므로 부도사업자를 지원하는 것은 아니다.
-부도임대주택의 매입시 경매로 취득하는 사유는.
▲국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 국민주택기금 및 제3채권자에 의한 근저당·압류 등 권리관계가 매우 복잡하다.
일반 매입할 경우 사적인 채무를 정부재정 및 기금으로 변제한다는 비난과 취득원가의 지나친 상승이 예상되며, 이미 경매로 처리해 기금을 회수한 단지와의 형평성 측면에서도 물의가 예상되므로 경매로 매입하는 것이 바람직하다.
-부도임대 매입시 기존 임차인은 계속 거주할 수 있는지.
▲부도임대주택을 매입해 국민임대주택으로 공급하더라도 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간 동안 거주할 수 있도록 허용할 계획이다.
-국공유지, 교도소나 군부대 시설 등의 이전부지 등을 활용하는 방안으로 도심내 충분한 택지공급이 가능한지, 향후 추진방향은.
▲국공유지의 매각이나 군부대 등의 이전 등은 단계적으로 추진돼 충분한 택지공급에는 한계가 있는 것이 사실이다. 다만, 용도폐지될 경우 우선적으로 국민임대단지로 활용을 검토하여 도심내 공급을 확대한다는데 의미가 있다.
군부대, 교도소부지 등 용도폐지된 국유지는 임대주택 용지로 우선 매각되도록 국유재산관리계획 수립시 반영하고, 앞으로 재경부, 국방부 등 관계부처와 협의를 거쳐 활용가능 부지를 지속적으로 조사, 활용할 계획이다.
-철도차량기지, 공영차고지 등을 입체개발해 임대주택을 건설하는 것이 가능한지, 문제점은 없는가.
▲현행법상 공영차고지, 철도차량기지, 하수처리장 등 도시계획시설 부지를 복합도시계획시설로 결정한 후 부지상부를 입체도시계획사업으로 국민임대주택 건설이 가능하다. 국토계획법상 주택 등 비도시계획시설을 도시계획시설인 건축물 상하부에 설치가능하고 국내외에서 공공시설을 입체적으로 활용한 사례가 있다.
지난 95년 서울시 신정지하철기지 상부에 인공대지를 조성해 아파트 3000가구 및 학교를 건설했고, 독일 베를린에서 고속도로 복개후 녹지가 많은 전원주택 개념의 테라스식 아파트인 슈량겐파다 임대주택 2동 15층 1200가구를 건설한 사례가 있다.
다만, 인공대지조성, 철도점용료 등으로 인해 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획이다.
-국민임대 11평형의 도입이 필요한지, 수요는 있는가.
▲1인가구의 비중이 높아지는 인구추세에 대비할 필요가 있다. 1인가구 비중은 지난 85년 7%에서 90년 9%, 95년 12.7%, 2000년 15.5% 등으로 높아지는 상황이다. 따라서 독거노인이나 편모가정 등 가족원이 적은 빈곤가구를 위해서 종전 영구임대 규모의 저렴한 주택이 필요하다.
11평형 임대보증금은 종전 영구임대수준인 400만원 정도로 예상하고 있다. 영구임대의 건설 중단으로 입주대기자가 6만명에 달하므로 서울 등 대도시 인근 지역에 공급할 경우 수요는 충분하다.
-서민용 임대주택에서 20평(전용15평) 이상이 필요한지.
▲1~4분위의 저소득층의 경우도 현재 국민임대주택 규모(전용15평이하)보다 크게 거주하고 있다. 20평 미만은 방이 1~2개로 이성자녀를 둔 4인가구는 최저주거기준에도 미달하는 경우가 발생한다.
국민소득 증가에 따라 높아지는 주거요구 수준을 충족시키기 위해서도 20평 이상을 일정비율 공급해야 한다. 또한, 다양한 계층의 혼합(Social Mix)을 위해서도 24평(전용18평)을 일부 건설할 필요가 있다.
-사업비가 16%나 인상(324만원→375만원) 되었는데, 그 요인은 무엇인가.
▲이번에 사업비를 인상한 것은 지난 2002년 사업비 산정 이후의 지가, 자재, 노임 등의 상승요인을 반영해 현실화한 것이다.
상대적으로 매수비중이 높은 수도권 일대의 택지 매입비용이 대폭 증가했고, 원자재 등 물가도 상승했다. 이는 지난 2002년부터 2003년까지 건설경기 활황에 따른 노무비 상승 등의 요인으로 공사비가 증가한 것이다.
지난해에는 물가 및 노임 등의 상승요인을 반영, 공공임대주택 표준건축비를 210만원에서 288만원으로 37% 인상한 바 있다.
-주공이 자체택지내 분양주택을 공급하는 것이 사실상 공영개발의 도입을 의미하는 것이 아닌지, 예상되는 문제는 없는가.
▲이번 조치는 국민임대사업의 재원부족을 해소하기 위해 불가피하게 2012년까지 한시적으로 추진하는 것이고, 주공이 개발하는 공공택지에 한정되는 것이므로 전면적인 공영개발 방식을 도입하는 것은 아니다.
주공이 분양용지를 개발한다고 해도 주택건설 공사 등은 민간에 발주하여 이루어지므로 발주물량의 변동이 없어 시행사를 제외한 건설업체의 수주물량 축소 등의 문제는 없을 전망이다.
-민간 참여를 연기금으로 제한하는 이유는.
▲국민임대주택은 저소득층을 위한 공익사업으로서 공공성과 책임성이 부여되므로 공공연기금에 한정하는 것이 타당하다.
건설업체의 경우 부도가능성도 있고, 공공연기금은 장기 안정성이 커 장기투자에 적합하다.건설업체의 경우는 연기금과 컨소시엄을 구성해 참여할 수 있다. 또한 재정지원을 통해 일정부분 수익을 낼 경우 공공연기금에 배분해 국민전체에 수혜효과를 주는 것이 타당하다.
-임대주택 부도에 따른 임차인 피해방지대책은.
▲기금을 제외한 각종 제한물권은 지난 2002년 말 임대주택의 분양전환 시점까지 설정을 제한한 바 있다. 이미 부도가 발생한 임대주택에 대해선 조기 분양전환될 수 있도록 대출한도 작년 4월 확대했고, 우대금리 적용대상 확대도 같은해 10월 조치했다.
아울러 부도임대사업장에 현재 거주자이면 우선분양자격을 인정받을 수 있도록 임대주택법시행령 개정중이고, 현재 건교부에 설치된 임대주택 검토위원회에서 추가대책에 대해 논의중이다.
-10년 장기임대 공급 활성화를 위한 방안은.
▲정부가 임대기간 장기화를 추진함에 따라 그동안 5년임대를 공급해왔던 영세업체들은 장기간 자금운영능력이 부족하여 사업에 적극적으로 참여하기 곤란하다. 따라서 장기임대활성화를 위해서는 자금사정이 건실한 재무적 투자자의 사업참여를 유도할 필요가 있다.
올년 상반기중 용인흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자가 참여해 시범사업을 추진할 계획이며, 그 결과를 보아 문제점 등을 점차 보완해 나갈 수 있을 것이다.
-용인흥덕지구를 대상으로 하는 필롯프로젝트(Pilot project)의 기본적 취지 및 추진일정은.
▲임대주택사업에 장기 민간자금을 유인해 투자, 건설, 관리가 분리된 선진시스템을 구축하기 위함이다. 4월중 관련기준을 마련해 6월중 사업자를 선정할 계획이며, 2006년 하순에 주택사업계획승인을 거쳐 입주는 2007년 하반기에 이루어질 전망이다.
- 도심내 전세형 임대주택, 매년 1000가구 공급
- [edaily 윤진섭기자] 고정적인 수입이 없는 계층을 대상으로 전세형 임대가 신규 도입되고, 지난해 도입된 다가구 매입임대사업이 2015년까지 총 5만가구가 공급된다. 또 용인 흥덕지구에 보험회사, 연기금이 참여하는 10년 장기임대주택이 첫 선을 보인다.
국무총리실과 건설교통부는 27일 노무현 대통령 주재로 국정과제회의를 열고 이 같은 내용을 담은 `임대주택정책 개편방안`을 확정했다고 밝혔다.
정부는 종전 도시 외곽에 주로 건립되는 국민임대주택의 건설과 병행해 도시 내 기존주택을 활용한 다양한 형태의 임대주택 공급을 추진키로 했다. 이를 위해 전세형 임대주택과 신축임대를 새로 도입하고, 지난해부터 도입한 다가구 매입임대사업을 대폭 확대키로 했다.
우선 고정적인 월수입이 없는 서민들을 위해 전세형 임대주택을 새로 도입하기로 했다. 최초 거주기간 2년과 2회 연장이 가능한 전세형 임대주택은 올해 500가구를 시범적으로 공급하고 내년부터 2015년까지 총 1만가구가 공급된다.
도심지 내 노후 불량주택을 철거한 후 신축, 임대하는 신축임대제도도 도입된다. 종전 매입 임대가 저소득층을 대상으로 한 반면 신축임대주택은 차상위계층 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 방침이다.
