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- (법원경매천하평정)나의 경매입문기
- [우형달] 나의 경매입문기
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
- 실물편입 부동산펀드 잇단 출시..`수익+안정`
- [edaily 윤진섭기자] 증권사들이 잇따라 실물부동산에 투자하는 부동산펀드를 선보일 예정이어서 관심을 모으고 있다. 이는 부동산펀드에 대한 투자자들의 관심이 높아져 있고, 종전 프로젝트 파이낸싱 방식의 부동산펀드와 달리 리스크 부담이 적은 데 따른 현상이다.
15일 부동산금융업계에 따르면 KTB자산운용과 맵스자산운용, 그리고 한국투자증권이 2월~3월에 걸쳐 부동산펀드 출시를 추진 중이다.
맵스자산운용은 부천, 수원, 대전, 대구, 창원 등 5개 지역에 위치한 LG하이프라자를 매입, 이를 발판으로 한 부동산펀드를 추진 중이다.
이 펀드는 3년 만기 상품으로 3개월마다 배당되며, 연평균 8% 이상의 수익률을 목표로 잡고 있다. 맵스자산운용 관계자는 “이 펀드는 LG하이프라자가 재 임대키로 한 상태여서 펀드 안정성이 뛰어나다는 게 특징”이라며 “현재 금융감독원에 약관 신청을 한 상태로, 늦어도 이번 달 내에 상품을 출시할 것”이라고 말했다.
이 부동산펀드는 총 350억원 규모로, 개인을 대상으로 공모방식을 통해 투자금을 모집할 계획이다. 판매는 미래에셋증권과 메리츠증권(008560)을 통해 실시할 예정이다.
여의도 옛 한나라당 당사 빌딩을 매개로 `아시아 넘버원 코리아퍼스트 부동산펀드`를 선보였던 KTB 자산운용도 특수부동산(할인점, 물류센터, 팬션 등)을 매개로 한 부동산펀드를 추진 중이다.
KTB 자산운용 관계자는 "현재 부동산 소유자와 매입가격에 대한 협상이 진행 중”이라며 "3월 중순 경에 윤곽이 드러날 것이고, 8% 이상 수익률에 개인 공모를 염두에 두고 있다"라고 밝혔다.
한국투자증권도 강남구 삼성동에 위치한 화진화장품 사옥을 기초 자산으로 한 부동산펀드를 추진 중이다. 한투증권은 총 485억원에 이 빌딩을 매입한 상태이며, 이번 주중 기관을 대상으로 펀드 판매를 고려하고 있다. 펀드 금액은 대략 220억원 내외로 기간은 5년에 수익률은 8% 선을 목표로 하고 있다.
한편 이에 앞서 맵스자산운용은 삼성동 테헤란로에 위치한 퍼시픽빌딩(구 미래와사람) 빌딩을 칼라일로부터 매입했고, 지난해 12월엔 경쟁 입찰을 통해 가락동에 위치한 동원증권 가락빌딩을 390억원에 사들여 `맵스프런티어 부동산 5호펀드`를 판매한 바 있다.
또 한일투신도 뉴코아백화점 3개를 자산으로 한 `한일 뉴코아 사모신탁`을 선보였고, 현대증권도 국내 최초로 블라인드 방식을 도입한 경매펀드를 선보인 바 있다.
한국투자증권 관계자는 "할인점과 오피스 등을 실물자산이 존재하고, 우량 임차인을 확보할 경우 투자 수익성 측면에서 안정적인 상품"이라며 "다만 최근 들어 리츠, 부동산펀드, 외국계 투자자들이 빌딩 매입에 나서면서 우량 매물의 경우 가격이 폭등해 물건을 확보하기가 쉽지 않다"고 말했다.
- 서울 빈 사무실, 2000년이후 ´최대´
- [edaily 이진철기자] 작년 4분기 서울지역 업무용 빌딩의 공실률이 지난 2000년 이후 가장 높은 것으로 조사됐다.
14일 한국감정원은 서울시 소재 10층 이상 또는 연면적 3000평 이상의 150개동 업무용 빌딩을 표본추출해 작년 4분기 임대동향을 조사한 결과, 권역에 상관없이 월임대수익은 약보합세를 나타냈으며, 임대동향 조사를 시작한 지난 2000년 이후 가장 높은 공실률을 기록했다고 밝혔다.
한국감정원측은 "규모별로는 소형빌딩이 경기불황의 영향에 민감해 임대료 하락과 공실 증가를 주도한 반면, 대형빌딩들은 일부 전세금을 올린 곳도 있고 공실증가률도 미미해 규모별 차이가 뚜렷한 양상을 보였다"며 "권역별로는 도심권과 강남권보다 마포·여의도권의 공실 증가율이 두드러진 것이 특징"이라고 말했다.
평당 전세금은 서울지역 전체가 615만7000원으로 전분기 대비 0.42% 소폭 올랐으며, 권역별로는 도심권 760만7000원(0.24%↑), 마포·여의도권 518만6000원(0.39%↑), 강남권 560만5000원(0.68%↑) 등으로 대체로 임대료를 동결하는 분위기를 보였다.
한국감정원은 다만 "부동산관리회사의 전문관리를 받고 있는 빌딩이나 경기영향을 받지 않는 일부 역세권 빌딩, 대형 빌딩들의 경우에는 전세금이나 월임대료의 조정보다는 입주 후 1~2개월은 임대료를 받지 않는 렌트프리(Rent Free) 형태가 확산되고 있다"면서 "오히려 임대료를 다소 올리는 경우도 있다"고 덧붙였다.
