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- 민자역사 인근 분양물량 ´관심´
- [edaily 이진철기자] 서울지역의 전철역이 대형 쇼핑시설을 갖춘 민자역사로 개발이 추진되면서 주변 주거환경 개선에도 호재로 작용하고 있다. 이에 따라 민자역사 인근에 분양예정인 아파트단지에도 관심이 쏠리고 있다.
20일 업계에 따르면 현재 서울지역에서 추진중인 민자역사는 총 6곳으로 용산민자역사는 이미 완공됐으며, 신촌민자역사는 오는 2006년 완공을 앞두고 있다. 또 노량진역, 왕십리역, 창동역 등의 민자역사가 2007년 완공될 예정이며, 청량리역도 2008년 완공을 목표로 사업을 진행하고 있다.
지하철1호선과 경원선 환승역인 청량리민자역사 인근에는 두산산업개발(011160)이 오는 12월 동대문구 용두2구역 재개발사업을 통해 총 433가구중 20평~40평형 138가구를 일반분양할 예정이다. 또 롯데건설도 동대문구 용두5구역 도심재개발사업으로 총 435가구중 11평~41평형 305가구를 9월쯤 일반분양한다. 청량리 민자역사에는 백화점과 복합상영관, 대형할인점, 대형서점 등이 들어선다.
지하철 1·4호선 환승역인 창동민자역사 인근에는 한신공영(004960)이 도봉구 창동 277의 15번지 일대에서 서울4차 동시분양을 통해 31평~42평형 194가구를 모두를 일반분양할 예정이다. 창동역이 도보로 이용가능한 거리로 창동민자역사내 복합상영관, 대형할인점, 쇼핑몰 등을 이용할 수 있다.
국철 1호선 노량진민자역사 인근 분양물량으로는 쌍용건설(012650)이 동작구 노량진동 122의 37번지 일대 노량진1구역 재개발을 통해 총 157가구중 24평~44평형 35가구를 12월쯤 일반분양할 예정이다. 오는 2007년 노량진민자역사가 완공되면 역사내 복합상영관, 대형할인점, 대형서점 및 스포츠센터 등을 이용할 수 있고, 오는 2007년 12월 지하철 9호선이 개통되면 환승도 가능해진다.
경의선 신촌민자역사 인근에는 SK건설이 서대문구 합동 28의 10번지 일대에서 지역조합아파트로 총 179가구중 조합원분을 제외한 32평형 단일 141가구를 이르면 7월쯤 일반분양할 예정이다. 오는 2006년 12월 완공예정인 신촌역민자역사에는 복합쇼핑몰과 복합상영관이 들어설 예정이며, 서울시와 서대문구가 지하철2호선 이대입구역과 경의선 신촌역 일대에 대한 환경개선사업도 추진할 계획으로 있다.
왕십리민자역사 주변 분양아파트로는 명진그린건설이 오는 6월 성동구 용답동 2~4번지 일대 미정연립 재건축물량으로 총 70가구중 32평형 단일 35가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 답십리역과 2호선 용답역을 도보로 이용할 수 있고, 천호대로와 제2마장교, 청계천로를 통해 내부순환도로 진입이 수월하다.
이밖에 현재 완공된 용산민자역사 인근 분양물량으로는 이수건설이 용산구 용문동 78번지 일대 용문재개발사업을 통해 총 198가구 중 24평~45평형 63가구를 10월쯤 일반분양할 예정이다.
강현구 닥터아파트 실장은 "민자역사 개발은 교통시설 뿐만 아니라 대형 쇼핑몰과 복합상영관, 할인점 등 대규모 편의시설과 문화시설이 갖춰져 인근 지역의 분양단지에 관심을 가져볼 만 하다"고 말했다.
◇올해 민자역사 주변 분양예정 아파트
- (주간부동산)재건축아파트값 여전히 강세
- [edaily 윤진섭기자]이사철이 지나면서 아파트 값이 전반적으로 보합세를 보인 가운데 서울 송파·강남·강동·서초 등 강남권 저밀도를 중심으로 재건축 아파트의 가격 상승세는 여전한 것으로 파악됐다.
3일 부동산정보제공업체 부동산 1114에 따르면 한 주간 (3월28일~4월2일) 서울 아파트 매매가 변동률은 0.35%로 지난주(0.32%)에 이어 보합세를 보였다.
유형별로 보면 재건축 아파트가 평균 1.13% 올라 일반아파트의 상승률(0.19%)을 크게 웃돌았고 개발이익환수 제도를 적용받지 않는 저밀도 재건축은 2.15%나 오른 것으로 집계됐다.
이 같은 재건축 아파트 가격 상승세를 발판으로 강남구 평당 매매가는 2211만원을 기록, 지난 2003년 10. 29 부동산 대책 이전 시세를 회복했다.
구별로는 저밀도 재건축 단지가 많은 송파구가 1.14% 오른 것을 비롯해 중구(0.63%),서초구(0.57%), 강남구(0.44%) 등이 평균 상승률을 웃돈 반면 도봉구(-0.09%),서대문구(-0.02%) 등은 소폭이나마 하락했다.
전세시장은 서울 0.03%, 신도시 0.26%, 수도권 0.16%의 변동률을 각각 기록, 이사 수요가 감소함에 따라 대부분 지역에서 상승폭이 줄어든 것으로 나타났다.
김혜연 부동산114 부장은 "재건축과 각종 개발호재가 맞물린 지역의 아파트 가격 강세가 지속되고 있다"고 전제하고 "다만 이미 한차례 가격이 상승한데다 봄 이사철이 마무리되고 있어서 추가상승 여력은 크지 않다"고 말했다.
◇매매 시장
서울 매매시장은 재건축 단지가 많은 지역의 가격 강세가 두드러졌다. 구별로는 재건축 단지가 많은 송파구가 1.14% 오른 것을 비롯해 중구(0.63%), 서초구(0.57%), 강남구(0.44%) 등이 평균 상승률을 웃돌았다.
이어 강동구(0.27%),용산구(0.25%),마포구(0.19%),양천구(0.17%),영등포구(0.15%)등이 가격 상승세를 나타낸 반면 도봉구(-0.09%),서대문구(-0.02%)등은 소폭이나마 하락했다.
개별단지로는 송파구 신천동 시영 17평형이 3월초 관리처분인가 후 상승세를 보이면서 7억4000만원에서 평균 7500만원이 오른 8억1500만원을 기록했다. 이어 강남구 개포동 주공 고층 6단지 23평형도 4억500만원에서 4억4000만원으로 평균 3000만원이상 올랐다.
신도시는 평균 0.45%의 변동률을 기록, 전주(0.33%)보다 상승폭이 커졌는데 분당이 0.77% 올라 가격상승을 주도한 것으로 나타났다.
분당의 경우 이사철 분위기가 꺾이면서 20평형 이하 소형은 0.05% 하락한 반면 30~40평형대는 평균 1%가 넘는 상승률을 기록해, 판교 중대형 고분양가 책정 예상에 따른 영향이 여전한 것으로 파악된다. 반면 산본(0.22%),평촌(0.18%),중동(0.07%),일산(0.03%) 등은 안정세를 나타냈다.
수도권은 0.13%의 변동률로 전주(0.19%)에 비해 상승세가 둔화됐다. 지역별로 보면 동탄신도시 3차 분양이 있었던 화성시는 0.5%로 비교적 높은 상승률을 보였고 광명시는 재건축 추진단지를 중심으로 강세를 보여 평균 0.4% 오른 것으로 집계됐다.
그밖에 용인시(0.3%),성남시(0.23%),시흥시(0.22%),수원시(0.2%) 등이 상승한 반면 가평군(-0.92%),평택시(-0.08%),오산시(-0.03%),하남시(-0.02%),구리시(-0.01%) 등은 소폭 하락했다.
◇전세 시장
전세시장은 이사 수요가 감소함에 따라 대부분 지역에서 상승폭이 줄어든 것으로 나타났다. 그러나 상대적으로 수요가 많은 20~30평형대는 여전히 수요와 거래가 이어지고 있다.
지난 한 주간 전세시장은 서울 0.03%,신도시 0.26%,수도권 0.16%의 변동률을 각각 기록했다.
서울에서는 중구(0.31%),구로구(0.24%),양천구(0.16%) 등이 올랐고 강동구(-0.11%),강서구(-0.04%),동대문구(-0.02%),성북구(-0.05%) 등은 하락했지만 전반적으로 변동폭은 작았다.
신도시는 분당이 0.41%로 가장 많이 올랐고 평촌(0.31%),일산(0.14%),중동(0.06%),산본(0.04%) 등이 차례로 뒤를 이었다.
개별단지로는 분당 금곡동 코오롱하늘채 31평형이 1000만원 오른 1억9500만원을 기록했고, 일산 주엽동 강선동문 25평형도 9750만원에서 1억250만원으로 평균 500만원 올랐다.
수도권의 경우 화성시(0.88%),하남시(0.74%),용인시(0.6%),성남시(0.5%) 등이 강세를 보인 반면 평택시(-0.2%),광명시(-0.09%),남양주시(-0.02%),파주시(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
- (주간부동산)재건축 거래없이 강보합 지속
- [edaily 이진철기자] 부동산관련 정책과 제도가 달라졌지만 이달초까지 이미 가격이 오른 재건축이나 개발예정지 주변 아파트의 경우 호재가 사라진 후에도 가격조정없이 강보합세가 유지되는 것으로 나타났다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.32% 올라 한주전(0.2%)보다 상승폭이 커졌다고 27일 밝혔다.