국민임대주택의 공급평형도 다양화된다. 현재 14평~20평형으로 구성돼 있는 평형 분포를 11평~24평형으로 확대해 다양한 소득계층이 거주할 수 있도록 할 방침이다. 이와 함께 동일 단지에 임대와 분양 주택을 함께 배치할 수 있도록 주공이 개발하는 중소규모 공공택지에서는 주공이 직접 분양하는 주택사업도 허용토록 할 계획이다.
입주자격제도도 개선해 1인가구는 전용 40㎡(전용 12.1평)이하 주택에만 입주를 허용하고 가구원수가 많을수록 유리하도록 할 계획이다. 또 현재 입주자 선정 시 소득기준만 적용해 왔으나, 향후 토지 및 자동차 등 자산 소유현황도 반영해 형평성을 높이기로 했다고 건교부는 설명했다.
정부는 그동안 민간임대주택 대부분이 임대기간 중 분양전환이 가능한 5년 임대주택으로 사실상 임대주택으로서의 기능이 미약하다고 판단, 재무적 투자자를 유치해 10년 장기임대주택을 활성화기로 했다.
이를 위해 정부는 오는 5월 중순 택지를 공급하는 용인 흥덕지구 내 1만269평에 18평~25.7평 규모 529가구(10년 장기임대)를 지을 수 있는 택지를 보험회사, 연기금, 부동산투자회사 등 재무적 투자자만을 대상으로 공급할 방침이다.
추병직 건설교통부 장관은 "그동안 임대주택은 택지 및 재원 부족 등으로 적재적소에 공급되지 못한 측면이 있었다"라며 "이번에 마련된 임대주택 개선방안은 도심지 임대주택 확대, 재무적 투자자 유인을 통한 임대사업의 재원확보 등에 주안점을 둬, 그동안 거론된 임대주택 정책의 문제점을 개선할 수 있을 것"이라고 말했다.
한편 정부는 그동안 사회적 문제로 거론돼 온 부도 민간임대주택에 대해 경매를 통해 적극적으로 매입, 국민임대주택으로 공급키로 했다. 이 과정에서 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간동안 거주할 수 있도록 허용할 방침이라고 건교부는 설명했다.
정부는 민간임대주택의 세부개선방안은 건교부에 설치된 임대주택정책 검토위원회 논의를 거쳐 6월 중에 최종 확정할 방침이다.
- (부동산레이다)재건축을 초고층 아파트로 해야 하는 이유
- [양은열] 우리는 살아가면서 좀 더 좋은 시설과 더 나은 쾌적한 환경에서 살아가기를 원한다. 이런 추세와 더불어 21세기에 들어와서 우리나라에 주상복합아파트가 폭발적인 인기를 끌었다. 지금도 삼성동 아이파크며 도곡동 타워팰리스는 우리나라의 초고층 주상복합아파트를 대변하고 있다.
우리는 어떤 도시에서 살고 싶은가? 이 지구상에서 살고 싶은 도시 한 곳을 선택할 수 있는 기회가 생긴다면 어느 도시를 선택하겠는가?
필자가 그동안 세계적인 초고층 빌딩 도시 몇 개를 다니면서 왜 우리는 초고층 아파트나 건물을 짓지 않고 제한을 하고 있는가에 매우 불만이 많았다. 초고층 스카이 라인을 관광상품으로 개발한 상하이는 1998년 완공된 상하이 최고층 건물인 88층 421미터 높이의 진마오 빌딩의 전망대에 오르면 상하이 최대의 푸둥지역이 한 눈으로 볼에 들어온다. 또한 바로 그 옆에는 세계금융빌딩이 터닦기가 한창이다. 101층 492미터 높이로 세계에서 가장 높은 타이페이 101의 층수(508미터)와 같다.
홍콩은 어떤가? 공항에서 30킬로미터가 넘는 청마대교를 따라 도심으로 가다보면 도로 양쪽의 초고층 주상복합아파트와 건물이 바다를 조망으로 인상 깊게 눈에 들어온다. 도심초고층 빌딩 IFC(Internation Financial Center,88층 415미터)빌딩을 빅토리아산에서 야경으로 보면 거의 환상적임에 틀림이 없다. 하이사이버(255미터,75층)를 비롯해 소렌토(75층)는 이미 준공 됐으며, 주룽역에는 초고층 호텔과 오피스빌딩으로 가득차 공간의 효율성을 최대한 활용하고 있다.
우리와 소득수준차가 있는 말레이시아 쿠알라룸푸르는 어떤가? 다이아몬드처럼 반짝이는 452미터 짜리 옥수수를 두 개 세워 놓은 듯한 KLCC(Kuala Lupur City Center)빌딩으로 일명 페트로나스 쌍둥이 빌딩을 만나게 된다. 원래 저층지역이었던 이곳을 초고층빌딩으로 짓고 남은 공간을 대지면적보다 4-5배 넓은 녹지공간으로 조성해 수영장과 분수대등으로 시민의 휴식처를 제공해 주고 있다.
일본은 이야기할 필요도 없이 지진의 피해가 예상되어 이를 바탕으로 내진설계는 물론이고 도쿄만에 들어서는 초고층 빌딩등은 재개발은 통해 빌딩숲 등을 조성한 것들이 많다. 특히 미국 샌프란시스코의 금문교를 연상시키는 레인보우 브리지는 다리에 설치된 조명하나 하나도 계절과 날씨, 요일별로 12가지로 바뀐다고 해서 붙여진 이름처럼 조명과 빌딩의 조화에 신경을 쓰고 있다. 특히 토쿄타워를 지나 토쿄 롯폰기에 이르면 54층의 초고층 타워 롯폰기힐스는 재개발을 통한 최대 성공빌딩으로 알려진 곳이다.
그렇다면 우리는 어떤가?
서울의 스카이라인은 아시아에비해서도 너무 뒤떨어져 있다. 서울은 도시계획법의 고도지구제한, 건축법규의 강변과 대로변의 사선규제, 문화재보호구역 규제, 군사 항공구역에 따른 초고층 빌딩의 규제, 초고층에 따른 집단민원, 재건축과 같은 부동산 규제책으로 인한 부동산 정책에 의해 너무 답답한 서울을 만들어 내고 있다.
예를 들어보자.
타워팰리스 1차 신축과정에서 건물층고 문제는 집단민원의 대표적인 사례중의 하나였다. 원래 100층 건물 2개동으로 계획했던 타워팰리스는 조망권을 가린다는 주민의 민원 때문에 50-60층 4개동으로 쪼개지게 됐다. 그 결과 민원인과 사업시행자, 도시전체 미관등 어느 하나 만족한 것이 없었다. 4개동으로 건물이 완성된 지금의 모습을 보자. 4개동끼리 서로 조망권을 가리고 스카이 라인도 밋밋한 상태에서 답답한 느낌을 주고 있지 않은가!
비슷한 상황은 타워팰리스3차 때도 마찬가지였다. 조망권을 가리고 교통환경 영향평가가 제대로 이루어지지 않았다는 인근주민들의 민원탓에 1년이상 소송이 진행되었다. 결국 인허가 문제는 없다는 법원의 결과가 나왔지만 건물을 75층에서 69층으로 조정하는 정도의 시행사와 주민간의 타협하는 수준에서 마무리되었다.
테헤란로는 어떤가? 30-40층으로 이루어진 빌딩군은 성냥갑 같은 10층대 중소형 단지와 함께 특징도 없고 테마도 없는 그냥 콘크리트 빌딩에 불과한 모습으로 진열되어 보는 이의 가슴을 답답하게 하고 있다.
그러나 이제라도 늦지 않았다. 그 해결책을 재건축을 통하여 스카이 라인을 재조정하여야 한다. 외국의 어느 곳을 가보아도 한강과 같은 천혜적인 자연도시는 없다. 1000미터가 넘는 산이 둘러 쌓이고 거대한 강이 흐르는 초자연적인 대규모 도시를 서울을 제외하고는 필자는 아직 본적이 없다. 그러나 이렇게 천혜의 조건을 가진 서울을 그냥 특성 없는 도심으로 개발한 것은 도심 스카이 라인에 대한 적절한 마스터 플랜이 없었다는 것이다.
특히 무엇보다도 개별사업들로 구성되어 도시계획위원회에서 받은 심사와 인허가를 통해서만 진행하면 되었던 것이다. 서울전체를 개발하는 마스터 프랜이 없기 때문에 건별로 심사를 하게 되니 넓은 땅엔 높은 건물이 좁은 땅엔 중저건물이 들어선다는 고정관념을 벗어나지 못한 것이다. 그래서 우리 건물들이 몽땅 연필이나 성냥갑 같이 되었고 향후에도 이런 기준이 없다면 계속적으로 양산될 것임에 틀림이 없다. 따라서 압구정동 현대아파트 단지들, 잠실에 있는 5단지 및 장미 진주 고층아파트, 반포에 있는 아파트 등 모두 획일적으로 같은 높이의 판상형 아파트들로 가득 찼다.