평당 월임대수익은 서울지역 전체가 5만9600원으로 전분기대비 0.53% 하락한 가운데 도심권 7만1800원(0.17%↓), 마포·여의도권 4만8200원(0.89%↓), 강남권 5만7700원(0.71%↓) 등으로 조사돼 전세금의 안정에도 불구하고 약보합세를 보였다.
또 평당 월관리비는 서울지역 전체 평균은 2만6800원(0.21%↑)으로 권역별로는 도심권이 2만9200원(0.74%↑), 마포·여의도권이 2만3800원(0.70%↑), 강남권 2만6000원(0.53%↑)로 전분기 대비 보합세를 보인 것으로 조사됐다.
한국감정원은 "이같은 월임대수익의 약보합세는 경기불황으로 임대료는 동결된 상황에서 저금리 등으로 운용수익률이 감소했기 때문"이라며 "물가인상 등으로 관리비 인상요인은 발생하고 있지만 기존 임차자의 이동을 막기 위해 관리비 인상을 자제하고 있는 것으로 보인다"고 분석했다.
한편, 공실률은 도심권이 4.32%, 마포·여의도권이 4.95%, 강남권이 2.23%로 조사됐으며, 지난 2000년 임대동향조사 이후 전체 평균이 3.72%를 기록해 가장 높은 공실률을 나타냈다.
특히 전분기 대비 공실률은 도심권 0.59%포인트, 강남권 0.05%포인트, 마포·여의도권은 1.40%포인트 등이 각각 늘어나 서울지역 전체 평균은 0.63%포인트 증가했으며, 특히 마포·여의도권의 공실 증가가 두드러진 것으로 나타났다.
김지희 한국감정원 부동산연구소 과장은 "경기의 영향을 많이 받는 소규모 빌딩이나 금융권 구조조정 등으로 공실이 크게 증가한 마포·여의도 지역 빌딩들의 경우에는 경기회복이 가시화되기 전까지는 전세금의 약보합세가 불가피할 것"이라며 "투자수익률도 하락세가 예상되며, 월임대수익은 규모 및 권역에 상관없이 당분간 전체적으로 약보합세를 나타낼 것으로 전망된다"고 말했다.
- "3조원!" 통일교 돈이 몰려온다
- [조선일보 제공] 통일교(현 세계평화통일가정연합) 돈이 몰려오고 있다. IMF 사태 직후인 1998년 계열사들이 줄줄이 부도가 나면서 국내 사업이 위축됐던 통일교가 막대한 외자(外資)를 앞세워 새로운 사업에 속속 뛰어들고 있다.
현 정부 출범 이후 통일교가 인수한 사업과 향후 투자 액수를 감안하면 3조원 가까운 통일교 자금이 국내에 유입됐거나 유입될 전망이다. 통일교가 벌이는 사업 중 규모 면에서 가장 관심을 모으고 있는 것은 전남 여수에 건설할 가칭 ‘국제 해양관광레저단지’. 여수시 화양면 일대 300만평에 들어설 이 관광레저단지에는 통일교가 향후 10년간 1조6000억원을 투자할 계획이다.
투자 자금은 대부분 외자로 조달한다는 것이 통일교 측의 설명으로 통일교가 외자를 들여와 벌인 단일사업으로는 가장 규모가 크다. 이미 통일교는 화양면 일대 180만평을 매입해 놓은 상태이고 작년 9월 통일교 계열사인 ㈜일상 문용현 대표와 김충석 여수시장이 투자협약서(MOU)에 서명했다. 통일교는 용인 에버랜드 면적의 10배에 이르는 이 초대형 단지를 1, 2차로 나눠 개발한다는 방침이다.
작년 9월 체결된 투자협약서에 따르면 일단 통일교는 2007년까지 2000억원을 들여 여수시 외곽 2만여평을 ‘오션 리조트 특구’로 개발할 예정이다. 여수시는 이 개발지역을 특구로 지정하고 각종 행정지원을 해주기로 했다. 여기에는 관광호텔, 콘도, 워터파크 등이 조성된다.
통일교는 특구 내에 지하 2층, 지상 33층, 연면적 1만8600평의 호텔과 7600평의 콘도(7층), 900평의 쇼핑몰, 4500평의 워터파크 등을 건설하겠다는 투자계획서도 제출했다.
통일교는 작년에 세계적인 부동산 개발회사 관계자들 5~6명을 초빙해 헬기를 타고 여수 일대를 직접 보여주는 등 외국 회사의 개발 참여도 추진하고 있다고 밝혔다. 경제자유구역 화양지구와 거의 일치 통일교는 이 개발 프로젝트를 위해 수년 전부터 땅을 조금씩 사들였다.
문선명 총재도 여수에 애착을 보이며 자주 이곳을 찾았다고 한다. 문 총재는 “여수에서 여생을 보내겠다”며 여수시에 아파트도 매입한 것으로 알려졌다. 통일교는 국내에서 해양ㆍ레저 산업을 시작하기 위해 동해안·서해안·남해안 일대에서 개발 적지를 찾다가 여수를 최종 낙점했다고 한다.
앞으로 통일교가 300만평까지 사들일 여수시 화양면 일대는 작년에 전남도가 지정한 경제자유구역 화양지구(299만평)와 거의 일치한다.
전남도가 2020년까지 조성할 광양만권 경제자유구역은 물류 중심의 광양지구, 산업 중심의 율촌지구, 외국인 주거단지 중심의 신덕지구, 그리고 여가 중심의 화양지구 등으로 나누어 조성된다.
