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- (알면 힘이 되는 법)권리양수도계약, 건물주 의사확인이 먼저
- [최광석] 건물주 동의가 없으면, 권리양수도계약체결만으로는 무의미하다.
음식점과 같은 영업용 시설(집기, 인테리어 등)을 인수함에 있어, 건물주의 의사를 확인하는 절차가 권리(시설)양수도계약보다는 선행되어야 할 필요가 있다. 영업용시설은 대개 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다.
새로운 임차인으로서는 어차피 건물주와 건물임대차계약을 새로이 체결하지 못하면 임대차목적물을 적법하게 사용할 수 없다. 따라서, 임차인이 변경되는 점에 관한 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동이다.
그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다.
그러나, 건물주의 의사확인을 먼저 하지 않고 무작정 체결되는 이와 같은 권리양수도계약은 다음과 같은 여러 가지 문제가 있다.
계약이 무효로 될 경우 계약금반환이 어려울 수 있다.
첫째, 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버려서, 향후 권리양수도계약이 무효로 되었을 때 이를 돌려주지 못하는 경우가 자주 발생한다.
이런 경우를 대비한다면, 건물주의 의사가 확인되어 계약이 완결될 때까지 계약금을 중립적인 지위에 있는 사람에게 임시로 보관하게 할 필요가 있다. 계약금액수를 지극히 형식적으로 적게 하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 건물주가 동의하지 않을 경우 계약 이전의 상태로 원상복귀하기 위한 후속절차를 간단하게 하기 위함이다.
그럼에도 불구하고, 이와는 정반대로 건물주가 틀림없이 동의한다고 믿고서 건물주와 새로운 임대차계약을 체결하기 이전에 권리양수도대금을 전부 지급해버렸는데, 돈을 전부 지급받은 기존의 임차인이 갑자기 행방을 감추어버려 큰 손해를 본 경우도 있었다.
건물주가 임대차조건을 변경할 수 있다
둘째, 예상과 달리 당초 체결된 임대차 계약조건이 변경될 수 있는 가능성이 있다.
시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상한다.
반면, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많다. 건물주 입장에서는, 오랜기간 동안 임대차관계를 지속한 기존의 임차인에 대해서는 인정상 임대료를 많이 올리지 못한 점을 감안해서, 임차인이 변동되는 것을 기화로 그동안 인상하지 못했던 부분을 한꺼번에 올리려고 하는 경향이 있기 때문이다.
한편으로는, 기존의 임차인이 상당한 권리금을 받아나가야만 하는 사정을 임대인이 잘 알고 있기 때문에 이러한 점을 빌미로 무리한 요구를 하는 경우도 적지 않다. 심지어는 기존 임차인측에서 사전에 이러한 임대료 인상 조짐에 대해서 잘 알고 있으면서도 권리를 양수하는 사람에게 고의로 알려주지 않는 경우도 비일비재하다. 새로운 임차인에게 이러한 사정을 언급하면 권리양수도계약이 체결되지 않을 것을 우려하기 때문인 것이다.
결국, 권리양수도계약을 체결함에 있어서는 임대차조건이 어떻게 변경될 수 있는지에 관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요가 있는 것이다. 직접적인 확인이 어렵다면, ‘기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’거나, 아니면 ‘몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고, 그 이상이 되면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가 있다.
만약, 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면, 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요구할 경우에 권리양수도계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고 법리적으로 매우 애매하기 때문이다.
시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다. 그러다보니, 시설을 양도하는 측이나 중개업자측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하게 마련이고, 그 과정에서 건물주의 의사확인절차를 소홀히 하거나 심지어는 거짓말이 동원되고 있는 것이 현실이다. 더구나, 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환이 법적으로 보장되지 않는다는 점에서, 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)다가구주택임차때 주의할 점
- [최광석] ■ 임차인들간에도 배당순위가 있다.
다가구주택을 임차할 때 권리관계 확인에 있어 유의해야 할 점이 있다. 다가구주택에 임차할 경우에 일반적으로는 부동산등기부상의 권리관계만을 파악하지만, 해당 다가구주택의 기존 임차인들이 얼마의 보증금에 살고 있는지에 관한 부분도 반드시 확인해야 한다. 다가구주택은 다세대주택과 달리 법률적으로는 건물1동 전체가 하나의 부동산이다(반면, 다세대주택은 임차한 개개의 세대가 별개의 부동산이다).
이러한 특성상 다가구 주택 임대인의 사정으로 건물이 경매로 넘어가게 될 경우 건물 전체가 경매대상이 되는데, 이 때 낙찰대금의 배당순위를 정함에 있어서는 부동산등기부상에 표시된 선순위 근저당, 가압류권 뿐 아니라, 임차인들 사이에서는 주민등록, 확정일자를 받은 순서에 따라 순위가 정해진다.
따라서, 다가구주택을 임차함에 있어서는 임대인이나 중개업자를 통해 반드시 다른 세입자의 보증금액수를 미리 확인해 볼 필요가 있다. 기존 임차인의 전체 보증금액수와 선순위제한물권(근저당, 가압류 등)액수를 임대차목적물의 거래가격과 비교해서, 향후 임대차목적물이 경매로 진행될 때 본인의 임대차보증금을 회수할 수 있을지를 확인해야 하는 것이다. 기존세입자와의 임대차계약이 전세인지 월세인지, 그 액수는 얼마인지, 또 소액임차인의 범위에 포함되는지 여부 등이 검토될 필요가 있다. 이러한 확인조치가 기존의 관행과 다르다고 하여 확인을 소흘히 할 경우, 기존의 세입자보증금으로 인해 향후 큰 손해를 입을 수 있다.
■ 임대차계약서를 임대인이 위조하는 경우도 있다.
확인과정에서는 임대인이 제시하는 임대차계약의 내용을 그대로 믿어서도 안된다. 필자의 경험상으로, 임대인이 임대차계약체결과정에서 기존의 임대차계약서를 위조하는 사례도 있었기 때문이다. 신규임차인을 안심시키기 위해 기존의 임대차계약서의 보증금액수를 실제보다 적게 위조하였던 것이다. 결국, 여러 가지 방법을 통해 기존의 보증금액수를 확인할 필요가 있다.
■ 중개업자 책임도 있을 수 있다.
만약, 선순위임차인이 존재한다는 사실을 확인하지 못한채 임대차를 개시하게 되었는데, 나중에 결국 선순위임차인들로 인해 보증금을 반환받지 못하는 손해를 입었다면, 부동산중개업자에 대한 손해배상청구를 고려해 볼 수도 있다. 기존의 업무관행상 중개업자들 역시, 기존의 임대차관계를 신규 임차인을 위해 확인하는 노력을 소흘히 하는 것이 일반적인데, 중개업자의 책임이 인정될 소지가 크다고 할 것이다(책임을 인정한 판결도 있음).
- (알면 힘이 되는 법)합의를 깨뜨리는 힘, 강행규정
- [최광석] 강행(强行)규정이라는 용어가 있다. 민사법적인 의미는, 사회질서 등의 유지를 위해서 당사자간의 합의로도 깨뜨릴 수 없는 규정을 의미한다. 결국, 당사자간에 임의로 합의했다고 하더라도 강행규정에 반하는 내용은 무효일 수 있다는 의미인 것이다. 부동산거래와 관련해서도 여러 강행규정들이 존재하고 있으므로, 부동산 계약체결과 판단에 있어 강행규정의 의미는 매우 중요할 수 있다.
필자가 최근에 경험한 사례 중에서 강행규정과 관련해서 중요하다고 판단되는 사례를 몇 가지 소개하고자 한다.
첫 번째 사례는, 서울 동대문구에 위치한 G쇼핑몰과 관련된 것이다.
필자의 의뢰인은 그 쇼핑몰 건축예정부지에 위치한 상가에서 당구장을 운영하고 있다가, 당구장이 위치한 상가가 쇼핑몰 사업자에게 매각되면서 쇼핑몰 재건축을 이유로 명도소송을 제기당하게 되었다.
비록 금액상으로는 상가임대차보호법상 적용범위에 포함되는 임대차계약이었지만, 쇼핑몰 사업자측이 재건축사업을 예정하고 있어, 5년간의 갱신요구권행사는 법적으로 불가능했다. 문제는, 최초 체결된 임대차기간 2년을 기준으로 하더라도 아직 임대차기간만료는 1년 가까이 남아있는 상태였는데, 임대차계약서상에 ‘임대인의 사정으로 임대인이 임대차기간 도중이라도 임차인에게 명도를 요구할 수 있다’는 취지의 조항이 삽입되어있다는 것이었다.
쇼핑몰사업자의 변호사는 이 규정을 근거로 임대차기간 도중이라도 임차인이 명도할 의무가 있다는 주장을 하였다. 임차인을 대리하여 이 사건을 담당한 필자는 위 계약 조항이 강행규정인 상가건물임대차보호법에 위반되어 무효일 수 있다는 점을 착안했다.
즉, 상가건물임대차보호법 제15조에서는 “강행규정”이라는 제목으로, “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라는 규정을 두고 있는데, 상가건물임대차보호법상 5년 미만의 임대차계약기간을 약정하였다고 하더라도, 재건축 등의 특별한 사정이 없는 한 5년의 기간 동안에는 갱신요구권을 인정하고 있다는 반대해석에서, 재건축 등의 예외사유가 있을 경우에라도 당초 약정한 임대차기간만이라도 보장하는 것이 임대차보호법의 취지라고 해석하여, 임대차보호법의 취지보다도 임차인에게 불리하도록 약정된 ‘임대차기간 도중이라도 임대인의 일방적인 요구에 따라 즉시 명도해야 한다’는 계약조항은 임대차보호법의 취지에 반하는 것으로 무효라는 판단을 하게 되었다.
재판결과, 필자의 주장이 일리가 있는 것으로 재판부에서 수긍하면서, 결국 상당한 이사비를 받고 합의하기에 이르렀다. 임차인 보호를 위한 강행규정을 적절히 응용한 케이스라고 생각된다.
두 번째 사례는, 임대차기간 만료 3개월 전에 임차인이 계약갱신 거절의 의사를 표시하지 않으면 자동적으로 종전 계약기간이 그대로 갱신된다는 조항에 관한 해석이다. 예를 들어, 2003. 1. 1.부터 2년간 임대차계약기간을 정했는데, 계약기간 만료일인 2004. 12. 31.의 3개월 전인 2004. 9. 30.까지 임차인이 계약갱신을 거절하는 의사를 표시하지 않으면, 다시 2년이 갱신된다는 계약조항이 민사적으로 유효한지 여부의 문제이다.
우선, 이 임대차계약이 “주거용 건물”에 대한 것으로 가정해 보자. 이 문제에 관해서, 주택임대차보호법 제6조 1항은, “임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차 기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다”고 하고, 제2항에서는 “ 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 한편, 제6조의2 제1항은 “제6조 1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다”고 하며, 제2항은 “제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3月이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 규정하고 있다.
결국, 임대차기간 3개월 이전에 계약갱신 거절의 의사표시를 하지 않으면 종전계약기간이 그대로 연장된다는 조항은, 주택임대차보호법에서 정하는 임대차기간 1개월 이전에만 임차인이 갱신거절의 의사를 표시하면 계약갱신을 막을 수 있다는 규정에 비해 임차인에게 불리하다. 더구나 갱신이 된다고 하더라도 임차인이 언제든지 계약을 해지하면서 해지의 효과가 3개월 이후에 발생한다는 주택임대차보호법의 내용에 비추어, 위 계약조항은 임대차기간이 묵시적으로 갱신되면 임차인의 의사에 불구하고 종전 계약기간을 그대로 연장한다는 점에서 임차인에게 불리한 내용인 것이다.
주택임대차보호법 제10조에서 “ 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 하여, 주택임대차보호법의 규정들이 강행규정임을 선언하고 있다는 점에서 이러한 계약조항은 임대차보호법에 반하는 범위에서는 무효일 가능성이 크다.
