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- 삼성건설, 2005년1만3000가구 분양 예정
- [edaily 윤진섭기자] 삼성물산(000830) 건설부문은 2005년에 잠실시영, 잠실주공 1·2단지 등을 포함해 총 1만 3000가구의 주택을 공급할 계획이라고 30일 밝혔다.
삼성물산 건설부문이 공급 예정인 주요 단지를 살펴보면 강남권에선 잠실주공 1단지, 잠실주공 2단지, 잠실시영, 가락한라 등이며, 강북권에선 용산 도심재개발, 마포 3-2도심재개발, 목동 트라팰리스, 전농 3-2구역, 석관 1구역 등이다.
수도권에서 과천 3단지와 11단지 재건축, 그리고 인천간석 주공 재건축 등이 있다.
주요 지역별 분양 물량을 살펴보면 잠실주공 1단지는 25~45평형 5678가구로 72개동이 건립된다. 삼성물산 건설부문, 대림산업, 현대건설, 현대산업개발이 공동으로 시공하며 내년 4월에 착공해 2008년 상반기 준공예정이다.
잠실주공 2단지는 12~48평형 5563가구로 65개동으로 지어지며 삼성물산 건설부문, 대우건설, 대림산업, 우방 등이 시공한다. 내년 상반기 중 착공해 2008년 상반기 준공예정이다.
용산공원 남측 도심재개발 사업은 현대건설과 공동으로 시공하며 총 1만5000평 부지에 지상 34~40층 6개동 1014가구가 들어설 예정이다. 아파트 888가구중 조합분을 뺀 가구수와 오피스텔은 동시분양을 통해 일반에 공급될 예정이다.
마포3-2 도심 재개발은 마포구 아현동 614-1번지 일대 노후 주택을 허물고 지하 4층, 지상22층 1개동 트라팰리스 120가구를 공급하는 사업이다.
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- 1순위 청약통장, 내년 상반기에 `올인?`
- [edaily 윤진섭기자] `1순위 청약 통장을 어디에 사용할까?`
내년 상반기에 유망 분양 물량이 대거 선보인다. 하나 같이 강남권, 서울 요지의 주상복합, 부산 등 투기과열지구 해제지역, 비투기과열지구 등으로 입지와 분양 조건이 뛰어나다.
22일 업계 전문가들은 내년 상반기 분양 물량의 면면을 살펴보면 예비 청약 수요자 입장에선 아끼고 아꼈던 청약 통장을 사용해 볼만한 단지가 많다는 의견을 내놓고 있다.
물론 통장 사용에 앞서 수요자들의 사전에 판단할 부분도 있다. 내년 상반기에 연이어 분양될 강남권 저밀도 재건축 단지는 10평형대 일반분양이 주류다.
주거용 보다는 임대사업용으로 활용하기에 알맞아, 수요자 입장에선 `주거용인지, 임대용인지`에 대한 사전 판단이 선결 조건이다.
내년 6월 분양 예정인 판교 시범단지 청약도 고려 대상이다. 엄청난 경쟁률을 피해 아파트 단지가 우선인 수요자라면 상반기 분양 물량에 관심을 둘 수 있지만, 그 반대의 경우라면 통장 사용에 신중을 기해야 한다.
한번 통장에 당첨될 경우 판교신도시 시범단지 아파트 당첨은 사실상 어렵게 되기 때문이다.
◇내년 1~3월 강남권 저밀도 10평형대 분양..주상복합은 알짜 물량 수두룩
내년 1~3월 분양 시장을 달굴 지역은 서울 강남권 저밀도 단지 일반분양이다. 2월에 현대건설(000720)은 AID(차관아파트)를 재건축해 총 2700가구 중 12~18평형 416가구를 일반분양으로 선보일 예정이다.
이어 같은 기간 우방(013200), 삼성물산(000830), 대우건설(047040) 컨소시엄이 시공하는 잠실 2단지도 일반 분양될 전망이다. 5563가구의 대단지인 잠실 2단지의 일반분양 물량은 ▲12평형 868가구 ▲24평형 254가구 ▲32평형은 2가구 등이다. 12평형이 전체 일반분양의 80%를 차지한다.
이처럼 12평형이 대부분을 차지하는 것은 소형평형 의무비율(20%)를 맞추기 위해 조합원 배정 후 남은 가구를 소형으로 나눴기 때문이다. 예상 평당 분양가는 ▲12평형 1400만~1500만원 ▲24평형 1850만~1900만원선이다.
강동지역에선 롯데건설이 강동시영 1단지를 선보일 예정이다. 총 3414가구로 재건축 돼 이중 25~61평형 200가구가 3월에 분양될 전망이다.
쌍용건설(012650), 두산산업개발(011160), 현대건설, 대림산업(000210), 코오롱건설(003070), 삼성물산 등 6개사 참여하는 잠실시영아파트<사진>도 3월경 분양된다. 이 아파트는 총 6864가구 중 16~52평형 864가구를 일반분양한다.
내년 상반기 분양 물량 중 초고층 주상복합도 한 축을 차지한다. 20가구 이상의 주상복합아파트의 경우 법이 바뀌어 청약통장을 사용해야 하고, 전매도 전면 금지된 상태다. 그러나 상반기에 분양될 주상복합아파트는 하나 같이 입지가 뛰어나 결코 그냥 지나칠 단지가 없다.
삼성물산은 양천구 목동 406일대 단독과 연립주택지역을 재개발해 525가구 중 42~91평형 344가구를 2월경 분양한다.
또 LG건설(006360)은 여의도 한성아파트를 재건축해서 580가구 중 47~79평형 250가구를 1월에 분양할 예정이며 현대와 삼성물산은 용산동 용산2구역을 재개발해 888가구 중 32~90평형 300가구를 2월경 분양한다.
◇판교신도시 후광지역, 용인 일대 6000가구 선보여..비투기과열지구도 봇물
경기도에서는 판교 개발과 수원 이의동 행정신도시 후광을 누릴 수 있는 성복동에 LG건설이 33~61평형 3468가구를 2월경 분양하고, 포스코건설은 용인 성복동에 39~59평형 1031가구와 동탄지구에 30~54평형 1226가구를 내년 3월경에 각각 분양할 계획이다.
인천에서는 논현지구에 한화건설이 38~58평형 1023가구를 2월경 분양한다. 투기과열지구에서 해제될 부산 다대동에는 롯데건설이 24~63평형 1478가구를 3월에 분양할 계획이고, 경남 양산신도시에는 고려개발(004200)이 25~42평형 1034가구를 2월경 분양할 예정이다.
행정수도 위헌 결정 후 분양이 뜸해진 충청권 분양시장이 다시 살아날지도 관심이다. 정부가 제시할 행정수도 대안을 기다리느라 초대형 단지들이 분양을 늦추고 있다. LG건설은 아산 배방면에 33~57평형 1875가구를, 롯데건설은 24~75평형 704가구를 각각 1월과 3월에 분양하고, 대전 유성구 관평동에는 한화건설이 34~46평형 14078가구를 3월경 분양한다.
비투기과열지구인 강원도에는 대우자판(004550)건설이 원주시 단계동에 34~45평형 760가구를 2월에 분양하고, 춘천시 후평동에는 포스코건설이 33~63평형 1792가구 중 592가구를 3월경 분양할 계획이다.
- `강남불패` 옛말, 투자수익률 98년이후 첫 `마이너스`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 강남 아파트 투자 수익률이 98년 외환위기 이후 처음으로 마이너스를 기록, 연초에 이 지역에 아파트를 매입한 사람은 오히려 손해를 본 것으로 파악됐다.
아울러 서울 아파트 투자수익률도 지난해 수익률의 8분 1 수준으로 급락했다.
부동산정보제공업체 부동산뱅크가 올해 서울지역 아파트 수익률을 집계한 결과 강남구의 자본수익률은 -1.85%, 임대수익률 1.20%를 각각 기록, 총 투자수익률이 -0.65%인 것으로 집계됐다고 20일 밝혔다.
강남구의 투자수익률이 마이너스를 기록한 것은 98년 외환위기 이후 처음이다. 지난해 강남구의 투자수익률은 24.49%였다.
아파트 수익률은 아파트 매매가격의 변동과(자본수익률), 전세가 대비 매매가 비율에 3년 만기 회사채 수익률(3.71%)을 곱해 나온 이득률을 합산 것으로 수익률이 -0.65%라는 것은 올 1월 초 1억원짜리 구입한 사람의 경우 올 한 해 동안 약 65만원의 투자손실을 입었다는 뜻이다.