화양지구가 뒤늦게 경제자유구역에 포함된 것을 놓고 전남도와 여수시가 통일교의 투자를 의식한 것이 아니냐는 관측도 나오고 있다. 경제자유구역으로 지정되면 추가 부지 매입이 용이해질 뿐 아니라 개발지구 주변의 수자원 보호구역 해제 가능성도 높아진다.
여수시 투자유치사업소의 한 관계자는 “통일교가 여수 개발을 위해 땅을 사들이고 있다는 말을 듣고 우리가 접촉을 해 유치 노력을 했다”며 “경제자유구역으로 지정됨에 따라 화양 개발지구는 사회간접자본 시설 지원과 세제상의 혜택을 볼 수 있게 됐다”고 말했다.
이 관계자는 “여수가 관광지이지만 그동안 숙박시설 미비 등 별다른 프로젝트가 없었다”며 “통일교의 개발 계획에 대해 시민의 관심이 높다”고 말했다.
“세계 190여개국서 한 층씩 부담”
여수시에 따르면 통일교의 개발 계획은 일단 ‘정부 허가’라는 관문을 넘어야 한다. 개발사업자인 ㈜일상이 오는 4월까지 실시계획 승인을 재경부에 제출하면 정부는 관계기관 협의를 거쳐 10월까지 승인 여부를 결정하게 된다. 여수시 측은 전남도가 지정한 경제자유구역에 가시적인 성과를 내기 위해서도 정부가 통일교의 개발 계획을 승인할 것으로 보고 있고 오는 11월이면 개발이 시작될 것으로 낙관하고 있다.
아직 정확한 그림은 그려지지 않았지만 여수 개발에 버금가는 통일교의 초대형 프로젝트가 서울에서도 추진되고 있다. 통일교가 보유하고 있는 여의도 22번지 1만4000여평 부지의 개발계획이 그것. 여의도 LG 쌍둥이 빌딩 옆에 위치한 이 부지는 그동안 통일교가 건설사에 임대해 ‘모델 하우스 부지’로 사용돼 왔지만 본격적인 개발은 제한돼왔다.
IMF 외환위기를 겪으며 통일교 계열사들이 어려움을 겪자 각종 금융기관의 담보가 설정됐고 소송이 진행돼 왔기 때문이다. 경매에 부쳐지기도 했던 이 부지는 한때 2500억원 가까운 빚이 잡혀있었다. 하지만 “작년 말까지 부채를 깨끗이 해결했고 이제 개발할 수 있게 됐다”는 것이 통일교 측의 설명이다.
주변에서는 이 2500억원의 빚을 해결한 것도 외자 덕분인 것으로 보고 있다. 통일교는 앞으로 이 부지에 통일교의 랜드마크(landmark)가 될 만한 초대형 건물을 짓겠다는 계획이다.
이미 외국회사에 설계용역을 준 상태로 작년에 설계회사가 설명회도 가졌다. 통일교 측에 따르면 아직 건물 규모가 확정되지는 않았지만 이 부지에는 통일교 본부 건물로 쓰일 초고층(70층~120층) 건물과 국제 컨벤션 시설, 업무ㆍ쇼핑 단지 등이 조성될 예정이다. 과거 통일교는 이 부지에 100층 높이의 건물을 지으려 했으나 고도제한에 걸려 건축허가가 나지 않았다.
하지만 통일교 측은 “이미 오래된 일”이라며 개발을 자신하는 분위기다. 112층 규모의 잠실 제2롯데월드 건설이 다시 본격적으로 검토되는 등 상황이 이전과는 달라졌다는 것이다.
용평리조트에 추가 투자 검토 통일교 내부에서는 이 부지 개발에 대한 문선명 총재의 의지도 대단하다는 말이 나오고 있다. ‘120층 규모의 빌딩을 짓되 지하 15~20층은 한국 통일교가 건설비를 부담하고 지상 층 건설비는 통일교 선교사들이 나가 있는 세계 190여개국의 신도들이 한 층씩 부담하면 되지 않겠느냐’는 구상이라고 한다.
그야말로 통일교의 힘을 상징하는 건물을 만들겠다는 것이다. 통일교가 이 부지에 대한 구체적인 개발비를 밝히지 않고 있지만 업계에서는 통일교 구상대로라면 최소 4억~5억달러, 최대 10억달러의 프로젝트가 되지 않겠느냐는 관측을 한다. 여수에 이어 또 다른 조 단위의 프로젝트가 될 수 있다는 것이다.
통일교가 추진하고 있는 외자 유치 프로젝트는 이 뿐만이 아니다. 통일교는 2007년까지 경기도 김포 일대에 5만평 규모의 헬기 공장을 짓기 위해 이미 땅을 매입하기 시작했고, 경기도와 작년 9월 투자협약서도 체결했다.
비행기 임대업을 하는 미국의 통일교 계열사인 워싱턴타임스에이비에이션(WTA)과 미국 굴지의 헬기 제조업체인 시콜스키(Sikorsky)가 조인트 벤처 형식으로 추진할 이 헬기 조립 공장 역시 투자 규모가 2억5000만달러에서 3억달러에 이를 전망으로 미국 시콜스키사는 기술력만 제공하고 통일교가 외자를 유치해 투자비를 조달한다는 방침이다.
이 헬기 공장 유치 사업에는 뒤늦게 다른 지자체도 관심을 보이고 있다. 충청북도의 한 관계자는 “청주공항에 올해 LG그룹의 헬기 조립 공장이 들어설 예정이고 아직 청주공항에 여유부지가 많아 통일교가 헬기 공장을 유치한다기에 최근 접촉해봤다”고 말했다.
하지만 경기도 측은 “통일교가 원하는 공장 부지의 가장 중요한 조건은 국제공항이 인접해 있어야 한다는 것”이라며 헬기 공장의 경기도 유치를 자신하고 있다.
