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- 아직 코로나19 영향권…영화관·호텔 담은 이지스 펀드 손실
- [이데일리 김성수 기자] 이지스자산운용이 영화관, 호텔 자산에 투자한 부동산 펀드들에서 손실이 발생했다. 코로나19 직격탄을 맞은 부동산으로 일상회복에도 불구하고 좀처럼 수익률을 회복하지 못하고 있는 상황이다. 서울 광진구 자양동 몰오브케이(건대CGV), 종로구 대학로CGV에 투자한 펀드는 최근 1년 수익률 마이너스를 기록했고, 서대문구 숙박시설 ‘신라스테이 서대문’에 투자한 펀드는 평가손실 상태다.◇ 코로나19에 영화관객 급감…몰오브케이 공실 발생10일 금융투자업계에 따르면 이지스리테일부동산투자신탁194호 운용보고서(2022년 10월 1일~12월 31일) 기준 최근 1년간 수익률은 -14.81%로 집계됐다. 최근 3년간 수익률은 6.03%이다. 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)이 펀드는 서울시 광진구 자양동 9-4번지에 있는 실물 부동산 ‘몰오브케이(건대CGV)’를 매입해서 임대사업으로 운용해 발생한 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 목적이다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다. 펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 펀드 모집 당시 국내 1위 멀티플렉스 운영사인 CJ CGV가 핵심임차인으로 15년 장기 임대차계약(전체면적의 약 33%)을 맺고 있었다. CJ CGV의 임대차 계약기간은 2033년 1월 30일까지다.CGV 임대차계약 주요내용을 보면 지난 2018년 5월 기준 보증금 10억원, 월 임대료 6000만원이다. 연간 누적 관람객수 70만명을 넘으면 ‘초과분 매표순매출액’의 15%를 월 임대료와 별도로 정산한다. 임대료 인상률은 매 3년마다 3%다.해당 자산은 풍부한 유동인구와 잠재 개발 가능성을 보유해 추후 자산가치 상승에 따른 매각차익이 기대됐다. 우선 사업지 인근에 건대로데오거리 상권이 있고 지하철 접근성이 매우 좋다. 지하철 2호선 성수역에서 걸어서 18분 걸리고, 지하철 2·7호선 환승역 건대입구역으로부터 걸어서 3분이면 이동할 수 있다. 반경 3km 이내 지하철 5·7호선 군자역도 있다. 건국대학교, 세종대학교와 인접해 유동인구가 많은데다 청담대교, 영동대교, 잠실대교, 올림픽대교 등과도 가까워 광역 접근성이 좋다. 또한 사업지로부터 반경 5km 이내 금호, 잠실 생활권이 있고 반경 10km 이내 천호, 수서, 망우 생활권 인구까지 잠재적 수요에 포함돼 있다. 다만 코로나19로 극장 수익이 줄었고, 공실률도 높아지면서 수익률이 이처럼 낮아진 것으로 분석된다. 현재 펀드는 △공실 위험 △매각 지연 위험 △담보 대출금리 변동 위험에 노출돼 있다. 몰오브케이 상가 공실 (사진=김성수 기자)우선 작년 6월 말 기준 공실률 37.58%로 집계됐다. 지난 2018년 1월 신축된 후 단기간 내 임대율 100%를 기록했지만 코로나19 기간을 거치면서 공실이 늘었다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다. 이지스자산운용은 공실 해소를 위해 지속적으로 임대차 협의를 진행할 예정이다. 매각 지연 위험도 있다. 당초 펀드 존속기간은 오는 6월 29일까지였다. 다음달 17일 수익자총회에서 안건이 통과되면 펀드 만기가 2025년 6월 29일로 연장될 수 있다. 수익자는 수익자총회에 출석하지 않고 서면으로 의결권을 행사할 수 있다. 다만 최초 사업 당시에 ‘3년 보유 후 매각’하는 가정을 세웠던 것과 비교하면 매각이 지연된 상황이다. 부동산 담보대출 금리도 변동할 가능성이 있다. 지난 2018년 6월 8일 기준 부동산 담보대출은 △선순위 309억8700만원(연 3.60% 고정금리) △후순위 52억원(연 5.46% 고정금리)이다. 선순위 담보대출기관은 국민은행, 후순위 담보대출기관은 마스턴전문투자형부동산투자신탁이다.펀드 대출기간은 오는 6월까지로 펀드 만기와 일치하지만, 펀드 만기까지 매각이 이뤄지지 않을 경우 담보대출 연장 또는 리파이낸싱이 이뤄질 수 있다. 이 경우 대출금리가 높아져 투자수익률이 하락할 수 있다. 이지스자산운용은 펀드만기 전 적절한 매각시점을 검토해 리스크를 완화할 예정이다. ◇ 대학로CGV 펀드, 담보대출 연장에 이자비용 상승서울 종로구 대학로CGV에 투자한 펀드도 최근 1년간 수익률이 ‘마이너스’다. 이지스리테일부동산투자신탁299호 운용보고서(2022년 10월 17일~2023년 1월 16일)를 보면 최근 1년간 수익률이 -10.15%로 집계됐다. 최근 3년간 수익률은 4.25%다. 