강남구의 투자수익률이 급감한 데는 올해 들어 재건축 아파트를 중심으로 자본 수익률이 지난해 23.28%에서 올 -1.85%로 하락하면서 투자 수익률이 24.49%에서 -0.65%로 낮아졌다.
서울시 전체 투자수익률도 큰 폭으로 하락했다. 서울시내 아파트의 경우 자본 수익률은 올해 0.51%, 그리고 임대수익률은 1.55%를 기록, 총 투자수익률은 2.06%를 기록했다.
이는 지난해 동일 회사채 조건을 적용해 산출된 투자수익률 16.02%와 비교해 8분의 1 수준에 불과한 수치라고 부동산뱅크 관계자는 설명했다.
구별로 보면 용산구가 투자수익률 10.87%로 1위를 차지해 용산 지역 개발에 대한 기대심리를 반영했다. 이어 뚝섬 개발이 진행 중인 성동구가 6.32%로 그 뒤를 이었고, 중구(5.26%), 종로구(5.22%), 광진구(4.33%) 순으로 나타냈다.
반면 지난해 24.47%로 투자수익률 1위를 기록했던 강동구는 올 들어 -0.10%를 기록해 큰 폭의 하락세를 보였고, 송파구와 서초구도 각각 3.89%와 2.58%를 나타내 지난해 7분의 1 수준에 불과한 투자 수익률을 나타냈다.
양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 “개발이익환수제 도입 등 재건축을 중심으로 한 정부의 부동산 규제가 쏟아지면서 강남구가 98년 이후 처음으로 투자 수익률이 마이너스를 기록하는 등 수익률이 급락했다”고 말했다.
이어 그는 “내년도에 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 개발이익환수제 본격 실시 등 각종 규제들이 구체화되는 시점이라, 수익률 하락현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
- 초고층주상복합, 내년 분양시장 주도할까?
- [edaily 윤진섭기자] 내년에 입지 여건이 뛰어난 초고층 주상복합 아파트가 잇따라 분양돼, 수요자들의 관심을 끌 전망이다.
19일 주택업계에 따르면 내년도에 여의도, 용산, 양천구 목동, 화성동탄, 인천 송도 등에서 50층 이상 초고층 주상복합이 분양된다.
우선 시티파크 옆에 들어설 용산 파크타워가 내년 초 분양 시장을 달굴지 관심이다. 용산동 및 한강로(용산 남측구역 2지구) 일대에 들어서는 파크타워는 지상 34~40층 짜리 6개동 규모로 건립된다.
시공사는 현대건설(000720)과 삼성물산(000830) 주택부문으로 각각 6대 4지분을 갖고 시공에 나선다. 미군기지 공원 조망권과 고속철도 용산역 인접 등 입지여건에서 시티파크와 별 차이가 없다는 평가. 오히려 부지는 1만5000여평으로 시티파크(9200평)의 1.5배를 넘는다.
총 1014가구로 아파트 888가구, 오피스텔 126실 중 394가구가 일반분양 물량이다. 공급평형은 32~79평형으로 총 26개 타입의 평형이 선보일 예정이다. 분양가는 미정이지만 현지 중개업소에선 평당 1900만~2000만원에 분양될 것으로 점치고 있다.
LG건설(006360)은 영등포구 여의도동 47일대 한성아파트를 헐고 주상복합 총 580가구 중 47~79평형 250가구, 오피스텔 18~28평형 350실을 내년 상반기에 일반분양할 예정이다.
지하철 5호선인 여의도역(2007년 12월 개통예정인 지하철9호선 환승역)을 걸어서 이용가능하며 올림픽대로를 이용해 도심 및 강남으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 윤중초등, 여의도초등, 윤중중, 여의도중, 여의도여고, 여의도고 등이 있으며, 편의 시설로는 여의도백화점, 여의도 성모병원, 노량진 수산시장, 생태공원, 한강공원 등이 있다.
삼성물산 주택부문은 양천구 목동 406의 10 일대를 재개발해 주상복합 총 526가구 중 42~91평형 344가구를 분양할 예정이다.
지하철 5호선인 목동역과 오목교역을 각각 걸어서 3~5분이면 이용 가능하며, 서부간선도로와 인접해 이를 이용, 서울 외곽으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 목동초등, 서정초등, 양목초등, 목동중, 진명여고, 영상고 등이 있으며, 편의 시설로는 현대백화점, 행복한세상백화점, 까르푸, 오목근린공원, 목동종합운동장 등이 있다.
내년 3월 분양예정인 뉴송도시티더샵(가칭)은 인천 송도신도시 동춘동에서 64층짜리 4개동 규모로 들어설 예정이다. 게일인터내셔널코리아가 개발사업자로, 포스코건설이 시공사로 각각 참여한다.
총 면적 16만 여평에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 분양된다. 분양가는 아파트 기준으로 평당 1200만~1300만원 선으로 예상되고 있다.
내년 말 동탄신도시에서 랜드마크 건물이 될 동탄메타폴리스가 분양된다. 최고 66층짜리 4개동으로 건설된다.
내년 말 1단계 사업을 통해 총 1226가구의 아파트와 할인점,영화관,스포츠센터,교육 및 문화시설 등이 갖춰질 예정이다.
- 교통 편리한 환승역세권 분양 `주목`
- [edaily 윤진섭기자] `더블 역세권`으로 불리는 환승 역세권 아파트가 주목받고 있다.
도심 진출입이 편리하고 서울이나 수도권, 지방 등으로 쉽게 이동할 수 있는 2개 노선 이상의 환승 역세권 주변 아파트는 주거수요가 많아 실거주용이나 투자용으로 `알짜`에 속한다.
실제 지하철 5호선과 6호선이 환승하는 마포구 공덕역 일대나 5호선과 9호선이 교차할 여의도, 1호선과 4호선, 그리고 KTX 등이 지나는 용산 등이 대표적 `더블 역세권`지역으로 사통팔달의 입지로 다른 강북지역보다 높은 아파트 시세를 형성하고 있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "환승역 일대는 상가와 기반시설이 발달할 뿐만 아니라 주거 수요가 탄탄해 경기 상황에 큰 영향을 받지 않는 등 꾸준한 인기를 얻고 있다"며 환승역 주변 아파트의 강점을 소개했다.
분양 중이거나 예정인 아파트 중 환승역세권 프리미엄을 누릴 아파트를 소개한다.
▲ 강서구 화곡동 SK건설
강서구 화곡동 79-9번지 일대 문화 연립을 재건축하는 아파트로 총 203가구 중 92가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 화고역과 우장산역이 걸어서 10분 이내로, 남부순환도로, 공항로, 가양대교를 통해 올림픽대로 및 강변북로를 이용할 수 있다. 우장산공원이 인근에 위치해 녹지 공간이 풍부하고, 이마트를 비롯한 대형 유통 시설도 잘 갖춰져 있다. 02)555-8006
▲영등포구 문래동 금호건설
문래동 3가 45번지 일대에 들어서는 아파트로 총 134가구를 모두 일반분양한다. 지하철 2호선 문래역과 5호선과 2호선이 환승하는 영등포구청역이 가깝다.
단지 맞은편에 삼성홈플러스와 1300가구 규모의 LG빌리지가 자리 잡는 등 영등포구 내 대표적 주거지역으로 개발 중이다.
교육시설로는 문래초, 영등포초, 문래중, 관악고 등이 있고, 편의시설로는 롯데백화점, 경방필백화점, 신세계백화점, 영일시장, 문래공원, 영등포세무서, 삼성홈플러스, 로데오패션의류타운 등을 이용할 수 있다. 02)2637-3040
▲동작구 사당동 금강종합건설
금강종합건설(021320)이 동작구 사당동 316-20번지 일대 아주연립을 재건축하는 아파트로 총 111가구이며 이중 조합원분을 제외한 60가구를 일반분양한다.
7호선 남성역이 도보 5분 거리에 있고 이수역과도 가까운 역세권 아파트다. 사당로, 동작대로, 남부순환도로 등을 이용해 도심지 및 강북으로의 진입이 편리하다. 교육시설로는 행림초, 남성초, 남성중, 사당중, 동작고, 총신대, 숭실대 등이 자리잡고 있다.02)513-5567
▲도봉구 창동 한신공영
한신공영(004960)이 창동 281-3번지 일대에 짓는 아파트로 총 198가구를 모두 일반분양한다. 1호선과 4호선 환승역이고, 경원선역이 지나가는 창동역 민자역사와 가깝다.