이처럼 추진 단계에 있는 프로젝트 외에 이미 통일교가 자금을 집행한 사업도 적지 않다. 예컨대 통일교 계열사인 세계일보는 2003년 2월 쌍용양회로부터 용평리조트를 사들였다. 당시 세계일보는 용평리조트의 총주식 3800만주 가운데 1700만주(44.7%, 850억원)를 일반 공모를 통해 사들였고, 1780만주(46.8%, 890억원)를 쌍용양회와 양도양수 계약을 통해 취득했다.
통일교는 2014년 평창 동계올림픽 유치에 관심을 보이며 용평리조트에 대한 투자도 검토하고 있다고 한다. 문선명 총재가 이미 “리조트 내의 호텔을 증축하라”는 지시를 내린 것으로 알려져 있다.
서울 강남 터미널에 있는 센트럴시티 역시 통일교 측의 부인에도 불구하고 통일교가 인수한 것으로 알려지고 있다. 센트럴시티는 신세계백화점 강남점, 영풍문고 등이 들어서 있는 대형 상업시설을 임대 운영하고 있고 JW메리어트호텔을 운영하는 센트럴 관광개발의 최대 주주(지분 69.49%).
센트럴시티는 작년 10월 주주총회를 열었는데 대표이사 사장에 통일교 재단 사무총장을 지낸 신달순 용평 리조트 사장이 선임됐고, 이를 계기로 통일교 인수설이 나돌기 시작했다.
센트럴시티의 한 임원은 “우리도 통일교 인수설을 들었는데 진상은 잘 알지 못한다”며 “신선호씨를 누르고 최대 주주로 부상한 외국계 펀드 측이 시너지 효과를 위해 용평리조트의 신 사장에게 사장 겸직을 제의한 걸로 알고 있다”고 말했다.
현재 센트럴시티 지분은 신선호 전 율산 회장이 36.95%, 룩셈부르크 회사가 주요 조합원으로 있는 QCP 8호 펀드가 34%, 말레이시아 계열의 ‘메티오르 리미티드(Meteor Limited)’가 27.2% 등을 갖고 있어 표면적으로는 통일교와 연관성이 드러나지 않는다.
하지만 정부의 한 관계자는 “외국계 지분의 실소유주가 통일교”라고 말했다. 한 차례 증자를 거친 센트럴시티의 자본금(3000억원) 규모만 감안하면 통일교가 1800억원을 투자했다는 계산이다.
통일교는 이밖에도 최근까지 의욕적인 투자 행보를 보이고 있다. IMF 당시 부도가 나 법정관리에 들어갔던 일화를 최근 다시 인수한 것이 대표적인 예. 서울중앙지법 파산부는 지난 1월 19일 일화에 대해 채권자 관계인 집회를 열고 일화를 통일교 재단에 매각하는 정리계획안을 인가했는데 통일교는 이미 납부한 일화 인수대금 260억원으로 정리담보권 82억원 가운데 67억원을, 정리채권 326억원 가운데 190억원을 변제할 예정이다. 이후 자본금 확충 작업 등을 통해 이르면 3월께 일화를 법정관리에서 벗어나게 한다는 것이다.
일화를 인수한 것이 특히 주목을 받는 이유는 통일교의 과거 계열사 인수가 추가로 있을지도 모르기 때문. IMF 당시 부도가 난 5개의 통일교 계열사 중 한국티타늄과 통일중공업은 완전히 소유주가 넘어갔지만 일화와 일신석재, 일성건설 등에는 아직도 통일교 지분이 남아 있다는 게 통일교 측의 설명이다.
워싱턴타임스, UPI, 세계일보 등의 언론매체를 갖고 있는 통일교가 국내 방송사업에 진출할지 모른다는 루머도 한때 나돌았다. 영업이 중지돼 있는 경인방송 인수설이 나돈 것이다. 하지만 통일교 측은 “인수 여부를 검토하긴 했지만 국내법상 신문매체를 갖고 있는 회사가 공중파 방송까지 갖는 것을 금하고 있어 인수를 포기했다”고 밝혔다.
이러한 통일교의 사업 확장에서 주목할 부분은 과거 기계ㆍ음료 등 제조업에 주력했던 통일교가 사업 성격을 완전히 바꾸고 있다는 점. 통일교는 앞으로 관광ㆍ레저ㆍ스포츠 분야에 집중투자할 것임을 강조하고 있다.
20세기와 21세기의 기업 운영 방법이 다르다는 것이다. 통일교의 장기 사업 구상과 관련해서는 관광ㆍ레저ㆍ스포츠에 집중투자하는 것과 함께 기존에 운영해 오던 문화ㆍ예술 사업을 강화하고 센트럴시티 인수를 계기로 유통업에도 적극 진출할 것이란 관측이 나온다. 통일교가 내부적으로 대형 유통업체 인수도 검토하고 있다는 말도 있다.
이러한 통일교의 의욕적인 사업 확장이 가능한 것은 외자(外資)의 힘이고 이 역시 통일교 측이 인정하는 부분이다.
통일교 측은 외자를 어떻게 조달하는지에 대해 구체적으로 밝히기를 꺼리고 있지만 미국 일본 등 통일교 교세가 강한 지역에서 들어오는 돈이 외자의 대부분일 것이란 관측이다. 외국에서 한 해 국내로 입국하는 통일교 신도만 30만명 가량으로, 이들이 내는 헌금 역시 무시할 수 없다는 게 통일교 측의 설명이다.