어느 자료에 보면 일산 신도시의 평균 용적률이 220%라고 한다. 그리고 강북 평균 용적률은 100%라고 한다. 분명히 용적률이 일산이 2배 이상이고 고층 아파트가 일산이 훨씬 더 많은데도 불구하고, 일산의 신도시가 더 쾌적하게 보인다. 일산엔 강북에 없는 공원이 많고, 도로가 넓고, 사통팔달이다. 뿐만 아니라, 주차장, 쇼핑센타, 편의 시설, 병원, 학교 등이 훨씬 많고, 또한 이를 수용할 만한 부지가 많이 있다는 것이다.
개포지구나 고덕 지구를 생각해보자.
일반주거지역 2종으로서 지금의 기준으로 보면 12층 이상의 아파트는 지을 수 없다. 그러나 재건축을 위해 20년 넘게 자란 나무들은 없애야 한다. 층고를 제한하다보니 재건축후의 모습도 더 답답하기만 하다. 돈을 들여 녹지 공간을 만들어도 부족할 지경인데 있는 녹지도 허물고 있다.
거꾸로 생각해보자. 개포나 고덕 같은 저밀도 지역이나 재개발 지역에 12층짜리 빌딩 100동을 짓는 대신 100층짜리 12개 동만 짓고 나머지는 도로와 공원, 학교와 스포츠시설 등으로 활용한다면 도심은 숨을 쉬는 공간으로 재탄생할 것이다.
그렇다면 왜 초고층으로 재건축을 반대하는 것일까?
아마도 초고층으로 짓게 되면 기존의 아파트 가격들이 폭등하게 되어 극심한 빈익빈 부익부를 가져올 거라는 부동산 가격 폭등이 그 주요한 요인으로 보인다.
그러나 우리는 이제는 인정할 것은 인정하여야 한다. 동일한 부동산은 없다. 더나아가 부동산에도 명품이 있다. 삼성동 아이파크와 개발되지 않는 구도심 아파트와 부동산 가격이 같을 수 있을까?
한달전쯤 압구정도 아파트가 초고층으로 재건축 된다는 풍문으로 인해 일제히 1억정도가 뛰었다. 그리고 서울시에서 이를 부인했음에도 불구하고 여전히 강세를 나타내고 있다. 그동안 참여정부는 세계 어느곳에 내놓아도 뒤지지 않을 강력한 부동산 정책을 펴왔다. 재건축개발이익환수제며 주택거래신고제, 투기지역 및 투기과열지구지정, 토지거래 허가구역등등 일거하기에도 너무 많은 제도가 남발되었다. 그러나 아파트나 전국의 토지의 가격들은 이를 비웃듯이 떨어지지 않고 있는 것이다.
왜 그렇까? 이것은 참여정부가 내놓은 부동산 정책 중 세금정책으로는 부도안을 절대로 잡을 수 없다는 것을 또다시 입증하게 된 셈이다.
물론 가격이 오르면 규제나 정책으로 묶으면 된다고 생각하고 있는 책임자가 있을 수 있다. 그러나 이제는 이런 발상을 버려야 할 때다. 만약 이러한 생각과 정책이 반복되는 이상 부동산 가격은 정책과 가격상승이라는 계속되는 숨박꼭질의 연속으로 오르내림이 이어질 것이고 이러는 사이 부동산은 꾸준한 상승은 연속될 것이고 계속적으로 부동산 정책에 대한 내성은 더욱 강해질 것이다.
이제 적극적으로 생각을 바꾸어 보자.
1만 평을 재개발하면서 건폐율(전체 대지 면적에 건물이 깔리는 비율) 40%로 200%의 용적률을 적용해 준다고 하자. 그러면 4천 평의 대지에 2만 평의 건물을 지어야 하니까 5층 건물을 짓고 약6천 평을 도로, 공원, 기타 부대시설로 쓸 수 있다. 그런데 20층 건물을 지으면 건폐율은 10%만 하면 되기 때문에 1000평의 대지에 건물을 앉힐 수 있다. 그렇게 되면 약 9천 평의 대지가 나오게 되어 더 많은 도로, 공원, 산책로 등을 만들 수 있다. 더 나아가서 40층을 짓게 되면 500평에만 건물을 앉히면 되니까 9,500평 공터가 생기는 것이다.
삼성동 아이파크가 이와 비슷한 건폐율과 용적률로 이루어져서 동일한 가구수의 입주인데도 쾌적한 환경을 유지하고 아파트 가격도 최고가를 형성하고 있지 않은가!
따라서 향후에 서울의 스카이 라인을 생각해 보면 재건축이 초고층화는 반드시 가야할 이유가 여기에 있는 것이다. 만약 부동산 가격 폭등이 무서워 재건축 초고층화를 외면한다면 얻은것 없이 도심은 계획 없는 콘크리트 건물군으로 남을 것이고, 아파트가격 상승 또한 잡기 어려울 것으로 보인다. 만약 그때 가서 늦었다고 다시 재건축을 초고층으로 재검토를 할 경우 이미 때는 늦은 것임을 정책입안자는 알고 있기를 바란다.
부동산과 아파트 가격은 오를 수 밖에 없음을 인정하자. 만약 재건축을 초고층으로 지을때 특혜 시비가 있는 곳에는 기부체납으로 풀어 가면 될 것이다. 재건축을 초고층 아파트로 허가해 주는 조건으로 인근 주민이 공동으로 사용할 수 있도록 건축 심의 과정에서 아파트 단지 외부 또는 인근 주민이 공용할 수 있게 배치하게 하거나 기부 체납을 하도록 하면 될 것이다. 현재와 같이 주거주민이 아니면 구경조차도 못하는 주상복합아파트와는 달리 말이다. 굳이 돈으로 환수하지 않아도 도로, 공원, 학교 시설, 공공시설 등으로 환수하면 서울시 예산도 줄이고 인근 주민이 활용할 수 있는 기반 시설을 설치할 수 있으므로, 일석3조의 효가가 있는 셈이다.
왜 우리는 비싼 아파트인줄 알면서도 초고층 주상복합 아파트 분야에 수백대일의 경쟁률과 수조 원의 자금이 몰리는 것일까? 왜냐하면 초고층 아파트는 주거환경 뿐 아니라 조망권, 방범등 살아가기에 너무 편리할 뿐아니라 투자안정성등 아파트 가격을 보장해 주기 때문이다. 초고층이 되면 주거환경이 나빠져서 사람들이 외면해야 하는데 사람들은 투자가치며 환경을 따져보고 돈이 모인다. 정부의 규제와 강력한 정책을 내고 이를 잡아보려 하지만 결과적으로 이러한 초고층아파트가 가격상승의 주범이 되어 버렸다.
고층화가 되면 생활은 편리해진다. 고층화가 된다고 절대 고밀화가 되지 않는다. 왜냐하면 용적률은 그대로이기 때문이다. 오히려 저밀화가 된다. 층고가 높아지는 만큼 땅은 더욱 많아지기 때문이다.
초고층이 되면 나빠지는 것도 있다. 건축비가 상승한다. 건축 기간이 길어진다. 아파트가격이 비싸진다. 주택공급이 늦어져 일시적 공급부족현상이 일어날 것이다. 이러한 단점에도 불구하고 앞으로 재건축이 초고층으로 가야하는 이유는 우리의 백년대계를 계획하기 때문이다. 재건축 개발이익 환수제로 재건축아파트의 상승 방향을 막을 수 있다고 생각하는가! 주택거래신고제와 투기지역 지정으로 부동산 가격을 막을 수 있다고 보는가? 일시적으로는 안정된 것처럼 보일 수는 있다. 그러나 장기적으로부면 이는 손 가리고 하늘을 가린다는 거나 뭐가 다른가!
서울 삼성동에 세워진 초고층 아파트 아이파크는 초고층화가 주는 환경적 장점과 경제적 이익이 얼마나 큰가를 이해하는 좋은 사례다.
대지면적 9,758평에 용적률은 296%, 건폐율은 9.17%다.
전체 대지 면적에서 건물이 깔고 앉은 면적은 890여 평 밖에 되지 않는다. 층고 39층과 46개층 등 3개동에 불과한 것이다. 주차장도 지하에 있어 나머지 8,800평이 공원과 도로들이다. 초고층아파트임에도 조망권이나 일조권 때문에 심각한 민원이 제기되지도 않는다. 만약 용적률 296%의 이 단지를 7층, 12층, 15층의 판상형 아파트로 지었다면 어떻게 되었을까? 각자 생각해 볼 일이다.
우리의 환경은 복잡다양하다. 그동안 가지고 있는 고정관념을 버리고 한강에도 호텔을 짓고 새로운 스카이 라인을 조성하여 환경과 여건, 상황에 따라 탄력적인 층고를 적용할 수 있도록 층고 인센티브를 도입하게 되어 인센티브에서 나오는 비용을 뉴타운이나 주택환경개선 사업등의 저개발지역 발전자금으로 쓰면 될 것이다.
서울시에 땅을 많이 기부할수록 용적률 인센티브를 주고, 건폐율을 낮추거나 용적률을 낮추면 층고 인센티브를 주는 방향으로 말이다.