만약, 이 임대차계약이 “상가”에 대한 것으로 가정해 보자.
이 점에 관해 상가건물임대차보호법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다, 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 하면서, 갱신거절사유를 열거하고 있고, 제4항에서는 “ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 하며, 제5항은 “제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 규정하고 있다.
위 규정으로 볼 때, 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리, 계약기간 만료 1개월 이전에 임차인이 갱신거절의 의사를 표시하지 않으면 계약이 갱신된다는 조항을 두고 있지 않다는 점에 약간의 차이가 있다. 따라서, 3개월 이전에 갱신거절의 의사를 표시하지 않으면 계약이 갱신된다는 조항은 상가건물임대차보호법에 반하지 않는다는 것이다.
다만, 갱신의 효과에 대해서 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 언제든지 해지할 수 있도록 하고, 해지의 효력은 해지 의사표시 후 3개월에 발생한다라고 규정하고 있는 점에서, 무조건 종전기간을 그대로 연장한다는 계약조항은 임차인에게 불리한 것으로 무효일 수 있는 것이다.
세 번째 사례는, 서울 상계동에 모 쇼핑몰 부지 구입과 관련한 중개보수청구사건이다. 필자의 의뢰인인 중개업자는 420억원이라는 거액의 쇼핑몰 예정 부지를 매입해 주는 대가로 8억원의 보수를 지급받기로 약속을 받았고, 매매계약서 작성 당시에도 8억원 보수지급을 다시 한번 서면으로 확인받았다. 그러나, 계약체결 이후 8억원 보수지급을 약속한 매수인이 태도를 돌변하여, 결국 약속받은 8억원의 보수지급을 청구하는 소송이 제기되게 되었다. 법원의 최종 판단결과는, 거래금액의 0.9%를 초과하는 범위의 금액은 지급받지 못한다는 것이었다. 거래금액의 0.9%까지만 보수를 허용하는 중개업법령은 강행규정이므로, 당사자가 자율적으로 초과보수지급을 약속했다고 하더라도 초과된 부분은 무효라는 이유에서이다.
이러한 사례들을 통해서 알 수 있는 바와 같이, 강행규정은 당사자의 합의도 깨뜨릴 수 있는 효력이 있다는 점에서, 부동산거래를 함에 있어서는 해당 거래에 있어 어떤 강행규정이 존재하는지, 또 그 의미가 무엇인지를 정확하게 숙지할 필요가 있을 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)임의명도계약은 적법치 않아
- [최광석] 계약을 위반한 임차인에 대해서 단전, 단수조치를 하거나, 재판없이 임의로 명도(짐을 밖으로 끌어내는 행위)조치를 할 수 있도록 하는 임대차계약서상의 조항이 유효한지, 그러한 행위가 적법한지에 관해서, “재판없는 임의명도, 단전단수조치 적법한가?”라는 제목으로 글을 기고한 바 있다.
이 부분과 관련해서 최근에 대법원판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결인데, 사안은 임대차계약의 내용에 따라 임차인이 영업하는 점포를 임대인이 임의로 자물쇠로 잠그고 임차인의 간판을 철거해 버린데 대해 형사적인 업무방해죄 여부가 판단되었다.
중요한 점은, 판단 내용 중에서 임의명도계약의 유효성 여부에 대해 판단이 이루어진 점이다. 위 판결에 따르면, “--강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다--”라고 하여, 임의명도계약자체를 무효라고 판단하였다. 즉 임의명도계약은 민사상으로 무효이므로, 이에 기한 임의명도행위는 민사상으로 불법행위, 형사상으로는 범죄로 인정되는 것이다.
비록, 종전에 대법원에서 상가번영회 등 집합건물 내에서 상가규약 등에 따라 이루어진 단전단수조치에 대해 정당행위로 판단한 사례가 있지만, 단전단수조치와 비교할 때 임의명도조치는 훨씬 법익침해가 크다는 점에서 임의명도계약 자체를 무효로 판단한 것이 아닌가 사료된다. 앞으로 각별한 주의가 요망된다고 할 것이다.
다음은 위 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결의 이유 전문이다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 폐업이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것에 해당한다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 위력, 손괴 또는 범의등에 관한 법리오해의 위법이 없다.
2. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다.
따라서 본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다는 이 사건 점포에 관한 임대차계약 제20조(강제명도)가 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 기록에 의하면, 피해자가 피고인의 간판철거, 출입문 폐쇄 및 폐업공고문 부착에 대하여 승낙하지 아니하였음이 분명하므로, 피해자의 승낙이 있었음을 전제로 하는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
- (알면 힘이 되는 법)임대된 토지내 지상물,부담일 수 있다
- [최광석] 토지임차인에게는 갱신요구권, 매수청구권이 있다
토지를 임대차하는 과정에서 다음과 같이 임대차계약을 체결했다고 하자. 즉, 임차인이 해당 토지 위에 건물 기타 지상물을 건축한 후에 이를 이용하다가 임대차기간이 끝났을 때 임차인의 비용으로 건축물을 철거한 후에 원상회복한 다음 임대인에게 토지를 반환하기로 한다. 변형된 다른 내용으로 계약이 체결될 수도 있다. 즉, 임대차기간이 종료한 이후에 지상물을 임대인에게 양도하거나, 아니면 아예 임대인의 명의로 건물을 짓고 임대차기간이 종료한 이후에 아무런 조건 없이 임차인이 건물을 명도한다는 내용일 수도 있다.
이런 내용의 계약이 유효할까? 결론적으로는 그렇지 못할 가능성이 크다. 왜냐하면, 왜냐하면, 임대차관계를 규율하는 민법 제643조에서 임대차기간이 종료한 이후에 임차인에게 계약기간을 갱신해 달라는 권리를 인정하고 있고, 임대인이 이를 거절하면 임대차종료 당시에 현존하는 토지 지상물을 매수해 달라는 권리를 인정하면서, 아울러, 이 규정을 강행규정이라고 하여 당사자간의 합의로도 적용을 배제할 수 없도록 정하고 있기 때문이다.
결국, 위 규정에 따르면 토지 임차인은 임대차기간이 끝났을 때 토지상에 지상물이 현존하고 있다면, 다시 기간을 연장해 달라고 임대인에게 요청할 권리가 있고, 만약 그 요청이 거부될 경우에는 상당한 가격(시가)으로 매수를 요구할 권리가 있는 것이다.
따라서, 위와 같은 내용의 계약은 강행규정인 임차인의 갱신요구권, 매수청구권에 반하는 계약으로 무효일 가능성이 큰 것이다.
갱신, 매수청구권이 예외적으로 인정되지 않을 수도 있다.
임차인의 갱신요구권, 매수청구권이 인정되지 않는 예외적인 경우도 있다.
첫째, 임차인의 차임연체, 무단양도, 전대 등 임차인의 귀책사유로 계약이 해지(제)되는 경우에는 갱신요구권, 매수청구권이 인정되지 않는다(학설).
둘째, 임차인의 갱신요구권, 매수청구권을 포기하는 대가로 임대료 기타 임대차조건을 파격적으로 임차인에게 유리하게 정하였다는 사정이 있는 경우이다(판례). 이 경우에는 임차인의 이익을 저해하지 않는다고 보기 때문이다. 그러나, 그러한 특수사정에 대한 입증책임은 임대인이 부담해야 한다.
셋째, 임대차기간이 만료한 후, 임차인이 갱신요구권, 매수청구권을 자유롭게 포기할 수 있는 상태에서 그 권리행사를 포기하는 것은 무방하다(학설).
제소전 화해조서를 받기로 어렵다.
이러한 점 때문에 임대차계약을 체결하는 과정에서 미리 위와 같은 내용의 계약을 제소전 화해하는 것도 극히 제한적으로만 인정되고 있는 것이 법원실무이다. 제소전 화해 재판부 역시 임차인의 갱신요구권, 매수청구권을 침해하지 않는 범위 내에서 예외적으로만 위와 같은 내용의 제소전 화해를 인정하고 있는 것이다. 예를 들어, 견본주택(모델하우스)을 짓기 위한 토지임대차이거나, 파격적인 저렴한 조건으로 임대차한 것이 충분히 입증된 경우 등이 그것이다.
그럼에도 불구하고, 임차인의 갱신요구권, 매수청구권에 반하는 내용의 계약을 체결하고서도 임대차기간이 종료한 이후에는 임대인이 원하는대로 당연히 토지를 활용할 수 있다고 잘못 생각하는 임대인이 많은 실정이다.
임차인의 갱신요구권, 매수청구권제도는 임차인의 보호를 위해 존재가치는 있는 것은 틀림없지만, 반면에 임대인의 입장에서 볼 때는 토지의 자유로운 활용을 제한하는 측면이 분명히 있는 것이다. 임대인의 입장에서는, 임대인의 필요 여부와 상관없이 임차인의 필요하에 지어진 건물을, 그것도 어느 정도의 금액으로 인수할지 알지도 못하는 상황에서 토지를 임대해야하는 부담이 있어 당연히 토지임대를 꺼릴 수밖에 없는 것이다. 더구나, 현재 대법원판례에 따르면, 임대인이 매수해야 할 대상 물건은 비록 임대차계약 당시에 건축되지는 않았더라도 임대차기간이 종료하기 이전에만 현존하는 건물이면 무방하다고 판단하고 있어, 임대인으로서는 임대료를 조금받고 어마어마한 부담을 안게 될 위험을 가질 수밖에 없는 처지가 될 수밖에 없다.
결국, 이러한 현상은 국가경제전체로 볼 때 토지의 활용도를 떨어뜨리면서, 임차인에게 다시 그 비용이 전가되는 부작용으로 이어질 수도 있는 것이다. 따라서 필자의 생각으로는, 과거에 비해 임대인과 임차인간의 불평등 관계가 많이 해소된 상황이니만큼, 토지의 자유로운 활용을 장려하는 차원에서라도 위 규정의 적용범위를 다소 완화할 필요가 있지 않을까 한다.
<참고조문>
민법 643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다
민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
- (알면 힘이 되는 법)임대차에서 차임이 연체된 경우
- [최광석] 최근 심각한 불경기의 여파로 부동산 임차인들의 차임연체가 속출하는 실정이다.
부동산임대차계약에서 차임이 연체된 경우의 법률효과에 대해 언급하고자 한다.
민법 제640조, 제641조는, 부동산 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하여, 임대차계약의 해지사유로 삼고 있다.
차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우라 함은, 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어, 1, 2월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2,3월분을 지급하였다가 4월분을 연체한 경우도 여기에 해당한다.
차임연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이 경우에는 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없다는 점을 유의해야 한다(이 점에서 이행지체로 인한 계약해제를 위하여 상당한 기간을 최고해야하는 경우와 차이가 있다).
보통 일반인들은, 차임이 2기 이상 연체된 경우에도 계약을 해지하기 위해서는 한 번쯤은 임차인에게 내용증명으로 차임의 지급을 촉구하고서야 계약해지가 가능하다고 이해하고 있지만, 계약해지를 위해서 도의적인 차원은 별론으로 하고서라도 법률적으로는 최고가 불필요하다.
한편, 어떤 임대차계약서에는 ‘차임을 2회이상 연체하면 해지의 의사표시 없이도 임대차가 당연히 종료한다’는 이른바 실권약관을 두는 경우가 있다. 이 규정의 효력에 대해서는 논란이 있다.
이러한 실권약관이 대규모 건물의 사무실 또는 점포를 임대차하는 경우에 약관의 형태로 규정되어 있다면, 약관의규제에관한법률 제9조 제2호에서 정한 ‘법률의 규정에 의한 해제권, 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항’으로 판단되어 무효라는 견해가 다수설이다.