지역별로는 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 오름폭이 컸다. 반면, 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북권 일부 지역은 소폭 하락했다.
아파트별로는 강남권 재건축 가격이 다시 오름세를 보이면서 서울 재건축 전체가 1.31% 올랐고, 일반아파트(0.12%)는 보합세를 나타냈다.
서울 전세시장은 0.04% 상승한 가운데 매물부족과 수요 감소세를 보이고 있다.
김규정 부동산114 과장은 "연초 급매물을 중심으로 활발하게 이뤄지던 아파트거래가 호가급등으로 이어지면서 매수자들이 추격구매를 자제하며 일단 관망하는 자세를 보이고 있다"며 "이사철이 끝나고 시장이 소강상태에 접어들면 급격한 가격조정을 보일 가능성이 크다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 오름폭이 컸다.
잠실과 신천, 둔촌지구 등 강남권 재건축이 다시 소폭 올랐고 주택거래신고지역으로 지정된 서초구도 소폭 오름세를 이어갔다. 단지별로는 강남구 압구정동을 비롯해 송파구 신천동 장미, 강동구 고덕동 주공 등 중층단지가 상승세를 보였다. 잠실지구에서는 분양을 앞둔 주공1, 2단지 외에도 상업지구 변경 기대감이 지속되고 있는 주공5단지의 상승세가 이어졌다.
반면, 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북권 일부지역은 소폭 하락했다.
신도시는 분당이 0.56% 올라 한주전(0.71%)에 비해선 다소 둔화됐지만 여전히 상승세를 이어갔다. 이밖에 평촌(0.12%), 일산(0.07%), 산본(0.06%), 중동(0.04%)은 소폭 오르거나 보합세를 유지했다.
수도권은 개발수혜지역과 재건축 단지를 중심으로 일부 지역이 오름세를 보인 가운데 용인(0.82%), 과천(0.55%), 광명(0.43%), 파주(0.37%), 성남(0.29%), 화성(0.23%), 양주(0.2%) 등의 상승세가 두드러졌다.
매매가격이 하락한 지역으로는 남양주(-0.01%), 평택(-0.01%), 오산(-0.05%), 하남(-0.06%), 군포(-0.1%) 등이었다.
◇전세시장
서울 전세시장은 매매와 달리 상대적으로 저평가된 비강남권 신규단지 중대평형이 오름세를 주도했다.
지역별로는 용산(0.81%)이 가장 많이 올랐으며, 그 다음으로 금천(0.3%), 구로(0.24%), 동작(0.19%), 도봉(0.13%), 마포(0.1%) 등의 순이었다. 반면, 서대문(-0.14%), 강동(-0.12%), 성북(-0.1%), 중랑(-0.07%), 동대문(-0.07%), 강남(-0.04%), 양천(-0.02%), 송파(-0.02%), 강서(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
신도시는 산본(0.42%)이 가장 많이 올랐고, 분당(0.27%), 일산(0.1%), 중동(0.1%), 평촌(0.08%) 등도 보합세를 유지했다.
수도권은 파주(0.93%), 용인(0.89%), 화성(0.61%), 하남(0.42%), 안산(0.33%), 시흥(0.32%), 의왕(0.24%), 안양(0.21%), 구리(0.2%) 등이 오름세를 기록했다. 하락한 지역은 남양주(-0.06%)가 유일했지만 가격하락폭은 미미한 것으로 나타났다.
- 건교부 `오락가락`..임대아파트 적용제외 철회
- [edaily 윤진섭·이진철기자] 건설교통부가 50가구 이상 재건축 추진 단지에 대해 임대아파트를 의무적으로 건립하도록 하는 방안을 공식화했다. 지난 17일 개발이익환수 시행령을 통해 용적률 30% 미만 단지에 대해선 임대아파트 의무 건립에서 제외키로 한 지 5일만의 번복이다.
이에 따라 당초 임대아파트 의무건립에서 제외됐던 증가 용적률 30%미만 재건축 아파트도 임대아파트 건립이 불가피할 전망이다.
그러나 이 같은 건교부의 방침에 대해 업계 전문가들은 `임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수 제도가 시행하지도 않은 상황에서 건교부가 부동산 시장 혼란을 부추기고 있다`며 건교부의 오락가락 행정을 질타하고 있다.
◇건교부, `용적률 30%미만 단지 임대아파트 의무건립 제외 철회`
건설교통부는 22일 재건축 용적률 증가분이 30%포인트 미만 단지에 대해서도 임대아파트를 짓도록 하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.
한창섭 건설교통부 주거환경과 과장은 "재건축 용적률 증가분이 30% 포인트 미만 단지에 대한 임대아파트 건축 제외방침이 발표되면서 강남권 일부단지를 중심으로 가격이 오르고 있다"며 "예외 규정 방침을 철회해 용적률이 1%라도 증가하면 임대아파트를 의무적으로 짓는 방안을 검토하겠다"고 밝혔다.
전격적인 시행령 변경에 대해 한 과장은 "올해 주택정책의 가장 큰 목표는 집값 안정"이라며 "이를 호재로 삼아 강남권 중층 아파트 값이 상승세를 타고 있다는 언론의 지적에 따라 이를 서둘러 진화하기 위한 조치"라고 덧붙였다.
실제 건교부는 지난 17일 용적률 증가분이 30%포인트 미만 단지에 대해서는 개발이익환수제를 제외하기로 발표한 이후 수혜가 예상되는 강남구 압구정동, 서초구 잠원동 일대 중층아파트 값이 소폭 상승 움직임을 나타냈다.
건교부가 밝힌 용적률 증가분인 30% 미만인 단지는 강남구 압구정동 현대6차(증가용적률 20%), 현대7차(23%), 한양3차(18%), 한양5차(24%), 역삼동 개나리 4차(7.9%) 등이다
이어 용산구 서빙고 미주(26.63%), 수정(22.45%), 한강삼익(3.93%), 원효동 산호(19.3%), 영등포구 여의도 목화(14.8%), 장미(6%), 화랑(11%), 대교(24.9%) 등으로 파악됐다.
◇건교부 오락가락 행정..시장 혼란만 부추겨
전문가들은 일단 정부가 불과 5일만에 정책을 바꿨다는 점에서 신뢰성을 실추시키고 있다고 지적했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "정부가 시장분위기에 너무 과민반응을 하는 것 같다"며 "정부 정책이 오락가락하면 일반인들 입장에선 정부 말을 믿고 집을 사기 어려울 것일 뿐만 아니라 오히려 정부 정책의 반대로 하는 것이 낫다는 판단이 들도록 하는 오점을 남길 수도 있을 것"이라고 말했다.
일각에서는 재건축 개발이익환수제가 집값 안정을 위해 도입된 만큼 정부가 예외규정을 두는 것 자체가 무리수였다는 시각도 있다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "임대아파트 의무건립 예외조항 자체가 문제의 소지를 정부가 빨리 최소화시키기 위한 조치로 보인다"며 "시장에서 정책의 신뢰성은 잃을 수 있다는 것을 감수하더라도 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 의지를 표명한 것 같다"고 말했다
- 용적률 30%미만도 임대아파트 의무건설 추진(상보)
- [edaily 윤진섭기자] 50가구 이상 재건축 추진단지는 용적률 증가에 상관없이 임대아파트를 의무적으로 건설하는 방안이 추진된다.
이에 따라 당초 임대아파트 의무건립이 제외될 것으로 예상됐던 증가 용적률 30% 미만 재건축 단지도 개발환수를 위한 임대아파트 의무건립이 불가피할 전망이다.
22일 건설교통부는 "최근 용적률 30% 미만 재건축 단지 임대아파트 건설 제외 방침이 발표되면서 강남권 일부 단지를 중심으로 가격으로 오를 조짐이 나타나고 있는 것으로 알려졌다"면서 "내달 6일까지 충분한 검토를 거쳐 필요할 경우 용적률 30%포인트 미만 단지에 대해서도 임대아파트 건설을 의무화하는 방안을 검토하겠다"고 밝혔다.
한창섭 주거환경과장은 "입법예고 과정에서 용적률 30%미만 재건축 단지 임대아파트 건설 제외 방침이 집값 불안요인으로 작용한다고 내부적으로 판단되면 지역에 상관없이 그 방침을 철회할 계획"이라고 말했다.
이어 그는 "그 방침을 철회해 용적률이 1%라도 증가하면 인센티브 용적률을 주고 임대아파트를 의무적으로 짓게 하는 방안을 적극 검토하고, 결과적으로 50가구 이상 재건축 추진단지는 임대아파트를 모두 지을 수도 있다"고 말했다.
한편 건교부는 지난 17일 용적률 증가 30% 미만인 단지로 강남구 압구정동 현대 6차, 7차, 현대 10차아파트, 한양 3차, 한양 5차, 역삼동 개나리 4차, 대치동 청실 등을 꼽았다.
그리고 여의도에선 목화, 장미, 화랑, 대교아파트, 용산구 서빙고동에선 미주, 수정, 한강삼익, 원효동 산호아파트 등이 용적률 증가분 30% 미만인 단지라고 건교부는 밝힌 바 있다.