특히 최근에는 일본의 통일교 관련 기업들의 한국 투자에 대한 관심이 높아지고 있고, 일본 정부도 여기에 신경을 쓰는 것으로 알려져 있다. 한국인과 결혼해 국내에 들어와 있는 일본 여자 교인 수만도 1만여명 가량이라고 한다.
통일교가 들여오는 ‘외자의 힘’에 대해서는 정부도 인정하는 분위기다. 정부의 한 관계자는 “해외자본 유치에 신경을 써야 할 입장에서 통일교가 들여오는 외자를 못들어 오게 할 방법이 없다”며 “조달 비용이 들고 수익률을 따지는 일반적인 외자와 달리 통일교 자금은 의사결정만 내려지면 신속하게 결집해 들어오는 특성이 있다”고 말했다.
사실 통일교는 자신들이 운영하는 기업을 ‘평화 세계 구현의 수단’이라고 보는 등 기업 운영에도 종교적인 이념을 깔고 있다. 통일교의 의욕적인 사업 확장과 투자에 대해 지자체들은 외자 유치 차원에서 환영하고 있지만 이에 대한 반작용도 나오고 있다.
특히 통일교를 이단시해온 기독교계에서는 통일교의 사업 확장을 경계하며 반발하는 분위기다. 한국기독교총연합 산하 통일교대책위원회 이영순 사무총장은 “통일교가 인수한 용평리조트를 이용하지 말자는 보도를 기독교계 신문 50군데에 200회 가량 냈다”고 말했다. 기독교계에서는 작년에 통일교가 유치한 피스컵 축구대회 관람 금지도 신도에게 요청했고 통일교 관련 기업들에서 생산하는 상품을 쓰지 말자는 운동도 지속적으로 벌여오고 있다.
통일교는?
1954년 5월 문선명(85) 목사가 서울에서 창립했다. 당초 명칭은 세계기독교통일신령협회였지만 1994년 세계평화통일가정연합으로 바꿨다. 문선명 총재를 메시아로 보는 독특한 교리 때문에 기독교계에서 이단시돼온 통일교는 현재 세계 191개국에 선교사를 내보내고 있다.
열성 신도만 150만명이라는 게 통일교 측의 설명. 정확한 국내 신도수는 밝히기를 꺼리고 있다. 통일교는 신도의 헌금을 바탕으로 세계적으로 사업체를 운영하고 있다. 현재 국내 계열사만 20여개이고 세계적으로는 수백 개의 업체를 운영하고 있다. 교육사업(선화예고·선문대학교·미국의 브리지포트 대학교), 문화사업(리틀엔젤스예술단·유니버설발레단), 미디어산업(세계일보·워싱턴타임스·UPI)도 활발히 벌여왔다.
농원 관리를 하다 ‘여수 프로젝트’를 담당한 (주)일상 등 국내 계열사 중에는 잘 알려지지 않은 업체도 많다. 통일교는 지난해 4월 총선을 앞두고 천주평화통일가정당(일명 가정당)을 창당했지만 선거에는 뛰어들지 않았다. 가정을 ‘천국’의 최소단위로 보는 통일교는 가정당을 통해 일반인에 대한 정치·사회 교육을 한다는 방침이다.
해마다 전세계인을 상대로 대대적인 합동결혼식을 올려온 통일교는 올 7월에도 4억쌍 목표를 달성하기 위한 4차 합동결혼식을 갖는다. 통일교는 세계평화기구를 구성한다는 목표 아래 매년 각국 전·현직 정상을 초청해 ‘세계평화를 위한 정상회담’도 열고 있다.
- 亞 증시 상승..日 부동산업종 강세
- [edaily 이태호기자] 17일 오전 아시아 주요국 증시가 일제히 상승세를 나타냈다. 일본증시는 부동산업종이 강세를 보였고, 대만은 항공주가 동반 상승했다.
일본의 닛케이 255지수는 전날보다 0.71% 오른 1만1519.82에 오전장을 마쳤다. 토픽스지수도 0.53% 상승했다.
부동산개발업체 미쓰비시이스테이트가 3.4% 급등했다. 니혼게이자이신문은 이날 미쓰비시이스테이트가 도큐랜드, 미쓰이, 헤이와리얼이스테이트와 공동으로 도쿄 시오도메 지역에 상업빌딩을 건설할 계획이라고 보도했다. 도큐랜드가 2.7% 올랐고, 헤이와리얼이스테이트는 1.0% 상승했다.
오피스 중개업체인 미티쇼지가 도쿄 오피스 건물의 12월 공실률이 전월보다 하락한 6.1%를 기록했다고 밝힌 것도 부동산 산업 전반에 호재가 된 것으로 평가됐다.
다이이치간교자산운용의 니시무라 야스마사 펀드 매니저는 블룸버그통신과의 인터뷰에서 "부동산 산업이 견조한 수익을 유지할 것으로 보여 올 한해 주가 상승이 기대된다"고 말했다.
이밖에 재팬페트롤리엄익스플로레이션(JPE)와 데이코쿠오일이 동중국해에서의 유전 개발권을 둘러싸고 정부와 협상중이라는 니혼게이자이신문의 보도에 각각 3.7%와 3.6% 급등했다.
대만의 가권지수는 한국시간 오전 11시30분 현재 1.04% 오른 5950.82를 기록했다.
대만 최대 항공사인 차이나항공이 3.8% 상승했고, 2위 에바항공도 5.7% 급등했다. 중국과 대만 당국이 춘절 연휴 동안의 양안간 전세기 운항 재개에 합의했다는 소식이 호재가 됐다.