반면, 위와 같은 약관이 아니라 개별적인 임대차계약관계에서의 임대차계약서상에 이러한 조항이 기재되어 있다면, (임대인이 임대인으로서의 의무를 다하지 않는다는 등의) 특별한 사정이 없는 한 2회 이상 차임이 연체될 경우 별도의 해지의사표시 없이 계약이 해지될 수 있다는 조항은, 법률적으로 무효라고 단정하기는 어렵다고 판단된다(이 점에 관해서는 다툼이 있을 수 있다).
한편, 2기의 차임액에 달하도록 차임이 연체되어야만 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 민법상 강행규정이므로(제652조), 1기의 차임만 연체되어도 계약을 해지할 수 있다는 것과 같이 임차인에게 불리한 약정은 무효이다.
그 밖에, 임대차보증금이 존재한다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 수 있는지가 의문일 수 있으나, 월세연체를 담보할만한 임대차보증금이 충분하다고 하더라도, 임차인으로서는 월세지급을 거부할 수 있는 권리는 없다고 본다(판례, 다수설). 임대차보증금은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지 차임 및 기타 임차인의 의무를 담보하기 위해 교부되는 것이기 때문이다. 이는 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 임대차목적물이 명도되지 않고 있는 경우에도 마찬가지이다. 즉, 임대차보증금이 있다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 권리가 없다.
차임이 연체될 경우 임대차보호법에서 정하는 임차인 보호규정이 적용되지 못하는 사유로 작용할 수도 있다. 주택임대차보호법 제6조는 제1항에서, ‘임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다’고 하여, 묵시적 갱신조항을 두고 있어 임차인이 희망하기에 따라 2년간의 기간을 종전과 동일한 조건으로 임대차할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
그러나, 제6조 제3항에서는 묵시적 갱신이 될 수 없는 사유로, ‘2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우’의 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다고 하여, 묵시적 갱신의 예외사유로 정하고 있다.
이러한 취지는 상가건물임대차보호법(이하, 상가보호법이라고 한다)에도 마찬가지이다. 즉, 상가보호법 제10조는, 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약의 임차인에 대하여 최장 5년간의 기간동안 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하면서, 그 예외사유 중의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다(제10조 제1호). 차임연체액이 다른 법에서 정한 2기가 아니라 3기인 점에서 다소 차이가 있지만, 임차인의 의무 중에서 가장 중요한 차임이 연체될 경우 임차인의 권리행사에 제한을 가하고자하는 점에서 같은 맥락이라고 할 수 있다.
이 때 주의할 점은, 갱신요구권행사를 제한받는 사유는, 갱신요구권행사 당시에 차임연체가 3기에 달하는 “현재”의 사실이 아니라, 갱신요구권 행사 당시는 물론, 행사 이전에 그러한 사실이 있었다는 “과거”의 사실이라고 해석될 소지가 있다.
다시 말하면, 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있다고 하더라도 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하기 이전에 차임을 납부하여 그러한 사유가 소멸하면, 2기 이상의 차임연체사실이 있었다는 사유만으로는 계약을 해지할 수 없음에 반해, 상가보호법상으로는 갱신요구권 이전에 3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에, 갱신요구권을 행사할 당시에는 비록 차임을 납부하여 차임연체가 3기에 달하지 않는다고 하더라도, 과거의 3기 이상 차임연체사실을 이유로 갱신요구가 불가능해질 수 있는 소지가 있음을 유의해야 한다(해석상 다툼이 있을 수는 있으나, “--차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정하여, 민법이나 주택임대차보호법에서의 규정과 차이가 있으므로, 이와 같은 해석이 타당하다고 생각된다).
그 밖에, 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에, 민법 643조, 민법 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다는 것이 판례다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카 7245호, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249호).
이상과 같이 차임연체는 임차인에게 여러 가지 불이익이 많다는 점에서 임차인 스스로의 권리보호를 위해서라도 차임연체문제는 각별한 주의를 기울여야 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)건물명도 제소전 화해조서의 문제점
- [최광석] 건물명도를 손쉽게 하는 차원에서 임대차계약과 동시에 제소전 화해조서를 많이 작성하고 있다. 건물명도를 위한 제소전화해조서는 명도판결을 받아둔 것과 기본적으로는 동일한 효력이 있다는 점에서, 제소전 화해조서를 작성해 둔 임대인으로서는 임대차기간이 종료하면 조만간 틀림없이 임대차 목적물을 명도받을 수 있을 것으로 확신하는 경향이 있다.
그러나, 임대차 목적물이 타인에게 무단전대되거나 무단양도된 경우에는 이러한 임대인의 예상이 전혀 빗나갈 수도 있다는 사실을 유의해야 한다. 해당 임대차목적물을 임차인이 계속 점유하고 있으면 제소전 화해조서에 기해 명도집행이 당연히 가능하지만, 임차인이 다른 사람에게 이를 무단전대하는 등으로 점유주체가 변경되면 제소전화해조서에 기한 집행이 법적으로 곤란할 수 있는 소지가 있는 것이다.
판결(제소전 화해조서, 두가지는 효력면에서 대동소이하기 때문에 용어를 적절히 혼용하기로 한다)의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의 당사자간에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이후에 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 판결의 효력이 승계될 수 있다. 따라서, 제소전 화해절차의 재판종결일 이후에 임대차목적물을 승계받은 사람 역시 제소전화해조서의 효력을 받게 될 수 있는데, 문제는 승계인에 대하여 제소전 화해조서(판결)의 효력이 미치는 경우가 현행 판례상 제한되어 있다는 것이다.
법률적인 용어로 정리하자면, 제소전화해조서의 효력이 승계인에게 미치는 것은 제소전 화해조서의 청구(신청)원인이 대세적 효력이 있는 물권적 청구권일 경우에 국한되고, 대인적인 효력에 불과한 채권적 청구권일 경우에는 제소전화해의 효력이 승계인에게 미치지 않는다는 것이 현재의 대법원판례이다(대법원 1991. 1. 15.선고 90다9964호).
예를 들어 피고의 불법점유로 인하여 원고가 소유권에 기한 방해배제청구권(물권적 청구권)에 기한 명도청구를 하고 이러한 재판 끝에 판결이 선고되었다면, 그 이후 변론종결일 이후의 점유자는 판결의 효력을 그대로 받게 되지만, 반면 임대차계약기간이 종료되어 임대차계약기간만료에 따른 청구(채권적 청구권)를 해서 판결을 받은 것에 불과하다면, 변론종결 이후의 무단점유자에 대하여 기존의 판결의 효력을 미치게 할 수 없는 결과가 된다. 이 점에 대해서는, 채권적 청구권과 물권적 청구권을 불문하고 판결의 효력을 승계인에게 미치게 해야 한다는 학설이 있지만, 대법원은 이를 명백히 구분하고 있다.
그런데 문제는, 현재 임차인의 부당점유를 막고자 신청되고 있는 제소전화해신청의 거의 대부분은 이러한 문제점을 인식하지 못하고서, 임대차계약기간만료 내지 차임연체 등 채권적 청구권에 기해서만 청구되고 있을 뿐이어서, 현행 판례에 따르면 임차인이 다른 사람에게 무단으로 전대하더라도 제소전화해조서에 기한 효력을 전차인에게 미치게 할 수 없게 되는 결과가 될 수 있다.
따라서, 건물명도를 위해 제소전화해신청을 하는 것이라면, 명도신청(청구)을 임대차기간만기나 월세미납과 같은 채권적인 청구권에만 의존하지 말고, 소유권에 기한 방해배제청구권에도 근거하고 있다는 점을 신청서상에 적극적으로 반영하게 하는 것이 향후 무단점유자에 대한 집행을 위해서 반드시 필요한 것이다.
더불어서, 무단점유자가 발생하기 이전에 적절한 시점에서 현 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아두는 것도 하나의 방법일 수 있다. 점유이전금지가처분이 집행된 이후에는 비록 점유자가 변경되더라도 가처분의 효력에 따라 점유변경이 가처분권자에 대해서는 무효가 되기 때문에 무단점유자에 대해서도 판결의 효력이 미칠 수 있기 때문이다(가처분이후의 점유변경은 형사상 공무상표시무효죄로 처벌될 수 있는 소지도 있다).
제소전화해조서는 법원 앞에서 한 엄정한 약속이면서 판결과 대동소이한 효력이 있음에도 불구하고, 현행 판례에 의하면 무단 전대차행위에 대해서는 자칫 무용지물이 될 소지가 있으므로, 주의가 요망된다고 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)가압류 부동산을 거래할 때
- [최광석] 부동산을 거래할 때 거래대상 부동산에 가압류나 근저당권이 되어 있는 경우가 종종 있는데, 이 때 어떤 점을 주의해야 하는지에 대해 이해하지 못하는 것을 자주 본다. 이는 가압류와 근저당권의 법률적인 의미를 이해하지 못하는데서 기인한 것인데, 다음에서는 이들의 의미와 그에 따른 주의사항에 대해서 구체적으로 살펴보고자 한다.
부동산 가압류의 경우 가압류청구금액이 부동산등기에 기재된다. 이는 가압류 채권자가 가압류채무자(부동산소유자)에 대하여 청구하는 금액을 나타내는 것인데, 그 금액의 범위 내에서는 그 이후의 부동산거래자에 대하여 향후 문제가 될 수 있는 소지가 발생한다. 부동산을 임차할 경우, 부동산등기부등본에 기재된 가압류청구금액의 범위내에서 임차인이 가지는 우선변제권(주민등록 + 전입 + 확정일자)보다 순위가 처지지 않는 채권으로 작용할 수 있고, 부동산을 매매할 경우에는 매수인이 가압류금액을 변제하지 않으면 향후 부동산이 경매될 수 있는 부담을 가지게 되는 것이다.
다만 가압류 자체만으로는 그러한 부담이 현실화하지는 않지만, 향후 가압류채권자가 채무자를 상대로 본안(지급)판결을 받으면 그 위험이 현실화될 수 있다. 부담의 범위는 본안판결의 결과에 따라 결정되는데, 다만 가압류청구금액 이상의 금액이 판결되더라도 가압류청구금액을 넘어서 부담으로 작용하지는 않는다. 즉, 부동산을 취득하는 사람에 대해서는 가압류청구금액이 부담의 한계인 셈이다.
반면 부동산에 근저당권이 설정된 경우에는 실제 채무액은 등기부상에 표시되지 않지만, 대신 `채권최고액`이 표시된다. 채권최고액은 해당 부동산에 대하여 근저당 채권자가 근저당권으로 우선확보할 수 있는 금액이다. 금융거래 관행상 금융기관은 지연이자 등을 감안하여 당초 실채무액의 약 130% 정도를 채권최고액으로 정하지만, 실채무액과 채권최고액과의 관계가 반드시 일정한 관계가 있는 것은 아니다.
따라서 부동산을 거래함에 있어서는 채권최고액 이외에 실 채무액이 얼마인지를 구체적으로 확인할 필요가 있다. 이러한 확인을 통하여 매매의 경우에는 이전등기 당시까지의 실 채무액을 잔금중 일부로 변제하거나, 아니면 잔금에서 그 금액만큼을 공제한 후 매수인이 채무를 승계하는 형식으로 거래를 완결하게 된다.
그러나 매매의 경우와 달리 임대차의 경우에는 실 채무액만을 기준으로 삼아서는 않된다는 점을 주의할 필요가 있다. 임대차의 경우에 근저당권 채권최고액과 실 채무액을 확인하는 이유는 임대차보증금 보다 선순위로 작용할 수 있는 근저당권의 금액 범위를 확인하기 위해서이다.
그런데 일반인들로서는 채권최고액에 비해서 실 채무액이 얼마 남아있지 않으면 당시 적은 실채무액을 믿고서 임대차보증금을 반환받는데 아무런 문제가 없다고 확신하는 경향이 있다. 예를들어 시가가 1억5000만원인 아파트에 근저당채권최고액이 1억원인 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차계약 당시 해당 근저당권의 실채무액이 불과 2000만원인 것을 확인한 임차인이 있다고 하자. 이 임차인이 임대차보증금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하였다면 임대차보증금보다 선순위인 금액이 언제나 2000만원인 것은 아니라는 것을 주의해야 한다.