이 펀드는 서울시 종로구 대학로 명륜2가 41-9번지 및 41-10번지에 있는 ‘대학로CGV’에 투자해서 발생하는 임대수익과 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 수익자에게 분배하는 것이 목적이다. 지난 2019년 10월 9일 마일스톤자산운용으로부터 615억원에 자산을 매입했다. 펀드 최초 설정일은 지난 2019년 10월 17일이었고, 존속기간은 내년 10월 17일까지다. 펀드 재산의 60% 이상을 국내 부동산 등에 투자하며 임대수익을 통해 투자자에게 매 반기별로 분배액을 지급한다.해당 자산이 위치한 대학로권역은 성균관대학교, 가톨릭대학교, 극장, 공연장, 프랜차이즈 등이 인접해 10~20대 유동인구가 풍부하다. 서울 주요 상권 중 하나인 대학로상권 내 유일한 영화관이며, 반경 2km 내 경쟁 영화관은 CGV 3개점 및 메가박스 1개점이 있다.대학로 상권 광역입지도 (자료=이지스리테일부동산투자신탁299호 투자설명서 일부 캡처)대학로상권 중에서도 핵심지역인 B상권 내 입지해 있으며, 대명거리와 소나무길 사이 골목상권이 활성화돼 높은 집객력을 보유했다. 지난 1월 16일 기준 임대율 100%며, 오는 2027년 6월 27일까지 책임임대차계약이 체결된 상태다. 임대료는 매년 전년도 임대료 대비 소비자물가상승률 또는 3% 중 높은 비율로 인상된다. 다만 코로나19를 겪으면서 CJ CGV의 영업실적 악화로 임대료 일부가 미납되는 상황을 겪었다. 임대료 지급방식을 변경한 후 지난 2021년 6월 9일자로 미납 임대료를 일시에 회수했으며, 현재까지 책임임차인은 임대료를 정상적으로 납부하고 있다.또한 작년 6~7월 글로벌 상업용부동산 전문회사 쿠시먼앤드웨이크필드를 매각자문사로 선정한 후 같은 해 7월 20일 입찰을 진행했지만, 매수의향자가 나타나지 않아 유찰됐다. 이어 최초 대출 만기일인 작년 10월 18일까지도 매수의향자가 나타나지 않아 자산 매각이 이뤄지지 않았다. 코로나19로 영화관 등 리테일 자산에 대한 불확실성이 증가했고, 작년 급격한 시장금리 인상으로 부동산 매매시장이 경직돼서다. 이에 따라 이지스자산운용은 대주들과 다각도로 협상한 끝에 부동산 담보대출 만기를 오는 10월 18일로 연장하는 대출약정 변경계약서를 작년 10월 14일 체결했다.대주는 메트라이프생명보험(선순위 388억5000만원), SBI저축은행(후순위 30억원)이다. 이자율은 △선순위 연 5.50% 고정금리 및 취급수수료 1.00% △후순위 연 8.50% 고정금리로 다소 올랐다. 펀드는 운용보수 및 판매보수를 작년 10월 18일부로 삭감했다. 부동산 담보대출 금리 인상에 따른 이자 지급비용 증가 등으로 투자자 배당수익률이 감소하는 것에 대한 고통을 분담하기 위해서다. 운용보수는 신탁원본 대비 연 0.2%에서 연 0.001%로, 판매보수는 신탁원본 대비 연 0.5%에서 연 0.001%로 낮췄다.◇ KIC 고유자산 투자 ‘신라스테이 서대문’ 평가손실이지스자산운용은 급격한 금리인상에 따른 투자심리 위축에도 올해 시장상황을 모니터링하면서 자산 매각을 재시도할 계획이다. 만약 연장된 부동산 담보대출 만기(오는 10월 18일)까지 자산 매각이 이뤄지지 않을 경우 기존 부동산 담보대출을 재연장하거나 리파이낸싱하기 위해 최선의 노력을 다할 예정이다.국내 영화관 시장은 작년 5월부터 점차 회복세를 보이고 있다. 작년 4월부터 코로나19 관련 사회적 거리두기가 해제되고 그동안 연기된 대작영화 개봉이 재개돼서다. 향후 대작 영화 개봉 상황에 따라 영화관 시장도 회복세를 이어갈 것으로 전망된다.이밖에 한국투자공사(KIC)가 수익증권을 보유한 ‘이지스사모부동산투자신탁 43호’도 평가손실 상태다. 해당 펀드에 담긴 자산은 서울시 서대문구 미근동 333번지 소재 호텔 ‘신라스테이 서대문’이다.신라스테이 서대문 (사진=호텔신라)신라스테이 서대문은 그랜드룸 객실을 포함해 총 319실을 갖췄다. 지상 27층, 지하 4층 규모에 부대시설로 뷔페 레스토랑과 피트니스센터, 미팅룸 등을 갖추고 있다. KIC는 이 펀드에 기획재정부, 한국은행이 위탁한 돈이 아닌 고유자산으로 투자하고 있다. KIC가 고유자산으로 투자한 부동산은 신라스테이 서대문과, 현재 사옥으로 쓰는 ‘스테이트타워 남산’ 2곳이다.KIC 연차보고서를 보면 펀드는 2021년 말 기준 공정가치 및 장부금액이 247억5562만원으로 취득원가(274억원)보다 9.65% 낮아 평가손실 구간에 있다. 지난 2020년 말 기준 장부금액 249억8332만원과 비교하면 1년 새 추가 하락한 것.상업용부동산 업계 관계자는 “코로나19 타격을 받은 데다 대출 리파이낸싱도 필요하다 보니 공정가치가 낮게 매겨진 것 같다”며 “영화관 등 리테일, 호텔 자산들은 코로나19 이후 이익 개선은 더딘 반면 이자비용은 급증하는 상황”이라고 말했다.