누구나 멋있고 이상적인 도시에서 살고 싶어 한다. 그렇다고 현실도 여건도 감안하지 않고 이런 이상적인 도시들을 무조건 따라 할 수는 없다. 아무리 좋아도 저마다의 특색이 있는 만큼 그 특징과 특색, 여건에 맞게 개발되어야 한다. 재건축,재개발은 그런 특색을 만들어 나가는 여러 방안 중에서 가장 중요한 하나의 도구이자 새로운 기회다. 우리의 서울도 초고층으로 갈 준비를 하여야 할 것이다.
스카이라인 담당부처를 신설하여 도심의 전반적인 계획을 하고, 초고층 건물은 충분한 녹지공간 확보를 최우선으로 하며, 객관적인 개발이익 환수제 도입과, 우리나름대로의 전통을 보전하고, 민원은 원칙대로 처리하는 기준을 가지고 초고층 건물을 생산해야 할 것이다.
아파트 재건축 사업도 이와 같은 맥락에서 처리하기를 바란다. 단지 부동산 가격 상승이라는 굴레에 묶여 우를 범하지 않기를 바란다. 좋은 부동산은 반드시 오르게 되어있다. 누른다고 지탱하는 가격이 아니다. 우리가 재건축도 초고층으로 갈 때 전반적인 부동산 문제도 해결될 것으로 보인다.
문제는 정책의 기준과 일관성이 없는 상태에서 여론에 밀리고 부처 이기주의에 밀려 되돌아 올 수 없는 길을 가지 않기를 간절히 바라는 마음과 초고층은 재건축이 가야할 지름길임을 정책입안자분들은 알아주기를 바란다.
- 50가구· 증가용적률 30%미만, 환수제 비켜간다
- [edaily 윤진섭기자]50가구 미만이거나 늘어나는 용적률이 30% 미만인 재건축 추진 아파트는 개발이익환수를 위한 임대아파트 건립 적용 대상에서 제외된다.
또 노후 다세대, 연립주택의 재건축 규제가 완화되고, 재개발 추진을 위한 주민동의 절차에서 확인이 되지 않는 토지등소유자는 의결정족수에서 제외돼, 사업 추진이 빨라질 전망이다.
건설교통부는 재건축임대주택 공급 의무 제도 도입을 골자로 한 도시 및 주거환경정비법이 18일 개정, 공포 예정됨에 따라 재건축, 재개발사업을 활성화하기 위한 시행요건을 완화하는 내용의 도시 및 주거환경정비법시행령개정안을 마련 17일 입법예고했다고 밝혔다.
새 시행령 개정안을 살펴보면 재건축을 하려는 단지의 주택수가 50가구 미만이거나 재건축 후 증가하는 용적률이 30% 미만인 경우에는 재건축임대주택공급의무 적용대상에서 제외했다.
또 건축 관계법에 의해 건축물의 층수제한 등으로 임대주택 공급분 만큼의 용적률 완화가 사실상 불가능한 경우에는 최소한 10% 이상은 공급하되, 용적률 완화가 가능한 범위까지만 공급토록 조치했다.
건교부는 건립될 임대아파트의 보증금과 임대료에 대해서는 재건축사업이 위치한 지역시세의 100분의 90이하의 범위에서 지자체가 정하도록 할 방침이다. 또 임차인의 자격도 무주택기간과 당해 사업지역에 거주한 기간을 고려해 지역실정에 맞게 정해 운영토록 했다.
다세대, 연립주택의 재건축 추진도 원활해진다. 새 시행령 개정안은 다세대, 연립주택 등 준공연도가 다른 소규모 공동주택단지가 일정지역에 산재돼 있을 때에는 이 중 3분의 2이상의 단지(주택 수 포함)가 재건축 판정을 받으면 일대를 정비구역으로 지정, 계획적인 재건축이 가능하도록 할 방침이다.
또 노후·불량화 된 다세대 또는 다가구 주택지는 200가구 이상이면 재건축이 가능토록 했다. 종전에는 기존주택이 300가구 이상이여만 재건축이 가능했다. 이밖에 준공 후 10년 이상이 경과한 주택이 해당 지역 내에 있는 건물수의 10분의 3 이상일 경우에도 재건축이 가능하도록 요건을 대폭 완화했다.
재개발 사업은 소재지 확인이 되지 않는 토지등 소유자는 의결정족수에서 제외해 합리적으로 동의자수를 확보할 수 있도록 했다. 아울러 토지소유자가 직접 시행하는 도심재개발의 경우에는 당초 사업구역지정 당시의 토지소유자 수를 사업 종료 시점까지 의결정족수로 인정키로 했다. 이번에 입법 예고된 시행령 개정안은 오는 5월 17일부터 시행된다.
- (건교부 업무보고)③임대주택 종합대책 마련
- [edaily 이진철기자] 건설교통부는 올해 서민주거안정을 위한 ´임대주택 종합대책´을 상반기중 확정, 발표키로 했다.
건교부는 7일 대통령 업무보고를 통해 올해 임대주택정책에 대해 보고했다. 건교부는 우선 임대주택의 건설·공급·관리 전반에 대해 재검토를 실시해 필요한 계층과 필요한 곳에 지불 가능한 임대료로 공급하는 체계를 구축키로 했다.
택지 확보가 어려운 대도시권에 임대주택을 원활히 공급하기 위해서는 기존의 택지확보 방안을 보완하고 도심의 다가구주택 등을 정부가 매입해 임대하는 사업을 확대하는 등 지역 실정에 맞게 임대주택 공급방식을 다양화할 방침이다.
또한 계층별, 지역별로 임대주택 수급이 불일치하는 문제점을 해소하기 위해 수요자 위주로 임대주택 입지를 선정하고, 꼭 필요한 계층에게 임대주택이 공급되도록 서비스 전달체계를 개선키로 했다.
민간임대주택의 경우 건설실적이 부진하고, 부도가 발생하면 그 피해가 임차인에게 전가되는 등의 문제점이 지적됨에 따라 공공부문과 민간의 역할분담을 명확히 설정하고, 민간임대주택 보완대책도 마련할 계획이다.
아울러 공공임대주택 전담기관으로서 주택공사의 역할을 강화하기 위해 주택공사의 중장기 수지문제 등에 대한 대책을 수립하고, 지자체·지방공사 등과 경쟁체제를 도입하는 방안도 검토키로 했다.
◇국민임대 10만가구 건설, 3조1천억 지원.. 개발제한구역 해제 등 활용
국민임대주택 10만가구 건설계획과 관련해선 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제지역 등을 활용하고, 총 3조1000억원(재정 9000억원, 기금 2조2천억원)의 자금을 지원할 방침이다.
이와 함께 고령자 주거단지 시범사업 실시와 좌식씽크대 등 장애인 편의시설 확충, 생태공원·자전거도로 등을 조성하고 장애인, 중소제조업 근로자를 위한 특별공급도 추진키로 했다.
건교부는 이밖에도 무자격자의 입주방지를 위해 소득 외에 자동차, 토지 등 재산도 심사하고, 임차권 불법 전대행위에 대한 단속을 강화할 방침이다.
또 토지 등 보상제도 개선을 추진하기 위해 정상적인 실거래가를 반영해 정당보상의 개념을 정립하고, 영세소액 보상대상자에 대한 정액보상의 적정화 및 대형국책사업 보상시 생계대책 등 맞춤형 보상제도를 행정중심복합도시에서 시범적용할 계획이다.
- (설이후 부동산전략)③주상복합, 뜨는 곳 잡아라
- [edaily 이진철기자] "올해 제2의 용산 시티파크는 어디?"
올해 서울과 수도권 노른자위 지역에서 주상복합 아파트가 잇따라 분양을 준비하고 있어 작년 용산 시티파크에 불었던 투자열풍이 재현될 지에 관심이 쏠리고 있다.
업계에 따르면 올해 주상복합 공급은 서울·수도권의 용산, 목동, 여의도, 송도신도시 등 인기지역을 비롯해 전국적으로 35곳 이상에서 1만여가구 이상이 공급될 예정이다.
다만, 지난해 3월말부터 주상복합아파트도 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지된 데다 청약통장 가입자에게 우선 공급되는 등 규제가 강화됨에 따라 단기 프리미엄만을 노린 가수요는 예전에 비해 크게 줄어들 것으로 예상된다.
부동산업계는 특히 올해 주상복합 아파트 분양시장이 입지여건과 브랜드, 단지규모 등에 따라 인기물량과 비인기물량의 양극화현상이 뚜렷할 것으로 전망하고 있다.
김학권 세중코리아 사장은 "단지형이나 브랜드, 입지 등에서 차별화된 주상복합아파트는 수요가 여전히 많아 환금성도 뛰어나고 가격상승면에서도 유리하다"면서 "올해 주상복합 분양시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되는 만큼 수요자들도 향후에도 시장에서 주목받을 만한 물량을 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.
이에 따라 주상복합 아파트에 관심있는 수요자들은 지역을 대표할 수 있는 초고층이면서 조망권이나 교통여건이 우수한 ´랜드마크´ 주상복합 아파트에 관심을 가져볼 만 하다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 "역세권을 비롯해 입지가 뛰어난 우량 물건에 선별적으로 청약하는 것이 바람직하다"며 "다만, 주상복합 아파트도 분양권을 전매할 수 없고 당첨될 경우 일반 아파트와 같이 5년간 1순위 자격을 상실하게 된다는 점을 감안, 단기 시세차익보다는 입주후 자산가치를 따져보고 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다.