임대차계약 이후에도 근저당권의 실 채권채무액은 증감이 있을 수 있고, 채권최고액의 범위 내에서는 근저당권설정 등기일을 기준으로 후순위채권자보다 우선하게 되므로, 비록 임대차계약 당시에 실채무액이 2000만원에 불과하다고 하더라도 그 이후에 대출이 추가되었다면 채권최고액 1억원의 범위 내에서는 추가대출된 금액 역시 임대차보증금보다 우선순위가 되는 것이다.
따라서 임대차계약 당시에 일시적으로 채무가 상당금액 변제되어 실채무가 얼마 남지 않았다고 하더라도, 채권최고액이 큰 근저당권이 말소되지 않고 남아 있다면 임대차보증금 확보에 안심할 수는 없는 셈이다. 만약 이러한 점을 해결하고 임대차계약을 하고자 한다면, 임대인의 협조를 얻어 채권최고액을 낮은 금액으로 변경하는 절차를 사전에 미리 밟아야 할 것이다.
한편 가등기나 가처분이 된 부동산 거래는 가급적 회피하는 것이 바람직하다. 가등기나 가처분이 된 원인에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 가등기나 가처분은 해당 부동산에 대한 권리가 있다는 이유로 가등기나 가처분 이후의 거래를 금지하는 차원에서 이루어지는 경우가 많다. 만약 가등기나 가처분에도 불구하고 부동산을 거래했는데, 그 이후 가등기나 가처분이 된 권리가 현실화되어 부동산소유자가 권리를 잃게 된다면 가등기나 가처분 이후에 부동산을 취득한 사람은 가등기나 가처분에 배치되는 범위에서는 취득한 권리를 상실하게 된다.
위에서 본 바와 같이 부동산등기부에 제한이 가해져 있는 상태에서 부동산을 거래함에 있어서는 해당 제한에 대해 법률적으로 충분히 숙지할 필요가 있다. 이는 안전한 권리보호를 위해서는 물론 불필요한 오해와 걱정을 해소하는 차원에서도 그러하다.
- (알면 힘이 되는 법)임대차보증금 중 일부만을 받고 이사할 경우
- [최광석] 최근 전반적인 임대차보증금하락으로 인해 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 받지 못하고 그 중 일부 금액만을 받은 채 이사를 나오는 경우가 많다. 새로 이사들어오는 사람이 지급하는 임대차보증금이 기존 임차인의 임대차보증금에 미치지 못하기 때문에 그 차액만큼을 지급받지 못하는 경우가 대부분인 것이다.
그렇다면, 이 때 임차인으로서는 어떤 조치를 해 두는 것이 나머지 금액을 반환받는데 가장 안전할까?
단순히 차용증이나 현금보관증과 같이 언제까지 지급을 약속한 문서를 받아두는 것 보다는, 임차권등기를 신청하거나 아니면 근저당권을 설정하는 것이 나머지 보증금확보를 위해서 더 유리하다. 주택(상가건물)임대차보호법은 임차인보호를 위해 임대차보증금반환채권에 대하여 주민등록(사업자등록), 인도(이사)와 확정일자를 갖추면 그 때로부터 일반채권자나 후순위채권자보다는 우선해서 변제받을 수 있는 우선변제권제도를 인정하고 있다. 만약 임대차보호법과 같이 임차인을 배려하는 특별법규가 없다면, 임대차보증금반환채권은 일반 채권의 성격을 가지게 되어 근저당권과 같은 물권과 달리 채권회수에 있어 우선순위를 가지지 못하게 된다. 예를 들어, 임대차보호법의 우선변제권 조항이 없다면, 임차인이 임대차보증금을 지급하고 이사한 이후에 임대인이 근저당권을 설정한 경우, 임차인의 임대차보증금반환채권은 그 이후에 설정된 근저당권보다도 채권회수에 있어 후순위에 처하게 된다. 그런데, 보증금일부를 받고 이사할 경우에는 주민등록을 이전하거나, 아니면 주민등록을 이전하지 않더라도 기존 임대차목적물에서 이사를 함으로써 우선변제권을 상실하게 되어, 후에 입주한 임차인의 임대차보증금반환채권이나 후에 설정된 근저당권보다도 후순위로 처지게 됨으로서, 사실상 보증금회수가 곤란해질 가능성이 발생하게 되는 것이다. 따라서, 이러한 우선변제권을 유지하기 위해서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정해 둘 필요가 있다.
그러나, 임차인 입장에서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정하는 것이 가장 이상적이지만, 임대인과의 관계에서 임차권등기나 근저당권설정을 하지 못하는 부득이한 경우가 발생할 수 있다. 해당 부동산등기부에 이러한 표시가 될 경우에 새로운 세입자가 이사를 꺼려서 새로운 세입자가 임대인에게 지급한 돈을 회수하여 이사를 해야 할 기존 임차인 입장에서는 이러한 방법을 고집할 수만은 없기 때문이다. 그렇다면 그 다음 차선책으로는 임대인으로부터 나머지 지급받지 못한 금액에 대해서 공증을 받아둘 필요가 있다. 공증이라는 절차를 밟아두면 이는 판결을 받은 것과 마찬가지의 효과가 있어 약정한 기일까지 돈이 지급되지 않을 경우 바로 강제집행(경매)절차를 밟을 수 있는 장점이 있다. 그러나, 위에서 본 임차권등기나 근저당권설정을 해두지 못한 상태에서 공증만을 받고 이사를 해 버릴 경우 우선변제권은 상실된다는 점을 유의해야한다. 공증받은 채권자라도, 임대차보호법상의 대항력(전입신고 + 이사)을 상실하게 되면 일반채권자로 취급되기 때문이다.
만약 이 마저도 여의치 않다면 차용증 등과 같은 형식으로 언제까지 돈을 지급하겠다는 취지로 임대인이 작성한 서면을 받아둘 수밖에 없을 것이다. 다만, 이 때에는 언제까지 지급하지 않을 경우 상당한 이자약속까지 함께 받아둘 필요가 있다. 그렇지 않으면, 지급약정일 이후에 법정이자(연5%)만을 청구할 수 있을 뿐이어서, 임대인을 부담주기가 어렵기 때문이다.
한편, 임대인이 돈을 지급하겠다는 취지의 차용증이나 각서를 법률사무소에서 인증받기도 하는데, 인증과 공증은 엄연히 구별된다는 점을 유의할 필요가 있다. 예를 들어 차용증을 인증하였다면, 채무자가 차용증작성을 스스로 했다는 사실을 변호사 앞에서 확인절차를 거친다는 점에서 향후 차용증이 위조되었다는 주장을 방지할 수 있는 정도의 효력만을 가질 뿐이며, 공증과 같이 판결을 받아둔 것과 같은 효력은 없다는 것이다. 결국, 차용증을 인증받더라도 임대인이 약속한 돈을 자진해서 지급하지 않으면 임대인의 재산에 강제집행을 하기 위해서는 인증된 차용증을 법원에 증거로 제출하여 별도의 재판을 받아야만 하는 것이다.
- 상가건물임대차보호법하에서의 임대료 인상에 관한 오해
- [최광석] 상가건물임대차보호법의 주요 특징 중의 하나가 바로 5년간의 갱신요구권을 보장하면서, 갱신될 때의 임대료인상을 일정 비율 이하로 제한하고 있다는 점이다.
이에 관해 동법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”고 하고, 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”고 하고, 제3항은 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 하고, 제11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하며, 동법 시행령 제4조는 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다.
먼저 짚고 넘어가야할 점은, 동법의 적용은 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에 한해 가능하다는 것이다. 즉, 일정금액 이상의 환산보증금에 해당하는 임대차계약은 동법이 적용되지 않기 때문에 임차인에게 갱신요구권도 없고, 임대료제한도 당연히 해당될 수 없게 된다.
결국, 다음에서의 설명은 동법이 적용되는 일정한 임대차계약에 국한되는 것이라는 점이다.
이러한 전제하에서, 임대료인상과 관련해서 많은 오해가 있는 점에 대해 말하고자 한다.
첫째, 매년 올릴 수 있는 임대료 인상폭이 12%가 아니라는 점이다.
예를들어 보자. 최초 임대차기간이 2년인 임대차계약에서 최초 임대차계약 후 2년 후에 갱신되는 과정에서 올릴 수 있는 임대료인상폭은 24%일까 아니면, 12%일까?
정답은 12%이다. 이는, 동법 시행령 4조에서, 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 “청구당시의” 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다는 문구상에서 분명하게 알 수 있다.
즉, 갱신요구 “당시”의 차임 또는 보증금의 12%라는 취지로 규정하고 있기 때문에, 2년이 계약기간인 임대차계약에서는 2년 후에 갱신요구를 하게 되고, 그 때 인상할 수 있는 범위는 그 당시 차임 또는 보증금의 12%라는 해석에 이를 수밖에 없는 것이다.
이 문제와 관련해서는 동법 시행 당시 많은 언론에서 “매년” 12%씩만 임대료를 인상할 수 있다는 취지로 불명확한 보도를 한 바 있어, 더욱 오해가 많은 실정이다.
결국, 임대인 입장에서는 임대료인상폭을 최대한 높이기 위해서는 임대차기간을 1년으로 정하는 것이 유리하고(1년 이하로 정하더라도, 동법 제9조 1항에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 정하고 있어, 1년의 기간이 가장 짧은 기간이 된다), 반대로 임차인 입장에서는 임대차기간을 가급적 장기간으로 정하는 것이 임대료지급면에서 유리한 것이다.
둘째, 동법에 저촉되는 비율의 높은 금액을 지급하기로 임대인과 임차인간에 합의하였다면 그러한 합의는 동법에 위반되는 범위에서 무효이고, 이미 지급되었다고 하더라도 반환받을 수 있다.
동법에서 정하는 임대료 인상제한규정은 당사자간의 합의로 깨뜨릴 수 없는 강행규정이기 때문이다.
결국, 임차인으로서는 임대인이 요구하는 높은 금액의 부당한 임대료를 지급해왔다고 하더라도 임대인과의 관계상 비록 임대차기간 도중에는 임대료를 반환해 달라고 요구하지 못하더라도, 임대차관계 청산을 즈음해서는 지난 기간 동안 법에 저촉되는 높은 금액을 지급한 것에 대하여 반환을 요구할 수 있다는 것이다.
- 위약금 10% rule, 철칙은 아니다.
- [최광석] 계약을 위반하면 거래대금의 10%를 몰수당하거나 손해본다는 것이 사회통념인 것 같다. 그러나, 다음에서 보는 바와 같이 반드시 그렇지는 않다.
우선, 계약위반에 따른 대금의 10%몰수는 계약상으로 그러한 취지의 위약금조항이 존재할 경우에만 가능하다는 점을 유념할 필요가 있다. 다시말하면, 계약상으로 위약금조항이 없다면 10%를 당연히 몰수할 수는 없다.
이에대해 대법원은 ‘위약금조항이 계약에 없다고 하더라도 계약을 위반하면 계약금을 몰수할 수 있다는 관습법이 존재한다고는 볼 수 없다’고 판시하고 있다. 위약금조항은 어떤 내용이고, 유사한 해약금조항과의 차이 등에 대해서는 <매매계약 깨져도 계약금 반드시 포기해야하는 것은 아니다>라는 종전 글에 자세히 언급한 바 있다.
한편, 대금의 10%를 몰수(배상)한다는 위약금조항이 계약상 존재한다면 계약을 위반한 사람으로서는 대금의 10%를 반드시 몰수당할 수밖에 없는 것일까?