- 여의도시범 20억·논현꿈에그린 13억·고령 공장 40억[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원경매에서는 서울 여의도 시범아파트가 20억 3000만원에, 서울 강남구 논현동2차한화꿈에그린이 13억 2660만원에 낙찰됐다. 최다 응찰 물건은 37명이 몰린 충남 천안 부영아파트였다. 최고 낙찰가 물건은 경북 고령군의 한 공장 부지로 약 40억에 넘겨졌다.서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 서울 영등포구 여의도 일대 아파트 모습. (사진=뉴스1)2023년 3월 5주차(3월 27일~3월 31일) 법원 경매는 총 2158건이 진행돼 이중 624건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 65.2%, 총 낙찰가는 1311억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 527건이 경매에 부쳐져 이중 97건이 낙찰돼 낙찰률은 18.4%, 낙찰가율은 72.2%를 기록했다. 서울 아파트는 29건이 경매에 부쳐져 이중 7건이 낙찰돼 낙찰율은 24.1%, 낙찰가율은 80.4%를 기록했다.서울 주요 물건을 보면 서울 영등포구 여의도동 시범 7동(전용 118㎡)이 감정가 20억 1600만원에, 낙찰가 20억 3000만원(낙찰가율 100.7%)를 기록했다. 서울 강남구 논현동 논현동2차한화꿈에그린 101동(전용 117㎡)은 감정가 17억 5000만원, 낙찰가 13억 2660만원(낙찰가율 75.8%)을 보였다.이밖에 서울 송파구 가락동 삼환가락 8동(전용 85㎡)는 감정가 16억 2000만원, 낙찰가 11억 7300만원(낙찰가율 72.4%)를, 서울 종로구 숭인동 종로센트레빌 101동(전용 60㎡)은 감정가 10억 7000만원, 낙찰가 7억 6300만원(낙찰가율 75.8%)를 나타냈다.이번주 최다 응찰자 수 물건인 충남 천안시 서북구 성환읍에 위치한 부영아파트. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 수 물건은 충남 천안시 서북구 성환읍에 위치한 부영아파트(전용 50㎡, 토지 42.5㎡)로 37명이 입찰에 참여해 감정가(9400만원)의 88.8%인 8350만원에 낙찰됐다.천안 매주1공원 동측 인근에 위치한 9개동 802세대 아파트로 해당물건은 12층 중 7층이며, 1998년 6월에 사용승인 됐다. 방 2개, 욕실 1개의 복도식 구조로 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재돼 있다. 대중교통이용은 양호한 편이며, 조금 떨어진 거리에 지하철 1호선 성환역이 위치하고 있다. 본건주변으로 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하고, 거주여건은 양호한 편이다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “본건은 연체된 관리비가 조사돼 있지만 그 금액이 크지 않고, 권리분석 상 큰 문제가 없다는 점과 감정가 자체도 높지 않다”면서 “1회 유찰을 거치면서 낮은 가격대가 형성되면서 투자용으로 저가매수를 노린 사람들이 많이 몰린 것으로 보인다”고 분석했다.이번주 최고 낙찰가 물건인 경북 고령군 성산면에 위치한 공장. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 경북 고령군 성산면에 위치한 공장(토지 5899.1㎡, 건물 3680.7㎡, 제시외 47.4㎡)으로 감정가(49억 4391만 350원)의 78.9%인 39억 9만 9800원에 낙찰됐다.고령일반산업단지 내 위치한 공장으로 주변은 공업나지(건축물이 없는 토지. 쉽게 말해 ‘빈 땅’) 및 지원시설부지, 임야들이 혼재돼 있다. 산업단지 내 중·소규모의 공장으로 차량 진입이 수월하고 입지도 좋은 편이다. 1회 입찰로 가격이 저감된 부분에서 좋은 평가를 받은 것으로 보인다. 입찰 당시, 1명이 입찰에 참여해 법인이 낙찰을 받은 것으로 조사됐다.이주현 연구원은 “법원 임차조사결과 주민등록 상 전입자가 없다고 조사됐지만 상가건물 임대차현황서 상 임차인이 존재하고 있다”면서 “실제 법원임차조사에서도 임차인이 확인돼 이에 대한 대책이 마련된 상태에서 입찰을 해야 할 것으로 보인다”고 설명했다.
- 동대문 신설1구역, 공공재개발 299가구…시공사 선정 공고
- [이데일리 박경훈 기자] 한국토지주택공사(LH)가 공공재개발사업으로 진행 중인 서울 동대문구 신설1구역이 24일 시공자 선정 공고를 실시한다고 밝혔다.서울 동대문구 신설1구역 조감도. (자료=LH)시공자는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 주민대표회의가 경쟁 입찰방식으로 참여자를 모집한 뒤, 토지 등 소유자의 투표를 거쳐 시공자를 사업시행자인 LH에 추천하면 LH가 계약을 체결하는 방식으로 선정된다.LH는 주요 입찰 기준에 주민 의견을 반영했으며, 층간소음 완화를 위한 신기술 적용을 유도하는 등 고품질 주택을 제공할 수 있도록 입찰 지침을 마련했다.다음달 13일 오후 4시까지 입찰확약서를 접수하며, 동월 현장설명회, 5월 입찰 및 개찰을 거쳐 합동설명회를 개최한 후 주민투표가 실시된다. 공사기간은 철거공사 실착공일로부터 36개월이다. 시공자 선정 절차가 완료되면 사업시행계획 인가와 관리처분계획인가 등 행정절차를 거쳐 오는 2025년 착공을 목표로 하고 있다.신설1구역은 지난 2008년 정비구역 지정 이후 장기간 사업 정체된 지역이었으나, 지역주민과 LH, 지자체 간 협의로 후보지선정 6개월 만에 주민동의율을 확보하고, 지난 2021년7월 LH를 사업시행자로 지정했다. LH가 추진 중인 공공재개발사업지구 중 속도가 가장 빠르다.이곳은 공공재개발 사업 도시규제 완화를 통해 총 1만1000㎡ 규모의 사업부지에 용적률은 299.50%가 적용된다. 최고 높이 25층, 4개의 주거동과 상가를 포함해 총 299가구의 주거단지로 조성되며, 당초 정비계획 169가구 대비 130가구가 늘어났다.오주헌 LH 서울지역본부장은 “우수한 시공자들이 참여할 수 있도록 공정경쟁 기반을 확보하고, 시공자 선정 과정에서 불법행위가 발생하지 않도록 서울시, 자치구 및 주민 간 긴밀한 협조 하에 우수한 품질의 주택이 공급될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 말했다.