기술주도 동반 강세를 나타냈다. 대만 최대 반도체 파운드리업체 TSMC가 2.1% 상승한 것을 비롯해 LCD 관련주인 AU옵트로닉스, 치메이옵토일렉트로닉스, 청화픽쳐튜브가 각각 4.5%, 4.1%, 3.5% 급등했다. D램 제조업체인 파워칩, 윈본드, 난야, 프로모스도 각각 2.1%, 1.3%, 2.6%, 1.5% 강세를 나타냈다.
이밖에 홍콩의 항셍지수가 0.91% 오른 1만3617.00으로 초반 강세를 기록했고, 홍콩증시에 상장된 중국 본토 기업으로 구성된 H주지수도 1.50% 상승했다. 반면 중국의 상하이종합지수는 0.82% 하락한 1235.42를 나타냈으며 선전종합지수도 0.98% 떨어졌다. 싱가포르의 스트레이트타임스(ST)지수는 0.40% 오른 2084.38을 기록중이다.
- (가판분석)1월14일자 조간신문 주요기사
- [edaily 양미영기자] ◇헤드라인
-경향: 노대통령, 양극화 해소 동반성장 추구
-동아: 노대통령, 양극화 해결위해 동반성장 주력..부패청산 선진한국 원년으로
-매경: 노대통령, 기술혁신 중기 3만개 육성..올해를 선진한국 출발점으로
-서울: 노대통령, 지식서비스 산업 집중 육성
-조선: 노대통령, 경제 올인 의지..새 내용은 적어
-한겨레: 노대통령, 경제 양극화 해소 역점
-한경: 노대통령, 기술혁신 중기 3만개 육성
-한국: 노대통령, 기업하기 좋게 할 것..기술혁신형 중기 3만개 육성
◇주요기사
-미 동부 명문 초중고 분교 인천 송도신 도시에 설립(동아)
-청년 실업률 8% 육박(전 조간)
-금리 내리면 부작용만 심화..콜금리 동결(전 조간)
-원화값 연초부터 초강세(매경)
-한국 신용위험 대만보다 크다..S&P(서경)
-기업 설비투자 20% 늘린다(전 조간)
-중기대출 부실 폭발 위험..황영기 우리은행장(한경)
-학자금 연체율 가계대출 두배(동아)
-SK생명 메트라이프에 매각(전 조간)
-두산중공업에 대우종기 인수자금으로 9천억 공동대출(매경)
-코스닥펀드 1년 농사 한달만에 끝..수익률 7~13% 달해(조선)
-코스닥랠리에 뭉칫돈..4개사 공모에 2조5000억 유입될듯(한경)
-외국 기업들 수평 M&A 공세(한국)
-빌딩매각 2600억 차익 론스타 세금한푼 안내(서경)
-포스코, 영업이익 5조 돌파(전 조간)
-포스코 올해 투자 80% 늘려 4조계획(매경)
-전경련 회장에 이건희 회장 추대(전 조간)
-LG, 세계 에어컨 시장 독주 굳혀(서경)
-하이닉스 경영정상화 연내 매듭(한경)
-현대차 다임러 차량판매 합작엔진 등서 협력추진(조선)
-현대산업개발, 삼양식품 최대주주..리조트사업 진출 포석인듯(서경)
-미국 무역적자 사상최대 아시아 통화절상 압력 가중될듯(한경)
-이라크 대량살상무기 없어 미 수색종료 한달간 "쉬쉬"(전조간)
-파월, 이라크 미군 연내 철수(한국)
-서울 2월 동시분양 5년만에 처음 무산(매경)
-서울대 실험실 벤처 1000억 대박(전 조간)
- 빌딩시장, 외국계·펀드·리츠 `3각구도` 재편
- [edaily 윤진섭기자] 최근들어 빌딩, 백화점 등 수익형 부동산 매수세력이 외국계 자본 및 리츠회사, 그리고 부동산펀드회사 등 `3파전`구도로 빠르게 재편되고 있다.
특히 이들은 5년 내외의 장기투자·자산운용을 목적으로 한 매수세력이란 점에서 외환위기 이후 국내빌딩 매입을 독식했던 투기성 외국자본과 대비된다는 게 업계의 분석이다.
◇리츠·부동산펀드·외국계 투자자금, 국내 빌딩 매입 경쟁
12일 부동산 금융업계와 빌딩업계 등에 따르면 구조조정리츠(CR리츠)를 주도하고 있는 코람코, RAK(리얼티 어드바이저스 코리아) 등은 빌딩과 백화점 매입을 통해 리츠 상품 개발에 박차를 가하고 있다.
RAK는 여의도에 위치한 푸르덴셜투자증권 빌딩을 자산으로 한 `리얼티 코리아 2호`설립을 추진 중이다. 현재 건물의 매입가격은 1000억원 내외에서 협상 중이며, RAK는 매각 협상이 마무리되는 대로 올 상반기 중 리츠 설립을 추진하다는 계획이다.
또 자산관리사 중 가장 많은 리츠상품을 선보인 코람코도 뉴코아백화점 6개를 편입한 `코크랩 6호`를 준비 중인 것으로 알려지고 있다.
이에 앞서 코람코는 강남구 역삼동 데이콤빌딩을 1007억원에 매입, 국민연금 등과 함께 코크랩 5호를 선보이는 등 국내 빌딩 시장에서 매입자(Buyer)로서 입지를 탄탄히 하고 있다.
최근 실물자산을 연계해 부동산펀드를 연이어 내놓고 있는 자산운용회사들도 빌딩 시장에서 결코 무시할 수 없는 큰 손이다.