◇용산 ´파크타워´= 현대건설(000720)과 삼성물산이 용산동 및 한강로(용산2지구)일대에 도심재개발 주상복합아파트로 상반기 분양할 예정이다.
지상 34~40층, 6개동 규모로 30평~96평형 888가구중 조합원분 620가구를 제외한 268가구가 일반분양되고 오피스텔 126실(52평~93평)은 별도로 일반에 공급된다.
아파트와 오피스텔을 합해 총 1014가구(실)에 이르는 대단지로 지상 25층 이상이면 한강조망도 가능하다. 입지여건은 4호선 이촌역을 이용할 수 있고, 용산 가족공원과 국립중앙박물관, 미군기지 이전으로 조성될 80만평 규모의 공원과도 인접하다.
◇여의도 ´LG자이´= LG건설(006360)이 오는 3월 여의도 한성아파트를 재건축을 통해 주상복합 47평~79평형 580가구중 조합원분을 제외한 250가구를 일반분양에 나설 예정이다.
지하철 5호선 여의도역이 바로 인접해 있고 오는 2007년말 9호선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 예상된다. 여의도 업무시설내 입지해 있으며, 여의도공원, 한강시민공원 등을 편리하게 이용할 수 있다.
◇목동 ´삼성 트라팰리스´= 삼성물산(000830)이 상반기중 양천구 목동 오목교역 인근에 최고 49층 규모의 초고층 주상복합 42평~91평형 총 526가구중 344가구를 일반에 분양한다.
지상 2층~8층이 주차장, 9층에는 주민커뮤니티공간이 들어서고 SBS방송국, 현대백화점, 목동종합운동장 및 아이스링크 등이 가깝다.
◇황학동 ´롯데캐슬´= 롯데건설이 황학동 삼일아파트와 이 일대 단독주택을 재개발하는 사업으로 총 1852가구의 대단지다.
14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구로 이뤄져 있고 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1067가구를 제외한 467가구가 5월쯤 일반분양된다. 연내 복원공사가 마무리되는 청계천이 바로 옆에 위치해 있으며, 지하철 2·6호선 신당역 및 1·2호선 신설동역이 가깝다.
◇인천 동춘동 ´송도더샵´= 포스코건설이 인천 송도신도시 동춘동에 64층짜리 4개동 규모의 주상복합아파트를 건립한다.
게일인터내셔널코리아가 개발사업자로 총 16만여평의 부지에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 오는 5월쯤 분양된다. 송도신도시에서도 인기 지역인 국제업무지구에 들어서는 것이 특징이다.
- 베트남 하노이市, 한국형 신도시 짓는다
- [edaily 하노이=윤진섭기자]1000년 고도(古都)베트남 하노이시에 분당급 신도시 사업이 추진된다.
26일 대우건설 등 국내 6개 건설업체로 구성된 하노이 신도시 사업단에 따르면 최근 베트남 신도시 개발청에 사업 신청서를 제출했다. 이 사업은 노후화된 하노이시를 대체하는 주거지 개발 사업으로 베트남 정부가 역점 사업으로 추진 중인 `2020년 하노이 신수도 계획`의 일부다.
이에 따라 늦어도 올해 내 사업승인이 나면 보상 등을 거쳐 내년 하반기부터는 주택분양과 함께 본격적인 사업이 이뤄질 것으로 기대된다.
◇63만평 규모 서호지구 투리엠지구 개발 추진
대우건설(047040)을 비롯해 포스코건설, 코오롱건설, 대원, 동일하이빌, 경남건설 등 6개 베트남 하노이 신도시 사업단이 첫 삽을 뜰 채비가 들어간 곳은 하노이 중심지에서 자동차로 30분 거리에 위치한 `따이 호 따이`(西湖의 서쪽) 지구.(사진)
이 지구는 총 63만평 규모로 하노이 신도시의 핵심지역으로 6개 신도시 사업단은 이 중 베트남 권력의 중심인 공산당 당사를 비롯해 하노이 시청이 들어설 투리엠지구를 우선 건립할 계획이다.
이 곳에는 4800가구에 이르는 주거단지를 비롯해 국제업무센터와 호텔 등 행정·금융·주거·레저 기능을 갖춘 분당신도시에 준하는 복합도시로 거듭난다.
사업단은은 2009년까지 주택분양과 상업용지 매각 등을 통해 9억달러의 매출을 올려 최대 1억3000만달러를 벌어들일 수 있을 것으로 기대하고 있다.
국내 건설업체들이 이런 기대를 갖는 것은 하노이 주택 공급물량이 턱없이 부족하기 때문이다. 실제 지난해 서호 주변지역에서 분양된 시푸트라 아파트(33평형)는 분양값이 18만달러였으나 최근 완공을 앞두고 25만달러를 호가하고 있다.
◇300억달러,2400만평 대형프로젝트 `2020 하노이 신수도 계획`
국내 건설업체들이 `따이 호 따이`사업에 역점을 두는 또 다른 배경엔 베트남 정부가 역점 사업으로 추진 중인 `2020 하노이 신수도 계획`사업의 개발사업권을 확보하는 데 있다.
베트남 정부는 남부 경제도시인 호치민에 비해 주거 여건이 떨어지는 하노이시를 2020년까지 아시아 내 최대 신도시로 면모를 일신하기 위해 지난 96년부터 `2020 하노이 신수도 계획`을 마련, 추진 중이다.
이 사업은 하노이 서호 주변(252만평) 개발의 10배에 달하는 홍강 북쪽 2397만평을 개발하는 대규모 역사로 총 300억 달러가 투자되는 초대형 프로젝트다. 이 사업은 당시 대우건설 전신인 ㈜대우가 주축이 돼 벡텔 등 각 나라 건설사들이 주축이 돼 추진된 사업이다.
이성구 대우건설 하노이 신도시사업단장은 "하노이 신도시 개발계획은 국내 건설업체의 아이디어와 도시계획 지원 등으로 만들어진 것"이라며 "이번 사업이 성공적하면 하노이 기존 도심과 마주보고 있는 동안(Dong Anh)지구의 신도시 개발사업에도 국내 업체들이 주도적으로 참여할 수 있는 기회가 열릴 것"이라고 말했다.
◇베트남 건설시장 급성장 기대, 국내건설업체 진출 활발
올해로 우리나라와 수교 13돌을 맞은 베트남은 지난 4년간 연평균 7% 안팎의 고성장을 구가하고 있다. 특히 건설부문은 2001년부터 업무용 빌딩 및 주거용 아파트에 대한 수요가 증가하면서 임대료가 급상승 해 연 성장률이 12%에 달할 정도다.
이에 따라 국내 대형 건설업체 11개사가 하노이시와 호치민시에 지사를 설립해 활발한 수주와 함께 본격적인 주택 공급에 나서고 있다.
베트남 건설시장을 개척한 대우건설은 지난 93년 오리온 브라운관 공장 건설공사를 시작으로 같은 해 하노이 대우호텔 신축공사, 96년 18번 고속도로 개량공사, 하노이 사이동 공단개발, 그리고 2003년 하이퐁 환경플랜트 사업을 진행 중이다.
또 중견 건설업체인 대원은 지난 20일 베트남 호치민시 `안푸`외국인 주거지역에서 16층 3개동 405가구의 `한국식 아파트`분양에 나섰고, LG건설도 베트남 호치민 인근 `랴베`지역에서 100만평 규모의 아파트, 오피스빌딩이 들어서는 신도시를 BT(Build & Transfer)방식으로 건설할 계획이다.
베트남 정부에 무상으로 도로를 닦아주고, 대가로 토지사용권을 장기간 넘겨 받아 개발한다는 내용이다. 내년 하반기 착공예정이다.
유태현 주베트남 한국대사는 "베트남 건설시장은 호텔과 외국인 전용주택, 오피스빌딩 건립 등을 중심으로 빠르게 성장하고 있다"며 "특히 대우컨소시엄이 추진 중인 하노이신도시 확정될 경우 베트남에 국내업체들이 대거 진출할 수 있는 교두보를 확보하는 것으로, 이후 국내 건설업체의 활발한 수주가 기대된다"고 말했다.
- (판교의 꿈)④아니면 다른 대안은 어디?
- [edaily 이진철기자] 판교를 고집할 것인가, 아니면 서울·수도권의 알짜 택지지구나 일반분양물량을 노릴 것인가.
올해 판교신도시 못지 않은 입지여건을 갖춘 수도권 택지지구에서 잇따라 신규분양 아파트가 선보일 예정이어서 내집마련 수요자들의 관심을 모을 전망이다.
일단 청약저축 가입자들이 겨냥할 아파트로는 그린벨트 해제지역으로 서울 접근성이 뛰어난 대한주택공사가 공급할 예정인 국민임대단지를 눈여겨 볼 만 하다.