- 경매 낙찰가 예측해주는 AI…지지옥션, ALG 2.0 공개
- [이데일리 박지애 기자] 경매를 처음 시작하는 직장인 A씨 물건을 정하고 임장과 권리분석까지 마쳤지만, 막상 경매 법원에 가서 적정 입찰금액을 정하려니 고민이 되기 시작했다. 스터디를 통해 물건분석하는 기술은 익혔어도 적정가격을 정하는 건 눈치싸움과 다르지 않기 때문이다. 이러한 고민을 덜어줄 인공지능(AI)이 등장했다. 경매데이터전문기업 지지옥션은 자체 개발한 ‘ALG’의 업그레이트 버전 ‘ALG 2.0’을 출시한다고 20일 밝혔다. ALG 2.0로 부동산 경매 입찰금액을 보다 정확하게 제시할 수 있게 됐다. ALG 2.0는 40여년 간 쌓아온 부동산 낙찰가를 예측이 가능한 빅데이터에다 경매물건에 대한 관심도와 금리 등의 외부적 요소 등을 반영해 적정 입찰금액을 제시할 수 있는 점이 특징이다. 정확도와 서비스 범위가 높아진 ALG2.0은 경매를 처음 시작하는 실수요자, 투자자들 뿐만 아니라 채권관리에 어려움을 겪고 있는 금융기관이나 부동산 연구를 진행 하는 연구기관 등에 유용한 자료로 사용 될 것으로 보인다.또 ALG 2.0은 주거시설 적정가 예측만 하던 기존 서비스에서 비주거형 상가 및 토지, 특수형태의 물건까지 서비스를 확대해 제공한다.지지옥션의 강경모 AI센터장은 “실거래 및 시세데이터 등의 정보들이 많이 노출되어 있고, 공시지가나 유사물건의 가격정보, 지역정보 등 가격에 영향을 미치는 요소 데이터를 비교적 쉽게 찾아볼 수 있는 아파트, 다세대, 다가구 주택처럼 부동산 적정가 예측이 비교적 용이한 주거시설의 경우, 기존 ALG에서 낙찰적정가를 서비스 하고 있었다”며 “하지만 상가, 병원, 종교시설 등의 특수한 용도의 물건들은 시세측정도 힘들뿐만 아니라 유사 거래사례를 찾아보기도 쉽지않은 것이 사실인데 이번 서비스 출시로 물건별 매칭율을 높이고, 부동산 가격에 영향을 미치는 요소들을 추가했다”고 설명했다. 향후 지지옥션은 지금의 ALG2.0에 특수권리관계를 정교하게 분석한 인수가액까지 반영해 정확도를 높이고, 당해차 입찰의 낙찰유무까지 판단할 수 있는 수준까지 발전시키겠다는 계획이다.강경모 AI센터장은 “ALG2.0은 발전된 분석기법을 바탕으로 기존 ALG의 예측 정확도를 대폭 상승시켰으며, 주거시설에만 머물러 있던 예측서비스의 범위를 상업시설 및 토지까지 확대해 서비스하고 있다.”며 “ALG는 이에 그치지 않고 특수권리관계를 더욱 정교하게 분석하는 방법으로, 인수가액이나 당해차 낙찰유무까지 포함한 수준으로 만들 것”이라고 포부를 밝혔다.
- 반포 래미안퍼스티지 22억, 도곡 극동스타클래스 14.8억[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매에서는 서울 서초 반포동 래미안퍼스티지가 22억 380만원에 낙찰됐다. 강남구 도곡동 극동스타클래스는 14억 8151만 7000원에 낙찰됐다. 최다 응찰 물건은 부천 중동의 미리내마을아파트로 83명이 몰렸다. 최고 낙찰가 물건은 성남시 분당구 서형동 숙박시설로 127억 3995만원에 낙찰됐다.2023년 3월 2주차(3월 6일~3월 10일) 법원 경매는 총 3081건이 진행돼 이중 794건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 67.0%, 총 낙찰가는 1744억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 750건이 경매에 부쳐져 이중 156건이 낙찰돼 낙찰률은 20.8%, 낙찰가율은 72.6%를 기록했다. 서울 아파트는 19건이 경매에 부쳐져 이중 7건이 낙찰돼 낙찰율은 36.8%, 낙찰가율은 74.3%를 기록했다.반포 래미안퍼스티지.주요 물건을 보면 먼저 서초 반포 래미안퍼스티지 106동(전용 60㎡)이 감정가 30억원, 낙찰가 22억 380만원(낙찰가율 73.5%)을 기록했다. 강남 도곡 극동스타클래스(전용 113㎡)는 감정가 18억 4600만원에 낙찰가 14억 8151만 7000원(낙찰가율 80.3%)를 나타냈다. 이밖에 서울 도봉구 창동 동아 3동(전용 90㎡)은 감정가 11억 4000만원, 낙찰가 7억 5899만 9990원(낙찰가율 66.6%), 동대문 청량리신현대 8동(전용 85㎡)은 감정가 8억원에 낙찰가 6억 4800만원(낙찰가율 81.0%)를 보였다.이번주 최다 응찰자 수 물건인 경기도 부천시 중동에 위치한 미리내마을아파트. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 수 물건은 경기도 부천시 중동에 위치한 미리내마을아파트(전용 34㎡, 토지 18.1㎡)로 83명이 입찰에 참여해 감정가(3억 2600만원)의 70.7%인 2억 3033만원에 낙찰됐다.부천시청 남동측 인근에 위치한 5개동 600세대 아파트로 1993년 2월 사용승인 됐다. 해당물건은 17층 중 10층이다. 방 2개, 욕실 1개 복도식 구조이며, 주변은 아파트단지 및 근린시설 등이 혼재돼 있다. 지하철 7호선 신중동역이 인근에, 부천시청역이 도보권에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 본건 주변으로 상권형성이 잘돼 있어 상업시설과 편의시설 이용이 편리하다. 부천시청역에 인접하여 백화점과 대규모 할인마트도 자리하고 있으며, 신중동역에는 대규모 영화관도 자리하고 있다. 인근에 다양한 규모의 휴식시설도 다양하게 자리해 거주여건이 좋다.이주현 지지옥선 선임연구원은 “권리분석 상 큰 문제는 없으며, 소유자가 점유하고 있어 명도가 용이할 것이라는 점 외에도 2번의 유찰로 금액이 많이 낮아져 저가매수를 노린 실수요자들의 응찰이 많았을 것으로 보인다”고 말했다.이번주 최고 낙찰가 물건인 경기 성남시 분당구 서현동에 위치한 숙박시설. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 경기 성남시 분당구 서현동에 위치한 숙박시설(건물 3435㎡, 토지 533㎡, 제시외 150㎡)로 감정가(152억 8755만 5800원)의 83.3%인 127억 3995만원에 낙찰됐다.서현역 북동측 인근에 위치한 숙박시설로 2016년 6월 보존등기된 건물이며, 주변은 각종 상가 및 업무시설 숙박시설 등이 혼재돼 있다. 남측 인근 성남대로, 북동측 인근 서형로 등의 도로에 인접하고 있으며, 수인분당선 서현역이 가까워 입지는 꽤 양호한 것으로 보이며, 외관상 건물 관리상태도 좋다.이주현 연구원은 “유치권이 신고돼 있지만 성립하기 쉽지 않다는 점과 좋은 입지에 위치하고 있다는 점, 1번의 유찰로 가격 매리트가 있다는 점에서 좋은 평가를 받은 것으로 보인다”면서 “입찰 당시, 4명이 입찰에 참여해 법인이 낙찰을 받은 것으로 조사됐다”고 설명했다.