지상 10층 규모의 민자역사가 완공이 되면 그 일대의 유동인구 증가는 물론 주택수요자도 크게 늘것으로 전망된다.
인근 교육시설로는 자운초, 창동초, 창동중, 노곡중, 상계고, 도봉정보산업고등이 있으며 편의시설로는 이마트,하나로마트, 경찰서 등이 있으며 향후 법조타운에 이전에 따른 혜택을 누릴수 있을 것으로 기대된다. 02)3393-3315
▲양천구 목동 삼성물산
삼성물산(000830) 주택부문이 목동 406-10번지 일대에 짓는 주상복합아파트로 5092평의 대지에 지하 5층, 지상 41~49층 4개 동 규모로 건립되며 42~91평 총 526가구 중 조합원분을 제외한 344가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 오목교역과 목동역까지 도보로 이용이 가능하며 서부간선도로와 경인고속국도가 인근에 있어 수도권 진출입이 편리하다. 주변에 삼성쉐르빌&8228;하이페리온 등의 주상복합이 인근에 있어 이 지역이 대규모 주상복합 단지로 거듭날 전망이다. 1588-3588
▲용산구 한강로 대우건설
대우건설(047040)이 서울 용산구 한강로 1가에 공급하는 `대우월드마크 용산`도 환승역세권에 들어서는 주상복합아파트다. 지하철 4호선과 6호선 삼각지역이 걸어서 2분거리다.
특히 월드마크 용산과 마주하고 있는 미군기지는 총 100만평 규모의 용산 민족공원으로 탈바꿈이 예정돼 있고, 용산공원~용산역~고속철도 정비창엔 대형 녹지축이 들어설 예정이다.
지하 6층, 지상 37층 2개동 규모로 들어서는 월드마크용산은 아파트 37∼66평형 160가구와 오피스텔 33∼43평형 198실로 구성된다.
아파트는 30평형대 24가구, 40평형대 48가구, 50평형대 78가구, 60평형대 10가구 등이 공급되고, 오피스텔은 30평형대 132실, 40평형대 66실이다.
분양가는 아파트가 평당 1400만∼1900만원, 오피스텔이 900만~1300만원선이다. 청약통장은 600만원이상 소유자에 한해 청약이 가능하다. 02)568-5068
▲인천광역시 주안동 벽산건설/풍림산업
벽산건설(002530)과 풍림산업(001310)이 인천광역시 남구 주안동의 주안주공1~2단지를 재건축해 3160세대를 공급하고 조합원분을 제외한 780세대를 일반분양한다.
지하철 1호선 간석역과 인천시청역을 도보로 이용할 수 있고, 주변에 인천시청, 한국방송통신대학, 인천문화예술회관, 인천남고교, 동인천중교 등의 편의시설과 교육시설이 자리 잡고 있다.92)767-5246
- 용산 한강로 `대우월드마크` 주상복합 385가구 분양
- [edaily 윤진섭기자]대우건설(047040)은 서울 용산구 한강로 1가에 들어서는 주상복합아파트 `대우월드마크 용산`385가구를 12월 중 분양한다고 30일 밝혔다.
대우건설의 새 주상복합 브랜드인 `월드마크`는 초고층, 최고급 주상복합 브랜드로 기존의 트럼프월드와 시티파크의 이미지를 한 단계 업그레이드한 브랜드이다.
대우건설이 공급하는 월드마크 용산이 들어서는 삼각지 일대는 용산 부도심 개발의 핵심지역으로 주변 일대에는 ▲ 용산부도심개발 ▲ 용산민자역사 개발 ▲ 국제업무지구 ▲ 이태원지구단위계획 ▲ 한남지구단위계획 ▲ 한남뉴타운 ▲ 미군기지 공원화 등의 개발 사업이 진행 중이다.
특히 월드마크 용산과 마주하고 있는 미군기지는 총 100만평 규모의 용산 민족공원으로 탈바꿈이 예정돼 있고, 용산공원~용산역~고속철도 정비창엔 대형 녹지축이 들어설 예정이다.
지하 6층, 지상 37층 2개동 규모로 들어서는 월드마크용산은 아파트 37∼66평형 160가구와 오피스텔 33∼43평형 198실로 구성된다.
아파트는 30평형대 24가구, 40평형대 48가구, 50평형대 78가구, 60평형대 10가구 등이 공급되고, 오피스텔은 30평형대 132실, 40평형대 66실이다.
이 아파트는 단지 바로 앞에 용산 민족공원이 한 눈에 들어와 공원 조망 프리미엄이 뛰어날 것으로 점쳐지고 있다. 실제 바로 옆에 위치한 L사 주상복합아파트의 경우 이 같은 조망을 발판으로 평형대별로 최대 1억~2억원의 웃돈이 붙은 상태다.
아파트는 지난 3월 말 이후 분양 승인을 신청해 일반 아파트처럼 청약통장이 필요하지만 오피스텔은 청약통장과 무관하고 전매도 가능하다.
`대우월드마크`는 아파트와 오피스텔을 별도의 동으로 구성해 오피스텔의 상품성을 높인 것이 특징. 통상 주상복합에 들어서는 오피스텔의 경우 저층부에 위치해 있어 분양성이 떨어졌던 점을 극복하기 위한 전략이라는 게 대우건설의 설명이다.
분양가는 아파트가 평당 1400만∼1900만원, 오피스텔이 900만~1300만원선이다. 청약통장은 600만원이상 소유자에 한해 청약이 가능하다.
이 아파트는 지하철 4,6호선 환승역인 삼각지역이 직선거리로 50미터 거리에 위치해 있고, 고속철도 용산민자역사를 이용할 수 있으며, 강변북로·한강로·백범로·올림픽도로 접근이 쉽다. (02)568-5608
- (주간부동산)비수기 가격약세..송파 재건축 반짝 `상승`
- [edaily 윤진섭기자] 본격적인 겨울 비수기에 진입하면서 아파트 값 약세가 확산되고 있다. 그러나 재건축 아파트는 송파구 잠실 일대를 중심으로 0.15% 올라, 개발이익환수 제도 실시 연기에 따른 효과를 누리는 것으로 파악됐다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.02% 하락, 한 주전(-0.05%)보다 소폭 하락세가 줄었다고 28일 밝혔다.
지역별로는 금천구(-0.32%), 강동구(-0.23%), 도봉구(-0.13%), 동작구(-0.13%), 노원구(-0.08%), 동대문구(-0.06%), 강북구(-0.04%), 강서구(-0.04%) 등의 순으로 하락폭이 컸다.
대부분 지역의 하락률이 크지는 않았지만 서울 외곽 부도심 지역과 강북, 강서권 지역 내 아파트의 내림폭이 다소 큰 것으로 조사됐다. 강남, 광진, 용산 등 주요 지역도 미미하긴 하지만 하락세를 이어갔다.
반면, 그동안 하락세를 이어갔던 송파구는 서울지역 중 유일하게 0.17%가 올랐다. 이는 개발이익환수제 제도 시행 지연에 따라 이 일대 재건축 아파트가 0.74%가 오름에 따른 결과다.
서울 아파트 전세시장은 -0.11%의 변동률을 기록한 가운데 비수기에 들어서면서 거래가 줄고 매물이 여유를 보이는 지역도 늘어난 상황이다.
부동산114는 "개발이익환수제 관련 법안이 국회에 상정되지 않아 실시 시기가 내년 4월 이후로 연기될 것으로 점쳐지면서 송파구 내 재건축 아파트에 대한 관심이 높아지고, 가격도 상승 중"이라며 "그러나 워낙 매물이 적어, 실제 거래가 큰 폭으로 늘어났다고 단정하기엔 이르다"고 밝혔다.
◇매매시장
서울 매매시장은 금천구(-0.32%), 강동구(-0.23%), 도봉구(-0.13%), 동작구(-0.13%), 노원구(-0.08%), 동대문구(-0.06%), 강북구(-0.04%), 강서구(-0.04%) 등의 순으로 하락폭이 컸다.
하락폭이 큰 주요 개별 아파트로는 강동구 성내동 청구 16평형이 1억5000만원으로 1500만원 하락했고 둔촌동 주공저층1단지 16평형은 3750만원 하락해 시세는 3억3750만원 선이다.
노원구 상계동 우방은 56평형이 3500만원 하락한 4억원 선이고 영등포구 여의도동 진주 단지는 17평형이 2억9000만원으로 2000만원 가량 하락했다. 금천구는 시흥동 벽산과 한양 등 대단지 20-40평형대가 하락세를 나타냈다.