맵스자산운용은 삼성동 테헤란로에 위치한 퍼시픽빌딩(구 미래와사람) 빌딩을 칼라일로부터 매입했고, 이에 앞서 지난 12월엔 경쟁 입찰을 통해 가락동에 위치한 동원증권 가락빌딩을 390억원에 사들여 `맵스프런티어 부동산 5호펀드`를 판매한 바 있다.
12월 말 부동산펀드 가운데 가장 큰 `한일 DS 해운대부동산투자신탁`(펀드규모 1550억원)을 선보인 한일투신은 최근 뉴코아백화점 3개를 자산으로 한 `한일 뉴코아 사모신탁`을 선보여, 본격적인 빌딩 매입 시장에 나섰다.
한일투신 관계자는 "이번에 선보인 한일뉴코아사모신탁은 총 900억원 규모로, 모 공제회가 단독으로 참여했다"며 "뉴코아백화점을 시작으로 향후 오피스빌딩, 상가 등 부동산을 매개로한 다양한 부동산펀드 상품을 내놓을 예정"이라고 말했다.
싱가포르투자청, 맥쿼리은행, 독일계인 도이치방크, 데카(Deca), 디파(Difa), 데기(Degi) 등 외국자본도 국내 빌딩 바이어로서 확고한 자리를 차지하고 있다.
대표적 외국 빌딩 매입자인 싱가포르투자청은 2000년 중구 무교동 서울 파이낸스센터( 3550억원), 프라임타워(옛 아시아나 빌딩 490억원)등을 연이어 매입했다. 지난해에는 현대무교빌딩(옛 현대상선빌딩 430억원), 2001아울렛(상계점, 분당점), 스타타워(9000억원 추정치)등도 사들였다.
독일계 자본인 도이치방크도 중구 HSBC빌딩, 삼성생명의 충무로빌딩, 삼성동빌딩, 여의도빌딩 등을 잇달아 매입했으며, 독일계인 DEKA는 여의도 서울증권빌딩을 947억여원에 매입한 바 있다.
◇장기투자·임대등 산업자본으로 자리매김, 긍정·부정적 시각 엇갈려
최근 빌딩 매입을 주도하고 있는 외국계, 리츠, 부동산펀드의 특징은 5~10년 이상 장기투자자라는 점.
이는 외환위기 이후 론스타, 칼라일 등 단기 보유, 시세 차익을 염두에 둔 외국 투기자본과 극명하게 대비되는 점. 실제 RAK가 운용중인 `리얼티 1호`의 경우 존속기간이 5년으로 책정돼 있으며, 코람코의 `코크랩 5호`도 2009년까지 존속하는 것에 배당수익률은 8.9% 정도를 목표로 하고 있다.
맵스자산운용이 내놓은 부동산펀드 4호도 5년의 존속기간에 8% 내외 선의 배당수익률을 책정해 한 바 있다. 외국계 역시 모두 10년 이상 장기투자와 안정적인 임대수익을 선호하는 추세다.
서울파이낸스빌딩과 스타타워의 자산관리를 담당하고 있는 코리아에셋어드바이저스(KAA)의 한국희 팀장은 "환차손과 낮은 금리 등으로 인해 과거 외국계 투자자본이 거둔 높은 시세차익을 올릴 수 있는 상황이 아니다"고 전제하고 "최근 외국인 장기투자자는 5년에서 길게는 10년 이상, 그리고 한해 7~8% 수익을 목표로 빌딩 매입에 나서고 있다"고 말했다.
업계 관계자와 전문가들은 이 같은 빌딩 바이어들이 장기투자로 바뀌는 것에 대해 국내 부동산시장의 정보 공개와 투명성 제고를 촉발한다는 점에서 일단 긍정적인 반응을 나타내고 있다.
김정현 RAK 차장은 "산업 자본이 빌딩을 매입, 소유자산 가치를 극대화하는 경영으로 바뀌고 있다는 점에서 긍정적인 평가를 내릴 수 있다"며 "빌딩 운영 노하우가 국내 빌딩 임대시장의 선진화에도 상당부분 기여하고 있다"고 말했다.
반면 빌딩 매입 과당 경쟁에 따른 매매가 상승이나 공실에도 불구하고 높은 임대료를 책정하는 것에 대해선 곱지 않은 시선도 있다.
A 빌딩자산관리업체 관계자는 "입지가 뛰어난 빌딩이 매물이 나올 경우 펀드, 외국계, 리츠사 등이 한꺼번에 달려들어 경쟁적으로 빌딩 매입가를 올리는 상황"이라며 "운용 수익을 맞추기 위해선 불가피하게 임대료 책정이 높을 수 밖에 없고, 결과적으로 빌딩 입주 업체의 부담으로 이어지고 있는 셈"이라고 말했다.
- (황창규의 실전 돈굴리기)부동산펀드, 저금리시대 투자대안인가?
- [edaily] 저금리 기조가 지속되면서 일반 개인 투자자의 자산 운용이 더 어려워지고 있다.
최근 들어 실질적인 마이너스 예금금리에다 내수 침체가 장기화됨에 따라 주식이나 채권 투자 수익률이 저조하자 투신사나 증권사를 중심으로 부동산 관련 상품을 시장에 내 놓고 있어 투자자의 관심을 끌고 있다.
얼마 전 경기 파주시 출판정보 산업단지 내 고급 빌라 개발사업에 투자하는 모 투신사의 부동산 펀드는 은행 금리의 2배 가량 수익률이 기대된다는 점 때문에 모집 3일 만에 매진된 사례도 있다.
부동산 펀드란?
부동산펀드는 다수의 투자자들로부터 모은 자금을(즉 Fund) 자산운용사나 부동산 전문관리회사가 부동산개발 시행사 측에 대출해 주거나 관련 유가증권 등에 투자 운용토록 하여 그 운용 성과에 따른 수익에서 펀드 수수료 등 제 경비를 빼고 투자자에게 분배하여주는 상품을 말한다.