- 송파롯데캐슬파인힐 14.9억, 상도역롯데캐슬파크엘 9.6억[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원경매에서는 송파롯데캐슬파인힐이 감정가보다 높은 14억 8500만원에 낙찰됐다. 상도롯데캐스파크엘은 9억 6393만원에 낙찰됐다. 이번주 최다 낙찰 응찰 물건은 동탄솔빛마을 쌍용예가 아파트로 81명이 참여했다. 최고 낙찰가 물건은 원주 문막읍의 한 빌딩으로 45억원에 낙찰됐다.2023년 2월 4주차(2월 20일~2월 24일) 법원 경매는 총 2690건이 진행돼 이중 826건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 66.3%, 총 낙찰가는 1656억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 524건이 경매에 부쳐져 이중 116건이 낙찰돼 낙찰률은 22.1%, 낙찰가율은 74.2%를 기록했다. 서울 아파트는 28건이 경매에 부쳐져 이중 10건이 낙찰돼 낙찰율은 35.7%, 낙찰가율은 77.9%를 기록했다.주요 물건을 보면 서울 송파구 가락동 송파롯데캐슬파인힐이 감정가 12억 7000만원에 낙찰가 14억 8500만원(낙찰가율 116.6%)를 기록했다. 동작구 상도동 상도역롯데캐픗파크엘은 감정가 15억원에 낙찰가 9억 6393만원(낙찰가율 64.3%), 구로구 개봉동 개봉푸르지오는 감정가 9억 9700만원에 낙찰가 7억 5188만원(낙찰가율 75.4%), 은평구 응암동 백련산힐스테이트 3차는 감정가 10억 6000만원에 낙찰가 7억 7800만원(낙찰률 73.4%)에 넘겨졌다. 이번주 최다 응찰자를 기록한 동탄솔빛마을 쌍용예가 아파트. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 수 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 동탄솔빛마을 쌍용예가 아파트(전용 85㎡, 토지 62.3㎡)로 81명이 입찰에 참여해 감정가(6억 4200만원)의 71.1%인 4억 5620만원에 낙찰됐다.솔빛중학교 남측 인근에 위치한 14개동 938세대 아파트로 2007년 9월 사용승인 되었으며, 해당물건은 20층 중 5층이다. 발 3개, 욕실 2개의 계단식 구조로 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린상가 등이 혼재돼 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “대중교통 이용은 양호한 편으로 가장 가까운 위치의 지하철역은 1호선 세마역이다. 본건 주변으로 상업시설과 편의시설 이용이 편리하며, 주변 아파트단지의 상가내 단지 이용이 편리하다”고 설명했다.이어 “본건 주변으로 반석산근린공원 등의 휴식시설이 분포하고 있으며, 오산천도 가까이 흐르고 있어 거주여건이 좋다”고 덧붙였다.권리분석 상 큰 문제는 없으며, 소유자가 점유하고 있어 명도가 용이할 것이라는 점 외에도 2번의 유찰로 금액이 많이 낮아져 저가매수를 노린 사람들의 응찰이 많았을 것으로 보인다. 이번주 최고 낙찰가를 기록한 강원도 원주시 문막읍에 위치한 빌딩. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 강원도 원주시 문막읍에 위치한 빌딩(건물 5053.5㎡, 제시외 69.9㎡)으로 감정가(76억 582만 6000원)의 59.2%인 45억원에 낙찰됐다.총화초등학교 서측 인근에 위치한 빌딩으로 2021년 1월 사용승인된 건물이다. 지상 1층~8층 건물로 업무시설 및 오피스텔로 이루어져 있다. 주변은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재돼 있으며, 사진상으로 물건 상태는 양호해 보인다.이주현 연구원은 “총 3번의 유찰을 거치며 최저가는 감정가의 35%정도이나, 유치권이나 대항력 임차인, 법정지상권 등의 다양한 문제가 얽혀있는 것으로 파악됐다”며 “이해관계인 외의 입찰은 신중할 필요가 있을 것으로 판단된다”고 말했다. 입찰 당시, 1명이 입찰에 참여해 이해관계인 중 1곳인 법인이 낙찰을 받은 것으로 조사됐다.(자료=지지옥션)
- 일산 강촌마을 아파트에 85명 몰려, 5.4억원 낙찰[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원경매에서 가장 많은 응찰자를 기록한 물건은 85명이 몰린 일산 강촌마을 아파트로 5억 4379만원, 낙찰가율 69.8%를 기록했다. 최고 낙찰가는 경기도 김포의 아파트형 공장으로 84억 5000만원에 낙찰됐다.경기도 고양시 일산동구 마두동 강촌마을 아파트.2023년 2월 2주차(2월 6~10일) 법원 경매는 총 2213건이 진행돼 이중 595건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 66.5%, 총 낙찰가는 1345억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 543건이 경매에 부쳐져 이중 116건이 낙찰돼 낙찰률은 21.4%, 낙찰가율은 73.6%를 기록했다. 서울 아파트는 29건이 경매에 부쳐져 이중 6건이 낙찰돼 낙찰율은 20.7%, 낙찰가율은 75.0%를 기록했다.구체적으로 서울 노원구 상계동 상계주공 11단지는 감정가 8만 8800만원에 낙찰가 6억 2170만원(낙찰가율 70.0%)를 기록했다. 서울 마포구 망원동 미원2차는 감정가 8억 5000만원에 낙찰가 6억 2000만원(낙찰가율 72.9%)를 나타냈다. 서울 영등포구 신길동 신미 다동은 감정가 7억 3100만원에 낙찰가 5억 8591만원(낙찰가율 80.2%)를 보였다.