또 청약예·부금 가입자들의 경우는 화성동탄신도시와 용인지역, 강남권 저밀도지구 등이 판교의 대안 투자처로 관심을 끌 것으로 보인다.
◇수도권 그린벨트 해제 국민임대단지 잇따라 분양
정부가 수도권 일대에 추진중인 국민임대단지는 20만~30만평 가량의 소형 택지지구로 주거환경이 쾌적한 게 장점이다. 또한 대부분 서울에서 승용차로 1시간 이내에 도달할 수 있는 요지에 자리잡고 있다.
특히 연내 대한주택공사가 공급할 예정인 의왕 청계, 성남 도촌, 부천 여월, 하남 풍산 등은 주거쾌적성과 서울 접근성을 두루 갖춘 곳으로 판교 못지않은 인기를 끌 전망이다.
관심을 끄는 국민임대단지중 공공분양은 ▲고양 행신2지구 968가구(11월) ▲성남 도촌 1041가구(10월) ▲부천 여월 1099가구(9월) ▲남양주 가운 1042(6월) ▲의정부 녹양 712가구(9월) ▲안산 신길 1,448(12월) ▲군포 부곡 854가구(7월) 등 모두 7곳에서 7164가구가 예정돼 있다.
또 ▲하남 풍산 2117가구(12월) ▲의왕 청계 993가구(11월) ▲군포 부곡 1456가구(7월) 등 3곳에서는 국민임대 4566가구가 쏟아진다.
이밖에 국민임대단지는 아니지만 서울 접근성이 높은 ▲고양 일산2지구(공공임대 1000가구) ▲안양 임곡(공공분양 236가구, 공공임대 256가구) ▲용인 구성(공공분양 988가구) ▲용인 보라(공공분양 762가구) 등도 청약저축 가입자들이 눈여겨 볼 만 하다.
◇동탄신도시·파주운정지구 등도 판교대적 분양출사표
수도권 2기 신도시로 개발중인 화성 동탄신도시 3차(2단계) 분양물량도 관심을 끈다.
화성시 태안읍 반월리·능리·병점리 일대 273만여평 규모로 개발되는 화성동탄지구는 시범단지 분양을 시작으로 1단계지역, 2단계지역 등 2008년까지 개발이 완료될 예정이다.
오는 2008년 개통예정인 분당선 영통역을 연결하는 버스전용도로가 신설되고 경부고속도로 및 기흥인터체인지 진입이 수월하다. 각종 생활편의시설이 들어서는 것은 물론, 24.3%로 녹지율로 분당, 일산보다 주거환경도 쾌적한 편이다.
이르면 내달 분양이 이뤄진 2단계 물량으로는 총 7개 업체에서 8개 단지 5981가구가 공급된다. 이 가운데 일반분양물량 3064가구, 임대물량 2917가구로 일반 수요자에게 공급되는 분양아파트가 전체물량의 51%에 불과하다. 이는 지난해 분양된 시범단지와 1단계가 5000가구 이상 물량을 공급한 것과 비교해 극히 적은 규모다.
평형별로는 25.7평이하의 중소평형이 80%로 공급물량(임대포함) 대부분을 차지한다. 분양물량 가운데 채권입찰제 적용을 피한 대형평형의 경우 앞으로 나올 채권입찰제 적용 아파트보다는 상대적으로 분양가가 다소 저렴할 것으로 예상된다.
이밖에 경기도 파주시 교하면 일원에 274만여평 규모로 조성되는 운정지구도 하반기부터 1만4600여가구의 아파트가 단계적으로 일반분양된다. 서울도심과 25km에 위치해 서울~고양~파주를 연결하는 서북부 핵심 축으로 주변농지와 녹지를 최대한 보전한 자연친화적 환경도시로 개발될 예정이다.
복선전철 경의선 운정역 및 국도1호선(통일로), 자유로, 국지도 56호선 등 교통망이 잘 갖춰져 있어 도심과 인근 도시로의 접근성이 양호하다.
◇판교인접 용인일대·강남저밀도 일반분양 등 대안투자처로 관심
판교와 가까운 용인 일대에도 아파트 분양이 잇따를 예정이다. 용인은 판교신도시의 후광과 수원 이의동 행정타운 직접적인 수혜가 기대되는 지역으로 큰 관심을 끌고 있다.
오는 2008년 영덕~양재고속화도로 개통과 분당선 연장(2008년 개통예정), 신분당선 연장(2014년 개통예정), 용인 경전철(2008년 개통예정) 등 교통여건도 개선된다.
올 상반기 동문건설은 용인시 동천리에 47평형 222가구, LG건설은 성복지구에 1~4단지 33평~61평형 1900가구, 2~3단지 1568가구를 묶어 총 3468가구를 각각 분양할 계획이다.
강남권 저밀도 재건축아파트 일반분양 물량도 올 상반기 집중 공급된다.
송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지(5678가구), 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등의 대단지에서 청약통장 가입자를 대상으로 일반분양 물량이 쏟아진다. 강남권 저밀도지구의 서울에서 이미 검증된 최고급 주거지라는 게 장점이다.
- 삼성건설, 2005년1만3000가구 분양 예정
- [edaily 윤진섭기자] 삼성물산(000830) 건설부문은 2005년에 잠실시영, 잠실주공 1·2단지 등을 포함해 총 1만 3000가구의 주택을 공급할 계획이라고 30일 밝혔다.
삼성물산 건설부문이 공급 예정인 주요 단지를 살펴보면 강남권에선 잠실주공 1단지, 잠실주공 2단지, 잠실시영, 가락한라 등이며, 강북권에선 용산 도심재개발, 마포 3-2도심재개발, 목동 트라팰리스, 전농 3-2구역, 석관 1구역 등이다.
수도권에서 과천 3단지와 11단지 재건축, 그리고 인천간석 주공 재건축 등이 있다.
주요 지역별 분양 물량을 살펴보면 잠실주공 1단지는 25~45평형 5678가구로 72개동이 건립된다. 삼성물산 건설부문, 대림산업, 현대건설, 현대산업개발이 공동으로 시공하며 내년 4월에 착공해 2008년 상반기 준공예정이다.
잠실주공 2단지는 12~48평형 5563가구로 65개동으로 지어지며 삼성물산 건설부문, 대우건설, 대림산업, 우방 등이 시공한다. 내년 상반기 중 착공해 2008년 상반기 준공예정이다.
용산공원 남측 도심재개발 사업은 현대건설과 공동으로 시공하며 총 1만5000평 부지에 지상 34~40층 6개동 1014가구가 들어설 예정이다. 아파트 888가구중 조합분을 뺀 가구수와 오피스텔은 동시분양을 통해 일반에 공급될 예정이다.
마포3-2 도심 재개발은 마포구 아현동 614-1번지 일대 노후 주택을 허물고 지하 4층, 지상22층 1개동 트라팰리스 120가구를 공급하는 사업이다.
- (전망 2005)⑥전문가들의 내집마련 전략
- [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 새해에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다.
또 실수요자들의 새해 내집마련 시기에 대해선 상반기와 하반기로 의견이 다소 엇갈렸지만 대부분은 `정부의 부동산 정책시행을 예측할 수 있는 시점`이 적당할 것으로 추천했다.
edaily가 부동산 전문가 7인을 대상으로 ´새해 주택시장 전망´에 대한 설문조사한 결과, 대부분의 전문가들은 새 아파트 입주물량과 부동산관련 세금부담 증가 등의 영향으로 내년에도 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
◇매매-전세 하향안정 지속.. 세금부담 늘어 거래위축 불가피
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "새해 아파트 매매가격은 3~4% 정도, 전세는 4~5% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "거시경제 회복여부와 정부의 부동산 규제완화, 입주량 등이 새해 아파트값에 영향을 미치는 주요 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "내년 아파트값 하향안정의 수준은 현재 정부가 추진하는 일련의 정책들이 당초 예상대로 국회를 통과하느냐에 달려 있다"면서 "경기부양을 위한 뉴딜정책의 구체적 내용에 따라서도 영향을 받게 될 것"이라고 전망했다.
부동산전문가들은 내년부터 양도세 강화로 매물공급 부족이 예상된다며, 각종 세금을 실거래가 기준으로 부과시 거래위축이 불가피할 것이라고 전망했다. 이는 입주물량 등 공급과 수급량에 따른 시장여건 보다는 정부정책이 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인이 될 것이라는 분석이다.
문제능 지오랜드컨설팅 사장은 "1가구3주택 이상에게 양도세 중과가 이루어지고 주택투기지역과 주택거래신고제 등 실거래가 기준으로 양도세 부담이 증가해 매물부족 및 거래감소가 불가피할 것"이라며 "서울 강남 고가주택과 재건축아파트가 가장 큰 타격을 입을 것"이라고 밝혔다.
김학권 세중코리아 사장은 "정부가 부동산거래 활성화와 내수경기를 살리기 위해 부동산 억제책을 일부 완화하려는 움직임이 내년 주택시장에 중요한 영향으로 미치게 될 것"이라고 말했다.