재건축이 0.74%가 상승한 송파구의 경우 잠실저밀도가 2단지 주요 평형이 1250~1500만원 정도가 올라, 개발이익환수제 지연에 따른 가격 상승세를 나타냈다. 송파구는 주간 0.17% 올랐는데, 이는 지난 여름 이후 처음 상승세를 나타낸 것이다.
0.05%가 하락한 신도시는 산본(-0.14%), 분당(-0.06%), 중동(-0.04%), 일산(-0.03%) 순으로 매매값이 하락세를 나타냈다. 평형대별로는 산본, 일산, 분당을 중심으로 30평형대 이하 중소형 하락세가 다소 두드러졌다.
일산 장항동 호수청구 21평형이 1억5250만원으로 주간 750만원 하락했고 산본동 주공11단지는 6950만원으로 300만원 떨어졌다.
0.08%가 하락한 수도권 매매시장은 수원(-0.23%), 용인(-0.15%), 오산(-0.15%), 부천(-0.14%), 남양주(-0.1%) 등 지역별로도 입주물량이 많은 시군구를 중심으로 하락폭이 컸다.
◇전세시장
전세시장은 비수기에 본격 진입하면서 거래가 주는 양상이다. 특히 수도권 지역은 입주물량이 많은 지역을 중심으로는 새 아파트 전셋값이 큰 폭으로 하락하고 있어 수급불안에 따른 임대시장 위축이 급격히 진행되고 있다.
0.11%가 하락한 서울 전세시장은 강동(-0.32%), 구로(-0.25%), 성북(-0.25%), 금천(-0.21%), 강남(-0.16%), 동대문(-0.16%), 강서(-0.14%), 성동(-0.13%), 동작(-0.11%), 관악(-0.1%), 송파(-0.1%), 양천(-0.1%), 영등포(-0.1%) 등이 일제히 하락했다.
그 밖에도 노원, 도봉, 강북, 마포 등 강북지역 주요 구가 일제히 약세를 보였고 지난 주 서울에서 전셋값이 오른 곳은 은평구(0.04%) 뿐이다.
전셋값이 하락한 개별 단지로는 강동구 성내동 미주 19평형은 8500만원으로 1000만원 하락했고 도봉구 방학동 성원은 23평형이 750만원 하락한 6500만원이다.
0.14% 하락한 신도시는 한 주 전(-0.04%) 보다 하락폭이 더 커졌다. 평형대별로도 소형부터 대형까지 전반적으로 약세를 보였고, 지역별로는 분당(-0.23%), 산본(-0.13%), 평촌(-0.09%) 지역이 하락폭이 컸고 일산(-0.05%)과 중동(-0.03%) 지역도 내림세를 나타냈다.
경기지역은 하남(-0.61%), 안양(-0.34%), 의정부(-0.3%), 고양(-0.22%), 시흥(-0.16%), 양주(-0.16%), 수원(-0.15%), 부천(-0.14%), 오산(-0.14%), 그리고 인천(-0.16%)도 일제히 전셋값이 하락했다.
반면 군포시(0.47%), 이천시(0.41%) 등은 오름세를 보였고, 과천시는 0.01%올라 5주째 전셋값 상승세를 기록했다.
- 건설업계, 생존위해 `적과의 동침`
- [edaily 윤진섭기자] 굵직한 대형 프로젝트 수주를 위한 건설업체, 부동산 개발 시행회사들의 제휴가 활발하다. 수주뿐 아니라 시공, 신사업 진출에 이르기까지 경쟁 업체들과 보조를 맞추는 등 적과의 동침도 불사하고 있다.
24일 건설업계와 주택업계에 따르면 최근 서울시가 매각을 추진 중인 뚝섬 역세권 부지와 상암동 DMC 부지에 대한 컨소시엄 구성과 수주 경쟁이 치열하다.
두 곳 모두 입지가 뛰어나고 서울시가 추진하는 역점 사업이다 보니 부지를 낙찰받기 위해선 막대한 자금과 다양한 개발 노하우가 필요한 상태. 이런 상황에서 건설업체와 부동산 개발 시행회사들은 자금과 개발 노하우 부담을 덜어내기 위한 돌파구로 컨소시엄 구성에 박차를 가하고 있다.
◇상암동 DMC 부지, 뚝섬 역세권 개발 컨소시엄 구성, 입찰경쟁 치열
마포구 상암동 DMC 부지 3만1800평 중 교육용지 부지(D2)는 우선협상대상자 선정을 앞두고 낙찰을 받기 위한 컨소시엄간 경쟁이 치열한 상태다. 현재 이 사업부지는 웰비스 부동산개발과 디엠씨 컨소시엄, 그리고 한신 코퍼레이션이 각축을 벌이고 있다.
이 가운데 부동산개발업체인 웰비스는 미국 교육기관인 카네기재단과 사실상의 컨소시엄을 구성해 참여하는 것으로 알려지고 있다. 또 경쟁사인 디엠씨플러스는 부동산, 교육 컨설팅업체인 컨텐츠플러스와 국민은행(060000), 고려대, 숙명여대 등이 컨소시엄을 구성, 최종 낙점을 기다리고 있는 실정이다.
역세권 2만 5370평중 아파트, 호텔, 공연장 등이 들어서는 1만6774평이 매각되는 뚝섬 역세권 개발 사업부지도 최고가 낙찰로 부지 매각 방식이 전환되면서 건설업체간 수주를 위한 컨소시엄 구성이 뜨겁다.
현재 현대건설(000720)과 롯데건설이 컨소시엄 구성에 대해 논의 중이고, 현대산업(012630)개발과 LG건설(006360), 대우건설과 SK건설이 컨소시엄에 합의한 것으로 알려지고 있다.
또 은행권 역시 산업은행과 국민은행, 신한은행, 교보생명, 삼성생명, LG증권등이 모 회사를 통한 간접적 참여 또는 직접 참여를 검토할 정도로 뚝섬 프로젝트는 건설업계와 금융업계의 뜨거운 화두로 부상한 상태다.
◇홈네트워크 사업 등 신사업·대형프로젝트 공동진출..`리스크 관리·생존전략` 목적
홈네트워크 시장을 둘러싼 경쟁은 건설회사 뿐만 아니라 업종을 초월한 종합적인 제휴가 이뤄진 사업. KT(030200)는 무선사업자인 KTF(032390)와 전자업체인 삼성전자(005930), 한국방송, 문화방송, 그리고 건설업체인 현대건설과 대림산업(000210), 은행권인 우리은행, 현대홈쇼핑 등과 함께 홈네트워크 구축을 위한 컨소시엄을 구성한 바 있다.
경쟁업체인 SK텔레콤(017670)은 역시 가전업체인 LG전자(066570)와 대우일렉트로닉스, 통신업체인 하나로통신(033630), 방송업체인 SBS, 건설업체인 SK건설, LG건설, 대우건설(047040), 그리고 하나은행(002860) 등과 컨소시엄을 만들었다.
이 사업에 참여중인 SK건설 IT솔루션팀 문재형 부장은 "홈네트워크 사업은 주택 뿐만 아니라 가전, 방송에 이르기까지 관련 산업에 대한 파장이 큰 황금알 사업"이라며 "사업에 대한 우선권을 확보하고, 차세대 성장동력을 선점한다는 점에서 컨소시엄에 참여하게 됐다"고 말했다.
대단지 아파트 분양과 시공에 있어서도 대형 건설업체간 컨소시엄 구성도 다반사다. 총 6864가구의 대단지인 잠실시영 아파트는 시공사가 쌍용건설(012650)과 대림산업, 두산산업개발(011160) 등 총 6개 업체에 달한다.
내년 1월을 전후해 일반분양 예정인 잠실주공 2단지도 총 5563가구를 재건축하면서 삼성물산(000830), 대우건설, 대림산업, 우방(013200) 4개사가 컨소시엄으로 참여한다.
뿐만 아니라 용산 시티파크도 대우건설과 롯데건설이, 바로 옆에 위치한 용산남측구역 주상복합 사업도 현대건설과 삼성물산이 컨소시엄을 구성해 대형 사업을 추진 중이다.
쌍용건설 수주팀 관계자는 "과열 경쟁을 사전에 차단하고, 투자자금에 대한 부담을 덜기 위한 공동 컨소시엄 구성이 활발하다"며 "특히 요즘과 같이 시장 침체기에서 대형 프로젝트 실패는 경영상 치명타이기 때문에 사업위험 분산 등의 목적도 있다"고 말했다.