이번주 최다 응찰자 수 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 강촌마을 아파트(전용 85㎡, 토지 53㎡)로 85명이 입찰해 감정가(7억 7900만원)의 69.8%인 5억 4379만원에 낙찰됐다.백신중학교 서측 인근에 위치한 12개동 1558세대 아파트로 1993년12월에 사용 승인 됐다. 해당 물건은 15층 중 4층으로 방 3개, 욕실 2개의 계단식 구조다. 주변은 대단위 아파트단지 및 근린시설 등이 혼재돼 있다. 해당 아파트와 인접해 지하철 3호선 마두역이 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변으로 상업시설과 편의시설 이용이 편리한 것으로 평가된다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “주변에 다양한 규모의 휴식시설도 많이 분포하고 있어 거주여건이 매우 좋다. 권리분석상으로 큰 문제는 없으며, 2번의 유찰로 금액이 많이 낮아져 저가매수를 노린 사람들의 많은 관심을 받은 것으로 풀이된다”고 덧붙였다.경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 아파트형공장.이번주 최고 낙찰가 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 아파트형공장(상가, 건물 6216㎡, 토지 6987.8㎡)으로 감정가(156억 4000만원)의 54.0%인 84억 5000만원에 낙찰됐다. 입찰 당시, 1명이 입찰에 참여해 법인이 낙찰을 받은 것으로 조사됐다.양촌지방산업단지내에 위치한 아파트형공장(상가)로 2013년 5월 사용승인된 물건이다. 주변은 일반공장, 아파트형공장 및 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재돼 있다. 사진상 물건의 상태는 양호한 상태이다. 총 180여개 호실을 일괄매각하는 물건으로 대부분 임차인이 존재하고 있지만 경매 후, 소멸되는 권리로 매수하는 권리는 없을 것으로 추정된다.이주현 연구원은 “해당 물건이 많은 호실을 일괄매각한다는 점과 2번의 유찰로 금액이 감정가의 50% 이하로 낮아진 점 등이 높은 점수를 받은 것으로 보인다”고 말했다.
- 최근 석달 최다 응찰 물건, 63명 몰린 별내 아파트 [특집 경매브리핑]
- 11월 4주, 가장 많은 응찰자가 몰린 경기 남양주시 별내동 위치한 아파트(전용 85㎡)[이데일리 박경훈 기자] 지난해 11월부터 지난 21일까지 연재된 경매브리핑에서 가장 많은 응찰자가 몰린 물건은 11월 4주차 경기 남양주시 별내동 위치한 아파트(전용 85㎡)로 63명이 입찰에 참여해 감정가(8억1000만원)의 72.7%인 5억8899만9990원에 낙찰됐다.해당 물건은 2012년 12월 준공된 874가구 아파트로 해당 물건은 21층 중 8층이고, 방 3개, 욕실 2개의 계단식 구조다. 4호선 별내가람역과 경춘선 별내역이 가까워 대중교통 이용이 편리하고, 별내역을 중심으로 8호선 연장공사와 GTX-C 노선이 확정돼 있다.다음은 12월 2주차 물건으로 62명이 몰린 대전 서구 도안동 위치한 아파트(전용 70㎡)다. 해당 물건은 감정가(5억 8400만원)의 69%인 4억 288만 8000원에 낙찰됐다. 2014년 12월 준공된 1691가구 아파트로 해당 물건은 34층 중 15층이다.이어 11월 3주차에는 58명이 몰린 인천 서구 가정동 위치한 아파트(전용 56㎡)였다. 해당 물건은 입찰에 참여해 감정가(2억1800만원)의 72.0%인 1억 5690만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 1992년 2월 준공된 495가구 아파트로 해당 물건은 15층 중 9층이고, 방 2개, 욕실 1개의 복도식 구조다. 가정역 일대 루원시티 조성사업이 진행되고 있어 문화, 편의시설이 더욱 확충될 예정이고, 유동인구도 늘어날 것으로 전망된다.11월 5주차에는 경기도 안양시 동안구에 위치한 아파트(전용 85㎡)에 52명이 입찰에 참여해 가장 많은 응찰자를 보였다. 이 물건은 감정가(10억 6100만원)의 68.0%인 7억2189만원에 낙찰됐다. 1994년 8월 준공된 8개동 590가구 아파트로 해당 물건은 10층 중 3층, 계단식 구조다. 지하철 4호선 범계역이 도보권에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리하다.1월 2주차에는 경기 안양시 동안구에 위치한 아파트 (전용 102㎡)에 51명이 입찰에 참여해 감정가(6억 5000만원)의 124.8%인 8억 1100만원에 낙찰됐다.해당 물건은 민백초등학교 북동측 인근에 위치한 6개동 372세대 아파트로 1994년 4원 사용승인 됐다. 총 15층 중 2층으로 방 4개, 욕실 2개의 계단식 구조다. 주변은 아파트 및 근린시설 등이 혼재돼 있으며, 안양농수산물도매시장과 관련상품상가들이 입접해 있다.1월 3주차에는 강원도 삼척시 노경리 위치한 토지(임야, 2만 6777㎡) 경매에 47명이 입찰에 참여해 감정가(1312만 730원)의 324.7%인 4259만 9000원에 낙찰됐다.개사무골에 위치한 토지로서 지목은 임야다. 주변은 순수산림지대로 형성돼 있으며, 용도지역은 농림지역이다. 남동측으로 약 2미터 폭 비포장 도로가 접해 있어 차량접근이 가능하지만, 급경사지를 이루고 있다. 마지막으로 1월 1주 최다 응찰자 수 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 오피스텔(주거용, 전용 74㎡)로 40명이 입찰에 참여했다. 감정가(2억 9400만원)의 70.7%인 2억 777만 510원에 낙찰됐다.안남고등학교 동측 인근에 위치한 오피스텔(주거용)로 2006년 5월 보존등기된 건물이다. 해당 물건은 총 13층 중 6층이다. 매각 당시, 40명이 입찰에 참여했다. 개인이 낙찰받은 것으로 조사됐다.