□ 부동산펀드의 종류
-자본투자 중심의 부동산투자회사(REITs)
-부동산간접투자기구
-외국계 투자펀드 등
부동산펀드 상품의 특징
일반 주식이나 채권형 펀드 상품처럼 일정 모집기간이 있고, 최소 100만원 이상 등 가입금액 대한 제한이 있으며, 투자기간은 3년 6개월 등 장기 투자 상품이다. 이익의 분배는 보통 6개월을 단위로 지급을 약속하고 있다.
이렇게 투자자로부터 모은 돈으로 부동산 개발이나 임대 사업에 대한 대출 등에 60% 이상을, 기타 채권이나 기업어음 등에 40% 이하를 운용하는 구조이며, 부동산 사업 관련 대출은 일반적으로 후 분양 프로젝트 파이낸싱 형태를 띠고 있다.
따라서, 부동산 펀드는 개인도 크지 않은 목돈만으로도 부동산 투자를 할 수 있다는 점, 자신의 투자 성향에 맞는 부동산 개발 목적 사업과 투자 기간을 선택하여 참여할 수 있다는 점이 투자의 포인트라고 할 수 있겠다.
그 외에도 부동산펀드 투자의 장점이라면 투자의 수익성과 상대적인 안정성을 꼽을 수 있겠다.
일단 수익성 측면에서 본다면 펀드 들이 목표하는 수익률 들이 연 7%를 제시하고 있어 3%대 정기예금 금리보다는 높은 수익을 기대할 수 있다.
부동산 시장 경기가 정부의 지난 10.29 대책 등 정책 효과의 누적과 경기 회복 지연 등으로 인해 장기 침체 양상을 보이고 있는 현재, 여유자금을 갖고 있거나 부동산 투자에 관심을 가지고 있는 투자자는 자신이 직접 투자하는 것보다 부동산펀드를 통한 간접 투자 방식이 오히려 유리할 수 있을 것 같다.
부동산펀드 투자 시 유의할 점은?
부동산펀드 상품 대부분이 대규모 택지개발지구의 아파트나 단독주택지 또는 특화형 빌라 건설 사업 등에 투자하는 것이므로 반드시 해당 사업의 안정성과 장래 위험성에 대하여 꼼꼼히 따져봐야 하겠다.
왜냐하면 첫째, 부동산펀드는 일반 예금 상품과는 달리 투자원금에 대한 보장이 되지 않아 원금을 까먹게 되어도 은행이나 증권사에서 손실을 보장해 줄 수가 없기 때문이다.
둘째, 대부분의 펀드들은 분양율이 낮으면 시행사의 이익금 일부를 펀드 수익에 편입하고, 다음에 시공사가 미분양 물량을 인수하는 안전 장치를 갖추었다고 홍보하고 있으나, 자금 여력이 별로 없는 중소 시행업체 들도 많아 주의를 기울여야 할 것이다.
셋째, 특히 아파트나 발라 등의 개발사업은 관련 사업의 인허가를 마쳤거나, 법적인 제약이 없어야 한다. 또한 분양에 따른 수익금을 회수할 때 시행사 몫의 사업 이익이나 시공사에게 귀속되는 공사비보다 먼저 부동산펀드의 대출금에 대한 지급 보장이 되어야만 안전하다 할 것이다.
넷째, 그리고 펀드 운용 기간이 2 ~ 3년 정도로 비교적 장기이며 기간 내 중도 환매가 금지되므로 충분한 여윳돈을 가지고 투자하는 것이 가장 중요하다고 볼 수 있다.
마지막으로 일반 주택과는 달리 빌딩이나 상가 등 이른바 수익형 부동산에 투자하여 그 건물의 임대 수익을 투자자에게 배분하는 형태의 경우에는 최소한 5년 이상의 장기 상품이므로, 자금 마련은 물론, 부동산 시장의 장기 전망에 대한 정보의 사전 수집이 필요할 것으로 생각된다.
<개발과 임대부동산 시장의 투자기구 양분화>
구 분 개 발임대 운용투자기구부동산간접투자기구, 프로젝트금융투자회사REITs운용기간단기(2년 ~ 3년 이내)장기(5년 이상)투자대상분양형 주거 및 상업용 부동산 리모델링(Value-added)임대위주 장기 운용 오피스 및 상업시설 임대주택, SOC위협요인부동산 개발시장의 위축, 시행 초기의 운용 상의 혼란, 단기 위주의 투자신탁 특성 문제 등장기자본투자기관(외국계, 연기금, 생보사 등)과의 경쟁 심화 예상, 오피스 시장의 매수 경쟁 격화 문제
맺는 말
현재 분양 위주 대출투자 중심형인 부동산 펀드는 향 후 임대 운용 중심의 장기 투자형 펀드, 그리고 고 위험 고 수익 추구형 사모투자펀드 등 부동산 투자를 위한 다양한 펀드의 출시가 가능해 질 것으로 보임에 따라 부동산 개발, 임대 운용, 리모델링 등 여러 유형의 부동산 펀드가 등장할 것으로 전망된다.
금융시장이 효율적으로 움직일수록 저 위험에 고 수익 상품을 찾기가 어렵다는 말이 있다. 그렇기 때문에 보다 높은 수익을 기대할 수 있는 부동산 자산에 투자하기 위해서는 위험관리가 중요하기 때문에 분산투자와 간접투자에 대한 관심이 앞으로 더욱 높아질 것으로 보인다.
(황창규 노원역하나은행 PB팀장)