- (주간부동산)집값 국지적 상승.. 송파·분당 강세
- [edaily 이진철기자] 수도권 주택시장 안정대책이 발표된 이후 교통여건, 개발호재, 신규입주 등 이슈에 따라 지역 및 단지별로 국지적인 아파트값 상승세가 이어지고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.2% 올라 한주전(0.13%)에 비해 상승폭이 커졌다고 20일 밝혔다.
지역별로는 송파구(0.58%)가 가장 많이 올랐으며, 그 다음으로 영등포구(0.42%), 강서구(0.35%), 강남구(0.29%), 용산구(0.29%), 서초구(0.24%) 등의 순이었다. 반면, 노원구(-0.04%), 동대문구(-0.04%), 마포구(-0.06%), 중랑구(-0.03%) 등은 내림세를 기록했다.
아파트별로는 재건축 아파트가 0.61% 올라 일반아파트(0.12%)에 비해 3배가량 높은 상승률을 기록했다.
서울 전세시장은 0.03%의 변동률로 가격변동이 미미한 가운데 인기지역은 매물이 소진되면서 오르고 있는 반면, 비인기지역은 매수문의가 급격히 떨어지면서 가격도 약세를 면치 못하고 있다.
김혜현 부동산114 부장은 "개발이슈와 선호단지별로 국지적인 가격상승이 당분간 지속될 전망이지만 전반적인 아파트시장은 이사철 종료와 함께 안정감을 되찾을 것"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파구(0.58%), 영등포구(0.42%), 강서구(0.35%), 강남구(0.29%), 용산구(0.29%), 서초구(0.24%) 순으로 오름세를 나타냈다.
송파구는 대규모 재건축이 추진된 영향으로 상승세 보였다. 단지별로는 풍납동 현대리버빌, 방이동 올림픽베어스타운 등 일반아파트도 한주사이 최고 5000만원 올랐고, 잠실동 주공5단지 주변의 상업지구 추진 기대감으로 장미1,2차, 주공5단지 등 중층아파트가 한주사이 2000만~5000만원 정도의 오름세를 나타냈다.
또 영등포구는 여의도 일대와 입주 2~3년 정도의 신규단지들이 상승세를 기록했다.
반면, 노원구(-0.04%), 동대문구(-0.04%), 마포구(-0.06%), 중랑구(-0.03%)는 수요가 줄어들면서 하락세를 보였다.
신도시는 0.42%의 변동률로 강세를 유지했다. 특히 분당(0.71%)은 연속 3주째 0.5%포인트 이상의 높은 상승률을 기록하며 신도시 전체 상승률을 끌어올렸다.
이어 평촌(0.21%), 중동(0.12%), 일산(0.09%), 산본(0.05%) 순으로 오름세를 기록했지만, 상승률은 이사철이 마무리되면서 한주전보다 다소 줄어들었다.
수도권은 0.11%의 변동률로 이슈가 있는 지역만 소폭 올랐을 뿐 대체로 거래건수가 줄어들면서 가격이 안정세를 보였다.
지역별로는 용인시(0.41%), 성남시(0.36%), 안양시(0.27%), 의왕시(0.21%), 이천시(0.21%)가 소폭 올랐지만 과천시(-0.04%), 구리시(-0.11%), 김포시(-0.03%), 남양주시(-0.01%), 안산시(-0.1%), 광주시(-0.03%), 포천군(-0.66%) 등은 하락했다.
용인시와 성남시는 신분당선 착공 기대감과 판교 개발에 따라 아파트값이 오름세를 보였다. 특히 용인시의 경우 분당과 죽전지구 아파트값 상승이 확산되면서 신갈지구가 2.12%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 신봉지구(1.07%), 수지1지구(0.84%), 죽전지구(0.75%), 구갈3지구(0.75%) 등이 일제히 큰 폭으로 올랐다.
◇전세시장
전세시장은 이사철이 막바지로 접어들면서 선호도 높은 지역이나 단지는 매물이 부족해 강세가 이어졌다. 그러나 경쟁력이 떨어지는 지역이나 단지는 수요가 끊기면서 거래에 어려움을 겪고 있다.
서울은 25개 자치구중 14개구가 전세가격이 하락하거나 변동이 없는 것으로 나타났다. 지역별로는 동작구(0.39%), 구로구(0.18%), 영등포구(0.15%), 은평구(0.13%), 강동구(0.11%) 등의 순으로 오름세를 보였다.
반면, 중랑구(-0.28%), 노원구(-0.17%), 동대문구(-0.15%), 강북구(-0.1%) 등은 내림세를 보였다.
신도시는 평촌이 0.58%로 가장 많이 올랐고, 그 다음으로 산본(0.38%), 분당(0.34%), 일산(0.26%), 중동(0.1%) 순이었다.
수도권은 용인시(1.06%)와 하남시(1.95%)가 강세를 보였고, 의왕시(0.93%), 화성시(0.84%), 수원시(0.53%), 안양시(0.43%), 부천시(0.42%) 등도 오름세를 나타냈다.
아파트값이 하락한 지역으로는 광명시(-0.04%), 구리시(-0.04%), 김포시(-0.01%), 의정부시(-0.03%), 광주시(-0.18%), 양주군(-0.37%), 양평군(-0.03%), 포천군(-1.92%) 등이었다.
- 용적률 200% 안팎 중층 재건축 `수혜` 볼 듯
- [edaily 윤진섭기자]정부가 17일 `도시 및 주거환경정비법` 시행령 개정안을 발표하면서 증가 용적률 30% 미만 단지에 대해선 임대아파트 의무 건립을 제외시켰다. 이에 따라 서초구, 강남구, 여의도 일대 기존 용적률 200% 내외의 중층 재건축 추진 아파트가 수혜 대상으로 부상하고 있다.
반면 상업지구에 위치하고 주상복합으로 재건축으로 추진 중인 아파트들은 개발이익환수제 적용이 불가피할 것으로 파악됐다.
17일 건설교통부는 특히 이번 시행령 개정안에선 증가 용적률 30% 미만 단지는 개발이익환수제 실시를 제외해 강남구나 서초구, 그리고 여의도 일대의 기존 용적률 200% 내외의 중층 재건축 단지는 사업 추진에 발판이 마련됐다는 평가다.
◇서초·강남·여의도 용적률 200% 내외 중층 재건축 단지 수혜 예상
이들 단지들은 대부분 개발이익환수제 실시 이전에 사업승인을 마치지 못하면 임대주택 의무건립 대상에 포함될 것으로 예상됐으나 법 시행 이후에도 이를 비껴갈 수 있는 가이드라인이 제시됐기 때문이다.
가령 기존 용적률이 200%인 단지의 경우 재건축 후 230%를 넘지 않으면 임대주택을 짓지 않아도 된다.
이에 따라 서초구, 강남구, 여의도에 위치해 있으면서 용적률이 200%에 근접한 중층 아파트의 경우 개발이익환수 예외규정의 최대 수혜 종목으로 분류된다. 특히 이들 단지는 서울시가 허용한 재건축 기본 용적률 230%(13개 고밀도지구 허용 용적률)로 묶여 있어 30% 이상 늘리기 어려운 상태이기도 했다.
더욱이 이 아파트들은 개발이익환수제 이전에 사업승인을 받아야만 임대주택 건립을 피할 수 있었으나 지금은 사업추진이 늦더라도 이를 벗어날 수 있는 자격까지 확보하게 된 셈이다.
현재 기존 용적률이 200%에 근접한 단지로는 강남구 압구정동 현대 6차·7차, 현대 10차 아파트(200% 전후), 한양 3차, 한양 5차, 역삼동 개나리 4차(194%), 대치동 청실(197%) 등이 대표적이다.
또 여의도에선 목화, 장미, 화랑, 대교아파트, 용산구 서빙고동에선 미주, 수정, 한강삼익, 원효동 산호아파트 등이 용적률 증가분 30% 미만인 단지라고 건교부는 밝혔다.
◇주상복합으로 재건축해도 환수제 대상
2003년 7월 주택건설촉진법 개정으로 주상복합아파트도 300가구 이상이면 일반 아파트처럼 주택 사업계획 승인 대상이 됐다. 건교부는 이 같은 점을 들어 기존 상업지구에 위치해 주상복합아파트로 재건축하더라도 환수제 대상이라고 못 박고 있다.
건교부 관계자는 "주상복합도 용적률 증가가 있으면 환수제 대상에서 예외 일 수 없고, 사업승인을 받지 않았으면 늘어나는 용적률의 25%, 사업승인을 받고 분양 승인을 받지 못했으면 10%로 환수된다"고 말했다. 다만 그는 "환수 대상은 주택이기 때문에 업무용 시설인 오피스텔은 제외된다"고 덧붙였다.
이런 점을 감안할 때 상업지역 변경으로 주상복합 재건축 추진 소문이 이어지고 있는 잠실주공 5단지는 주상복합으로 짓더라도 환수제 대상이다.
여의도 한성아파트를 재건축해 780가구 규모의 주상복합아파트를 공급할 계획인 LG건설(006360)의 여의도 자이도 분양 시점이 5월 17일 이후로 늦어질 경우 개발이익환수제 적용 대상이 될 수 있다.