- 도곡동 아파트 43억 5000만원, 이번주 최고 낙찰가[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 서울 강남구 도곡동의 한 아파트가 43억 5000여만원으로 가장 높은 낙찰가를 기록했다. 해당 물건의 낙찰률은 91.7%였다. 가장 많은 응찰자를 기록한 물건은 경기 안양시 동안구에 위치한 한 아파트로 51명이 몰렸다. 전국 전체와 수도권 경매 낙찰률은 여전히 20%대에 불과했다. 다만 서울 아파트는 2주 연속 50%의 낙찰률을 보였다.이번주 최고 낙찰가 물건을 기록한 서울 강남구 도곡동에 위치한 아파트(전용 245㎡).2023년 1월 2주차(1월 9일~1월 13일) 법원 경매는 총 3400건이 진행돼 이중 915건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 68.2%, 총 낙찰가는 1971억원을 기록했다.수도권 주거시설은 649건이 경매에 부쳐져 이중 137건이 낙찰돼 낙찰률은 21.1%, 낙찰가율은 75.0%를 기록했다. 서울 아파트는 66건이 경매에 부쳐져 이중 33건이 낙찰돼 낙찰률은 50.0%, 낙찰가율은 78.9%를 기록했다.이번주 최고 낙찰가 물건은 서울 강남구 도곡동에 위치한 아파트(전용 245㎡)로 감정가(47억 5000만원)의 91.7%인 43억 5678만원에 낙찰됐다. 매각 당시 10명이 입찰에 참여했다.2009년 10월 준공된 2개동 52세대 아파트로 해당물건은 20층 중 17층이고, 방 5개, 욕실 3개의 계단식 구조다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재돼 있으며, 지하철 3호선 매봉역이 인접해 있어 대중교통이용이 편리하다.본건 주변으로 상업시설 및 편의시설 이용이 매우 편리하며, 독골공원, 목련공원등의 휴식시설과 매봉산도 가깝게 자리하고 있어 이용이 편리해 거주여건이 좋다.이건희 지지옥션 연구원은 “권리분석 상으로 큰 문제는 없다는 점, 소유자가 점유하고 있어 명도가 용이하다는 점과 강남의 넓은 면적의 아파트라는 점에서 높은 평가를 받은 것으로 풀이 된다”고 말했다.이번주 최다 응찰자 수 물건을 기록한 경기 안양시 동안구에 위치한 아파트 (전용 102㎡)이번주 최다 응찰자 수 물건은 경기 안양시 동안구에 위치한 아파트 (전용 102㎡)로 51명이 입찰에 참여해 감정가(6억 5000만원)의 124.8%인 8억 1100만원에 낙찰됐다.민백초등학교 북동측 인근에 위치한 6개동 372세대 아파트로 1994년 4원 사용승인 됐다. 해당물건은 총 15층 중 2층으로 방 4개, 욕실 2개의 계단식 구조다. 주변은 아파트 및 근린시설 등이 혼재돼 있으며, 안양농수산물도매시장과 관련상품상가들이 입접해 있다. 대형마트도 가깝게 자리해 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하다. 본건 주변으로 다양한 규모의 휴식시설이 자리하고 있어 이용이 매우 편리해 거주여건도 좋다고 평가받는다.이건희 연구원은 “해당물건의 감정이 2018년에 진행됐기 때문에 시세를 반영하지 못한 낮은 금액이라는 점 외에도 권리분석 상으로 큰 문제가 없으며, 입지가 괜찮다는 점에서 많은 사람들의 관심을 받은 것으로 풀이된다”고 설명했다.(자료=지지옥션)
- 주먹구구식 레고랜드 조성…곳곳서 이상한 계약
- [이데일리 권소현 기자] 레고랜드발 자금시장 경색이 좀처럼 풀리지 않는 가운데 레고랜드 조성 과정에서 이뤄진 주먹구구식 행정처리와 일방적인 계약에 다시 이목이 쏠리고 있다.레고랜드 조성을 위해 설립한 중도개발공사의 토지거래, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출액 상향, 금리인상안 수용 등 일부 이해할 수 없는 계약이 체결됐고 이 중 일부는 도의회 의결 등 적법한 절차도 거치지 않은 것으로 나타났다. 절차상 문제점에 대한 감사원 지적도 있었지만 시정조치는 이뤄지지 않았다. 강원도의 지급보증 이행이 늦어지면서 금융시장에 충격파가 커졌지만, 11년간 여러 개의 단추가 잘못 채워지면서 쌓인 부실이 언젠가는 터졌을 것이란 분석이다. ◇ 재정부담 수반하는 보증확대 도의회 의결 패싱26일 강원도와 감사원에 따르면 지난 2014년 레고랜드 조성사업을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 당초 210억원에서 2050억원으로 확대하는 안이 강원도의회 의결 없이 이뤄졌다.처음 210억원을 대출했던 2013년 9월에는 도의회로부터 지급보증에 대한 동의를 받았다. 하지만 대출 규모를 10배 가까이 확대하는 안에 대해서는 의회 보고도, 의결도 없었다. 강원도측은 2013년 9월 레고코리아 개발 협약 체결 동의안이 강원도 의회에서 의결됐고, 동의안에 포괄적으로 대출에 관한 승인이 이뤄졌기 때문에 의회 의결이 필요하지 않다는 법률자문을 받았고, 이에 따랐다고 해명했다. 