- (주간부동산)비수기 진입, 아파트값 약보합세
- [edaily 이진철기자] 서울 아파트시장이 겨울비수기에 접어들면서 개발예정지역 주변의 일부 급매물만이 거래될 뿐 전반적으로 거래침체를 보이며 매물적체 현상이 이어지고 있다.
특히, 정부의 거래세 추가 인하와 주택거래신고지역 일부해제 등의 완화책 발표에도 불구, 거래침체와 함께 가격도 약보합세를 유지한 것으로 나타났다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.05% 하락, 한주전(-0.05%)과 동일한 변동률로 내림세를 나타냈다고 21일 밝혔다.
지역별로는 도봉구(-0.2%), 중랑구(-0.13%), 송파구(-0.12%), 서초구(-0.11%), 금천구(-0.1%), 노원구(-0.08%), 강남구(-0.05%), 마포구(-0.05%), 강서구(-0.04%) 등의 순으로 하락폭이 컸다.
대부분 지역의 하락률이 크지는 않았지만 상대적으로 강북권과 외곽 부도심권이 내림폭이 다소 큰 것으로 나타났다. 평형대별로도 대형아파트보다는 중소형아파트가 약세를 보였다.
반면, 성북구(0.06%), 은평구(0.03%), 중구(0.02%), 용산구(0.01%), 광진구(0.01%)은 소폭 오름세를 기록했다.
아파트별로는 재건축아파트가 0.1% 하락해 일반아파트(-0.04%)보다 내림폭이 컸으며, 서초구와 송파구 등 강남권이 약세를 주도했다.
서울 아파트 전세시장은 -0.14%의 변동률을 기록한 가운데 비수기에 들어서면서 거래가 줄고 매물이 여유를 보이는 지역도 늘어난 상황이다.
부동산114는 "종합부동산세 시행시기 논란과 거래세 추가인하 등 정부정책이 혼선을 보이면서 거래시장에서 수요자들도 혼란과 불확실성이 증폭되고 있다"며 "계절적 비수기에 접어들면서 거래 소강상태와 더불어 가격도 약보합세를 이어갈 전망"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 도봉구(-0.2%), 중랑구(-0.13%), 송파구(-0.12%), 서초구(-0.11%), 금천구(-0.1%), 노원구(-0.08%), 강남구(-0.05%), 마포구(-0.05%), 강서구(-0.04%) 등의 순으로 하락폭이 컸다.
도봉구는 창동과 쌍문동 등 일대에서 입주한 지 15년 이상된 상대적으로 낡은 대단지 중소형아파트가 한주사이 500만원 안팎으로 일제히 떨어졌다. 중랑구 역시 신내지구 주변과 면목동 등 아파트 단지 밀집지역에서 소형 아파트값이 하락했다. 송파구는 소형평형 재건축 일부가 추가 하락세를 보였고 일반아파트는 중대형아파트의 가격이 하향 조정됐다.
반면, 성북구(0.06%), 은평구(0.03%), 중구(0.02%), 용산구(0.01%), 광진구(0.01%) 등은 미미하지만 소폭 오름세를 기록했다.
재건축아파트의 경우 개발이익환수제 관련법안이 국회 상임위에 상정되지 않은 것으로 알려지면서 당초 내년 시행시점이 다소 지연될 가능성이 커졌다. 하지만 아파트시장 전반적인 거래부진 속에서 초기 단계의 재건축 단지들이 한주사이 500만~1000만원 가량씩 가격이 하향조정됐다. 특히, 서초구 서초동 삼호와 송파구 가락동 시영 등의 하락폭이 컸다.
신도시는 분당(-0.07%), 중동(-0.05%), 일산(-0.02%) 등이 약세를 보인 반면, 산본은 보합세를 보였고 평촌(0.08%)은 오름세를 기록했다.
분당 이매동 동신3차 24평형은 한주사이 2500만원 하락한 3억1000만원의 시세를 형성했고 구미동 까치마을 대우롯데 27평형은 한주사이 1500만원 하락했다.
경기지역은 양주시(-0.44%), 구리시(-0.25%), 성남시(-0.16%), 의정부시(-0.11%), 하남시(-0.11%), 고양시(-0.1%) 등의 하락폭이 컸다. 반면, 광주시(0.02%)는 유일하게 오름세를 보였다.
◇전세시장
서울 전세시장은 겨울비수기에 접어들면서 거래가 줄고 매물도 여유를 보이는 지역이 늘어났다.
지역별로는 중구(-0.58%)와 송파구(-0.52%) 하락폭이 컸다. 그 다음으로는 구로구(-0.36%), 도봉구(-0.36%), 강서구(-0.31%), 강동구(-0.2%), 성동구(-0.18%), 중랑구(-0.13%), 동작구(-0.11%) 등도 내림세를 기록했다.
반면, 노원구(0.01%), 마포구(0.01%)는 서울에서 유일하게 전셋값이 오른 것으로 조사됐다.
신도시는 평촌(0.04%)이 소폭 오름세를 보였고 산본은 보합세를 나타냈다. 나머지 분당(-0.09%), 일산(-0.04%), 중동(-0.01%)은 내림세를 기록했다.
경기지역은 구리시(-0.51%)의 하락폭이 가장 컸다. 그 다음으로는 남양주시(-0.32%), 부천시(-0.28%), 파주시(-0.26%), 고양시(-0.25%), 화성시(-0.25%), 양주군(-0.24%) 등이 내림세를 나타냈다.
반면, 광주시(0.15%), 하남시(0.42%) 등은 오름세를 보였고, 특히 재건축 이주수요가 있는 과천시(0.11%)는 4주째 전셋값 상승세를 기록했다.
- 대우 주상복합 새브랜드 `대우 월드마크`
- [edaily 윤진섭기자]대우건설은 신규 주상복합 브랜드로 `대우월드마크`를 개발, 향후 공급될 주상복합에 사용할 예정이라고 3일 밝혔다.
이번에 대우건설이 새롭게 도입한 대우월드마크는 지구촌 랜드마크라는 의미를 담고 있다.
대우월드마크의 브랜드 심볼은 초공층 건물의 고급감과 규모감, 랜드마크의 대표성을 강조하기 위해 `WorldMark`의 영문이니셜 `W`와 `M`을 모티브로 세계지도의 모양을 형상화했다.
대우건설 관계자는 "국내에 최초로 선보인 최고급 주상복합 `대우 트럼프월드`의 노하우를 살려, 기존의 트럼프월드급 마감에 웰빙시스템과 홈네트워크 시스템을 강화하여 적용하는 업그레이드된 주상복합 상품이 될 것"이라고 말했다.
한편 대우건설의 새로운 브랜드인 `대우 월드마크`는 11월 중 분양예정인 `대우 월드마크 용산`에서 첫선을 선보일 예정이다.
"대우월드마크 용산"으로 명명된 이 주상복합은 지하 6층~지상 37층으로 2개동 아파트 160가구, 오피스텔 198실 등 총 358가구가 공급될 예정이다.
아파트는 37평~66평형으로 공급되며, 오피스텔은 33평형 33실, 34평형 33실, 36평형 66실, 43평형 66실 등이 각각 선보인다. 용산민족공원 조망이 가능하고, 지하철 1,4호선을 이용할 수 있다.
문의 : 02)568-5068
- `용산파크타워· 황학롯데`, 제2의 시티파크?
- [edaily 윤진섭기자] 서울 노른자위 지역에서 대단지로 조성되는 이른바 선도 프로젝트((leading project)가 잇따라 선보인다. 13일 주택업계에 따르면 오늘 12월에 선보일 용산파크타워(미정)와 청계천 황학동에 공급되는 롯데캐슬이 청약시장 선도프로젝트가 될 전망이다.
◇용산 파크타워 vs 황학 롯데캐슬 12월 분양 빅매치
용산구 용산동 5가 19번지 일대에 들어서는 용산 파크타워는 주상복합아파트로 용산 부도심개발계획 구역 내 용산공원 남측 도시환경정비구역의 도심재개발지구에 속한다. 현재 공사중인 시티파크 바로 옆에 위치해 있으며 현대건설(000720)과 삼성물산(000830)이 각각 6대 4의 지분을 갖고 시공에 나선다.
미군기지 공원 조망권과 고속철도 용산역 인접 등 입지여건에서 시티파크와 별 차이가 없다는 평가. 오히려 부지는 1만 5000여평으로 시티파크(9200평)의 1.5배를 넘는다.
당초 사업 추진에 걸림돌이었던 기존 세입자(414가구)도 서울시와 용산구청이 임대아파트를 제공한다는 의견을 밝혀, 현재로선 관리총회 개최에 큰 문제가 없다는 게 조합측 설명이다.