이 점에 관해서는 민법 398조 1항에서, “당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다”, 2항에서 “손해배상의 예정이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”, 4항에서 “위약금의 약정은 손해배상의 예정으로 추정한다”고 규정하고 있다.
따라서, 위약금약정이 부당히 과다한 경우에는 법원에서 적당하다고 판단되는 금액으로 감액될 수 있는데, 대금의 10%를 위약금으로 정한 경우에는 감액될 수 있는 여지가 있는 것일까? 다시말하면, 대금의 10%로 정한 위약금은 항상 적당한 것으로 판단되어 감액될 수 없는 것일까?
이 점에 관해 대법원은, ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우라 함은, 계약당사자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반사회관념에 비추어 그 손해배상의 예정액이 부당하게 과다하다고 인정되는 경우를 가리킨다’고 하여, 일응의 판단기준을 제시하고 있다.
그러나, 이러한 틀을 바탕으로 한 구체적인 판단은 사안에 따라 다소 차이를 보이고 있다. 대법원 1989. 12. 12. 선고 89다카10811호 판결은, 대금 9억3500만원의 부동산매매계약에서 9500만원을 위약금으로 한 것을 하급심이 부당하게 과다하다고 하여 6000만원으로 감액한 사안에서, “계약당시의 거래관행”이라는 이유로 6천만원으로의 감액이 잘못되었다고 하여 파기환송하고 있다.
이 판례에 따르면, 일응 대금의 10% 정도로 정한 위약금은 적절하다고하여, 감액될 여지는 적다고 할 수 있을 것이다.
반면 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카685 판결은, 대금 4100만원에 계약금 4000만원으로 체결되었으나, 매수인이 중도금, 잔금의무를 이행하지 못하여 매도인이 해제통고하고 4000만원을 몰수한 사안에서, 위약금 4000만원이 부당히 과다하다고 하여 2000만원으로 감액한 원심판단을 수긍하고 있다.
결국, 위약금이 대금의 10% 이하로 감액될 수 있는 여지는 있다고 할 것이다. 이 사안은, 매매계약에 법적인 문제가 있다고 매수인이 오인하여 대금을 지급하지 못한 점, 그 동안 부동산가격이 상승한 점 등을 특별히 고려하여, 대금의 10%로 정한 위약금이 과다하다고 판단하였다.
또한, 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다50350호 판결은, 비록 대금의 10%로 정해진 위약금약정을 부당하지 않다고 판단하면서도, 10% 위약금을 감액할 수 있는 사유로 채권자가 손해를 입지 않았거나, 그 손해액이 매우 적다는 등의 특별한 사정을 거론하고 있다.
결국 이러한 판례를 종합해 본다면, 구체적인 사정하에서 대금의 10% 이하로도 위약금이 감액될 수 있는 소지는 있다고 보아야 할 것이다.
한편, 대금의 10%를 넘는 금액으로 위약금약정이 되었다고 하더라도, 10%를 초과한 금액이 당연히 반환될 수 있는 것은 아니다. 대법원 1988. 12. 6. 선고 87다카2739호 판결은, 대금 2억7000만원의 공장매매계약에서 9000만원의 위약금이 약정된 사안에서, “얼핏 과다한 배상으로 보이는 것은 사실이나, 매수인이 중도금만을 지급하고 목적물 일체를 명도받아 사용수익할 수 있도록 되어 있어 그 운영수익에 따른 대가와 시설의 사용에 따른 매도인의 손해 등을 감안할 때” 부당하게 과다하지 않다고 판단하고 있다.
그 밖에 여러 하급심판결에서도, 10% 이상으로 위약금약정된 사안에서 반드시 10%로 감액하지 않고 여러 가지 사정을 고려하여 감액 자체를 인정하지 않거나 감액하더라도 대금의 10% 이상의 금액으로 위약금을 정하는 사례가 다수 있다.
판례를 종합해 보면, 일응은 당사자의 의사를 존중하여 당사자가 약정한 위약금액수가 높으면, 감액을 하더라도 대금의 10%를 초과하는 선에서 위약금이 인정되는 경우가 많았다.
마지막으로 고려해 볼 점은, 예를들어 임대차계약의 경우와 같이 보증금 뿐 아니라 월세가 함께 존재하는 경우에 어떤 기준으로 거래금액(규모)를 산정해야 하는지에 관한 문제이다.
만약 보증금 1억원에 월세 100만원으로 임대차계약이 체결되었고, 계약금 2000만원만 지급된 후 더 이상 보증금이 납부하지 않아 계약이 해제된 경우에 계약서상의 위약금조항에 따라 계약금 2000만원을 위약금으로 임대인이 몰수했다면, 어떠한 기준으로 거래금액을 정할 수 있을까?
이 경우 역시 일률적인 기준이 없다. 월세가 포함된 임대차계약은 일응 상가건물임대차보호법상에서 정하는 환산보증금으로 거래금액을 계산해 볼 수 있지만{이 경우 위 계약은 환산보증금이 2억원<1억원 + (100만원 × 100)>}, 환산보증금계산방식은 거래금액을 계산하는 일응의 기준에 지나지 않는다. 법원으로서는 사회통념적인 계산방식 등 여러 가지를 종합적으로 판단하여 거래대금을 결정할 수 있는 것이다.
결국, 통상적으로 생각하는 위약금 10%룰은 모든 계약에서 적용될 수 있는 철칙이 아니라는 점에서, 계약을 위반했다고 하더라도 너무 쉽게 포기하지 말고 각자의 권리주장을 적극적으로 해 볼 필요가 있다고 생각한다.
- (알면 힘이 되는 법)보증금의 효과적 회수
- [최광석] 최근 부동산 경기불황과 전세금 하락현상이 지속되는 가운데 임차인들이 전세금을 회수하는데 애를 먹는 역전세난이 뚜렷해지고 있다.
임차인들이 적시에 임대차 보증금을 반환받아야 하는 애로가 있음에도 불구하고, 임대인들은 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리라고만 하는 등 임대차 보증금을 돌려주는데 적극적이지 않은 것이 일반적이다.
임차인들이 임대차 보증금을 빠르고, 손쉽게 반환받을 수 있는 주요한 방법에 대해서 간단하게 언급하고자 한다.
우선, 임차인으로서는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 임대인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있다. 보통 임차인들은 임대인에게 구두상으로만 임대차 보증금 반환을 요청하는데, 법적인 분쟁으로 갈 경우에는 ‘계약기간 만료전에 임대차계약을 연장하지 않겠다’는 내용을 임차인으로부터 통보받지 못했다고 임대인이 거짓말하는 경우가 자주 발생하고 있기 때문이다.
또한, 임대인들은 임대차 보증금 재판으로 진행되더라도 ‘그때가서 임대차 보증금 원금만을 지급하거나 아니면 보증금 원금과 법정이자 연5%만을 지불하면 그만이다’라는 생각에 젖어있어, 재판 이전에 자발적인 지급이 이루어지지 않는 경우가 많다.
임차인으로서는 이러한 경우를 대비해서, 임대차 기간 만료전에 임대차 보증금을 반환받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자상당의 손해 등 임차인이 임대차 보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 계약기간 만료 이전에 미리 임대인에게 고지함으로써, 임대인으로 하여금 임대차 보증금 반환을 조속히 해야 한다는 부담을 지우게 할 필요가 있다.
왜냐하면, 임대차 보증금 반환을 지체함으로써 임차인이 입게 되는 손해는, 법원실무상 특별한 사정이 없는 한 민법상 연 5%의 지연이자를 가산하는데 그치고 있고(통상손해), 그 밖의 손해는 “특별손해”라고 해석하고 있어, 이러한 임차인의 손해를 임대인이 알거나 알 수 있는 경우에만 손해배상청구가 가능하도록 운용되고 있기 때문이다.
한편, 임대차 보증금 중 일부만을 받고 이사를 가는 경우에도, 나머지 지급받지 못한 돈을 반환받기 위해 단순히 차용증이나 현금보관증과 같은 것에만 의존하지 말고, 임차권 등기를 신청하거나 아니면 건물에 근저당권을 설정해 달라고 할 필요가 있다.
이러한 방법을 통해서 새로운 세입자가 들어오는 과정에서 기존 임차인의 임대차 보증금 문제가 해결되지 않고 남아있다는 것을 부동산 등기부를 통해 공지할 수 있을 뿐 아니라, 기존 임차인으로서의 돈을 받을 수 있는 순위, 즉 우선변제권을 유지하는 효과를 함께 누릴 수 있기 때문이다.
한편, 임대차 기간만료 이전이라도 임대인이 임대차 보증금 반환에 미온적이거나, 향후 임차인을 선정함에 있어 시세보다 훨씬 높은 차임의 욕심을 부려 쉽게 다른 임차인이 들어올 수 없는 사정이 있다면, 임대차 만료일 2~3개월 이전이라도 미리 재판(지급명령 내지 소송)을 신청할 필요도 있을 것이다.
현행 재판실무상 소제기 이후 판결이 선고되기까지는 최소한 2~3개월이 소요된다는 점을 고려하여 미리 판결을 확보함으로써 임대차 보증금 회수를 조금이라도 앞당길 수 있기 때문이다.
- (알면 힘이 되는 법)임대인이 자진해 보증금을 잘 주지않는 법적 이유
- [최광석] 우리나라 임대인들은 참 보증금지급에 적극적이지 않다는 느낌을 자주 받게 된다. 법적으로는 임대차기간이 종료하면 당연히 보증금을 반환할 의무가 있는데도 대부분의 임대인들은 제 날짜에 보증금을 반환해야한다는 부담을 갖고 있는 것 같지 않다.
`다른 임차인이 들어와야 줄 수 있다`는 태도는 보통이고, 심지어는 임대차보증금을 회수하는 것이 임차인의 의무인 것인양, `직접 중개업소에 집을 내놓고 알아서 보증금을 회수하라`는 식의 태도를 보이기도 한다. 반면 임차인은, 임대차만기일이 되기 몇 달전부터 임대차보증금을 반환해 줄 것을 이야기한 것은 물론, `이 보증금을 반환받아야만 다른 곳에 내정된 다른 전셋집(점포)에 보증금을 지급할 수 있다`거나, `분양받은 곳에 잔금을 지급하고 입주할 수 있다`는 식의 통사정으로 보증금반환에 소극적인 임대인을 감동시키고 있는 것이 지금의 일반적인 현상이다.
임대차보증금을 반환해야 한다는 점에서는 임차인에 대해 채무자일 수밖에 없는 임대인의 자세가 왜 이렇게 소극적, 아니 어떻게 보면 고압적으로 느껴지는 것일까? 다른 사회, 경제적인 이유는 생략하고, 이 문제를 법적인 측면에서 이야기해 볼까 한다(보증금반환은 주택이나 점포이거나간에 논리가 대동소이하므로 이해의 편의상 주택을 중심으로 한다).
우선, 시간과 비용이 많이 드는 재판구조에 큰 이유가 있다. 임대차보증금소송은 사실 쟁점이 전혀 없는 아주 간단한 재판이다. 따라서, 법률전문가라면 기록 검토하는데 불과 10분이면 충분하다. 그럼에도 불구하고, 일반사건과 별반 다름없이 처리되어 재판이 3-4개월이 걸리는 것이 보통이다. 이를 보완하기 위해 “지급명령”이라는 제도가 있지만, 지급명령신청 후에 지급명령이 결정되기까지는 불과 1-2주 밖에 걸리지 않지만, 임대인이 지급명령결정에 이의할 경우 보통의 본안재판으로 회부될 수밖에 없는데, 그 경우 오히려 지급명령을 신청하지 않고 바로 본안재판을 신청할 때보다 오히려 시간이 더 소요되어버린다. 또한, 소송을 위한 인지대나 송달료, 그 밖에 법률구조를 위한 제반비용 역시 경제적인 약자인 임차인에게는 큰 부담이 되고 있는 것이다.