다만 LG건설측은 오피스텔 설계에 대한 변경 인가를 절차를 마치고 다음달 6일을 전후해 입주자 모집공고를 낼 것으로 보여, 환수제 적용에선 제외될 전망이다.
- (주간부동산)집값 안정세..서초·송파·분당 강세
- [edaily 윤진섭기자] `2.17 수도권 집값 안정대책` 등의 영향으로 집값이 안정세를 지속하고 있다. 그러나 개발이익환수제를 피하거나 개발 윤곽이 드러난 강남권 재건축 아파트와 판교 영향권에 있는 분당은 대책에도 불구하고 가격 상승세를 이어가고 있다.
13일 부동산정보업체 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 한주간 서울 매매가는 0.13% 상승해 한 주전 상승률(0.11%)보다 소폭 상승했다고 밝혔다.
지역별로는 서초구가 한강변 노후단지의 35층 재건축 추진 가시화되면서 0.34%로 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 송파(0.34%), 양천(0.26%), 영등포(0.24%), 용산(0.24%), 중구(0.21%), 마포(0.2%), 강서(0.19%) 등이 가격 상승세를 이어갔다
반면 고덕, 둔촌 등 초기 재건축 추진 단지가 몰려 있는 강동구는 전주에 이어 0.43% 하락했고, 성북(-0.05%), 노원(-0.04%), 동대문(-0.03%) 등도 약세를 면치 못했다. 은평, 중랑, 강북, 금천, 구로 등 다른 외곽지역들도 0.05% 이내의 미미한 변동률을 보이는 데 그쳤고 강남구도 주간 0.08%로 보합 안정세가 이어졌다.
신도시와 수도권은 각각 0.37%, 0.13%로 가격 상승세를 이어갔다. 특히 분당신도시는 2.17 수도권 대책에도 불구하고 한 주 동안 0.6% 올라, 전주(0.54%)보다 상승폭이 소폭 증가했다.
전세시장은 서울 0.13%, 신도시 0.16%, 수도권 0.27%의 주간 변동률을 보였고, 전국적으로는 0.15%로 올 들어 변동률이 가장 높았다.
부동산 114 김규정 과장은 "2.17 수도권 집값 안정 대책 이후 집값은 전반적으로 안정세를 유지하고 있다"라며 "그러나 강남권 재건축 아파트는 개발이익환수제 적용 여부에 따라 가격 차별화 양상을 보이고 있고, 분당 역시 중대형 아파트는 대책에 상관없이 꾸준한 가격 상승세를 이어가고 있다”라고 분석했다.
◇매매시장
한 주간 0.13% 오른 서울 매매시장은 재건축 사업이 구체화되거나 개발이익환수제 적용을 피할 것으로 예상되는 서초(0.34%)와 송파(0.34%)지역 상승세가 두드러졌다.
이어 양천(0.26%), 영등포(0.24%), 용산(0.24%), 중구(0.21%), 마포(0.2%), 강서(0.19%) 등 주요 부도심 내 인기 주거지역들이 오름세를 보였다. 양천구는 목동, 영등포구는 여의도동 일원 노후단지들이, 용산은 이촌동 아파트들이 올랐다.
서울 재건축단지는 0.12% 상승해 지난주(0.03%)보다 상승폭이 다소 커졌는데 개발이익환수제를 피할 것으로 보이는 송파구 잠실 재건축단지들과 고층 재건축이 허용된 한신 신반포5차아파트의 영향으로 서초구 재건축단지들이 다소 올랐다.
서초동 우성 1차 33평형, 잠원동 반포한양 35평형이 각각 2000만원이 올랐고, 한신4차 33평형도 1500만원이 뛰었다. 송파구에선 잠실 주공5단지 36평형이 2500만원, 2단지 19평형이 500만원, 신천시영 13평형이 500만원 상승했다.
반면 고덕주공, 둔촌주공 등 사업초기 재건축단지가 많은 강동구는 -0.43% 급락했고 성북(-0.05%), 노원(-0.04%), 동대문(-0.03%) 등 강북권도 소폭 하락했다.
은평, 중랑, 강북, 금천, 구로 등 다른 외곽지역들도 0.05% 이내의 미미한 변동률을 보이는 데 그쳤고 강남구도 주간 0.08%로 보합 안정세가 이어졌다.
신도시는 0.37%로 한주전보다 상승폭이 소폭 증가했다. 특히 판교 영향권에 있는 분당은 중대형 아파트를 중심으로 0.6%가 올라 한주전(0.54%)보다 상승폭이 커졌다.
평형대별로는 40평형대를 중심으로 30평 이상 중대형이 소평보다 많이 올랐고 지역별로는 이매동, 정자동, 야탑동을 비롯해 서현동, 수내동, 분당동이 일제히 오름세로 돌아섰다.
이밖에 신도시는 산본(0.22%), 일산(0.16%), 평촌(0.12%), 중동(0.02%) 순으로 가격 변동률을 나타냈다.
수도권은 0.13%로 한주전(0.14%)보다 상승률이 소폭 둔화됐다. 지역별로는 화성(0.4%), 용인(0.37%), 과천(0.31%), 수원(0.27%), 양주(0.2%) 등이 오름세를 보였고 광명, 안양, 인천 등도 소폭 올랐다.
화성은 태안읍 일대가 회복세를 보였고, 용인은 죽전 등 새아파트를 필두로 수지 일대와 기흥, 구성이 일제히 상승세를 이어갔다. 반면 동두천, 의왕, 광주 부천, 하남 등이 가격 하락세를 보였지만 하락폭은 -0.01%~-0.09%로 미미했다.
◇전세시장
서울 전세시장은 한 주간 0.13% 상승률을 나타내 한 주전 (0.03%)보다 상승률이 큰 폭으로 증가했다. 금천(0.63%), 중(0.54%), 강서(0.51%), 송파(0.4%), 서초(0.27%), 도봉(0.21%), 영등포(0.2%) 등이 서울 평균을 웃돌았고 동작, 강남, 강동, 양천 등 주요 강남권과 인접지역도 미미하지만 플러스 변동률을 기록했다.
금천구는 독산 주공 14단지와 한신, 시흥벽산타운5단지 등 대단지가 소폭 오르면서 상승폭이 커졌고 중구 역시 1434가구의 신당 삼성과 5150가구의 남산타운이 평형별로 500만원 정도 오르면서 상승세를 보였다.
신도시는 한주동안 평균 0.16% 오른 가운데 분당(0.23%)과 산본(0.22%), 일산(0.17%) 등이 오름세를 보였고 중동(0.05%)과 평촌(0.02%)도 미미하지만 플러스 변동률을 유지해 모처럼 전 지역이 상승했다.
분당 수내동 파크타운삼익 69평형이 3000만원 올랐고 금곡동 아데나렉스 33평형이 2000만원 상승했다.
수도권은 주간 0.27%의 상승률을 나타내 최근 4주간 0.2%의 꾸준한 상승세를 유지하고 있다.
하남(1.01%), 용인(0.88%), 화성(0.81%), 의왕(0.57%), 과천(0.47%), 안양(0.42%), 수원(0.34%), 인천(0.27%) 등이 지난 주 수도권 평균 이상 올랐다. 반면 남양주(-0.18%), 의정부(-0.11%), 파주(-0.06%) 등이 소폭 하락했다.
- 강남불패 10년 아성 무너지나
- [조선일보 제공] 서울 강남구는 외환 위기를 전후로 10년 가까이 ‘부동산 지존’의 자리를 철옹성처럼 굳게 지켜왔다. 그러나, 최근들어 시장 판도를 뒤흔들 메가톤급 변수들이 속속 출현하면서 ‘강남의 10년 아성’이 무너질 지 여부가 관심을 끌고 있다.
판교와 서울공항 부지 등 신흥 신도시의 잇따른 개발추진, 잠실과 용산 등 경쟁 주거지의 급부상 등이 대표적이다. 여기에 참여 정부 출범 이후 투기 대책의 십자포화를 집중적으로 맞고 있는 데다, 행정도시와 공공기관의 이전 확정 등 악재가 한꺼번에 강남을 짓누르고 있는 상황이다.
◆ 96년이후 강남 집값은 불패
강남구는 지난 1990년대 중반 이후 아파트,단독주택,토지,빌딩 등 모든 부동산 가격에서 사실상 ‘넘버 원’ 자리에 올랐다. 이후 외환 위기를 거치면서 지난 2000년 시장이 상승세로 턴어라운드한 이후에는 사실상 경쟁자없이 4년여간 독주해왔다.
부동산114 김규정 시세팀장은 “1996년초까지는 용산과 강남이 1,2위를 다퉜다”면서 “그 해 하반기부터 강남이 근소한 차이로 1위로 올라섰다”고 말했다. 이후 강남구는 지난 2000년1분기 평당 1000만원을 넘었고, 3년반 뒤인 2003년3분기에 평당 2000만원대를 돌파했다. 같은기간 서울 평균 집값은 각각 평당 661만원, 평당 1100만원선으로 갈수록 격차가 벌어졌던 것으로 조사됐다.
전문가들은 강남 독주 원인을 크게 네가지 정도로 꼽는다. 우선, 외환위기 이후 부동산 시장의 양극화 현상이다. 세중코리아 김학권 사장은 “소득격차가 확산되면서 되는 곳만 된다는 인식이 확산됐다”면서 “아파트 선호도가 올라가는 것과 맞물려 강남 인기가 수직 상승했다”고 말했다.