총 1014가구로 지어지는 용산파크타워는 아파트 888가구, 오피스텔126실로 나눠 공급된다. 동시분양을 통해 공급되는 아파트는 조합원 560여명을 제외하고 320여 가구가 공급될 것으로 전망된다. <용산 남측구역 현장모습>
공급평형은 30평형에서 최고 96평형으로 총 26개 타입의 평형이 선보일 것으로 보이며, 현재까지 구체적인 가구수는 확정되지 않은 상태다. 다만 오피스텔은 51평형 32실, 62평형 30실, 76평형 32실, 93평형 32실 등이 공급될 것으로 알려졌다.
조합관계자는 “각종 서류 제출과 관리총회 일정 등을 감안하면 11월 분양은 다소 힘들고, 늦어도 12월을 전후해 동시분양을 통해 선보일 예정”이라고 말했다.
중구 황학동 2198번지 일대에 들서는 황학 롯데캐슬도 12월에 분양에 나설 예정이다. 최초의 시민아파트인 삼일아파트와 단독주택지를 재개발하는 사업으로 지하 4층 지상 33층 6개동 규모로 공급된다.
각 평형별로 보면 14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구 규모다. 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1,067가구를 제외한 467가구가 일반 분양된다.
단지 바로 앞에 청계천 복원공사가 한창이어서 입주후 청계천 조망권이 형성될 것으로 전망된다. 또 바로 옆에 왕십리 뉴타운이 건립되면 도심권과 가장 인접한 대규모 주거시설로 자리잡을 전망이다. 롯데 캐슬은 상업시설과 주거공간을 완전히 구분지어 단지를 설계했으며 입구에 대규모 광장도 조성할 방침이다.
◇분양권 전매금지·분양권 침체 등 `제2의 시티파크` 역부족(?)
두 곳 모두 서울지역 내에서 노른자위라고 할 수 있는 용산과 청계천에 위치해 있고, 대단지 주상복합아파트라는 점, 그리고 무엇보다 대형 건설사가 공급하고 사실상 분양 맞대결을 벌인다는 점에서 벌써부터 업계와 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
그러나 지난 5월에 치러진 시티파크의 청약 열기를 이끌어 내기엔 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산뱅크 양해근 실장은 "입지면에선 두 곳 모두 시티파크에 못지 않다"고 전제하고 “다만 시티파크 청약 열기가 정부 규제의 틈새가 낳은 화제작이었던 것에 반해 두 곳은 분양권 전매가 원천 봉쇄돼, 열기를 이끌어 내기엔 한계가 있을 것”이라고 전했다.
높은 예상 분양가와 가라앉은 분양 시장 분위기도 이런 주장을 뒷받침하고 있다. 현재 두 곳은 분양가격이 결정되어 있지만 않지만 용산 파크타워는 대략 평당 1700만원에서 일부 로열층은 평당 2000만원을 호가할 것이란 이야기가 흘러나오고 있다.
신용산공인 관계자는 "최근에 이 일대에 삼호가 분양한 아파트의 분양가격이 평당 1600만원 선이란 점을 감안하면 용산 파크타워는 이보다 상회할 것"이라며 "결국 가수요 접근이 금지된 상황에서 시장을 뒤흔들 정도의 분양 열기를 연출하기엔 역부족일 것"이라고 전했다.
반면 3년 이상 장기 보유자라면 적극적으로 청약통장을 활용하라는 주문도 있다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 “두 곳 모두 서울지역 내에서 노른자위로 부상한 곳에 들어서는 랜드마크 급의 사업”이라며 “시티파크의 분양권 시세가 약세지만 여전히 2~3억원의 웃돈이 붙어 있다는 점을 고려할 때 최소 3년 이상 장기 보유할 수 있는 실수요자라면 적극 청약에 나서는 것이 바람직하다”고 전했다.
- (부동산 레이다)판교신도시 투자는 이렇게
- [양은열] 지난 2004년 3월23~24일 실시된 용산 ‘시티파크’ 주상복합아파트와 오피스텔 청약 경쟁률이 평균 328:1이라는 청약사상 최대의 경쟁률을 기록했다. 무려 청약금만 8조원과 25만명이 청약을 한 것이다. 물론 이것은 이미 용산이라는 특수성과 고속철개통, 400조가 넘는 부동자금이 갈 길을 찾지 못하고 있는 시기여서 어느 정도 예상된 것이기는 하였으나 과거 건대입구에서 분양했던 주상복합 아파트 더&49406; 스타시티 8만명 청약에 청약금 2조원에 비하면 가히 예상을 초월한 사건으로 기록될 것으로 보인다.
또한 이러한 분위기는 2003년 이후 줄곧 부동산안정책을 강조해 온 정부의 강력한 부동산 정책에 따라 실수요자 중심의 투자 분위기에서 청약한 주상복합아파트였지만 전매가 단 1번 가능한 것에 매리트를 갖는 종목이었기에 현재 부동산의 분위기는 투자자가 갈 수 있는 블루칩 종목은 어느 곳 이라도 몰릴 수 있다는 사실을 가르쳐 준 사건이었다.
그러면 이러한 부동산 정책이 강화되고 지속적으로 이루어 질 때 향후 부동산 부동자금이 어디로 몰릴 것인가 ? 간단하게 말하자면 우선, 분양권 전매가 가능한 상가나 오피스텔, 특히 주거용 오피스텔(일명 아파텔),그리고 대단지 펜션 등으로 볼 수 있다. 그러나 필자는 추가로 2005년 상반기이후에 분양하는 판교신도시 아파트 분양과 택지개발지구내 분양권에 주목을 해야 할 것이다. 즉, 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권으로 볼 수 있다.
판교신도시는 2005년 상반기이후에 시범단지를 분양하여 2008년말에 시범단지 주민들이 입주한다. 판교신도시의 가장 큰 특색은 낮은 인구밀도와 높은 녹지율을 자랑하는 ‘녹색도시’로 개발 된다는 점이다. 주택난을 고려하여 고밀도로 개발된 다른 신도시와는 다르게 초저밀도 친환경도시로 조성되는 것이다.
판교규모는 284만평으로 2만 9700가구(8만9000명)가 살게 되는데 인근 분당신도시의 590만평에 45만명 인구가 살고 있는 점을 감안하면 그 쾌적성을 미리 볼 수 있다. 인구밀도도 판교는 95명/ha으로 일산(176), 분당(198), 파주(145)등 어느 신도시보다도 낮은 반면, 녹지율은 35%로 분당(27%), 일산(24%), 평촌(16%)보다 높은 것이 특징이다. 또한 판교 주택들은 금토천, 운중천, 금토산등의 녹지축을 끼고 있어서 친환경도시의 쾌적함을 더할 것으로 예상된다. 금토천과 운중천이 만나는 곳에는 5만평 규모의 중앙공원도 조성된다.
그러나 판교신도시 아파트 분양이 당초 예상했던 2005년 상반기보다 다소 지연될 것으로 보인다. 왜냐하면 토지공사는 토지수용에 다른 보상작업이 빨라지고 있으나 본격적인 공사를 위한 실시계획 승인을 2004년 5월께 신청하여 2004년 10월께 승인이 마무리 된다고 볼 때 2005년에 가야 본격 공사에 착수할 것으로 보인다.
사실상 주택난을 감안하여 2005년말에서 6개월 가량 기간을 단축하여 아파트 분양을 할 계획이었으나 실행이 어려워지고 있다. 성남시, 토지공사, 주택공사등 시행3사가 진행한 토지보상액은 2조970억원으로 전체 보상액이 85%나 된다. 하지만 일부 보상금에 재조정을 요구하는 일부토지 소유주들이 보상을 거부할 경우 상당기간 차질이 예상되고 있다.
그렇다면 온 국민이 관심을 가지고 최고의 청약률을 기록할 것으로 예상되는 향후 판교신도시 청약방법과 투자가치 종목은 무엇인지 판단해 보자.
첫째, 아파트 청약 가능성
아직 최종 확장은 아니지만 판교신도시에는 2만6447가구의 아파트가 지어질 예정이다. 이 가운데 전용면적 18.1평이하 소형이 9501가구(국민임대 6000포함)이고, 18.1~25.7평이 1만103가구, 25,7평이상이 6843가구(주상복합 1263가구 포함)이다.
아파트 당첨에 유리한 순서를 보면, 성남시 거주자(2001년 12월26일 이전 거주자)가 가장 먼저다. 이들에게 전체 아파트 25.7평이하인 30% 가구 7934가구가 우선 배당될 예정이다.