두 번째, 재판으로 가더라도 임대인에게 별다른 큰 불이익이 없는 것이 우리나라 재판구조이다. 임대인이 자진해서 임대차보증금을 지급하지 않을 경우에 임차인이 소송을 제기한다면 임대인에게 상당히 큰 타격이 될 수 있다고 할 때, 임대인은 임차인을 소송으로 가지 않도록 달래기 위해 노력할 수밖에 없을 것이다.
그러나, 우리나라 재판구조는 이와는 정반대이다. 이는 굳이 보증금사건 뿐 아니라 다른 보통의 사건에도 적용될 수 있는 경우이지만, 지급의무가 명백한 보증금사건에 적용하여 생각해 보면 이해가 훨씬 빠를 수 있다. 실력있는 변호사 유능한은, 임대차보증금소송을 당한 임대인을 위해 다음과 같이 자문할 수 있다.
① 소송이 제기되어 재판이 되더라도 재판이 종결될 때까지 임대차보증금을 마련하라. 재판이 마칠 때까지만 보증금을 돌려주게 되면 임대인에게는 어떠한 불이익도 없다. 재판 도중에 임대차보증금을 구해서 임차인에게 지급하려 하면, 대부분의 순진하고 착한 임차인들은 보증금 원금만 받고 임대차만기일 이후의 이자나, 소송비 등과 같은 다른 보상없이 바로 소송을 취하하게 된다.
`억울해서 그렇게는 할 수 없다`고 임차인이 항변해도 오히려 법원이 좋은 말로 임차인에게 양보할 것을 설득한다. 법원에서 합의를 하게 되면 재판비용은 상대방인 임대인에게 받지 못하는 것이 일반적이다. 만약, 재판 도중에 극히 일부 독한 임차인이 ‘보증금 원금만 지급받고는 도저히 재판을 그만둘 수 없다’고 하더라도, 결과는 별로 임차인에게 득이 되지 않는다. 임대인은 그 금액을 (변제)공탁할 수 있고, 그 공탁서가 법원에 증거로 제출되면 법원은 원고인 임차인의 청구(소송)를 기각하는 판결을 선고할 수밖에 없다. 즉, 임차인이 재판에서 패소하는 것이다.
왜냐하면, 우리 재판구조는 재판(변론)종결 당시의 상황을 기준으로 승패의 판단을 하게 되어있어, 비록 재판제기 당시에는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이었지만, 재판이 종결되기 전에는 임차인이 보증금을 (공탁으로)돌려받은 셈이 되므로, 보증금을 달라고 하는 임차인의 청구는 기각될 수밖에 없는 것이다. 재판에 패소하면, 재판에 따른 소송비용은 오히려 패소자인 임차인이 부담할 수도 있게 된다(물론, 예외적으로 패소자에게 소송비용부담을 하지 않을 수 있지만, 어디까지는 예외적인 경우이므로, 이러한 경우의 임차인 모두에게 그러한 예외가 적용될 수 있을지는 장담할 수 없다). 만약, 합의도 하지 않고 패소판결을 선고받기도 싫다면, 독한 임차인이 택할 수 있는 방법은 소를 취하하는 방법 밖에 없다. 그러나 재판절차상 소취하 역시 상대방인 임대인의 동의를 받아야만 가능하므로, 임대인이 동의하지 않으면 소취하도 가능하지 않게 되어 결국 패소판결이 불가피하다. 소취하에 대한 임대인의 동의는 결국, 임차인에게 불이익한 방향으로 서로간에 합의가 되고야 사실상 가능한 것이다.
② 만약, 재판종결될 때까지도 돈을 마련하지 못하더라도 재판이 끝난 이후에도 보증금을 지급하고 사건을 해결할 수 있는 방법이 얼마든지 있다. 보증금반환판결을 받은 임차인은 임대차목적물을 경매신청하는 것이 일반적인데, 여러 가지 소송절차적인 이유로 법원에 경매신청하는데만 판결 선고일로부터 1개월 이상이 걸리기 때문에, 그 사이에 보증금을 갚아버리면 아무런 이상없다. 만약, 부득이 이 시점까지도 보증금이 준비되지 못해 부득이 경매신청되더라도, 경매신청에서부터 낙찰시까지는 최소 6개월 이상이 걸리는 것이 일반적이므로, 그 사이에 보증금을 변제하면 된다. 다만, 이 때는 임차인이 부담한 경매신청비용은 임대인이 부담해야 한다.
③ 보증금을 지급하지 않더라도 임차인이 전셋집에서 이사하지 않으면 임차인에게 지연이자를 지급할 의무가 없으니 보증금반환에 너무 초조해 하지 마라. 임대인의 임차인에 대한 보증금반환의무는, 임차인의 임대인에 대한 임대차목적물 인도의무, 즉 전셋집을 완전히 비우는 의무와 법률적인 용어로 “동시이행의 관계”에 있어, 비록 보증금만기가 지났다고 하더라도 임차인이 집을 비워주지 않으면 이자지급의무가 없는 것이다. 즉, 보증금에 이자를 가산하는 시점은, 임차인이 집을 비워주는 시점부터이다. 돈없는 임차인이 어떤 방법으로 보증금을 받지 않고 다른 곳에 주거를 구할 수 있으랴?
④ 더구나, 우리 재판제도는 보증금을 돌려주지 못한 임대인에게 임차인의 정신적인 위자료를 지급할 의무를 부여하지 않는다. 위에서 본 바와 같이, 장기간의 소송 끝에 판결을 받아 경매절차를 거쳐 낙찰 직전에 겨우 보증금을 반환받더라도, 임차인에게 돌아오는 것은 보증금 원금이 전부이다. 임대인은 경매비용을 약간 손해볼 수 있지만, 그 돈은 임차인 몫이 아니다. 오랜 기간 보증금을 돌려받지 못함으로 인해 정신적인 고통이 당연히 예상될 수 있지만, 이러한 정신적인 고통에 대해서는 재산적인 손해가 회복되면, 즉 보증금을 돌려받으면 모두 없어지는 것으로 법원실무에서 관행처럼 운영하고 있기 때문이다.
이상의 내용이, 유능한 변호사가 임대인을 위해 훌륭하게 자문할 수 있는 내용이다.
결국, 이런 방법으로 임대인이 큰 돈 들이지 않고 임대차보증금만기일로부터 약 1년간 이상을 버틸 수 있는 것이 우리나라 재판구조인 것이다.
이런 구조에서 어느 임대인이 임의적인 보증금반환에 적극적일 수 있으며, 그렇다고 어느 임차인이 소송제기에 적극적일 수 있을까?
그렇다고 임차인의 입장에서 무작정 소송을 회피하면서 임대인의 선처만 기대할 수는 없다. 위에서 본 바와 같은 이유로 우리나라 임대인은 보증금반환에 대단히 소극적인 인간형이 대부분이므로, 임대인의 눈치를 보면서 재판을 지체하다보면 마냥 세월이 흘러가게 된다. 결국, 임차인 입장에서는 장시간을 소요하는 우리재판절차를 감안하여, 가급적 일찍 재판을 시작하고, 재판 도중이나 재판 종결이후에 보증금을 돌려받기를 기대하는 것이 현재로서는 가장 안전한 방법으로 생각된다. 재판은, 보험료 납부가 아깝지만 어쩔 수 없이 가입하는 일종의 “보험” 정도로 생각하는 것이 적절할 것이다.
결국 이를 개선하기 위해서, 제도적으로는 임대차보증금사건과 같이 쟁점이 단순하고 명백한 사건에 대한 재판처리절차를 총체적인 측면에서 개선하는 것이 시급히 필요하다고 보이고, 아울러, 보증금반환도 상호간에 중요한 “약속”이라는 점을 인식하여 자신의 약속위반으로 상대방에게 폐를 끼치지 않겠다는 성숙한 시민의식이 좀 더 필요하지 않을까하는 마음이다.
※ 그나마, 현행 재판구조하에서 임대차보증금을 수월하게 반환받을 수 있는 방법에 대해서는 종전에 <임대차보증금의 효과적인 회수방안>이라는 제목으로 쓴 칼럼내용을 참고하기 바란다.
- (알면 힘이 되는 법)다시보자, 임차인의 원상복구의무 조항
- [최광석] 표준화된 임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가 있는 문구 중 하나가 바로 “임차인의 원상복구의무”에 관한 규정이다.
문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로는 “필요비, 유익비에 대한 포기”의 의미로 해석될 수 있다. 민법 제626조는, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 만약 임대차계약에 임차인의 원상복구의무가 규정되어 있다면, 이는 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권을 임차인이 포기하는 것으로 법적으로 해석하는 것이다.
따라서, 임차인의 입장에서는 원상복구의무를 규정한 계약내용에 동의함에 있어, 원상복구비용을 임차인 스스로 부담해야한다는 점과 함께, 임차인이 임대차목적물에 관하여 투자한 비용 대부분을 임대인에게 청구할 수 없게 된다는 점을 유의할 필요가 있다. 더구나, 다른 임차인에게 시설을 양도하면서 “권리금”이라는 명목으로 투자한 자본을 회수하는 자체가 법적으로 보장되지 않는 현실에서는 그러한 내용이 포함된 계약의 체결에 더욱 신중을 기할 필요가 있는 것이다.
그럼에도 불구하고, 우리 부동산임대차계약의 현실은 너무나 임대인의 입장에 치우쳐있다고 밖에 볼 수 없다. 부동산 임대차에 관한 서식화된 계약서의 거의 대부분이 위와 같은 임차인의 원상복구조항을 무비판적으로 삽입함으로써, 민법에서 보장하는 임차인의 당연한 권리인 필요비, 유익비청구를 원천적으로 막고 있기 때문이다. 필자로서는, 이에 대한 책임이 부동산거래의 주무관서인 건설교통부에도 상당히 있다고 판단하고 싶다. 과거에 비해 상당히 개선되었다고는 하지만 여전히 임대인에 비하여 임차인은 약자일 수 밖에 없는 것이 현실이다. 이러한 현실하에서 임대차계약은 임차인에게 불리할 소지가 클 수 밖에 없다. 따라서, 건설교통부로서는 행정지도권한을 통해 임차인에게 불리하지 않은 표준계약서의 사용을 적극 권장할 필요가 있는 것이다.
더구나, 부동산중개업법 시행령 21조 3항은 “건설교통부장관은 중개업자가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다”고 규정하고 있어, 부동산거래의 상당부분을 담당하는 부동산중개업자를 통해서도, 이러한 목적달성은 충분히 가능하다고 본다. 그렇지만 현실은, 일반적인 표준계약서는 물론이고, 중개업자들이 사용하는 표준계약서 작성에 건설교통부는 전혀 관여하지 않고 있다. 이러한 행정당국의 수수방관 속에서 현재 사설기관에서 제각각 임대차계약서를 만들어 유통하고 있고, 그 내용들 속에는 거의 천편일율적이고 무비판적으로 임차인의 원상복구조항이 부동문자로 삽입되고 있는 것이다.
한편, 임차인의 원상복구의무에 관해 양 당사자간에 충분히 이해하고 계약이 체결된 경우에도, 임대인의 입장에서 볼 때 너무나 계약내용이 허술한 경우가 많다.
임대차계약에서 원상복구란, 기본적으로 임대차 이전의 상태로 복구하는 것이어서, 원상복구를 위해서는 종전의 상태가 정확히 파악되어져야 한다. 임대인이 임차인에 대하여 원상복구의무를 요구하고 의무를 이행하지 않을 경우 의무에 상당하는 금전을 청구하기 위해서는, 임대차개시하기 이전의 상태는 어떠하였고, 임대차가 종료된 현재의 상태는 어떠한데, 종전의 상태로 원상복구하기 위한 비용이 얼마인지에 관한 모든 입증을 임대인이 해야한다.