둘째, 이른바 학군 프리미엄이다. 외환위기 이후 교육제도 개편에 따라 강남에 명문고와 학원이 집중적으로 몰리면서 좋은 학교를 찾아 주택수요가 대이동하면서 부동산 가격을 끌어올렸다는 분석이다.
셋째, 기본적으로 입지여건의 배타적 우월성이다. RE멤버스 고종완 대표는 “강남은 인프라가 철저하게 계획적으로 완비됐고, 각종 투자도 집중됐다”며 “부동산의 내재가치 면에서 가장 경쟁력있는 지역”이라고 분석했다. 부동산114 김희선 전무는 “공교롭게도 재건축 바람이 거세게 몰아치면서 강남 집값 상승세에 기름을 부은 셈이 됐다”고 말했다.
◆ 규제 집중·행정도시 이전에 흔들
이런 상황은 참여정부 들어서도 한동안 지속됐다. 그러나, 지난 2003년 10·29대책이 발표된 이후 상황이 조금씩 바뀌기 시작했다. 정부는 강남 수요를 인위적으로 묶어 두기 위해 각종 투기 대책을 집중적으로 쏟아냈다. 종합부동산세, 재건축개발이익환수제, 재건축 후분양제,주택거래신고지역 지정, 투기지역 실시, 기준시가 인상 등을 동시다발적으로 시행했다.
이 때문에 강남 집값은 지난해 처음으로 보합세를 유지하며 불길이 잡히기 시작했다. 시간과공간 한광호 사장은 “정부의 십자포화로 강남 수요가 어느정도 억제된 것은 사실”이라며 “강남 불패 신화가 조금씩 흔들리고 있는 상황”이라고 말했다. 수능비중 축소, 내신 강화 등으로 불거진 교육제도도 강남의 학군 프리미엄을 점차 약화시키고 있다.
연기·공주로의 행정도시 이전과 공공기관 지방 이전도 변수가 될 전망이다. 이들 기관의 이동은 강남의 주요 주택수요자들의 이동을 의미하기 때문이다. 강남구 아파트 보유자중 공무원과 공기업 임직원의 비중이 적지 않다는 게 부동산 업계의 분석이다. 더욱이, 이들의 이동은 기업체 본사 등의 이전을 촉발시킬 가능성이 있어 그동안 강남구의 주택수요를 유발했던 업무·비즈니스 기능의 감소로 연결될 것이란 지적이 나오고 있다.
◆ 판교·용산 등 신 개발지의 도전
최근에는 강남을 대체할 신흥 주거지들이 급부상하며 도전장을 내밀고 있다. 대표적인 곳이 판교 등 신 개발지역이다. 판교는 쾌적한 환경과 교통여건을 앞세워 이미 ‘판교신드롬’, ‘판교로또’라는 신조어까지 만들어내며 전 국민적 관심 지역으로 떠올랐다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “비록 대형 평수가 적지만, 강남만큼 이름이 알려져 판교 자체가 브랜드가 됐다”고 말했다. 여기에 최근 여당측이 판교를 능가하는 입지여건을 갖춘 성남 서울공항 이전 및 개발 가능성을 언급하면서 강남 대체 신도시로 관심을 모으고 있다.
서울시내 기존 주거지 가운데 잠실과 용산의 약진도 강남을 위협하고 있다. 이들 지역은 최근 1~2년동안 각종 개발재료가 잇따라 터져나와 투자자들의 관심이 급속히 쏠리고 있다. 잠실은 강남구의 재건축이 곳곳에서 제동이 걸리고 있는 것과 달리, 대부분 순조롭게 진행되면서 2008년이면 4만여가구에 이르는 신도시급 주거지로 탈바꿈한다. 여기에 문정,장지지구의 개발로 노후한 강남을 대체할 아파트가 속속 입주할 계획이다. 취약한 상업,업무기능도 롯데그룹의 112층 빌딩이 건설된다면 완전히 달라질 것이란 기대감도 적지 않다.
용산 역시 미8군 이전후 공원화 조성, 고속철도 역사건설, 한강조망권 등과 맞물려 고급 주택 수요자들의 관심지가 되고 있다. 미르하우징 임종근 대표는 “강남은 재건축을 제외하면 개발 가능성이 거의 없다”면서 “반면, 잠실과 용산은 개발 호재가 많아 향후 가격 상승 요인이 상대적으로 많다”고 분석했다.
◆ 그래도 강남의 리딩파워는 계속될까
이같은 도전에도 불구하고, 강남구가 지켜온 넘버 원의 자리를 쉽게 빼앗기지는 않을 것이란 분석도 만만치 않다. 행정도시 등의 이전은 향후 10~15년후의 가깝지 않은 미래에 벌어질 사안인 데다, 강남 수요 감소를 유발할 수 있을 지에 대해서도 회의적 시각이 적지 않다. 부동산뱅크 양해근 실장은 “투기 대책 강화 역시 강남의 경우, 상대적으로 고소득층으로 투자보다 실 거주 목적이 더욱 많다는 현실을 감안하면 별 영향이 없을 것”이라고 내다봤다.
송파와 용산, 판교 등 대체 주거지도 결국 강남을 능가하기 보다 ‘준 강남’을 여러 개 만드는 효과만 낼 뿐이란 분석도 나온다. 즉, 강남의 기존 거주 수요를 분산시키보다 강남 입성이 어려운 경계선상의 수요자들이 송파,용산,판교 등으로 옮겨갈 것이란 관측이다. 부동산114 김희선 전무는 “타워팰리스,아이파크 등으로 대변되는 강남은 고가·명품 브랜드 시장으로 점차 옮아갈 전망”이라며 “강남의 아성을 인위적으로 무너뜨리기는 힘들다”고 지적했다.
그러나, 전문가들은 행정중심도시와 혁신도시에 대한 지속적인 투자, 강남·북 격차 해소에 대한 의지, 대체 주거지에 대한 인프라 확충 등이 강남 수요 분산 효과를 좌우를 할 것으로 전망했다.
- (주간부동산)매매·전세값 오름세 한풀 꺾여
- [edaily 이진철기자] 재건축 개발이익환수제가 국회를 통과하고 이사철도 마무리에 접어들면서 서울 아파트값 오름세가 한풀 꺾인 것으로 나타났다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.11% 올라 한주전(0.2%)에 비해 상승폭이 둔화됐다고 6일 밝혔다.
지역별로는 25개 자치구중 19개구가 전주대비 상승률이 낮아진 가운데 송파구(0.35%), 서초구(0.28%), 용산구(0.26%), 강서구(0.23%), 은평구(0.23%) 등은 오름세를 보였다. 반면, 강동구(-0.44%)와 동대문구(-0.03%)는 내림세를 보였다.
재건축아파트의 경우는 오는 5월 개발이익환수제 시행을 앞두고 사업단계별로 희비가 교차돼 예비안전진단과 정밀안전진단 단계의 사업초기 아파트값은 하락했고, 사업시행인가와 이주·철거 단계는 오름세를 기록했다.
서울 전세시장은 봄 이사철이 막바지에 접어들면서 0.03%의 상승률로 미미한 가격변동을 보였다.
부동산114는 "정부의 거듭되는 집값 안정의지 천명으로 매수세가 관망세를 보이고 이사철도 막바지로 접어들면서 아파트값 상승률이 둔화되고 있다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파구(0.35%), 서초구(0.28%), 용산구(0.26%), 강서구(0.23%), 은평구(0.23%) 등의 상승폭이 컸다. 송파구와 서초구는 사업시행인가 이후 단계의 재건축 단지들이 오름세를 보였다.
반면, 강동구(-0.44%)와 동대문구(-0.03%)는 하락한 것으로 나타났다. 하락폭이 큰 강동구는 사업초기 단계의 재건축 단지들이 많아 개발이익환수제에 직격탄을 맞았고, 이에 따라 작년 8월 이후 하락폭이 가장 컸다.
개별단지로는 둔촌동 주공고층4단지 23평형이 4억1000만원에서 3억9000만원으로 한주사이 2000만원 하락했고, 고덕동 고덕시영현대 17평형도 3억5750만원에서 1000만원 하락한 4억 8500만원을 기록했다.
신도시는 한주간 0.31% 상승해 서울과 수도권에 비해 상승폭이 컸다. 지역별로는 분당이 0.54% 상승하면서 신도시 평균 변동률을 끌어올렸고, 뒤를 이어 평촌(0.21%)과 중동(0.06%), 일산(0.05%) 등도 소폭 오름세를 보였다. 또 산본(-0.06%)은 신도시중에서 유일하게 하락했다.
분당은 판교개발 기대감과 이사철 수요증가로 30평형대 이상이 일제히 0.6%대의 높은 상승률을 기록한 반면, 20평형대는 0.28%, 20평형 이하는 0.05% 등 소형평형은 대체로 낮은 변동률을 보였다.
수도권은 0.14%의 변동률로 한주전(0.2%)보다 상승폭이 둔화됐다. 개발이익환수제의 도입에 따라 재건축 아파트가 -0.03%의 변동률을 보였고 일반아파트는 0.15% 올랐다.