◇내집마련, 정부정책 추진상황 보고 판단.. 판교신도시·충청권 ´주목´
그러나 이같은 전반적인 시장하향세 전망 속에서도 내년 분양예정인 판교신도시와 신행정수도 후속대책이 나올 충청권 토지시장은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다.
특히 분양시장은 분양가 규제가 시행되는 판교신도시 등 공공택지 아파트와 주변 토지를 중심으로 큰 관심을 모으며 호황을 누릴 것으로 전망되는 반면, 공급과잉이 지속될 수도권 입주임박 아파트들과 오피스텔 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다.
임달호 현도컨설팅 사장은 "행정수도 후속 대책이 나올 충청권 부동산이 내년 다시 주목받게 될 것"이라며 "화성, 김포 등 신도시 추진에 따른 보상지역 주변 토지시장과 가평, 홍천 등 고속도로 개통 예정지가 호황을 누릴 전망"이라고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장도 "임대수익률이 높은 상품과 개발예정지역이 여전히 수요자들로부터 인기를 끌 것"이라며 "판교 인근의 주택과 주5일제 근무제 확산에 따른 펜션, 남북교류에 따른 북부권 토지 등에 관심을 가져볼 만 하다"고 밝혔다.
대부분의 전문가들은 내집마련 시기로는 일단 정부가 추진중인 일련의 정책시행 시점이 확정된 이후가 적당할 것으로 추천했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "내년 상반기는 각종 정부 정책들이 쏟아져 시장이 혼란스러울 것으로 예상된다"며 "주택가격이 어느정도 안정세를 유지하고 예측이 가능한 시점인 하반기쯤 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다.
이만호 유니에셋 사장도 "내년 부동산시장 침체가 예상되고 정부 정책변수에 따라 내년에도 시장이 움직일 것으로 전망되는 만큼 정책변수의 변화에 따라 내집마련 시기를 조정하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.
◇정부 규제정책 완화여부, 아파트값 좌우할 것
한편, 부동산전문가들은 새해 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 금리수준과 실물경기 등 전반적인 경제요인과 더불어 종합부동산세, 개발이익환수제, 실거래가 신고 등 정부가 추진중인 부동산정책을 가장 많이 꼽았다.
임달호 현도컨설팅 사장은 "주택경기가 급랭하는 상황에서 정부가 투기억제책과 부양책을 얼마만큼 조화롭게 추진할 지에 따라 아파트값 변동이 많은 영향을 미칠 것"이라고 주장했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "주택주기지역과 투기과열지구 등 현재 규제가 시행되고 있는 지역에 대해 해제가 이루어진다면 투자수익률 회복에 도움이 될 수 있어 매수세가 다소 늘어날 수 있을 것"이라고 전망했다.
◇전문가 새해 주택시장 전망
1. 내년 아파트값 전망은(매매, 전세)
2. 내년 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면.
3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까.
4. 내년 이슈가 될 만한 지역은.
5. 내년 호황과 불황이 나타날 것으로 예상되는 부동산상품은.
6. 정부정책중 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 것은.
▲김선덕 건설산업전략연구소 소장
1. 매매 3~4% 하락, 전세 4~5% 하락
2. 거시경제 회복여부, 신규아파트 입주물량, 정부 부동산규제 완화
3. 하반기
4. 판교신도시, 충청권
5. 호황-행정수도 후속조치 수혜지역 토지, 불황-아파트, 오피스텔, 상가
6. 투기지역, 투기과열지구 해제
▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
1. 하향안정세
2. 종합부동산세, 개발이익환수제, 부동산중개업법 등의 추진속도
3. 하반기
4. 충청권
5. 무응답
6. 정부정책 모두
▲문제능 지오랜드컨설팅 사장
1. 매매-전세 모두 약보합
2. 양도소득세 강화, 실거래가 신고제
3. 경기활성화 정책 시작전인 상반기
4. 판교신도시, 화성신도시 주변
5. 호황- 개발예정지 주변 토지, 도심 재개발아파트, 불황-강남 고가주택, 재건축아파트
6. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 주택거래신고지역
▲이만호 유니에셋 사장
1. 매매 1~2% 하락, 전세 2~3% 하락
2. 종합부동산세, 실거래가신고제
3. 하반기
4. 판교, 파주, 김포신도시, 평택, 충청권, 서울 성동구
5. 호황-개발재료가 있는 역세권 중소형아파트, 대단지내 상가, 수도권 인근 농지, 불황-강남권 고가아파트
6. 종합부동산세, 실거래가신고제, 신행정수도 후속대책
▲김영진 내집마련정보사 사장
1. 매매 1~2% 상승, 전세 3~5% 하락
2. 정부정책, 금리수준, 경기회복속도
3. 설날전인 1~2월
4. 판교인근 주택, 펜션, 강원권 토지
5. 호황-토지, 펜션, 상가, 불황-재건축아파트, 오피스텔
6. 종합부동산세, 신거래가신고
▲임달호 현도컨설팅 사장
1. 매매-전세 3~5% 하락
2. 정부규제 완화여부, 신행정수도 후속대책, 재건축 개발이익환수제
3. 상반기
4. 충청권
5. 호황-화성, 김포신도시 및 가평, 홍천 등 주변토지
6. 세제관련 정책
▲김학권 세중코리아 사장
1. 매매 2~3% 하락, 전세 3% 하락
2. 주택담보대출 비율완화, 실거래가신고제
3. 상반기
4. 택지지구내 분양권, 서울 뉴타운지역
5. 호황-오피스, 상가, 전원형아파트, 전원주택
6. 신규분양 원가연동제·채권입찰제, 상가·오피스텔 후분양제
- (2005 토지투자)①택지개발예정지구 주변 노려라
- [edaily 윤진섭기자] `내년 토지시장 투자 포인트는 어디인가?`
한국토지공사 등 업계는 내년 토지 가격이 1% 내외의 상승률을 보이는 등 안정세를 이어갈 것으로 예상했다. 그러나 국지적으로 가격이 큰 폭으로 뛰는 `차별화 장세`도 나올 것으로 점쳤다.
이에 따라 투자자들의 관심은 국지적으로 가격이 뛸 지역에 대한 관심이 그 어느 때 보다 높다. 업계 전문가들은 내년 토지시장에서 지역개발 호재를 갖춘 토지가 투자의 핵심이라고 정리한다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "내년 토지시장은 차별화가 대세"라고 못박으면서 "지역별 재료가 토지가격을 움직일 것"이라고 예상했다. 결국 내년도 부동산 시장은 투자의 맥을 찾아서 적재적소의 땅을 구입하는 게 포인트다.
그렇다면 어떤 땅을 골라야 할까? 이에 대해 현장 전문가들은 내년 토지 투자의 큰 축으로 이미 개발이 실행 중인 택지개발지구 주변 지역, 산업단지, 그리고 철도망이나 고속도로망 지역을 눈여겨 볼 것을 주문하고 있다.
안명숙 스피드뱅크 부동산경제연구소소장은 "재정확보가 안된 지방자치단체의 각종 지역개발계획은 개발 장기화나 중단 시 투자 실패의 위험이 크기 마련"이라고 말했다.
이어 안 소장은 "그러나 교통망 사업이 택지개발지구 사업은 대부분이 국책사업으로 중단위험이 없어, 토지 시장 안정기에 투자처로서 제격"이라고 설명했다. 또 사업 추진에 따른 보상금이 지급될 경우 상당수의 보상 수혜자들이 주변 토지로 이동, 토지를 매입하는 경우가 많아 이에 따른 시세차익도 기대할 수 있다고 안소장은 덧붙였다.
◇파주운정·남양주 별내지구 등 택지개발지구, 보상 거치면서 가격 꿈틀
택지개발지구로 지정된 남양주 별내지구의 경우 퇴계원~의정부간 국도 주변이 투자 메리트가 높은 곳으로 꼽힌다. 별내면 광전ㆍ청학ㆍ용암리 일대 대로변 논밭은 도로변의 경우 평당 200만~250만원, B급지는 평당 100만~150만원 선이다.
그린벨트 해제가 추진 중인 논골지역의 경우 대지는 평당 350만원, 전답은 평당 250만~300만원을 각각 호가한다.
별내면 성심공인 관계자는 "서울에서 가까워 지구지정을 전후해 매수문의가 부쩍 늘었다"며 "주변이 그린벨트로 묶여 허가 요건을 갖출 수 있는 사람이 많지 않아 거래는 드물다"고 전했다.
2차 지구에 대한 보상작업이 진행 중인 파주운정지구(2차 132만평)는 주변지역인 상지성리의 경우 전·답 시세가 이미 평당 200만원을 넘어선 상태다.
신파주공인 관계자는 "이 일대는 토지투기지역으로 묶여 있지만 매수세가 꾸준하다"며 "그러나 56번 국도 주변은 이미 가격이 큰 폭으로 올라 소액 투자자들이 쉽게 접근하지 못하고 있다"고 전했다.
주변 지역 가격이 많이 오른 관계로 최근 들어선 문산읍 매포리, 상향리, 그리고 파주시 법원리 주변 일대 토지가 인기다. 특히 매포리 지역은 LG 필립스 LCD 공장의 부품 납품 업체가 입주할 가능성이 높아, 최근 들어 가격이 소폭 상승세다.