그러나 임대차계약의 현실은, 우선 임대차 개시 이전의 상태가 무엇인지에 관해서부터 아무런 자료가 없는 경우가 많다. 인테리어 공사, 시설 개보수공사를 통해 임차인이 임대차목적물에 변형을 가한 후 임대차목적물을 사용하다가 임대차목적물을 명도할 때는 이미 종전의 원상태는 존재하지 않게 된다. 따라서, 최소한 종전 상태에 관한 자세한 사진이라도 계약서상에 첨부가 되었어야 하는데, 원상태에 관한 사진첨부가 되지 않은 것은 물론이고, 계약서상에 “원상”에 관해 아무런 언급자체가 없거나, 언급이 있다고 하더라도 대단히 미흡한 경우가 태반이다. 원상태에 관한 구체적인 재질이나 비용 등에 대해서 언급이 없는 것은 두말할 필요가 없을 정도다. 사진 몇장이 첨부되어 있거나, 간단한 원상태에 대한 설명이 있다고 하더라도, 구체적인 원상복구비용을 감정하여, 금액으로 판단받기 위해서는 부족하다. 따라서, 원상복구의무가 충실히 이행되기를 원한다면, 종전 상태에 관한 사진을 가급적 자세하게 첨부하고 사진에 담긴 원상태의 재질, 비용 등에 대해 임대차개시 당시부터 합의를 해 두는 것이 바람직하다. 그렇지않으면, 임대차계약체결 당시부터 원상복구를 바로 “금액”으로 합의하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
서로 좋은 말만 하면서 상대방에게 부담주지 않는 분위기로 계약하고 싶은 것은 누구나에게 희망사항이다. 그렇지만, 미비하고 오해의 소지가 있도록 계약한 부분은 몇 년이 지난 시점에서 엄청난 분쟁으로 번지게 되어 서로를 원수지간으로 만들 수도 있다는 점을 명심해야 한다.
더구나, 경기가 불황인 최근에 들어서 이와 같은 원상복구문제가 자주 다툼이 되고 있는 것은 다음과 같은 이유가 아닌가 짐작된다. 경기가 호황일 때는 기존의 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오게 되는 경우, 향후 기대될 수익이나, 임대료 등과 비교할 때, 철거비용이 큰 부담이 아닌 관계로 통상 철거비용을 새로운 임차인이 대신 기꺼히 부담해 왔기 때문에 기존의 임차인이나 임대인에게는 계약서상의 원상복구조항이 그야말로 형식적인 문구에 지나지 않았을 수 있지만, 지금과 같은 불경기하에서 새로 들어오는 임차인 입장에서는 철거의무를 대신 부담하려고 하지 않는 경향이 늘고 있어, 기존의 임차인에 대한 원상복구문제가 심심찮게 분쟁거리로 등장하고 있는 것으로 보인다.
위에서 본 바와 같이 임차인의 원상복구의무 조항은, 비록 표준계약서상의 활자로 박혀있어 별다른 법적 의미를 지니지 않은 것으로 보일 수 있지만, 임대인, 임차인 모두에게 법적으로는 매우 큰 의미가 있음을 유의할 필요가 있다.
- (알면 힘이 되는 법)계약해제, 계약금포기하더라도 언제나 가능한 것은 아니다
- [최광석] 매매나 임대차계약한 부동산을, 지급한 계약금을 포기하고서라도 해제했으면 하고 희망하는 사람들이 많다. 지급한 대금 중에서 계약금만 반환받지 못하게 되더라도 나머지는 돌려받으면서 계약을 끝냈으면 하는 바램인 것이다. 부동산시장에 상당한 거품이 형성되어 있다고 느껴지는데다가, 예정대로 부동산을 인수하더라도 수지가 맞지 않을 것으로 보이기 때문이다.
계약금 정도만 포기한다면 언제든지 계약을 종료하고 더 이상 계약에 구속되지 않게 되면서, 더불어 계약금 이외에 지급한 돈이 있다면 나머지는 반환받을 수 있는 법률적인 권리가 있을까?
이 문제는 법률가들에게는 매우 간단함에도 불구하고 일반인들은 의외로 많은 분들이 오해하고 있는 사실에, 적지않게 놀라곤 한다. 일반인들은 계약금을 포기하면 당연히 계약을 해제할 수 있다는 생각을 하고 있는 경우가 많았다.
계약금 상당의 금액을 포기하고서라도 계약을 해제하고자 하더라도, 언제든지 가능한 것이 아니라 시기적인 제한이 있다. 이 문제에 관해 민법 제565조에서는 “해약금”이라는 제목으로 다루고 있는데, 계약금을 포기하고서 계약을 해제할 수 있는 시기를 “이행에 착수하기 이전까지”로 제한하고 있다. “이행에 착수하기 이전”이라는 시점에 대해서는 상황에 따라 여러 가지 법률적인 해석이 있을 수 있지만, 보통의 경우에는 “중도금지급약정일”로 해석된다. 따라서, 중도금지급일 이후에는 계약금 상당을 자진해서 포기하더라도 임의로 해약할 수 없게 된다. 즉, 계속 계약에서 구속될 수밖에 없게 되어, 계약을 벗어나지 못하고 이행할 의무를 부담하게 되는 것이다. 결국, 이행에 착수한 시점 이후에는 상대방과의 합의나, 상대방의 계약위반사유(이행지체, 이행불능 등)가 없는 등 다른 사정이 없는 한, 계약금을 포기하고서라도 마음대로 계약을 깰 수는 없게 된다.
그렇다면, 그럼에도 불구하고 더 이상 계약을 이행하지 않으면 법률적으로 어떻게 처리될까? 당사자간에 계약처리에 관해 적절한 합의가 이루어지지 않고 결국 법적으로 해결될 수밖에 없다면, 매도인이나 임대인으로서는 상대방을 상대로 나머지 대금을 지급해 달라는 소송을 제기할 수 있다. 재판결과, 일정금액을 지급하라는 판결이 선고되면, 매수인이나 임차인의 재산에 강제집행이 가능하게 된다.
그럼에도 불구하고, 많은 사람들이 ‘계약금을 포기할 경우 언제든지 계약을 끝낼 수 있다’고 오해하고 있는 이유는, 비록 법률적으로는 계약금을 포기하고 임의로 계약을 해제할 수 있는 시기가, 이행에 착수하기 이전까지로 제한되어 있지만, 부동산거래 관행상으로는 매수인이나 임차인이 계약을 이행할 의사나 능력이 되지 않는데, 매도인이나 임대인으로서도 굳이 법적인 소송으로 진행되는 것을 원치않은 상황하에서, 계약금만 받고 계약을 합의하면서 다른 계약자를 구하거나 아니면 현재의 계약자 대신 바로 다른 매수자를 연결하는 식으로 해결되어 올 수 있었기 때문이다.
그렇지만, 현재와 같은 극심한 부동산불황기에서는 지금까지와 같은 원만한 해결이 되지 않고 그 이상의 상당한 손해를 감내하거나 아니면 법적인 분쟁으로 가야 될 가능성이 커지고 있다는 점을 유의해야 한다. 단적으로 상가분양의 경우만 하더라도, 토지매입비에서 분양대행수수료에 이르기까지 실제 상가의 순수가치보다 엄청난 거품을 포함한 금액으로 상가분양가격이 책정된 경우가 많은 것이 현 실정인데, 지금과 같은 부동산불황기에는 현재의 계약자와 적절한 금액(계약금 정도)으로 합의해제한 이후에, 상당한 손해를 보지 않고 다시 다른 적절한 계약자를 구한다는 것은 사실상 불가능하다는 계산이 된다는 점에서, 종전과 같이 원만하게 해결되기가 쉽지 않기 때문이다.
결국, ‘여차하면 계약금이라도 포기하고서 계약에서 벗어날 수 있다’는 안이한 마음으로 쉽게 체결한 계약은, 예상치 못한 족쇄로 작용할 수 있다는 것을 명심하고, 계약체결에 더욱 신중을 기해야 할 것이다.
- 무주택자, `미니판교`를 노려라
- [edaily 윤진섭기자] 주공아파트를 분양받거나 임대로 입주하려는 무주택자라면 대한주택공사의 공급 계획을 살펴볼 필요가 있다.
특히 내년 2005년에 공급되는 주공아파트는 `미니 판교신도시`라고 해도 과언이 아닐 정도로 주거쾌적성, 서울 접근성이 좋다.
28일 대한주택공사에 따르면 내년에 전국 74개 지구에서 총 5만5413가구의 아파트가 분양 또는 임대로 공급된다. 국민임대주택이 총 3만79554가구, 공공분양주택 1만5730가구, 공공임대 아파트가 1728가구다.
이 가운데 수요가 많은 서울, 수도권지역에서는 총 3만4515가구가 공급되며, 지방에선 2만 898가구가 나온다.
양해근 부동산뱅크 팀장은 "판교신도시 내 공공분양 물량은 800가구에 불과할 것으로 예측돼, 청약 경쟁률이 치열할 것"이라며 "납입횟수가 낮은 수요자라면 `미니 판교신도시`라고 해도 손색이 없는 지역에 청약저축 통장을 사용하는 것도 고려해볼 부분"이라고 말했다.
◇고양행신·의왕청계 등 입지 뛰어난 곳에서 공공분양·국민임대 등 선보여
내년에 선보이는 공공분양 아파트는 판교신도시 800가구(하반기) 뿐만 아니라 ▲고양행신 968가구(11월) ▲성남도촌 1041가구(10월) ▲화성봉담 880가구(9월) ▲용인보라 762가구(5월)등이 있다.
또 ▲남양주가운 1042가구(6월) ▲의정부녹양 712가구(9월) ▲안산신길 1448가구(12월) ▲군포부곡 854가구(7월) 등 수도권에서 1만1797가구가 예정돼 있다.
5년 뒤 분양 전환되는 공공임대는 고양일산2(B1)에서 1000가구가 9월에 분양되며, 안양임곡 256가구는 6월경에 선보인다. 그리고 지방에선 ▲광주전남임동 269가구(3월) ▲상주복룡 203가구(6월)에 분양될 예정이다.
이밖에 30년 장기 임대인 국민임대는 하반기에 판교 2253가구를 비롯해 ▲파주교하 2블록 1119가구(3월) ▲고양 일산2 782가구(6월) ▲고양풍동 1019가구(9월)등이 선보일 예정이다.
또 ▲하남풍산 2117가구(12월) ▲의왕청계 993가구(11월) ▲군포부곡 1456가구(7월) 등 입지가 뛰어난 곳에서도 국민임대가 나온다.
고양행신 2지구는 11월에 968가구가 공공분양으로 선보인다. 자유로와 일산신도시로 연결되는 지방도 310호가 지나가며 복선화가 예정돼 있는 경의선 강매역이 인접해 있다.
화정·행신지구와 인접해 기반 시설이 잘 갖춰져 있다는 평가다. 행신2지구는 행신동과 도내동에 걸쳐 총 22만7000평 규모로 조성되며 분양아파트 2073가구, 임대아파트 2880가구가 건립될 예정이다.
고양일산2지구는 내년 9월 5년 공공임대 1000가구를 시작으로, 6월 국민임대 782가구, 그리고 11월과 12월에 각각 1378가구와 583가구가 분양된다. 이 지역은 녹지율이 23.2%이며, 오는 2008년까지 복선 전철화 예정인 경의선 풍산역 이용이 가능하다. 서울 구파발로 연결돼 있는 지방도 310호선이 인접해 있다.
하남 풍산지구에서는 12월에 국민임대 4개블록 2117가구가 나온다. 풍산지구는 하남시청에서 서쪽에 위치해있으며, 지구 동쪽에 검단산, 북쪽에 한강과 미사리 조정경기장 등이 있다.
올림픽대로와 천호대로, 서울외곽순환고속도로(상일 나들목) 등이 가까이 있어 쉽게 이용할 수 있다. 하남시 지역이 그동안 대부분 개발제한구역으로 묶여 있어 아파트 공급이 거의 이루어지지 않은 데다, 강동·송파 등 강남권과 맞닿아 있어 선호도가 높을 것으로 예상된다.