지역별로는 용인시(0.39%), 성남시(0.33%), 파주시(0.28%), 안양시(0.26%) 등이 오름세를 보였다. 특히 판교 신도시에 대한 관심이 집중되면서 분당 뿐만 아니라 용인, 성남, 광주 등 주변 아파트 가격도 상승세를 기록하고 있다. 반면, 의정부시(-0.11%), 하남시(-0.07%), 김포시(-0.03%) 등은 하락했다.
◇전세시장
전세시장은 이사철이 막바지로 접어들면서 생활환경이나 선호도가 높은 지역은 보합세를 보이고 있고, 경쟁력이 떨어지는 단지는 수요부족으로 하락세를 나타내고 있다.
서울 전세값의 경우 0.03%의 미미한 가격변동률을 보인 가운데 지역별로 구로구(0.45%), 양천구(0.17%), 관악구(0.13%), 성동구(0.09%), 서초구(0.07%) 등은 소폭 오름세를 기록했다.
반면, 하락한 지역은 강동구(-0.51%), 동대문구(-0.02%), 성북구(-0.02%), 강서구(-0.01%) 등이었다.
신도시는 0.24% 상승했으며, 지역별로는 평촌이 0.42%로 가장 크게 올랐고 그 다음으로 분당(0.35%), 산본(0.16%), 일산(0.11%), 중동(-0.09%) 순이었다.
수도권은 0.24%의 변동률로 한주전(0.28%)보다 상승폭이 다소 둔화됐다. 지역별로는 의왕시(0.65%), 수원시(0.57%), 하남시(0.57%), 용인시(0.54%), 파주시(0.51%), 부천시(0.43%) 등 신규 입주단지가 많은 지역이나 서울 인접지역의 전세가격이 비교적 높은 상승률을 보였다. 하락한 지역은 광명시(-0.05%), 성남시(-0.01%), 의정부시(-0.04%) 등으로 조사됐다.
- 190개 공공기관 본격 지방이전 추진
- [edaily 이진철기자] 신행정수도 대안과 연계해 공공기관 이전대상기관 및 시·도별 배치방안이 내달 확정되고 혁신도시 입지선정도 오는 7월까지 선정된다.
공공기관 이전대상 지역은 수도권과 대전을 제외한 12개 광역시·도이며, 한국전력공사, 대한주택공사, 한국토지공사 등 지방이전에 따른 파급효과가 큰 대규모 공공기관이 시·도별로 1개씩 배치된다.
건설교통부와 국가균형발전위원회는 24일 국회 건설교통위원회 소회의실에서 공공기관 지방이전방안을 포함한 국가균형발전정책 추진현황을 국회 ´지역균형발전 소위원회´에 보고했다고 밝혔다.
균형발전위는 수도권에 소재한 344개 공공기관 중에서 190여개 공공기관을 ▲대규모 기관 ▲산업특화기능군 ▲유관기능군 및 개별이전 기관으로 분류한 뒤 대규모기관은 지역 연관성과 업무효율성을 감안해 시·도별로 1개씩 배치한다는 방침이다.
또 해양수산·에너지·노동복지기능 등 산업특화기능 및 유관기능군은 집단이전 기관으로 분류, 지역전략사업을 고려해 시·도별로 각 1개씩 배치하고 중앙119구조대 등 개별이전 기관은 시·도간 불균형을 조정할 수 있도록 전략적으로 배치키로 했다.
균형발전위는 집단이전 및 개별이전 기관을 포함해 현재 기준으로 시·도별로 평균 10여개 기관 2000~3000명의 배치가 가능하다고 설명했다.
균형발전위는 이전기관에 대해서는 기업 지방이전에 준하는 세제지원 및 관련부담금 면제의 혜택을 부여하고 이전기관 직원 자녀의 전.입학 특례허용, 특목고 설치 등 우수한 교육서비스 혜택도 제공한다는 계획이다.
균형발전위는 이와 함께 수도권과 대전·충남을 제외한 광역시·도에 특성화된 지역거점도시인 ´혁신도시´를 원칙적으로 1개씩 건설하고 혁신도시의 기능활성화를 위해 기업도시와 연계하는 방안을 강구키로 했다.
균형발전위는 내달중 이전대상 기관 및 시·도별 배치방안을 발표하고 오는 5월까지 관계부처와 시·도, 이전대상 기관끼리 이전시기 및 지원내용 등에 대한 협약체결을 추진키로 했다.
또 내년 12월말까지 혁신도시 지구지정 및 개발·실시계획을 수립하고 2012년까지 공공기관 이전을 완료해 혁신도시를 완공한다는 방침이다.
한편, 균형발전위는 수도권 발전방안과 관련, ▲서울은 동북아 국제비지니스 및 금융산업 거점도시 ▲인천은 동북아 물류·비즈니스 중심도시 ▲경기도는 첨단·지식기반산업 메카 육성 등의 내용도 보고했다.
주요 내용으로는 서울의 경우 5대 국제업무거점(도심, 용산, 강남, 여의도, 상암), 3대 금융거점(도심, 강남, 여의도), 4대 정보통신거점(도심, 강남, 구로·금천, 상암·마곡), 4대 바이오기술 거점(홍릉, 불광, 신림, 강북)으로 나눠 개발하는 것이다.
<공공기관 지방이전 분류>
◇대규모 기관
대한주택공사, 농산물유통공사, 한국토지공사, 한국석유공사, 한국전력공사, 농업기반공사,한국관광공사, 한국도로공사, 한국가스공사, 광업진흥공사 등
◇산업특화기능군
해양수산, 산업지원, 문화산업, 에너지, 산림관리, 농업기술, 정보통신, 농업지원, 대외교류, 정책연구 등
◇유관기능군
주택산업, 시설안전, 국토관리, 노동복지, 행정지원, 교육학술, 법무치안, 에너지, 국세관리, 건강보험 등
◇개별이전
중앙119구조대, 한국소비자보호원, 국립경찰대학, 영화진흥위원회 등
- (설이후 부동산전략)④집값반등 이끈 단지 `주목`
- [edaily 윤진섭기자]해가 바뀌면서 집값이 움직이기 시작하고 있다. 지난 5일 부동산정보업체인 유니에셋에 따르면 2월 첫째주 서울 아파트 매매가는 지난주에 비해 0.41% 올라 10·29 대책 이후 가장 상승폭이 컸다.
그렇다면 연초부터 가격 반등을 이끄는 단지들은 과연 어떤 곳들일까? 이에 대한 관심이 큰 이유는 향후 시장이 어떻게 흘러갈지를 관측할 수 있기 때문이다.
안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "현재의 아파트 가격 움직임은 본격적인 상승세라고 단정하기엔 다소 부족함이 있다"라며 "당분간은 특정 지역을 중심으로 가격이 움직일 것으로 예측되며, 투자자 입장에선 이들 단지의 움직임을 살펴보고 매입 여부를 결정하는게 좋다"고 말했다.
◇서울 잠실저밀도지구 등 재건축 아파트 연초 가격 반등 이끌어
연초 아파트 가격을 움직이는 단지는 재건축 아파트다. 업계 조사에 따르면 지난달 20일 대비 강남구 재건축 아파트 값은 5.36%가 상승했고, 강동구도 3.21%가 뛰었다.
특히 이들 재건축 단지 중 선두주자는 잠실저밀도지구다. 이 곳에는 잠실주공1-4단지와 잠실시영 등 5층 이하 재건축 대상 아파트와, 중고층으로서 고밀도지구에 속하는 잠실5단지가 있다.
이들 단지 중 5단지를 제외하고는 모두 사업승인을 받아 철거 이주중이거나 이미 일반분양을 마쳤다. 분양을 앞둔 곳도 있다. 사업추진의 불확실성이 적은 셈이다.
불확실성이 조금 있던 잠실주공1단지와 5단지도 규제를 피해가거나 규제가 약화될 것이라는 기대감이 작용해 값이 반등했다. 하지만 전반적으로 잠실은 투자의 위험이 다른 재건축 단지보다는 상대적으로 적다는 점이 수요를 이끌었다.
후발로 움직인 개포지구, 가락시영, 둔촌지구, 고덕지구 등은 사업추진의 불확실성이 여전히 존재한다. 그럼에도 불구하고 가격이 오른 것은 규제의 완화 기대감의 영향이 컸다.
실제 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관이 재건축 규제 완화를 시사한 이후 송파구 가락동 가락시영 아파트도 평형별로 연초보다 최고 3000만~4000만원이 뛰었다. 가락시영 1차 15평형은 지난해 연말에 3억 6000만~3억 7000만원선으로 거래가 되지 않았지만 최근엔 3억9000만원에도 매물이 없어 거래가 힘든 상태다.
심지어 연말에 2억9000만원에 거래된 가락 시영 1차 13평형이 최근 3억4000만원까지 뛰면서 매도자가 계약 해지를 요구하고 사태까지 발생하는 실정이다.
함영진 내집마련정보사 재테크팀장은 "1월부터 개발이익환수제 예외단지 뿐만 아니라 규제 완화가 점쳐지는 재건축 단지의 가격 상승세가 컸다"라며 "본격적인 개발이익환수제가 실시될 경우 단지가 차별화가 예상되는 만큼 입지 등을 고려해 장기적 관점에서 매입을 검토해야 할 것"이라고 말했다.