성남거주자에게 분양하고 남는 25.7평이하 아파트 가운데 75%인 1만292가구는 서울, 경기, 인천에 5년이상 무주택 세대주에게 우선 청약권이 주어진다. 이때 청약때까지 판교지구가 투기과열지구로 묶여 있다는 것을 전제로 한다.
판교에 청약 가능한 서울, 수도권 청약예금, 부금가입자는 2004년 3월말 310만명에 이를 것으로 보인다. 우선청약에 나서는 성남거주청약통장 1순위도 15만명에 달해 모두 청약에 나설 경우 성남시 경쟁률도 25:1수준을 훨씬 넘게 되고, 판교 청약이 되는 2005년 상반기 이후에 청약통장 1순위를 약450만명으로 보고 이들이 전부 청약을 한다고 할 때 판교 신도시 평균 청약률은 540:1로서 용산의 시티파크를 훨씬 상회하는 대 혼란이 일어날 것이다.
특히 예상되는 분양가도 정부에서는 평당850만원~1000만원으로 보고 있으나 필자가 보는 실제 분양가는 평당 1500만원~1700만원으로 예상할 수 있다.
그러면 어떤 방법으로 판교신도시 청약을 접근할 것인가?
1) 세대주이어야 한다
투기과열지구에서는 1가구 2주택자, 최근5년이내 세대원 중 당첨사실이 있는자, 2003년9월5일 이후 청약통장 가입자로서 세대주가 아닌자는 청약1순위가 제한된다. 따라서 2002년 9월4일 이전 청약통장에 가입한 사람은 세대주와 관계없이 청약 1순위자격이 있다. 부부가 각자 청약통장을 가지고 있어도 한사람이 5년이내 당첨된 사실이 있거나 두사람 합쳐서 2주택이상을 소유한 경우엔 세대를 분리하여도 1순위 청약자격이 없다. 자녀명의 통장이 있는 경우 자녀를 별도로 세대로 구성하여 세대주가 되면 자녀들이 각각 청약할 수 있으나 만 30세이하의 경우에는 세금등에서 주의할 필요가 있다.
2) 무주택 세대주면 금상첨화다.
투기과열지구내에서 만 35세 이상, 최근 5년이상 연속 무주택세대주에게 85㎡이하 민영주택 공급량의 75%를 우선 공급한다. 그러므로 분양시점인 2005년 하반기에서 2007년까지 무주택자들은 최고의 찬스가 올 것이다.
3) 전용면적102㎡(30.8평) 초과하는 청약예금 보유 무주택자는 작은 평형으로 전환한다.
무주택자에 해당되지만 102㎡ 초과하는 청약예금을 보유하는 경우 해당평형만 청약해야 한다. 그러므로 만 35세 이상으로서 최근 5년동안 무주택 세대주에 해당되고 전용면적102㎡ 초과 청약예금을 보유하고 있다면 최초 입주자 모집공고일 전날까지 전용면적 102㎡이하인 청약예금으로 변경해야 한다. 이렇게 변경하면 85㎡이하 아파트 청약시 공급량의 75%를 우선적으로 분양 받을 수 있기 때문이다. 다만 작은 평형으로 변경시에는 변경후 평형에 대하여 청약제한 기간이 없다.
4) 일반 청약 1순위자는 중대형으로 승부하자
만약 전용면적 85㎡이하 청약 예금을 보유하고 있지만 무주택 세대주 자격요건이 안 된다면 전용102㎡초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 다만, 큰 평형으로 변경시 변경일로부터 1년간 변경 후 평형 청약자격이 제한됨으로 되도록 빨리 변경하는 게 낫다.
둘째, 판교신도시 ‘에듀파크’ 단지에 투자하자.
판교는 경부고속도로를 경계로 동판교와 서판교로 나뉜다. 서울방향 오른쪽인 동판교는 중앙에 신분당선 판교역이 들어서고, 이를 중심으로 상업지역과 중,대형 고층아파트가 집중적으로 들어서고 서판교는 저밀도 단독주택들이 건설된다.
문제는 지난해 논란이 되었던 판교 ‘학원단지’는 백지화 되었지만 대신 초등학교 10개, 중고등학교 각각 6개, 자립형사립고, 특목고등이 건설되고 1만5000평 규모의 ‘에듀파크’가 조성되는 최고의 학원단지를 구성한다. 정부가 계획한 학원단지는 아니지만 도서관, 학교, 학원으로 구성되는 에듀파크는 분당최고의 투자처로 각광을 받을 것이다.
셋째, 상업용지 분양권에 주목하자.
택지개발지구내에서 선투자할 대상은 크게 세 가지다. 앞서 말했지만 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권 등이 대표적인 투자종목이다. 이 가운데 관심을 끌 수 있는 것이 사업용지 분양딱지이다. 판교지구에서 기존에 영업을 해온 사람들에게 공급되는 상업용지 분양딱지는 추후 상업용지를 8평정도 분양 받을 수 있다.
예를 들어 25평 이상이 모여 조합을 결성한 후 토지공사에 상업용지 분양신청을 하면 200평 정도의 상업용지를 분양받을 수 있다. 이 땅은 상업용지여서 500% 용적율이 적용되고 중심상권에 입지할 수 있어 향후 투자성이 매우 유망하다. 2004년 올해 들어와서 프리미엄이 6000만원~8000만원에서 매물이 나오고 있으나 투자가치는 여전하다.
일반적으로 택지지구에서 상업용지가격은 최고가를 나타낸다. 판교의 상업용지 1평 가격이 최소 1500만원으로 본다면 상당한 투자가치가 있는 셈이다. 다시 말해 용지 분양대금과 프리미엄을 주고시더라도 투자수익이 크다는 것이다.
그러나 주의할 점은 현재 영업 허가증을 근거로 상업용지 분양권을 내주고 있으나 아직 명확한 명부가 마련되어 있지 않아 자칫 어려움을 당할 수도 있다. 따라서 물딱지 확인여부가 가능한 것을 골라야 하기 때문에 2004년 올해 말쯤 정식으로 나오는 조합원 명부가 나온 후 매입하는 게 안전할 것이다.
판교는 21세기 최고의 택지개발지구이다. 필자는 어떤 상황이라 하더라도 할 수 있다면 판교 아파트 청약을 반드시 하라고 권하고 싶다. 수십, 수백대 1일 되더라도 부동산을 공부하고 관심 있는 사람들은 관심을 가져 볼 만한 곳이기 때문이다. 다만 투기적인 요소인 분양권 전매금지 규정을 어기고 이를 무시한 채 투자 했다가 나중에 후회하는 무리한 투자는 삼가는 게 좋다.(자세한 판교신도시 분석은 ‘부동산 레이다’ 2003년 10월호(상) 참조)
요즘 부동산 공부하는 사람이 부쩍 늘었다. 부동산을 통하여 많은 재테크를 성공한 사람들이 늘어나게 되고, 성공한 사람들의 삶은 상당히 긍정적인 삶을 누리고 있기 때문으로 보인다. 그만큼 정직한 부동산 투자는 우리에게 삶의 활력을 준다. 더 나아가 제대로 된 부동산 공부는 부동산 정책과 개발에도 긍정적 작용을 한다.
이번호에 필자가 판교투자 방법을 제시한 이유는 부동산 레이다를 보는 독자들에게 제대로 된 판교 부동산투자 방법을 보고 부화뇌동하지 말아달라는 뜻이 담겨있다. 용산 시티파크가 로또 복권이 아니듯 부동산은 정직한 자에게 그 정직의 보따리를 가져다 준다. 삶의 여유라는 보너스와 함께.....
- 11월 전국 5만600여가구 분양 임박
- [edaily 윤진섭기자] 11월에 전국에서 5만여 가구의 아파트가 분양될 전망이다. 이는 10월 공급 예정 물량인 6만846가구에 비해 다소 줄어든 물량으로, 지난해 11월 5만3911가구와 비슷한 수준이다.
10일 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 다음달 전국에서 분양되는 물량은 주상복합 및 임대아파트를 포함해 총 105개 단지 5만602가구가 일반에게 분양될 예정이다.
지역별로는 경기지역이 25곳 1만734가구를 공급해 가장 많은 물량이 나오고, 충남지역도 12곳 7660가구가 분양된다. 이어서 부산이 10곳 6513가구, 인천이 6곳 4907가구로 뒤를 잇는다.