하지만 감사원의 판단은 달랐다. 감사원은 2015년 지방자치단체 재정운영 실태 조사를 통해 “지방재정법상 강원도는 채무보증 규모를 확대하기 위해 도의회 의결을 다시 얻어야 한다”며 “사업성이 악화될 경우 강원도 재정부담이 커질 우려가 있기 때문”이라고 지적했다. 지방재정법에 따르면 지자체로부터 채무를 보증받는 채무의 규모 등 계약의 중요부분 변경을 승인하려면 미리 지방의회의 의결을 얻어야 한다. 대출금리 인상이나 대출금액 증가 등은 주채무의 확대로 이어지는 만큼 계약의 중요부분에 해당한다는 것이 감사원 판단이었다.◇ 1년 만에 1.7%포인트 오른 대출금리1년 만에 대출금리가 대폭 오른 점에 대한 문제 제기도 상당했다. 레고랜드 조성을 위한 최초 대출은 한국투자증권 주관으로 이뤄졌고 지난 2020년 10월 BNK투자증권으로 변경됐다. 한국투자증권 대출금리는 3.5%였지만 BNK투자증권으로 바뀌면서 3.1%로 낮아져 당시 이에 대해 이의를 제기하는 이들은 없었다. 강원도는 당시 금리조정으로 연간 8억2000만원의 이자를 절감하게 됐다고 홍보했다. 하지만 3.1%의 금리를 적용하기로 했던 1년이 지나자 4.8%로 대폭 올랐다. 제로금리 기조를 이어오던 한국은행이 인플레이션 우려를 반영해 2021년 8월 금리를 한차례 올리긴 했지만, 0.25%포인트 인상하는데 그쳤고 그때만 해도 금리인상 속도가 빨라질 것이란 관측에 무게가 실리는 시기는 아니었는데 1년 만에 1.7%포인트 올린 것은 과도하다는 평가였다 도의회에서 금리 오른 부분에 대한 질타가 쏟아지기도 했다. 조형연 도의원은 “기준금리가 올라가서 시중은행이 금리를 올리고 있긴 하지만 3.1%에서 5% 가까이로 올리는 것은 너무 과하다”고 지적했다. 이병헌 도의원 역시 “1년 대출이자만 100억원 정도 되는데 다 도민들의 세금”이라며 “지지하게 끌고 갈 것이 아니라 빨리 용단을 내려야 할 때가 됐다”고 말했다. 강원도 측은 실제 금리가 더 낮아지는 효과가 있다고 설명했다. 안권용 당시 글로벌투자통상국장은 도의원들의 질문에 “BNK투자증권과의 계약은 수수료 없이 중도상환이 가능해 이를 감안했을때 실질적으로 이자가 4%대보다 낮다”며 “더 빨리 갚게 되면 3%대까지 낮아진다”고 밝혔다. 하지만 당시 춘천시와 협의과정이나 행정절차 문제로 토지매각 대금 잔금 납입일도 정해지지 않은 상황이어서 중도상환 가능성에 의문을 제기하는 이들이 많았다. ◇ 공시가 절반에 넘긴 토지강원중도개발의 토지매각에 대해서도 의혹이 일고 있다. 하석균 도의원에 따르면 강원중도개발이 올해 3월7일 19개의 토지를 매각할때 공시지가의 절반 수준에 매매가 이뤄졌다. 19개 토지의 올해 1월 공시지가를 합산하면 105억4400만원인데, 이 토지를 59억7000만원에 판 것이다. 또 지난 5월 상가시설 6만7600㎡를 두 회사에 각각 3.3㎡당 406만원에 팔았는데 이들 회사가 이 토지를 춘천과 서울에서 매각가의 10배가 넘는 3.3㎡당 5000만원에 분양한다고 공고하면서 애초에 너무 헐값에 넘긴 것 아니냐는 논란이 일었다. 게다가 이 두 회사의 자본금은 각각 1억원, 1000만원에 불과했고 두 회사 대표가 동일인이라 특혜를 제공한 것 아니냐는 의혹도 제기됐다. 반면 강원도와 중도개발공사 간 토지거래는 일방적으로 강원도에 불리하게 이뤄졌다. 강원국제전시컨벤선센터를 세우려 했던 중도 내 토지를 지난 2019년 중도개발공사가 강원도로부터 105억원에 사들였다가 2년 만인 2021년에 다시 강원도에게 476억7000만원에 매각한 것이다. 결과적으로는 강원도가 중도개발공사에 372억원을 지원해준 셈이다. 당시 강원도는 주위 기반시설이 갖춰진 만큼 땅값도 올랐기 때문이라고 설명했지만 이를 감안해도 2년 새 3배 이상 상승은 과도하다는 평가다. 시간을 거슬러 올라가면 불리한 토지거래는 또 있다. 2018년 STX건설에 레고랜드 테마파크 공사를 맡겼다가 영국 멀린사가 직접 테마파크를 짓기로 하면서 재입찰을 통해 현대건설을 시공사로 선정했다. 이에 STX건설이 반발하며 법적 대응을 예고하자 STX건설에 주변 기반공사를 맡기기로 하고 레고랜드 인근 부지 5만8688㎡를 326억원에 넘기기로 했다. 이 부지의 용도는 휴양리조트 사업부지로 감정평가액 406억원이었지만 이보다 낮은 가격에 판 것이다. 매각 계약도 3년 거치, 7년 분할상환 조건으로 STX건설에 절대적으로 유리한 조건에 체결했지만 매각 계약금도 받지 않은 것으로 드러났다.당시 신영재 도의원은 “상식적으로 이해할 수 없는 계약”이라고 지적했다. 이번 사안에 정통한 한 관계자는 “레고랜드 PF 사태는 금융계약 측면에서만 조명이 되고 있는데 조성과정에서 이해할 수 없는 계약이 많이 이뤄졌다”며 “최문순 전 강원도지사가 시작해 3연임 하는 동안 레고랜드 PF 부실도 계속 누적될 수밖에 없었던 상황”이라고 말했다.