◇대형 개발호재를 수반한 단지들 가격 상승세
최근 가격 상승세가 두드러진 곳의 특징은 주거 여건을 바꿀만한 큰 재료가 있는 곳이 상대적으로 강세다. 이는 미래의 주거 가치가 획기적으로 나아질 것으로 기대되는 단지에 수요가 몰리고 있는 셈이다.
지금은 주거여건이 열악하지만 전철 철도가 뚫리는 지역은 이번 침체기에 강한 모습을 보였다. 새로 지하철역과 고속철도 역사가 들어서는 곳, 철도가 전철로 바뀌는 곳, 신도시 등 대규모 개발 프로젝트가 진행되는 곳이 여기에 해당한다.
서울 성동구 광진구 뚝섬숲 주변, 용산 권역, 판교 주변 분당, 수도권-천안 복선전철 개통 구간 주변 등이 대표적이다.
특히 분당 주변은 판교신도시 중대형 아파트 가격이 평당 2000만원에 달할 것으로 알려지면서 가격 상승세가 가파르다. 실제 판교신도시와 연장선상에 위치한 이매동 아름마을 아름건영 59평형은 최근 보름 새 5000만~6000만원이 올라, 6억~7억1000만원을 호가하고 있다. 이 아파트 69평형은 같은 기간 7000만원이 올라 8억원을 넘어서고 있다.
인근 또 다른 기존아파트 이매촌 청구 69평형도 보름 새 5000만원 이상 올랐다. 69평형 거래 시세는 8억1000만~9억원선이지만, 최근 들어 급매물을 중심으로 거래가 활발해 시세 조정이 불가피하다는 게 중개업소의 설명이다.
용인 서북부 지역인 신봉·성복·동천 일대 대형 호가도 덩달아 강세다. 지난해 말 입주한 신봉LG 자이2차 45평형은 최근 들어 급매물이 빠지면서 2000만~3000만원이 올랐다. 현재 시세는 3억7000만~4억1000만원선. 로열층은 매매호가가 4억3000만원까지 치솟은 상태다.
김광석 유니에셋 팀장은 "대형 개발 호재를 갖춘 지역과 주변 지역 아파트는 3~4년 내에 아파트 가격 재평가의 가능성이 큰 곳들"이라며 "주택 매입자 입장에선 지역별 개발호재를 살펴보고, 주택을 매입하는 전략을 세우는 것도 불황기의 주택매입 전략 중 하나"라고 말했다.
- (설이후 부동산전략)③주상복합, 뜨는 곳 잡아라
- [edaily 이진철기자] "올해 제2의 용산 시티파크는 어디?"
올해 서울과 수도권 노른자위 지역에서 주상복합 아파트가 잇따라 분양을 준비하고 있어 작년 용산 시티파크에 불었던 투자열풍이 재현될 지에 관심이 쏠리고 있다.
업계에 따르면 올해 주상복합 공급은 서울·수도권의 용산, 목동, 여의도, 송도신도시 등 인기지역을 비롯해 전국적으로 35곳 이상에서 1만여가구 이상이 공급될 예정이다.
다만, 지난해 3월말부터 주상복합아파트도 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지된 데다 청약통장 가입자에게 우선 공급되는 등 규제가 강화됨에 따라 단기 프리미엄만을 노린 가수요는 예전에 비해 크게 줄어들 것으로 예상된다.
부동산업계는 특히 올해 주상복합 아파트 분양시장이 입지여건과 브랜드, 단지규모 등에 따라 인기물량과 비인기물량의 양극화현상이 뚜렷할 것으로 전망하고 있다.
김학권 세중코리아 사장은 "단지형이나 브랜드, 입지 등에서 차별화된 주상복합아파트는 수요가 여전히 많아 환금성도 뛰어나고 가격상승면에서도 유리하다"면서 "올해 주상복합 분양시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되는 만큼 수요자들도 향후에도 시장에서 주목받을 만한 물량을 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.
이에 따라 주상복합 아파트에 관심있는 수요자들은 지역을 대표할 수 있는 초고층이면서 조망권이나 교통여건이 우수한 ´랜드마크´ 주상복합 아파트에 관심을 가져볼 만 하다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 "역세권을 비롯해 입지가 뛰어난 우량 물건에 선별적으로 청약하는 것이 바람직하다"며 "다만, 주상복합 아파트도 분양권을 전매할 수 없고 당첨될 경우 일반 아파트와 같이 5년간 1순위 자격을 상실하게 된다는 점을 감안, 단기 시세차익보다는 입주후 자산가치를 따져보고 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다.
◇용산 ´파크타워´= 현대건설(000720)과 삼성물산이 용산동 및 한강로(용산2지구)일대에 도심재개발 주상복합아파트로 상반기 분양할 예정이다.
지상 34~40층, 6개동 규모로 30평~96평형 888가구중 조합원분 620가구를 제외한 268가구가 일반분양되고 오피스텔 126실(52평~93평)은 별도로 일반에 공급된다.
아파트와 오피스텔을 합해 총 1014가구(실)에 이르는 대단지로 지상 25층 이상이면 한강조망도 가능하다. 입지여건은 4호선 이촌역을 이용할 수 있고, 용산 가족공원과 국립중앙박물관, 미군기지 이전으로 조성될 80만평 규모의 공원과도 인접하다.
◇여의도 ´LG자이´= LG건설(006360)이 오는 3월 여의도 한성아파트를 재건축을 통해 주상복합 47평~79평형 580가구중 조합원분을 제외한 250가구를 일반분양에 나설 예정이다.
지하철 5호선 여의도역이 바로 인접해 있고 오는 2007년말 9호선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 예상된다. 여의도 업무시설내 입지해 있으며, 여의도공원, 한강시민공원 등을 편리하게 이용할 수 있다.
◇목동 ´삼성 트라팰리스´= 삼성물산(000830)이 상반기중 양천구 목동 오목교역 인근에 최고 49층 규모의 초고층 주상복합 42평~91평형 총 526가구중 344가구를 일반에 분양한다.
지상 2층~8층이 주차장, 9층에는 주민커뮤니티공간이 들어서고 SBS방송국, 현대백화점, 목동종합운동장 및 아이스링크 등이 가깝다.
◇황학동 ´롯데캐슬´= 롯데건설이 황학동 삼일아파트와 이 일대 단독주택을 재개발하는 사업으로 총 1852가구의 대단지다.
14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구로 이뤄져 있고 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1067가구를 제외한 467가구가 5월쯤 일반분양된다. 연내 복원공사가 마무리되는 청계천이 바로 옆에 위치해 있으며, 지하철 2·6호선 신당역 및 1·2호선 신설동역이 가깝다.
◇인천 동춘동 ´송도더샵´= 포스코건설이 인천 송도신도시 동춘동에 64층짜리 4개동 규모의 주상복합아파트를 건립한다.
게일인터내셔널코리아가 개발사업자로 총 16만여평의 부지에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 오는 5월쯤 분양된다. 송도신도시에서도 인기 지역인 국제업무지구에 들어서는 것이 특징이다.
- (법원경매천하평정)나의 경매물건 투자전략
- [우형달] 나의 경매물건 투자전략 . .
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
- (돈 어디로 가나)④부동산,뜨는 곳만 뜬다
- [edaily 윤진섭기자]올해 부동산 시장은 `수렁`은 지났지만 전반적으로 `흐림`에서 벗어나기 힘들다는 게 업계 전문가들의 의견이다.
정부의 규제완화와 건설경기 부양에 대한 기대감이 돌고 시세도 지난해와 같은 급락 사태는 없을 것으로 예측되고 있다. 그러나 전체적으로 가라앉은 상황에서 예전과 같은 `부동산 불패신화`는 더 이상 기대하기 어려울 전망이다.
다만 각종 규제와 개발재료 등 변수에 따라 지역, 종목별 `희비`가 극명하게 교차하고 있다는 데는 업계 전문가들도 공감하고 있는 대목이다.
◇송파 저밀도·용산 `큰손투자자`, 뚝섬주변·9호선·판교 주변은 `실수요`인기
그렇다면 차별화 장세 속에 `뜨는 지역`은 어디가 있을까? 이에 대해 전문가들은 우선 강남권의 경우 재건축 개발이익환수 영향권에서 비켜나 있는 송파구 일대 재건축 단지를 꼽고 있다.
경기 침체에도 불구하고 송파나 가락, 잠실권이 각광을 받는 데는 대중적인 인기도가 도곡동이나 압구정동 못지않게 높은 곳이며 향후 최고가 단지로 변모할 입지적 환경을 갖추고 있기 때문이다. 예컨대 토지구획정리사업 등의 여파로 공지가 널찍하다.
더구나 재건축이 잇따르고 있는 잠실주공 등의 아파트는 빼어난 입지와 주변 녹지 환경을 갖추고 있다. 그러나 무엇보다 올해 6월부터 실시되는 임대아파트 건립을 골자로 재건축 개발이익환수제도에서 제외됐다는 게 투자자들이 경기 불황에도 관심을 갖는 이유다.