사업유형별로는 일반아파트가 58곳 3만6709가구, 재개발아파트 4곳 815가구, 재건축아파트 21곳 5145가구, 주상복합 12곳 2841가구, 민간임대 1곳 569가구, 국민임대 6곳 3866가구, 공공임대 2곳 657가구 등이다.
규모로는 부산 오륙도SK뷰, 구미 형곡주공재건축, 인천 남구 가좌주공, 학익동 풍림아이원 등 2000가구가 넘는 초대형 단지를 포함해 1000가구 이상의 대단지가 16곳에서 공급될 예정으로 수요자들의 관심을 끌 전망이다.
또한, 전매가 가능한 주상복합이 많이 공급돼 투자자들의 이목을 집중시킬 것으로 보인다.
최근 인기 주거지로 각광 받고 있는 용산에서는 현대건설(000720)과 삼성물산(000830)이 트라팰리스(888가구)를 공급하고, 주상복합타운으로 변모되는 종로에도 사직동 풍림산업(001310)이 풍림아이원(744가구)이 분양될 예정이다. 부산에서는 해운대구 센텀시티에서 포스코the센텀스타(629가구)가 일반인에게 선보인다. 주요 분양 물량은 다음과 같다.
부산 용호동 오륙도SK뷰
SK건설은 부산 남구 용호동 옛 용호농장 자리에 3000가구를 공급한다. 평형은 34~98평형의 중대형평형 위주로 공급된다. 3000가구의 초대형 단지에 바다 조망권을 확보하기 위해 동간거리가 넓은 것이 특징이다. 해안순환도로를 이용할 수 있고, 부산지하철 2호선 경성대, 부경대역과 연결되는 경전철이 계획되어 있다.
강동구 암사동 강동시영2차 재건축
현대건설과 대림산업(000210)이 공동으로 재건축하는 아파트로 강동구 암사동 413일대에 들어서며 총 1622가구의 대단지다. 이 가운데 24~33평형 172가구를 일반분양한다. 단지 주변에 명일초가 있고, 신암중, 강일중으로 통학할 수 있다. 지하철 5호선 명일역을 걸어서 이용할 수 있다. 인근에 강동1단지, 삼익그린맨션 등과 아파트촌을 이룬다. 편의시설로는 강동종합시장, E마트 등이 있다.
부산 용호동 LG 메트로 자이(Xi)
LG건설(006360)과 중앙건설(015110)이 공동으로 부산 남구 용호동에 LG메트로시티를 분양한다. 34평형 116세대, 38평형 174세대, 49평형 403세대, 55평형 228세대, 63평형 228세대 등 총 1149세대로 구성된다.
인근에 위치한 7400가구 규모의 LG메트로시티와 함께 8500여 가구 규모의 대단지를 이룬다. 단지 내 지상면적 전체를 공원 및 주민공동시설로 꾸며 쾌적성을 높이고, 광안대교 및 바다조망이 가능한 일자형 배치로 꾸밀 계획이다.
인천시 가좌동 한신휴플러스
한신공영(004960)은 서구 가좌동 7번지 일대에 24~52평형 2646가구를 선보인다. 가좌주공1단지를 재건축한 아파트로 637가구가 일반분양된다. 현대 범양 진주 아파트 대단위 아파트 단지가 형성돼 있다. 가정초, 가좌초·중, 제물포중, 동인천여중, 가림고 등의 학교를 이용할 수 있다.
구미시 송정동 형곡주공재건축
롯데건설과 대우건설(047040)은 경북 구미시 송정동 1번지 형곡주공자리에 2863가구의 대단지를 짓는다. 이 중 17∼51평형 1871가구를 일반에게 분양할 예정이다. 인근에 금오초, 송정여중 등의 교육시설과 구미시청, 구미중앙병원, 동아백화점, 금오산도립공원 등의 생활편의시설이 있다.
- (부동산전략)①서울 `뉴타운`, 玉石 가려 투자해야
- [edaily 윤진섭기자] 서울 뉴타운 개발 기본 구상안이 속속 발표되면서 뉴타운에 대한 중장기 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 27일 서울시에 따르면 뉴타운 사업은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평 등 3곳이 1차로 지정됐고, 2003년 11월 2차 뉴타운 12개 지역이 선정됐다. 아울러 3차 뉴타운 사업은 오는 12월 말까지 각 자치단체의 신청을 받아 내년 상반기 중 지정될 계획이다.
◇시장 현황 및 지역별 현황
뉴타운 개발 계획 발표로 달아올랐던 뉴타운 개발 예정지 부동산은 지난해 연말을 고비로 주춤해졌다. 단기 급등에 따른 수요자들의 부담이 커지고, 부동산정책이 `집값 안정` 위주로 유턴하면서 매수세가 실종됐기 때문이다.
자치구들이 잇따라 추진계획을 내놓고 있지만 국지적인 상승세에 그칠 뿐 전체 시장을 주도할 정도의 호황은 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 분석이다.
<왕십리 뉴타운 전경>
이에 따라 전문가들은 상품, 지역별로 차별화된 장기 투자전략을 세울 것을 주문하고 있다. 양해근 부동산뱅크 실장은 "부동산 시장의 전반적인 침체와 함께 뉴타운 지역 가격도 당분간 약세를 보일 것"이라며 "상품·지역별로 개발 호재와 사업추진이 빠른 곳 등을 중심으로 장기 투자전략을 세워야 한다"고 조언했다.
이런 점을 고려 할 때 수요자들의 관심이 꾸주히 이어지고 있는 대표적인 곳이 한남·왕십리·아현·가좌뉴타운 등이다.
33만2000평 규모의 한남뉴타운은 용산민자역사, 미군이전, 한강조망이라는 호재를 안고 있다. 한남1구역을 중심으로 가격도 올랐다. 현재 10평 안팎의 지분은 평당 2000만원선, 15∼20평형은 1500만∼2000만원선에서 호가가 형성돼 있다.
10만평 규모의 왕십리뉴타운은 도심형으로 개발되는 뉴타운이지만 청계천복원과 행정타운(성동종합행정타운)건설, 민자역사 착공, 서울숲공원(35만평)과 연계돼 시너지 효과가 예상된다. 강남북으로 이동이 쉬운 지리적 장점도 갖고 있다.
단독주택 10평이하의 지분은 평당 1300만∼1400만원선, 20평 안팎은 1000만∼1100만원선에 호가가 형성돼 있다.
아현지구는 뉴타운 지정 이전부터 이미 재개발·재건축 대상지로 부상했고, 가좌지구는 35만7000평 규모로 상암지구와 인접해 개발효과가 기대되고 있다.
◇3차 뉴타운 추진 현황
서울시는 오는 12월 말에 3차 뉴타운 후보지 접수를 받을 예정이다. 아울러 내년 4월에 대략 10개 지역의 뉴타운을 지정할 방침이다. 현재 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 15곳 내외.
대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있는 실정이다.
3차 뉴타운 후보지들이 가시화되고 있는 상황에서 업계 전문가들은 뉴타운 투자의 경우 장기 투자전략과 지역별 현황을 살피는 자세가 필요하다고 주문하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "3차 후보지로 거론되는 일부 지역은 개발의 시급성에 급급해 개발준비과정이나 구체적인 재원 조달 방법 등이 불투명할 뿐만 아니라 중화뉴타운처럼 지역 주민들의 반대도 만만치 않은 곳이 있다"라며 "결국 개발계획과 진행 등에 따라 투자 여부를 결정해야 한다"라고 말했다.
◇뉴타운 옥석 가리기 투자, 조합원 수 등 살펴야
아울러 뉴타운 투자?사업추진 속도가 빠른 곳, 개발 규모에 비해 조합원이 적은 곳 등을 투자대상으로 삼아야 한다는 지적도 있다.
이는 지정지역 가운데 이미 추진이 시작된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이뤄지게 되기 때문이다. 따라서 사업속도가 빠른 곳이 유리하다.
또한 지구지정 유망지역으로 꼽혔던 곳은 사업이 확정되기 전 이른바 `지분쪼개기`가 성행한 만큼 투자자 입장에서 이를 살펴보는 것도 중요하다.
지금은 도시및 주거환경정비법 조례개정으로 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기가 금지돼 있지만 지분쪼개기가 많았던 지역은 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "뉴타운 내 재개발 지분투자의 경우 지분쪼개기,추진 현황 등을 살피는 것과 함께 인근 아파트 시세와 비교해 고평가된 지분은 가급적 피하는 것이 좋다"라며 "향후 집값 형성 전망 등 수익성 분석 등을 반드시 거친 후 투자해야 한다"고 조언했다.