성남도촌지구에선 10월에 공공분양 1041가구가 나온다. 녹지율이 34%이며 국도 3호선과 분당~수서간 도시고속화도로와 가까워 강남 진출입이 편리하다.
또 성남 중원구 도촌동과 갈현동 일대에 걸쳐 있어 분당신도시 기반시설을 그대로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 지구 규모는 24만 2000평으로 분양아파트 2120가구, 임대아파트 2920가구 등 모두 5040가구가 들어설 예정이다.
의왕 청계지구도 그린벨트 해제지역으로 내년 11월에 국민임대 993가구가 공급된다. 청계지구는 서울외곡순환도로(의왕IC), 과천~의왕간 고속도로 및 수도권 전철4호선(인덕원역)이 인접해 있어 교통여건이 우수하며, 인근에 백운호수가 위치하는 등 자연경관이 양호한 곳으로 꼽힌다.
☞ 클릭하세요 2005년 대한주택공사 분양계획
◇공공분양 청약저축 24회 이상 납입 1순위, 입주자격 사전에 따져봐야
주공아파트는 주택 유형별로 차이가 있다. 이런 이유로 청약대기자라면 미리 자신의 조건을 살펴봐야 한다. 공공분양 아파트는 무주택가구주로 청약저축에 가입해 매월 불입액 24회 이상 납입하면 1순위, 6회 이상 납입하면 2순위 자격이 주어진다.
이는 5년 뒤 분양이 되는 공공임대아파트도 마찬가지다. 국민임대주택은 규모에 따라 신청자격이 달라진다. 전용면적 15~18평은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(올해 205만7420원, 내년 기준은 2005년 초 확정 예정)인 무주택 가구주로서 청약저축 가입자에게 우선권이 있다.
이에 반해 전용면적 15평 미만 규모는 청약저축 가입과 관계없이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하(올해는 146만9590원)인 무주택 가구주에게 신청자격이 주어진다.
이 경우 주택 공급지역 시·군 거주자가 1순위, 사업주체가 정하는 인접 시·군 거주자가 2순위, 1·2순위 이외의 가구주가 3순위가 된다. 또 동일 순위에서 경쟁이 생겼을 때는 장애인 가구 및 65살 이상 노부모를 1년 이상 부양한 가구주에게 가산점을 준다.
- (알면 힘이 되는 법)환산보증금에 대한 몇가지 오해
- [최광석] 상가건물임대차보호법은 환산보증금이라는 개념을 도입하고 있다. 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에만 이 법을 적용하기 위해서이다.
흔히들 알고 있는 것처럼 환산보증금의 계산은, 월차임에 100을 곱한 금액과 임대차보증금을 합산한다. 즉, 월차임이 200만원이고 임대차보증금이 3천만 원인 임대차계약의 환산보증금은 2억3천만 원이다<(200만원 × 100) + 3천만 원)>.
그런데, 환산보증금을 인상할 경우의 계산방식과 그 한도에 대해서 많은 사람들이 오해하고 있다.
서울의 경우 환산보증금 기준이 2억4천만 원인데, 위에서 예를 든 임대차계약에서 임대차기간이 갱신되었다면, 갱신되면서 올릴 수 있는 한도는 얼마일까? 이에 관하여 법 제10조 제3항은, “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 하고 있고, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다. 따라서, 임대차계약을 갱신하면서 월차임은 224만원<200만원 + (200만원×12%)>, 보증금은 3천3백6십만 원< 3천만 원 + <3천만 원×12%)>까지 각각 올릴 수 있다.
만약, 보증금은 인상하지 않고 월차임만 인상한다면 최대한 올릴 수 있는 금액은 얼마일까? 환산보증금 2억3천만 원일 때 갱신하면서 인상할 수 있는 한도가 12%이기 때문에, 환산보증금 257,600,000원<2억3천만 원 + (2억3천만 원×12%)>이 한도가 된다. 따라서, 보증금은 3천만 원으로 그대로 유지한다면, 월세로 환산될 수 있는 환산보증금 227,600,000원(257,600,000원 - 3천만 원)이 한도가 된다. 그런데, 환산보증금 227,600,000원에 해당하는 월차임은 2,276,000원(227,600,000원/100) 이므로, 결국 인상할 수 있는 월차임은 276,000원(2,276,000원 - 200만원)이 한도인 셈이다.
한편, 위에서 예를 든 환산보증금 2억3천만 원 임대차계약의 임대차기간이 1년이 아니라 2년일 경우에, 2년 계약기간이 지난 이후에 갱신할 수 있는 한도는 종전의 환산보증금 기준금액의 12%인지, 아니면 24%인지 오해가 많다. 즉, 인상한도범위인 12%가 1년간의 한도범위인지, 아니면 임대차기간에 불구하고 기간을 한 번 갱신할 때마다의 인상한도인지가 문제인 것이다.
결론적으로 이야기하자면, 당초 임대차기간이 2년인 위 계약에서 2년 이후에 인상할 수 있는 한도는 24%가 아니라, 12%이다. 왜냐하면, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있어, 갱신청구할 때 당시의 차임 내지 보증금의 12%로 해석할 수밖에 없다는 점에서, 임대차기간이 2년인 임대차계약의 경우에는 계약기간 2년이 경과하면서 인상할 수 있는 한도는 24%가 아니라 12%인 것이다. 결국, 12% 인상한도를 무조건 1년간 인상한도로 이해하는 것은 명백한 오해인 것이다.
따라서, 임대인 입장에서는 합법적으로 임대료인상을 최대한 할 수 있기 위해서 계약기간을 1년으로 정하는 것이 가장 유리하고(법 제9조에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 규정하여, 임대차계약기간을 1년 미만으로 정하고 자주 갱신하는 것을 금지하고 있기 때문에, 임대인 입장에서는 1년이 가장 짧은 기간이 되는 셈이다), 임차인 입장에서는 가급적 임대차기간을 길게 정하는 것이 임대료인상폭을 적게 이끌어갈 수 있는 방법이 되는 셈이다.
그밖에, 월세 임대차계약에 따른 중개수수료 계산을 함에 있어서는 환산보증금의 계산과 같은 방법으로 하는 것은 적법하지 않다는 점을 유의할 필요가 있다. 중개수수료는 거래금액에 일정한 요율을 곱하여 계산하게 되는데, 월세가 있는 임대차계약의 거래금액계산은, 월세에 해당 임대차계약의 임대차 개월 수를 곱하여 계산된 금액에 임대차보증금을 합산하여야 함에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 환산보증금과 같은 방식으로 계산하여 거래금액을 부풀려서 과도한 중개수수료를 받는 경우도 있다는 것이다.
예를 들어, 위에서 든 사례에서 본바와 같이 임대차보증금 3천만 원에, 월차임 200만원인 임대차계약에 있어서 중개수수료 산출을 함에 있어 바탕이 되는 거래금액은, 임대차기간이 1년일 경우에는 5,400만원< 3천만 원 + (200만원×12개월)>, 임대차기간이 2년인 경우에는 7,800만원< 3천만 원 + (200만원×24개월)>에 불과함에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 환산보증금과 같은 계산방식으로 2억3천만 원을 거래금액인 것처럼 중개수수료를 계산하는 잘못을 범하는 것이다. 환산보증금은 상가건물임대차보호법에서 임대차의 규모를 정함에 있어서 일응의 기준이 될 수 있을 뿐이며, 중개수수료계산에 따른 거래금액산정에 있어서는 이 방식을 그대로 통용할 수는 없다. 중개수수료계산에 있어서는 각 시도조례의 관련 규정에 따를 수밖에 없는 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)돈은 채권자의 손에 반드시 쥐어줘야 한다.
- [최광석] 사채업자로부터 피해를 입었다는 보도를 종종 보게 된다. 그러한 피해사례 중에서, 고율의 이자를 의식해서 빨리 사채업자에게 변제하고자 사채업자와 연락을 취했는데, 사채업자와 전화연락도 되지 않고 사무실에도 없어 부득이하게 돈을 건네주지 못한 결과, 시간이 흘러 빚이 눈덩이처럼 불어나버려 그동안의 이자까지 부담할 수 밖에 없는 사례도 있었다. 이러한 사례를 보면서, 돈을 지급하고자 했지만 돈 받을 사람과 연락이 되지 않아 부득이 돈을 주지 못했는데도, 계속 이자를 지급해야하는지 의아해하는 사람이 많을 것이다.
이 점과 관련해서 우리민법은, 변제에 있어 지참(持參)채무의 원칙을 채택하고 있기 때문에, 채무자는 채권자가 수령할 수 있도록 조치를 취해할 의무가 있는 것이다. 즉, 채권자가 채무를 받기 위해 노력해야 할 의무가 있지는 않은 것이다. 결국, 이러한 원칙을 제대로 알지 못하고 막연히 채권자와 연락이 닿지 않는다는 이유로 현실적인 변제를 하지 못한다면 그 불이익은 결국 채무자에게 돌아갈 수밖에 없게 된다.
그렇다면, 위에서 본 바와 같이 채권자와 연락이 잘 되는 않는 상황에서, 채무자 입장에서는 어떤 방법으로 변제할 수 있을까?
바로 공탁제도를 활용하는 것이다. 채권자가 변제에 협조하지 않을 경우에는 채권자의 주소지를 관할하는 법원에 변제하고자하는 금전을 변제공탁할 수 있다. 일반인들로서는 이 제도가 다소 낯설고 번거롭겠지만, 일반적으로 많이 활용되는 제도이므로, 변제를 하지 못함으로 인하여 더 큰 피해를 막기 위해서는 공탁제도를 적극 활용할 필요가 있다.
부동산거래와 관련해서도 이와 같은 유사한 경우를 자주 볼 수 있다.
임대차관계를 빨리 종료하고 싶어하는 임대인이, 임차인과의 연락을 피하면서 월차임의 지급을 2회 이상 하지 못하도록 유도하여 중도에 임대차계약해지사유를 만들어버리는 경우, 매매계약을 한 매도인이 더 좋은 조건의 매수인이 나타나자, 기존의 매수인이 계약위반을 하도록 유도하기 위해 중도금수령을 회피하여 계약을 해제하고 계약금을 몰수하는 경우 등이 그 대표적이다.
물론, 이러한 경우라고 하더라도 채무자의 채무불이행에 귀책사유가 없다면 채무불이행에 따른 불이익을 면할 수는 있지만, 채권자와 연락이 되지 않는다는 등의 사유만으로는 채무를 이행하지 못하는데 귀책사유가 없다고 판단받기는 곤란하다. 또한, 채권자의 협조없이 채무자가 독자적으로 변제할 수 있는 공탁제도가 엄연히 존재한다는 점에서도, 귀책사유가 없다는 판단을 쉽게 기대하기는 곤란하다. 더구나, 귀책사유가 없다는 점에 관해서는 소송법상 채무자에게 입증책임이 있다는 점에서, 채무를 이행하지 못한데 대한 정당성에 대해 재판부를 설득하기는 쉽지 않을 수 있다.
그밖에 주의할 점은, 계약당시에 변제를 하기 위한 채권자의 연락처를 정확하게 파악해 둘 필요가 있다. 전화번호, 주소, 주민번호 등을 채권자의 주민등록증과 같은 공적인 서류와 대조하여 정확하게 파악해야 한다. 변제공탁을 위해서는 채권자(피공탁자)의 인적사항 기재가 필수적이기 때문이다.
위에서 본 것처럼, 일반적으로 생각하는 것처럼 채권자가 채권을 받기 위해 항상 적극적이지는 않다는 것이다. 채권자 중에서는 자신의 더 큰 이익을 위해, 채무변제에 소극적이거나 심지어는 고의로 변제받는 것을 회피하는 경우가 충분히 있을 수 있다는 점을 유념해야 한다.