이 같은 기대심리를 반영하듯 송파구 내 재건축 아파트는 올해 들어 3.68%의 가격 상승을 나타냈고 실제 송파구 잠실동 잠실주공 1~2단지는 올 들어 1000만~1500만원씩 올랐다. 지난 연말 4억9500만~5억 1000만원선이던 1단지 13평형은 5억 1500만~5억 2000만원대를 호가하고 있는 실정이다. 여타 아파트도 비슷한 가격 추세를 보이고 있는 실정.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 “강남권 지역 내 아파트는 희소가치가 가격을 좌우하고 있다”며 “잠실 일대 저밀도 아파트는 임대아파트 없이 중대형 단지 건립이 가능하기 때문에 큰 손 투자자들의 관심이 꾸준하고 가격도 관심에 비례하는 상황”이라고 말했다.
용산 한강로 일대도 관심 지역이다. 이 지역이 관심을 끄는 데는 용산공원과 한강을 동시에 조망할 수 있을 뿐만 아니라 도심재개발 사업에 따라 주거지역으로 빠르게 변모하고 있기 때문이다.
이 같은 분위기를 반영하듯 오는 3월에 분양을 앞두고 있는 용산공원 남측도시환경정비사업지역(이하 용산 남측구역)은 벌써부터 관심이 집중된 상태. 실제 이 지역 내 10평형 재개발 지분값이 최근 한달새 평당 200만~400만원 정도 오르는 등 급등세를 보이고 있다.
현대건설(000720)과 삼성물산(000830)건설부분이 공동시공하는 이 사업은 `파크타워`로 단지명이 잠정 결정된 상태로, 건립 가구수는 아파트 30평∼98평형 888가구와 오피스텔 51평∼93평형 126실 등 총 1014가구가 들어설 예정이다.
강남권과 용산 일대가 5억~10억원의 자금을 갖춘 투자처라면, 뚝섬일대는 3~4억원 투자자들이 주류다.
뚝섬 일대는 35만평 규모의 `서울숲공원`이 오는 상반기에 개원하고, 이미 착공한 왕십리~선릉구간 분당선 연장구간이 개통될 예정이다. 특히 성수역을 중심으로 주상복합아파트-업무시설-전시장 등이 들어올 역세권 개발이 추진되고 있어 시너지 효과가 클 것이다.
앞으로 역세권 및 공원조망권 아파트로 변신하는 성수동 대림-한진타운-강변건영 등은 집값이 상승하다 최근 들어 소강상태다. 대림 로즈빌은 1년 전보다 5000만∼6000만원이 올라 28평형이 4억원을 호가한다.
뚝섬 바로 옆인 왕십리 주변 아파트도 분당선 개통과 뚝섬 개발의 수혜지로 꼽힌다. 왕십리는 분당선 개통으로 4중 역세권이 되며 인근 뉴타운사업도 진척을 보이고 있어 장기 개발 전망이 밝다. 이에 따라 주변에 위치한 대림, 한신, 한진아파트, 금호베스트빌 등도 관심 아파트 리스트에 올려놓을 만한 곳이다.
이밖에 9호선 주변, 상암동 DMC 주변, 뉴타운후보지 주변, 송파장지지구 등이 투자유망지로 손꼽히고 있다.
수도권지역에선 판교신도시의 개발 이후 수혜가 점쳐지는 분당신도시를 비롯해 용인죽전지구, 그리고 분당선 연장에 따라 역세권으로 부상할 수지 1·2지구, 성복, 상현지구 일대 주택 수요의 움직임 예상되고 있다.
◇교통망 갖춰지고, 개발호재 지역 주변 토지 관심
토지시장은 주택 경기에 상관없이 물밑 움직임이 가장 활발한 투자처다. 특히 정부 정책이나 경기에 상관없이 철도망이나 고속도로망, 그리고 이미 계획이 실행 중인 개발프로젝트 등이 올 토지시장을 주도할 곳으로 점쳐지고 있다.
특히 올해와 2008년 사이에 복선화가 완료되는 중앙선, 경춘선, 경의선, 경원선 등과 경부고속철도에 이어 호남권을 연결하는 고속철도 경유지역도 눈여겨볼 지역으로 꼽힌다.
2006년 이후에는 지하철의 혜택을 받지 못했던 경기도와 충청권 일대에 경전철이 연결된다. 특히 의정부, 하남시 경전철과 이미 개통된 경부선 복복선 구간도 관심지역이다.
개발이 확정된 시화호 주변 화성시 송산면·남양면, 서신면 일대 `시화호개발` 후광 효과 점쳐지는 곳들이다. 여기에 신행정수도 위헌 판결 이후 주춤했던 충청권 토지시장도 행정수도 대안이 확정되면서 또 다시 투자자들의 관심 지역으로 부상할 가능성도 높다.
- 공원낀 아파트, 살기좋고 집값오르고
- [edaily 이진철기자] 작년말 서울 마포구 성산동으로 이사한 임모씨는 빨리 봄이 왔으면 좋겠다는 생각을 갖고 있다. 새로 마련한 집 바로앞에 월드컵경기장과 시민공원이 위치해 있어 퇴근후 저녁시간이나 주말에 가족들과 함께 산책하기에 더할나위 없는 환경이 마련됐기 때문이다.
최근 건강에 대한 관심이 높아지면서 공원과 인접한 아파트들이 수요자들로부터 인기를 끌고 있다.
특히 주택시장 침체로 전반적인 아파트값의 하향세가 지속되는 상황에서도 유독 공원주변 아파트는 가격이 꾸준한 오름세를 보이고 있어 쾌적한 주거환경와 시세차익을 동시에 누릴 수 있는 유망아파트로 주목받고 있다.
◇성수동 ´서울숲´ 주변아파트.. 개발발표후 1억 이상 올라
25일 업계에 따르면 서울숲 조성과 뚝섬개발이 예정된 성수동 일대와 상암월드컵경기장 주변, 용산시민공원 등 서울시내에서 대규모 공원 인근에 위치한 아파트들이 공원프리미엄을 톡톡히 누리고 있다.
오는 5월 개장을 앞둔 성동구 성수동 서울숲공원과 도로 하나를 사이에 두고 있는 강변대림31평형 매매가는 4억8000만원선, 강변건영 33평형은 5억원선을 호가하고 있다.
인근 골드컴부동산컨설팅 관계자는 "작년 서울숲 개발발표 이전과 비교해 주변 수혜대상 아파트들의 가격이 평균 1억원 정도 올랐다"면서 "공원개발에 대한 기대감으로 수요는 꾸준하지만 매도자들이 호가를 높게 부르고 있어 거래성사율은 낮다"고 말했다.
◇상암월드컵공원·용산시민공원 주변 아파트도 ´인기´
월드컵시민공원을 바로 이용할 수 있는 마포구 상암동, 성산동, 중동 일대도 주변 아파트값이 강세를 이어가고 있다. 올 6월과 10월 입주예정인 상암지구 5~7단지의 분양권전매가 가능한 33평형의 경우 시세는 4억~4억5000만원선으로 웃돈이 최고 2억3000만원까지 붙은 상태다.
이밖에 지난 2003년말 입주한 상암지구 3단지 33평형도 현재 4억5000만~5억3000만원선의 시세를 기록하며 꾸준한 오름세를 보이고 있다.
인근 황금공인 관계자는 "월드컵시민공원이 도보로 이용가능한 거리에 위치하고 디지털미디어센터(DMC) 조성 등 향후 발전가능성에 대한 기대감으로 수요가 많아 가격이 꾸준한 오름세를 보이고 있다"고 설명했다.
미군기지 이전 등으로 관심이 높은 용산지역도 용산가족공원 인근 아파트의 시세가 고공행진을 기록중이다. 특히 삼각지역 주변은 지하철 4·6호선 환승이 가능하고 현재 용산 LG자이, 대림아크로타워, 대우월드마크타워 등 대규모 주상복합 타운이 잇따라 들어서고 있는 것도 장점이다.
이에 따라 용산공원 조망이 가능한 이촌동 건영1차 강촌아파트 40평형의 경우 1년전에 비해 6000만원 가량 상승한 6억6000만원의 시세를 기록하고 있고, 43평형은 같은기간 1억원 정도 매매가격이 오른 상태다.
양미라 부동산플러스 팀장은 "동일 지역에 있더라도 수요자의 선호도에 따라 아파트값 차별화현상이 심화되고 있다"면서 "건강에 대한 관심이 높아지면서 앞으로 공원을 끼고 있는 단지들의 인기는 더욱 높아질 것"이라고 말했다.
◇공원주변 아파트 희소성 커져.. 신규분양 ´관심´
한편, 공원프리미엄이 아파트값에 본격적으로 반영되면서 주변 분양물량에도 관심이 쏠리고 있다. 그러나 연내 분양물량이 확정된 곳이 그다지 많지 않아 수요에 비해 희소성은 커질 전망이다.
마포구 상암지구에서는 오는 5월 SH공사가 3공구 4단지 40평형 156가구를 공급한다. 서울숲 인근에서는 현대건설(000720)이 오는 9월 성수동1가에 579가구를 분양할 계획이다.
이밖에 용산공원 인근에는 오는 3월 현대건설·삼성물산이 공동으로 용산동5가 19번지 및 한강로3가 63번지 일대 재개발사업을 통해 ´파크타워´를 분양한다. 32평∼79평형 아파트 888가구와 52평∼93평형 오피스텔 126실이 들어서며, 이중 아파트 268가구와 오피스텔 126실이 각각 일반공급될 예정이다.