현재 매포리 일대와 상향리 문상여상 주변 시세는 전, 답이 A급지가 평당 150만원 내외선이다. 파주 운정지구<사진>와 다소 먼 거리에 있는 법원리는 보상을 받은 사람들이 토지 매입에 나서면서 가격이 올라 현재는 A급지 기준으로 평당 100만~120만원선을 호가하고 있다.
다만 파주시 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 있어 300평 이상 토지를 소유하기 위해선 현지로 주소를 이전해야 하는 게 걸림돌이다.
◇본격화되는 택지개발지구 주변 토지, 대토 매입 수요 많아 관심
지난 22일 택지개발예정지구로 확정된 고양삼송택지개발지구는 은평구 구파발과 서오릉과 인접해 있는 서울 생활권이다. 149만평 규모인 고양삼송지구는 현재 건설교통부가 내년말까지 수도권에서 공급예정인 18곳 743만1000평의 국민임대주택 단지 중 규모가 가장 큰 지역이다.
삼송지구는 총 2만2000호가 들어서며 이중 1만1000호가 국민임대아파트로 건립될 예정이다. 나머지는 단독주택과 일반분양으로 나온다. 특히 이 지역은 현재 서울시가 추진 중인 은평 뉴타운과 맞닿아 있어 개발이 완료될 경우 서울·경기 서북부의 지역의 대규모 주거 단지로 발돋움할 것으로 점쳐진다.
이번 고양삼송 택지개발예정지구로 지정된 지역은 삼송동, 동산동, 신원동, 오금동, 대자동, 원흥동, 용두동 일대이다.
현재 수용지 내 전, 답은 맹지임에도 불구하고 평당 80~100만원을 호가하고 있다. 대지는 이보다 훨씬 높은 평당 400만~500만원을 호가한다. 특히 지하철 3호선 삼송역 주변 일대 상업지는 평당 1500만원선에 매물이 나올 정도로 비싸다.
삼송 샛빛공인 관계자는 "이미 수용지 내 토지는 가격이 많이 올라, 시세차익을 노리고 땅을 사려는 사람은 많지 않다"고 말했다.
그러나 수용지 밖 외곽지역은 개발이 이뤄질 경우 가격 상승이 예상돼 꾸준한 매수세가 이어지고 있다. 특히 삼송지구와 행신지구와 인접한 성사동과 도내동 일대는 수용 가능성이 낮을 것으로 점쳐지면서 투자자의 발길이 꾸준하다. 현재 이 지역 내 도로 인접 전·답은 평당 120만~150만원선이고 2차선 대로변에 인접한 A급지는 평당 170만원 선이다.
행신주공 관계자는 "토지 보상 등 구체적인 안이 나오기까지는 좀 더 시간이 있어 투자에 신중을 기해야 한다"고 주의를 당부했다.
그러나 그는 "다만 보상이 이뤄질 경우 수용지 내 토지 소유자들이 취, 등록세 등 각종 세금 감면을 위해 대토 구입을 주변에서 할 가능성이 커, 이를 염두에 둔 투자를 생각해 볼 만하다"고 말했다.
평택시에선 주민공람 절차가 끝난 소사벌지구(105만평)인근 땅에 투자자들의 관심이 많다. 소사벌지구<사진>인근의 청룡ㆍ죽백동 일대 대로변 땅은 평당 100만원, 이면도로는 50∼60만원선이다.
토지보상이 거의 마무리된 하남시 풍산지구(30만평)는 서울 도심에서 동남쪽 19km 지점에 위치해 있다. 올림픽대로와 외곽순환도로, 고속도로 등 도심 내외곽으로 향하는 교통여건이 양호한 지역이다.
기존 시가지와 연접한 풍산지구는 이같은 양호한 교통여건으로 소규모 영세공장 및 물류창고가 난립해 있는 등 개발압력이 크다.
이곳은 기존 신도시인 경기 일산과 분당 등지에 비해 서울과 가깝고 간선도로 등 대중교통망이 비교적 양호한 데다 그린벨트에 위치, 수도권 동부지역의 1순위 새 주거단지로 부상할 전망이다.
현재 이 지역에선 풍산ㆍ덕풍ㆍ신장동 일대 부동산 중개업소에도 땅 매수문의가 꾸준하다. 대로변 자연녹지는 평당 150만∼200만원, 이면도로는 100만원이상을 줘야 매입이 가능하다.
◇각종 규제 많아 이에 따른 사전 정보 필수, 과도한 가격은 의심해 볼만 해
토지 투자에 있어 가장 중요한 것은 규제다. 평택, 오산, 광명, 남양주시, 하남 등은 토지투기지역으로 묶여 있는 상태다. 그리고 대부분의 수도권 택지지구 주변은 토지거래허가구역으로 규제를 받는 상태다.
이런 이유로 업계 전문가들은 “외지인은 취득이 어려운 농지나 임야보다 개발허가가 난 대지를 매입하는 게 좋다”고 조언한다.
택지지구 주변 토지 매입에 있어서도 최소한 지구지정을 위한 주민 공람 이후 지정이 마무리된 시점을 전후해 매입하는 게 낫다. 지구지정이 결정되면 수용지와 외곽지가 구분되기 때문에 이에 맞춘 투자 전략을 짤 수 있기 때문이다.
이들 지역의 경우 기획부동산이 넘쳐나고 있다는 점도 주의 사항이다. 일반적으로 기획부동산은 필지를 쪼개거나 낮은 시세에 매입해 높은 가격에 되파는 경우가 허다하다.
결국 과도하게 가격이 높거나 필지가 거래 필지가 가능할 때는 신중한 투자를 해야 한다는 게 업계 전문가들의 조언이다.
- 초고층주상복합, 내년 분양시장 주도할까?
- [edaily 윤진섭기자] 내년에 입지 여건이 뛰어난 초고층 주상복합 아파트가 잇따라 분양돼, 수요자들의 관심을 끌 전망이다.
19일 주택업계에 따르면 내년도에 여의도, 용산, 양천구 목동, 화성동탄, 인천 송도 등에서 50층 이상 초고층 주상복합이 분양된다.
우선 시티파크 옆에 들어설 용산 파크타워가 내년 초 분양 시장을 달굴지 관심이다. 용산동 및 한강로(용산 남측구역 2지구) 일대에 들어서는 파크타워는 지상 34~40층 짜리 6개동 규모로 건립된다.
시공사는 현대건설(000720)과 삼성물산(000830) 주택부문으로 각각 6대 4지분을 갖고 시공에 나선다. 미군기지 공원 조망권과 고속철도 용산역 인접 등 입지여건에서 시티파크와 별 차이가 없다는 평가. 오히려 부지는 1만5000여평으로 시티파크(9200평)의 1.5배를 넘는다.
총 1014가구로 아파트 888가구, 오피스텔 126실 중 394가구가 일반분양 물량이다. 공급평형은 32~79평형으로 총 26개 타입의 평형이 선보일 예정이다. 분양가는 미정이지만 현지 중개업소에선 평당 1900만~2000만원에 분양될 것으로 점치고 있다.
LG건설(006360)은 영등포구 여의도동 47일대 한성아파트를 헐고 주상복합 총 580가구 중 47~79평형 250가구, 오피스텔 18~28평형 350실을 내년 상반기에 일반분양할 예정이다.
지하철 5호선인 여의도역(2007년 12월 개통예정인 지하철9호선 환승역)을 걸어서 이용가능하며 올림픽대로를 이용해 도심 및 강남으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 윤중초등, 여의도초등, 윤중중, 여의도중, 여의도여고, 여의도고 등이 있으며, 편의 시설로는 여의도백화점, 여의도 성모병원, 노량진 수산시장, 생태공원, 한강공원 등이 있다.
삼성물산 주택부문은 양천구 목동 406의 10 일대를 재개발해 주상복합 총 526가구 중 42~91평형 344가구를 분양할 예정이다.
지하철 5호선인 목동역과 오목교역을 각각 걸어서 3~5분이면 이용 가능하며, 서부간선도로와 인접해 이를 이용, 서울 외곽으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 목동초등, 서정초등, 양목초등, 목동중, 진명여고, 영상고 등이 있으며, 편의 시설로는 현대백화점, 행복한세상백화점, 까르푸, 오목근린공원, 목동종합운동장 등이 있다.
내년 3월 분양예정인 뉴송도시티더샵(가칭)은 인천 송도신도시 동춘동에서 64층짜리 4개동 규모로 들어설 예정이다. 게일인터내셔널코리아가 개발사업자로, 포스코건설이 시공사로 각각 참여한다.
총 면적 16만 여평에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 분양된다. 분양가는 아파트 기준으로 평당 1200만~1300만원 선으로 예상되고 있다.
내년 말 동탄신도시에서 랜드마크 건물이 될 동탄메타폴리스가 분양된다. 최고 66층짜리 4개동으로 건설된다.
내년 말 1단계 사업을 통해 총 1226가구의 아파트와 할인점,영화관,스포츠센터,교육 및 문화시설 등이 갖춰질 예정이다.
